賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

何回目のホント?

しばらく前から引きずっている案件の1つに滞納者A氏の追い出しがあります。

大家さんの出費を抑えたいと言う強い希望で、いろいろやってきましたが早いうちから「訴訟するべき」とお願いしていて去年の今頃に本人訴訟をしました。



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まぁ 経緯はこちらにまとめてあるのですが、弁護士先生を使わずに本人訴訟で明け渡しの判決をもらい、その後、控訴までして時間稼ぎされた変わった案件となったのですが、明け渡しの判決までは2万円程度で(簡易裁判所でできる訴額でした)安上がりだったと思いますが、本当の明け渡しを強制執行で行うと荷物の量によっては100万円くらい見て欲しいとか言われる事があります。

「訴訟費用は被告らの負担とする」と、判決文に書いてあっても、お金が無い人を相手にする訳ですから取りっぱぐれの可能性が高いです。

とは言え、強制執行のプレッシャーを掛けなければルーズな滞納者が自ら引越するなんて無理な話しですので、いろいろ工夫する訳です。

で、今回の案件、大家さんの本人訴訟ですので全て大家さんが主体なのですが、強制執行をすると言いながら結果として滞納者A氏が自力で引っ越した形で退去に関しては完了しました。


f92a0ae3しかしながら、部屋の中にあった粗大ゴミの一部を敷地内に残置したままにしており、「10月末までに」→「11月末までに」→「近々に」→「12月4日までに」→「12月10日までに」と、ズルズルしていたので、「保証人(義兄)に請求するから期待してない」と宣言してA氏からの電話にも出ない状態にしていたところ、たまたま電話に出てしまったのが12月10日。




A氏 「すみません、今度はホントに片付けますので、義兄への請求は勘弁して下さい」

クマ 「もう、知りませんよ ここまで裏切られたんだから何を言っても信用できないですね」

A氏 「前回は高い業者で断りましたが、今回は積み放題の業者に頼みましたので、14日には終わります」

クマ 「積み放題?  片して無いってのが事実なんだから言うだけじゃ全く意味ないですね」

と、言うことで期待しないで迎えた14日。

朝、出社したらA氏からの置き手紙がありました。

手紙には「大変申し訳無いですが、半分しか積めなかったので、残りに関しては17日までに必ず終わらせます」と書いてありました。

確認したところ、確かに3分の1程度のゴミが無くなっていましたが、積み放題って事なのに何だったのでしょうか?

多分、軽トラに積み放題でいくらとかの業者を頼んだのでしょう。

自分の不在中に何度かA氏から電話があったらしいのですが、言い訳を聞くのも腹が立つので無視していたところ、昨日の朝、自分しかいなかった時にA氏からの電話を取っちゃいました。

A氏 「今度はホントに片しますので」

クマ 「そうですか」

A氏 「今日中に片します」

クマ 「そうですか、片して下さいね」



図2どうせまた何か理由を付けて引き伸ばすと思っていたのですが、先ほど現地へ行ったところ見事に片付いていました。

何とも長い時間が掛かりましたが、これで「明け渡し」+「残置物撤去」の問題は解決です。






残るは、滞納賃料の回収と室内原状回復費用の回収ですが、今のところ保証人であるお義兄さんより、分割での支払いがある状態です。

お義兄さんとは、頻繁に連絡を取るようになり、大家さんにもお詫びと今後の支払い見込みの状況を手紙で報告しているのですが、A氏よりは格段に信用できる感じです。

しばらくは分割払いが続きますが、ホント開き直った滞納者の連帯保証人は悲惨です。

つくづく保証会社の利用を徹底するべきだと思ってしまいますね。


・・・


IMG_8169昨日は、午後からシー・エフ・ネッツのセミナー&忘年会に行ってきました。

飲み仲間の山内副社長が「プロが教える不動産投資の真実」を出版されたそうで、書店に並ぶより早く本を頂いてきました。

後ほどじっくり読ませて頂きます。






何か最近、飲み会が続いてしまい、朝のブログUPが遅れてしまい申し訳ありません。

更新は午前9時までと自分で決めているのですが、ちょっと乱れている感じです・・・

今日も、予定がいろいろ入っているのですが明日からは定時に更新できるように頑張ります!

ではまた明日


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関わりを持つこと

be7a2711今年の6月に親しい地主系オーナーさん(70代男性)が経営している休憩ができるホテルの困りごとについて書いた事がありました。

経営されているホテルは、導入路が2方向あって、1方向側の橋に異常が見つかり通行止めしている関係でお客さんの来場が重なると、どちらかの車がバックしないといけない状態でした。





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b6a50083この案件、自分からも水路敷を所有している水資源機構に早く直して欲しいとお願いしたのですが、当時の回答は「農業用水なので、田んぼに影響が無い時期になったら修理する」との事でした。

その後、何度かオーナーさんと会うことがあり、「まだ工事してくれないんだ」とボヤかれていました。



昨日、年末の挨拶を兼ねてご自宅を訪問したところ・・・


オーナー 「まいったよ、12月には工事するだろうと思ったら3月末が工事期間の告知看板が出たんだ」

クマ 「えっ〜 農作業が終わるころに工事するって言ってたのに・・・」

オーナー 「思ったよりお客さんの出入りに影響して売上がガタ落ちなんだよ」

クマ 「確かに、2方向無いと出入りしにくいですからね・・・」

オーナー 「ジワジワと入りにくいホテルってイメージが浸透したんだ」

クマ 「水資源機構にはお願いしてるんですか?」

オーナー 「したけど工事はするって返事だけで急いでくれないんだよ」


クマ 「確か、公道ではない私有地を直してあげるみたいな言い方された記憶がありますけど、ホテルしか利用者がいないから後回しなんですかね?」

オーナー 「ホテルの利用者の為に直すってのに不満があるのかもしれないけど、通行止めのせいで毎月100万円は損してる感じ」

クマ 「そう言う事も伝えた方がいいですよ」

オーナー 「何かさ、上手く伝えられないんだよね」

クマ 「相手も工事しないって言ってる訳じゃなくて、役所みたいな組織だから3月末までの今年度予算で終わらせるって事でしょ?」

オーナー 「12月までは我慢しようと思ったんだけど、3月になるんだったら、うちがお金出して業者に頼んで修理した方が損害が少なかったと思うんだよね」

クマ 「そうかも知れませんね、 今更工事費負担するなんて言っても得しないですから余計な事を言わずに、早く直して欲しいってお願いするのが良いと思いますよ」

オーナー 「なんかさ、そこら辺上手に話ができないんで、手伝って欲しいんだけど」

クマ 「わかりました、自分思うんですけど息子さんにも関与してもらった方が良いんじゃないですかね?」



このオーナーさん、代々続く大地主で宅建業免許を持った会社も立ち上げているのですが、実態的には自己所有物件の管理費を取得するための会社です。

正直言って、無管理に近い自主管理大家さんでしたが、ここ数年自分の方に管理を任せてくれる棟数が増えた事で賃貸経営の方はかなり立ち直ってきました。

それとは別にホテルの経営に関しては、息子さん(30代)が社員として働いているのです。

ですが、設備故障ヤクザ系の対応等、大変な事に関しては息子さんを関わらせたく無いようで、必ず自分と一緒に解決している状態なのです。

オーナー 「そうなんだよ・・・ 早いうちに息子に引き継ぎするべきだって最近すごく考えてるんだ」

話を聞くと、体調的に良くない状態であるようで、今まであまり行かなかった病院に通うようになったそうです。

クマ 「自分に頼んでも賃貸物件の事は何とかなると思いますけど、ホテルの経営に関しては役に立ちませんよ」

オーナー 「いろいろ頼って悪いけど、息子が独り立ちするまで面倒みてやって欲しいんだ」

クマ 「わかりました、自分に出来ることならお手伝いさせて頂きますので遠慮なく言って下さい」



と、言う事で管理している訳では無いホテルの事にも関わる事になりました


まぁ 事業承継の一環かと思うので役に立てるように頑張ります。


さて、昨晩は、ひろ*さんに呼んで頂いた忘年会に参加してきました。

でん兄さんはじめ、凄いメンバーの方ばかりで驚いてしまいましたが、実に刺激になりましたよ。

出会いってのは大切ですね。

ご縁に感謝です。


さて、本日は午前中事務処理をした後、新横浜に移動してCFネッツ主催のセミナー&忘年会に参加してきます。

飲み会が続きますが、いろんな人との出会いが刺激になっているので、ありがたい事だと思っています。

遠方なので電車の寝過ごしに気を付けます


ではまた明日



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電池の問題だけじゃ・・・

IMG_8131ここ最近、年末の挨拶を兼ねて地主さん宅を訪問しています。

暇な方が多く滞在時間が長くなってしまうのですが、「今日は◯◯時までしかいられないから」とか最初に宣言することで切り上げを楽にしています。






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とは言え、深い話になるとこちらも最後まで対応したくなるのでケースバイケースなのですが、今回訪問したAさん(80代男性)は、自分的に90分コースの設定でした。


Aさん 「お〜 クマさん最近来ないから話したいことが溜まっちゃったよ」

クマ 「そうなんですか、今日はお歳暮届けに来たんですけど次の予定があるから5時半には帰りますよ」

Aさん 「忙しいねぇ じゃあ話の前にエアコンの事でお願いしたいことがあるんだけど」

クマ 「壊れちゃったんですか?」

711526cbAさん 「先月動かなくなってからストーブだけにしてたんだけど、本格的に寒くなったから直すか買い換えるか迷ってたんだ」


話を聞くと、エアコンのリモコンが表示されなくなって、放置しちゃったようです。






クマ 「これ、単純にリモコンの電池切れじゃないですか?」

Aさん 「そう思って新品の電池に変えたんだけど全くダメなんだよ、クマさん変えてみてよ」


図1渡された電池は確かにビニール被ってる未使用品でしたが、見たことの無いメーカーでmade in indonesiaの2008年製でした。

日本製の新しい電池を持っていたので交換したところ、普通に液晶が表示されました。





クマ 「電池が悪かったんですよ これで直ったはずです。  あれ? エアコンが反応しないな」

Aさん 「ダメならエアコン買い換えるよ」

クマ 「いや、これ汎用リモコンだから、何かの理由で再設定されないで初期化されちゃったんだと思います」

汎用リモコンとは、エアコンメーカーの純正品では無く、様々なメーカーに対応しているリモコンで、メーカー番号を設定する事で使えるようになります。

IMG_8144一昔前の汎用リモコンは、電池蓋あたりにメーカーの設定番号や設定の手順が書いてあったのですが、最近はホームページで確認する感じです。

メーカー名とリモコンの型番をiPhoneで検索したところすぐに設定方法のページが出てきて見事にエアコンが復活しました。





Aさん 「いや〜 エアコン買わなくて済んだよ、ホントありがとう」

クマ 「リモコンだけの問題で良かったです」

Aさん 「俺もスマホ欲しくなってきたよ」

クマ 「今時は、らくらくスマホとか簡単なスマホがありますけどAさん携帯電話持って無いですよね?」

Aさん 「いや、あるよ 10年くらい前に友達に言われて買ったんだけど変な表示が出てから使えなくなって時計の代わりにしてるんだ」

クマ 「え〜 携帯電話料金払ってるんでしょ?」

Aさん 「まぁ 払ってるけど、誰からも電話掛かって来ないから時計として使ってるんだよ」

IMG_8147見せてもらうと「SIMを差し込むように」との表示が出て通話できないようになっていましたが、ボタンを押すと時計に切り替わるので確かに時計としては使えます。

単純にSIMの接触が悪かったみたいで差し込み直したら通話できるようになりました。






試しに自分の携帯を鳴らしてみたところ、すごく感動してくれて、今後は携帯電話として使うとの事です



IMG_8149律儀にバッテリーが減ってから充電していたとの事で、未だに現役で使えるってのが驚きですが、恐らく普通に使ったら電池が持たないんじゃ無いかと思います。

ネット検索してわかりましたが、この携帯、東芝製コドモバイル812Tと言う防犯ブザー付きの子供向け携帯で2007年製でしたよ。





物持ちが良いんだか悪いんだか微妙な感じです


その後、以前より問題になっていた深い話の続きが有りましたが、別の機会に書かせて頂きます。



さて、本日は仕事が終わった後に、ヒロ*さん主催で デン兄さん 他投資家さんと業者さんでの忘年会に参加してきます。

いろいろ刺激を受けてきますね


ではまた明日


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誰の責任?

「パイプスペースから水が吹き出して大騒ぎになってます」

と、分譲マンションの1室を賃借した入居者さんから電話がありました。



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管理課K2 「給湯器からの水漏れですか?」

入居者 「管理人さんから言われて気がついたんですけど、下の階とか隣の部屋にも水が漏れてるらしいです」

管理課K2 「今も漏ってるのですか?」

入居者 「水道の栓を閉めてくれたので止まりましたけど、水が出ないので困ってます」



この物件、大型のファミリータイプ分譲マンションで、大手の管理会社が管理しているのですが、所有者が賃貸に出して当社が部屋の賃貸管理をしています。

分譲タイプマンション(区分所有建物)の場合に問題になるのが、共用部分専有部分の責任管轄です。

特に配管関係については共用部分の扱いになる部分と、共用部分に見えるのに区分所有者の管轄になるような取り決めがあったりするので、簡単には判断できないものです。

ですが、他の住戸に被害が及んでいる状態ですので、物的トラブルから人的トラブルに進まないような対処が必要となります。

すぐにガス会社と管理課の新人君を現場に向かわせた上で、マンションの管理人さんに事情を聞いてみました。

管理人 「これがですね、給湯器につながるパイプ付近かと思うのですが、例えば賃借人さんに給湯器の交換を勧めていたのに交換しなかったとかですかね?」

管理課K2 「えっ? 今回の入居者さん12月1日からの契約で入居したばかりですし、給湯器は大家さん(区分所有者)の管轄ですから」

管理人 「賃借人に過失が無いとすると所有者さんの過失になると思います」

管理課K2 「隣の部屋とか下の階にも被害が及んでいるって事は共用部分の問題という事はありませんか?」

管理人 「私が見た限りは給湯器の問題ですので、ガス屋さんが到着したらわかると思いますよ」



管理人さんが言いたかったのは、民法の工作物責任の話かと思います。
まずは「部屋を使っている占有者(賃借人)に落ち度が無いか、落ち度が無ければ所有者の責任である」と、言った基本を主張されたのでしょう。

もっともな話しなのですが、自分が不思議に思ったのは、給湯器からの水漏れで隣の部屋に被害があったと言う事です。

パイプスペースから下の階に漏水した経験は結構あるのですが、横の部屋が濡れているなんてのは給湯器だけの問題では無いような予感がしていました。

もし、所有者が手出しできない部分からの漏水であれば管理組合で入っている保険が使えるのではないか?

ガス会社さんに調べてもらって、露出している部分からの漏水で無かった場合は、大家さんに責任がいかない方向での主張をしようと思っていたところで、新人君から現地隣室の写真が送られてきました。



unnamed下の階に関しては、共用エントランスの照明器具から水が垂れている状態ですが、隣室は共用廊下に面した洋室のカーペットに思いっきり水がしみ込んでいました。

クマ 「結構酷いね、これって給湯器のパンク程度じゃならないと思うけど配管のどこらへんが濡れてる?」







DSCF2888新人君 「見た感じ全体が濡れちゃって良くわかりませんね」

クマ 「ガス屋さん来るまでいじらないようにして、来たら現場検証の様子をじっくり確認してみて」







その後、ガス屋さんが到着して給湯器の調査が始まりました。



ガス屋 「開栓試験した時は異常無かったんですよ」

新人君 「そうですか、12月1日入居だから2週間くらい使ってる感じですね」


入居者 「私、12月1日じゃなくて昨日引越してきたばかりで初めてお湯を使ったんですよ」


新人君 「えっ  ガス屋さん通水試験きちんとしました?」

ガス屋 「いや、必ずやってるはずですけど・・・  ただ自分が対応してないので会社に帰ってから担当に確認します」



DSCF2887その後、給湯器の水栓を外したガス屋さんが何かを見つけた事を新人君が見逃しませんでした。

新人君 「なんですそれ?」

ガス屋 「これが原因かも知れません・・・」







どうやら、劣化したゴムの切れ端のようなものが挟まっていたようです。


その場では確答してくれませんでしたが、ガス屋さんの社内で協議した結果、隣室や下階の損害に関してもガス屋さんで対応して頂ける事になりました。


責任のなすり合いではありませんが、今回は入居した直後の給湯栓の不具合だったので、オーナーさん的には助かりました。


漏水系にはいろいろな案件がありますが、珍しい形の解決となりましたよ。


さて、本日は年末の挨拶でオーナーさん周りをしてくる予定です。

一件あたりの滞在時間が長いので効率が悪いのですが、いつものことなので・・・

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com