賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

自然の力

DSC_0828先日の台風9号が来た時には遠くで停滞していた台風10号。

かなり西の方へ行ったので安心していたのに巨大化して関東に近づいているらしいですね



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この仕事は自然現象に左右される仕事ですので、すごく落ち着かない季節になってきました。

考えて見れば、大雪、凍結から始まりゲリラ豪雨、雷、台風その他、季節に関係ない地震も自然現象です。

いつの日か自然現象と無関係な生活をしてみたいものです・・・


取り急ぎ、台風10号が近づく前に、9号で炙りだされた雨漏り物件の応急処置を完了する予定ですが、相当巨大な台風に成長するらしいですので、新たな問題個所が暴かれる切っ掛けになってしまう事でしょう。


ここ最近、夜中にランニングしていたのですが、ランニングも雨が降ると中止します。

何をやるにも自然が絡んでくる感じですが、まぁ 疲れていると走らずに寝ちゃったりするので、自然だけのせいでは無いですね・・・


DSC_1106昨日は、珍しく朝の出勤前に走ってきたのですが、自分の体、2.5km地点で汗が出てくるようになっているようです。

毎回ほぼ同じなのですが、何かセンサー的な仕組みがあるのでしょうかね?




Screenshot_2016-08-26-21-52-28今年の5月から走り始めたのですが最近は調子が良いと10km走る事にしていまして、来月になったら更に距離を延ばして見ようかと思っています。

6月に申し込んだ9月下旬のマラソン大会は、5kmのコースなので10kmで申し込めば良かったと思っていますが、6月には3km走るのがやっとでしたので、続ける事で成長するものだと実感しています。

調子に乗って来年の今頃には、ハーフマラソンの距離を走れるように頑張ってみます。





と、言うことで天気が悪くなる前に、いろいろ頑張ります。

ではまた明日



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ドルゴ・・・

図1うちの管理物件で結露なのか雨漏りなのか不明な案件がありました。

退去した入居者さんによると「トイレの中の結露が酷すぎる」とのことでしたが、結露だと思ったので退去後に開口して確認する事になったのです。

ただ、3階建てRCマンションの最上階角部屋なので雨漏りも十分考えられます・・・



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図2トイレの中は便器内に水がありますが、他の入居者さんの部屋で結露が凄いなんて報告はありません。

トイレは外壁に面していますが、その更に内側にある玄関側も一部カビていて結露が酷かったとの事でしたので、良くわからない感じです。








IMG_1579今回は管理課の新人君が頑張ってくれていたので、任せていましたが、天井を開口したところ、極端に水滴があり、ボードも腐っていて結露にしては酷すぎるので雨漏りを疑っていますとの報告でした。










IMG_0150付き合いのある外壁塗装業者数社に見せたのですが、屋上の防水に問題は無いし、外壁にクラックはあるけど、位置的に雨漏りでは無いような気がするとの結論を同様に言われてしまいました。






で、22日の台風9号の大嵐の後に、見に行ったところ・・・



DSC_0997かなりカビ臭かったのですが、天井は濡れていません。

あれだけの強風と雨で、市内では雨漏りが多発したのにおかしい



と、思っていろいろトイレの周りを確認してみると・・・



DSC_1001壁を全て取り払ってある、トイレの脇に変なパイプを発見しました。

この位置は丁度カビが発生していた部分の裏側にあたります。






DSC_1008そして、このスペースの床にはドルゴ通気弁のキャップが落ちていました

ドルゴ通気弁とは、排水が流れる際に密閉されていると空気が引っ張られて封水が出来なくなったりする事を防止する通気弁です。


ドルゴ通気弁の説明(森永エンジニアリングより)


DSC_1007通気弁のキャップ部分には「間違った取り扱いは臭気もれやカビ発生の原因となります」と、書いてありました。

取り扱い以前に床に転がっていたのだから・・・





DSC_1023で、取り付けを試みたのですが、発泡スチロールをしたままだと、壁と柱が邪魔して取り付けが出来ません。

発泡スチロールなんて新品時の製品保護用なのかと思い、外してみたらスッポリとはまりました。

恐らく、新築時に施工業者が取り付けし忘れたか、発泡スチロールを外さないで付けようとして諦めたのが原因で放置されたのでしょう。

新築時から20年経過した物件ですので、トイレやお風呂からの湿気が壁の裏で充満していたのが結露の原因なのかと推定されます。




で、会社に帰ってきてネットでいろいろ調べたところ、取り扱い説明書「発泡スチロールは防寒材なので外さず取り付けて下さい」と書いてあることを発見しました

DSC_1088更に、ご丁寧にも柱が邪魔して取り付け出来ない場合は防寒材を一部カットするようにと書いてあります

再度現地へ行って加工して取り付けて来ましたよ。




DSC_1017 (1)ドルゴ通気弁に関しては、8年前に伝説の兄弟ブログ「火を噴く」
(噴きません)と書いてありコロッと騙された事があったので、良く覚えていましたが、実物を見るのは初めてでした。

何とも単純そうな筒なのに、たくさんの特許を取っている優れものの発明品なのですね。
←キャップ上部の写真です。

W-GERMAN とかUSSRとか歴史を感じます。


いろいろな事がありますが、足場掛けて調査する前に判明して良かったですよ


さて、本日は、朝礼が終わったら昨日突然頼まれた一戸建ての査定に営業の新人君を連れて行ってきます。

どうなるかわかりませんが、頑張ります。

ではまた明日



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早くして下さいよ!

台風の後は、物件の被害状況をチェック・・・

と、言うのは基本なのですが、一番危ないのは他人に被害を与えてしまう危険性がある状態です。


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建物の一部や設置していた看板が落下して通行人に当たった等は、大きな事故になるとテレビのニュースで報道されたりもします。

工作物責任に関するブログ記事も、古くから書いてきましたが、一番最新の記憶では去年の1月に起きた募集看板(プラスチック製)の落下事故です。

基本的に、施設賠償保険の対象になりそうな雰囲気ですが、大家さんが建物に造作した看板が落下したのでは無く、不動産会社が募集の為に取り付けた看板だと対象になる保険が無くて、それなりの賠償金を払って示談した案件でした。

もっとも原因は突発的な事故では無く単純に取り付けに問題がありましたので、仮に保険申請しても取り付けした人に賠償義務があるとされてブーメランになった事でしょう。

今後の戒めになる案件だったと思っています・・・

そんな事があったので、看板の落下には敏感になっているのですが、昨日、休日出勤して裁判所に向かう途中、当社が管理している駐車場の看板が転がっているのを偶然にも発見しました。

DSC_1031「駐車場内での事故について一切責任を負いません」
良くある警告文ですが、多分外れる前に強風でバタバタしていた事でしょうから人や車に当たる事故にならなくて良かったです。



90Lのポリ袋にやっと入る位の大きなプレート看板ですので再度強風が吹いたら危なかった事でしょうね。




dd0b68abで、昨日は戸建賃貸の賃料を滞納者している借主への明け渡し訴訟と、その連帯保証人への滞納金支払い訴訟をしてきました。

まぁ 今回は自社物件でも借上げ物件でも無い単純な管理物件なので、大家さんに本人訴訟をしてもらった感じです。



ですので、弁護士先生が付かない事で下準備はさせてもらいますが、全く裁判所に馴染みが無い大家さんが原告として出廷すると言うのが大きなハードルになります。

今回の大家さん(50代男性)にも弁護士先生にお金を払えば代わりに全部やってくれますと、検討してもらったのですが、滞納されている上に結構な持ち出し費用が出るなら本人訴訟するとなったのです。

10時開廷だったのですが、30分前に集合して打ち合わせをしました。

貸主 「いや〜ドキドキ状態ですよ」

クマ 「大丈夫です、裁判官も素人相手には優しいですから気楽にしてて下さいよ」

貸主 「え〜 全然気楽になんてなれないよ!」

クマ 「市役所の職員と話す感覚で大丈夫ですよ、法廷を見ると驚く大家さんが多いので始まる前で誰もいないから見てイメージトレーニングしましょう」


実は、前回別の大家さんに法廷を見せた際にドキドキがMAX状態になって帰りたいと言い出された事がありました。

大家 「こ・・・ これは本格的な感じですねぇ」

クマ 「この雰囲気と黒い服を着た裁判官が別世界の雰囲気を醸し出す感じですが、やることは単純で訴状に書いて有ることの確認ですから」

大家 「まぁ自分は何も悪いことしてないし・・・」

クマ 「そうですよ、難しい事は聞かれませんから頑張って下さい」

今回は、連帯保証人(借主の義母・70代)が出廷しましたが、こちらも初めての裁判所ですので、ドキドキ状態だと思い声をかけてみました。

クマ 「おはようございます、結局◯◯さん(借主本人)は来ないんですかね?」

義母 「さっき、仕事が忙しくて行けないってメールが来たのよ」

クマ 「ふざけてますねぇ まぁ いなくても裁判は進みますから」

義母 「ほんと大家さんに迷惑かけてしまいスミマセン」


大家 「お互い◯◯さんには迷惑かけられていますので、退去を進めないといけませんからね」

義母 「私は逃げませんけど、◯◯は開き直っている感じですので」


そして裁判が始まりました。

裁判官 「原告の主張は訴状の通りで間違いないですか?」

大家 「はい、間違いありません」

裁判官 「本日は被告が出廷してないし答弁書も届いてないんですけど、◯◯さん(義母)最近被告と会ったりしてる?」

義母 「はい、何度も家に行って話をしていますが、私にお金の無心をするだけで話になりません」

裁判官 「被告は訴状に書いてある事に関して異議があるとか言ってました?」

義母 「いいえ、強制執行するならすればいいとか開き直ってますので」

裁判官 「あなたも被告になっていますけど訴状の金額請求を認めるのかな?」

義母 「はい、◯◯(借主)が退去して滞納金が確定したら支払うつもりです」

裁判官 「結構な金額ですけど払えるんですか?」

義母 「今だと金額が確定しないから約束できませんが、早く退去して貰えれば払えます」

裁判官 「そうなんですか、では訴状の通りで判決作りますので」

義母 「一日も早く強制執行して追い出しちゃって下さい」

裁判官 「まずは、判決が出て、そのあと原告の判断で強制執行するか決めますからね」

義母 「私がお金を払うのは、建物を追い出してからですから先に強制執行しちゃって下さいよ」

裁判官 「そう言う仕組みなんだから、最初に判決で問題ないでしょ?」

義母 「わかりましたけど早くして下さいよ」

裁判官 「では、判決の言い渡しは9月8日にしますので本日はこれで終わりです」


何か、お義母さんの迫力で判決が早まった気がします・・・

裁判が終わってからお義母さんから自分の携帯に連絡が入りました。

義母 「今日は、お疲れ様でした、今◯◯(借主)からどうなったかメール来たんだけど、もう執行官が来て強制的に追い出されるって言っときました」

クマ 「わかりました、こちらもそのように対応しますので」


義母 「いろいろ手間が掛かるけど私も年齢的に限界があるから早くしてね」

このお義母さん、督促すると必ず「もうすぐ死んじゃうから」と言ってましたが、長生きして欲しいと心より思ってます


さて、本日は台風の雨漏り系の処理他いろいろやることがありますので、バタバタな1日になることでしょう。

ではまた明日


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困った顔が得意?

台風9号の影響ですが、雨漏り系と電源系で想像していた通りの対応が発生しました。

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想像出来るんだったら先に手を打っておけって感じですが、ダメだと思って放置している訳でも無いのが難しいところなのです。

専門業者さんが考え抜いて対処していても、建物の老朽化が進行すれば違う問題個所が出てきてしまう事がありますし、木造も鉄筋コンクリートもメンテナンスが必要ですので、何もしていない物件は時限爆弾を抱えているようなものなのでしょう・・・


DSC_0970基本的に雨漏りの対応では、入居者さんとオーナーさんの間に入る事が仕事であり、建物老朽化の責任は使い方に問題が無ければ借りている側にはありません。




迷惑をかけていることを詫びる姿勢を見せながら、今後どのように対処していくのか説明します。


その説明までたどり着かない程、怒っている入居者さんには、一通り話を聞いて冷静になってもらいます。

ここら辺で、申し訳無さそうな顔をしていると「まぁ あんたに言ってもしょうがないけど」と、ポイントが切り替わるタイミングが来る訳なのですが、そこら辺に感情調整業務の極意があるような気がしています。

正直言って雨漏りトラブルの処理では、「修理テクニック」「保険対応テクニック」だけでなく「感情調整テクニック」を学ぶ事が大きな収穫だと自分は思っています。

そうでも思わないと、投げ出したくなるような業務ですので・・・


と、言うことで今回の台風のような時には全国的に苦労している人が増えている事でしょう。

ほんと自然の力ってすごいですね。

さて、本日は水曜日で定休日ですが、裁判所に行って明け渡し訴訟に立ち会ってきます。

終わったら三男(小6)の夏休みの宿題である自由研究を手伝う予定ですが、何の研究するのかも決まっていないのが痛いところです・・・

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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