賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

そろそろ限界・・・

「自分の都合だけ主張して開き直る」

図太いと言うか悪質すぎる状態に関して作戦上黙っていましたが、後悔してもらう日が近づいています。


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IMG_5137昨日は、明け渡し訴訟の関係で、地方裁判所へ行ってきました。

何しに行ったのかは、書きませんが、1円も払わず居座って、お詫びどころか一切連絡を寄こさない状態が続いていますので、次の手を準備してます。



(登場人物)
貸主 (70代男性)所有している広めの戸建を賃貸に出し、ご自分は賃料の安いUR賃貸に居住、バイトしながらご夫婦で質素に生活している。

借主 A氏(40代男性)自称自営業 家族で住んでいる。

連帯保証人 B氏(50代男性)A氏の義兄 大手企業に勤め何度も滞納金を立て替え払いしている。

(過去の経緯)
9年前に賃貸借契約締結、7年前くらいより度々滞納状態となり、過去の滞納金に関して分割払いをする和解調書が作られたりもしたが、結局本人に支払い能力が無く保証人B氏より賃料を回収することで契約を継続。

しばらく支払いが続き、正常化したと思っていた去年6月、保証人が当方を無視するようになり、滞納3ヶ月目で地元の簡易裁判所へ本人訴訟として明け渡し訴訟を提起。

地元の簡易裁判所で去年の12月に1回目の口頭弁論

出廷して来なかった保証人の考えを聞いてみたいと裁判官が言うので今年1月に2回目の口頭弁論となったが、予定期日1週間前に延期を希望する連絡が入り2月に延期。

2月に2回目の口頭弁論を行ったが、その際、保証人はドタキャン。

3月初旬に勝訴判決が出たのですが、借主と保証人が控訴

借主A氏に関しては手続き不備(控訴期間途過)で控訴却下決定されたが、保証人B氏の控訴が受理された。

ちなみに控訴の理由は、5項目あったのですが、何れも言い掛かり的な話で、「分割して欲しい」との希望でした。


と、言うことで7月中旬に控訴審が行われるのですが、保証人B氏と会うのは初めてです。

今回の控訴手続きも、一審での流れや管理会社からの電話に出なくなった状態も、B氏の考えで行っているのでは無く借主A氏が主導しているような気がしています。

今後の民法改正で保証人制度が変わってきますが、自分自身現在においても個人の保証人なんてやめた方が良いと強く思っています。

今回のケースのように賃借人本人が開き直った場合、建物から追い出さないと永久に滞納金が増えてしまい、肩代わりしないといけなくなる訳ですから、個人で責任を負うのは相当な痛みを伴います。

ほとんどの場合、親子や兄弟間での保証引受となっていますが、お金を立て替える以上に、住んでいる相手を追出しをすると言う事は金銭的にも心情的にも簡単な話では無いのです。

保証会社も完璧では無いとわかってはいますが、個人の保証人を責めると言うのも辛いものがありますので・・・


まぁ 今回の保証人のB氏に関しては「明け渡しを完了させないと滞納が終わらない」と言う共通の課題がありますので、協力関係でいたいと思っていたのに無視を続けるとは残念な限りですよ。



来月には、物語が再開される事でしょう。


さて、本日は、このあと都内で不動産コンサルティングマスターの更新に必要な研修を受講してきます。

ではまた明日


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嫌になりましたか・・・

「除草しろとか水たまりが出来たとか面倒くさくて・・・」


と、先日某駅前で月極駐車場を所有している地主さんに言われました。



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クマ 「アスファルト舗装の見積りを取りましょうか?」

地主 「いや、手間もお金も掛けたくないよ」

クマ 「砂利だと草と水溜りの手間は掛かっちゃいますよねぇ」


地主 「アパートより楽できると思ってたけど何だか疲れる」



図1この地主さん、アパートやマンションをたくさん所有されていますが、駐車場に関しては草が伸びたりロープが切れると、ご自分で対処されています。








無題360坪もあるので除草が大変なのですが、月極の金額が1台4000円のエリアなので、業者さんに頼む気がしないそうです。

手入れがハンパで現在の稼働が50%





もう少し手を掛ければ利用者が増えるのですが、なんだか嫌になっちゃった様だったので、「売っちゃいます?」とも言ってみましたが、売る気もテナントや賃貸物件を建てる意欲も無いそうです・・・

と、言う事でズルズルと駐車場で継続なのですが、「現在の賃料以上の収益」+「除草や砂利の手入れ無し」がご希望求なので、借り上げの話を進める事にしました。

当然ながら、うちにも利益が無ければできませんので、いろいろ考えているのですが、話がまとまりそうな雰囲気です。

「仲介する」・「所有して貸す」・「管理する」・「転貸する」

いろいろ経験できる環境に感謝です。


IMG_5136昨晩は仕事が終わってから映画ハクソー・リッジをみてきました。

アメリカ側からみた沖縄戦での実話とのことですが、地獄がこの世にあったと思い知りました。
「戦争=殺し合い」であることがよくわかりましたよ・・・



レビューを見ると賛否ある感じですが、重たい現実をみる事も必要かと思いました。


ではまた明日



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見る角度の問題?


間違ってるとか正しいとか平行線の議論になる際によく出てくる感じなのですが、人それぞれ同じ場面に遭遇しても同じ感じ方とは限らず、突き詰めれば深く、軽く考えればどうでもいい話なのでしょう・・・


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きのうは、アクセントクロスを貼ったお部屋の写真に関して引っかかる事がありました。

ミントブルーにグリーンを混ぜたようなクロスを壁の1面だけに貼ったのですが、オーナーさんが迷いに迷って決めた色です。

自分自信は好きな色なのですが、人によって好みが分かれるかと思います。


アクセントクロスで万人受けするって難しいですので「空き部屋が1部屋なんだから1人に気に入ってもらえばいいんですよ」と伝えてオーナーさんの判断に任せて色を決めて頂きました。


で、引っかかる事と言うのは、写真だと、実物と色が違うと言うことです。

内装3現地確認に行った際に、斡旋図面で使う写真を撮っておこうと思い撮影しましたが、暗く映ったので明るさを編集してみたところ、「実物の色と違う」と斡旋図面担当のスタッフに言われてしまいました。








内装1
確かに明るさ調整をしないと、かなり緑色が混じっている感じなのですが、現地で見ても見る角度によって薄く見えたり濃く見えたりするのです。









IMG_5120「俺の使ってるカバンの内張りと同じ色だよ」

と、カバンを見せると、「もっと濃い感じで違う色」だと言われてしまいました。





そんなに違うかなぁ・・・

まぁ 普段ブログネタの写真しか撮ってない自分と、斡旋図面やネット掲載用に写真を撮りまくっているスタッフとでは感覚が違うのでしょう。



IMG_5107で、現地にもう一度行って壁とカバンを並べて撮影してみました。

素材の違いでカバンの方が少し明るく見えますが、同じに見えます。





それならば、編集で明るさ調整する程度はOKなのかと思ったりもしますが単純じゃないらしいです。

なんだか奥深い話なんですね・・・



さて、本日は某私鉄駅前にある60台の月極駐車場に関して、借り上げる打ち合わせをします。

いろいろ仕事以外でも協力関係にある地主さんの所有地で、砂利敷き駐車場なのですが、草取りやったり水溜りを直したりするのが面倒だとの事なので、借り上げて楽になってもらおうかと考えています。

どうなりますでしょうかね


ではまた明日


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電話では難しい

IMG_48812日連続でPC見ながら寝落ち

座椅子に座ると寝てしまうクセが付いてしまったようで、朝起きると背骨が痛いです。

直さないといけないクセですね・・・





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IMG_4988先日、アパートの柱を修理中に飛んだ鉄粉が隣地の駐車場のドイツ車のボディーに付着してしまった事を書きました。

鉄骨をサンダーで切断する時に熱された鉄粉が舞い散り、ホワイトの車体にかかってしまったのですが、細かい粉だったので作業していた業者も気が付かなかったとの事・・・



鉄骨切断工事から1週間以上経過して、アパートの管理会社である当社宛に車の所有者さんから連絡があり問題が発覚したのですが、そもそも責任の所在はどこにあるのでしょうか?

(概要)
1.アパート入居者さんが車を支柱(鉄骨)に追突させた
2.保険会社から修理工事会社を被害者側で選定するか確認がある
3.間に挟まれたく無いので保険会社で工事して欲しいと伝える
4.保険会社の手配した工事業者が鉄骨の修復工事を行う
5.隣地の月極駐車場利用者から被害を賠償するように連絡がある

こんな流れでした。

すごく簡単に言うと、「アパートの入居者さんが物損事故を起こして、ご自分の保険で修理をした」

と、言うことですので、修理業者の発注元は保険会社か保険契約者となり建物を壊された大家さんは工事の発注者ではありません。

また、管理会社である当社は連絡窓口ではありますが、今回の案件の責任を取るべき立場では無いです。


ですが、そんな事を被害を受けた車の所有者さんに即座に伝えていたら、どうなったでしょうか?

車の所有者さんとしては大切にしている車に大きな被害を与えられて「誰がやったんだ」と推理してアパートで大規模に工事をしていた事を突き止め「お宅にも責任があるだろう」と、管理会社に電話連絡。

そう言う状況で「うちの責任では無い」とキッパリ伝えたとしたら、逃げていると思われて話の途中で激怒したのでは無いかと思います。

話しの行き違いや誤解は電話での初期対応で発生する事が多いです。

ボタンの掛け違えの始まりは、こう言う場面なのでしょう。

で、昨日は工事業者と一緒に車の所有者さんに対するお詫びと今後の対応説明をする為にご自宅訪問する予定でいました。

自分自身、「関係無いのだから顔を出さない」との気持ちが強くあったのですが、実際に会ってそのように「伝える必要があれば目を見ながら話してみよう」と思ったのです。

こう言うのも経験だろう・・・

と、思って訪問の準備をしていたところで、工事業者さんから電話がありました。

業者 「実は、◯◯さん(被害者)から電話がありまして、訪問しなくて良いって言われました」

クマ 「えっ? 顔も見たくないって感じですか・・・」

業者 「いえいえ、◯◯さん行きつけの修理工場の見積もりの通り賠償しますって話したら承諾してくれました」

クマ 「すごい金額だったんですか?」

業者 「まぁ・・・ でもこちらも保険対応できる部分もあるので」

と、言うことで、この話は多分完了です。

cd840491うちの会社でも鉄粉が飛ぶようなサンダーでの工事をすることがあります。

危ない作業なので、なるべく業者さんに頼みたいところですが、スタッフとしては道具を使ってみたくなるものですので




今後は養生に気をつけます・・・


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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