賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

お陰様です。

IMG_5389 1昨日は大手ハウスメーカーさんのお誘いで懇親会に参加させて頂きました。

地元の不動産会社だけでなく金融機関さんと税理士先生が大勢きて150人も参加していたそうです。





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最近は土地を売却仲介する際にほとんど売主側仲介として活動する事が多いのですが、普通の広さの土地だと個人や建売業者さん、大きな土地だとハウスメーカーさんの紹介する資産家さんが買主となります。

大変ありがたい関係に感謝です。


自分の場合、地主さんとのお付き合いが多いので相続や終活で土地を売却する話に接する機会が多いです。

多分、金融機関や税理士さんに相談するか、賃貸物件を管理している会社に相談するかだと思いますが、最初に相談される関係になる事が大変重要だと特に感じています。

金融機関や税理士先生が先か不動産会社や管理会社が先か?

ハウスメーカーさんとしては、どこから来た案件でも建築できれば良い話なのでしょう・・・

なので、自分がふらふらと地主さん宅で雑談するのも意味があるのです


昨日は、左肩を骨折して1ヶ月経過で整形外科の診察がありました。

2週間前の診察では「あまり変わって無いから腕の固定を続けるように」と、サラッと言われたのですが、正直言って固定してると会う人会う人「どうしたの?」と聞かれてしまうので固定するのを止めていました。

今回撮影したレントゲンを先生がじっくり見てます。


先生 「だいぶ楽になった?」

クマ 「はい、お陰様で腕を上げなければ痛く無いです」

先生 「骨はくっついてるから今日からリハビリ開始してね」

クマ 「レントゲン自分には同じに見えますけどくっついてるんですか?」

先生 「えっ? 黒い影が消えてるから大丈夫だよ」


IMG_5143今回は、言い出しにくい雰囲気だったのでレントゲンの写真をスマホで撮りませんでしたが、確かに前回のレントゲン写真を見返すと縦に黒い影があったのに今回は無かったです。

普段からこう言う写真を見ている先生には全然違って見えるってことですね。




で、さっそく理学療法士さんのいるリハビリルームへ移動して今後のリハビリ方針を打ち合わせ。

簡単に言うと、1ヶ月動かさ無かった肩の関節を動くようにすることと、使わないで退化した筋力を取り戻すことについて計画を立てます。

リハビリにあたって、要望があるか? と療法士さんに聞かれました。

クマ 「そうですね、リハビリとか長くやりたくないので痛くても構わないから早く動くようにしてくださいよ」

療法士 「わかりました良い心がけです。ではそのように頑張りましょう!」


と、なんとなく余計な事を言ってしまった気がしますが、ほんと早く治したいものです。


IMG_5392今朝は朝から霧雨でしたが気温が高かったので5km走ってきました。

小雨だとずぶ濡れになると思いますが、ミスト状の雨ってのは実に気持ち良いものです。






本日は、午後から土地の売買契約があります。

ここ数年で一番安い150万円の取引なのですが、何年も売れなかった物件ですので売主さんは大変喜んでくれています。

夕方は先日買付けを入れた案件を月内で決済したいと買主さんが言い出したので、都内へ行って売買契約書の原本を受けとりに行くかも知れません。

ちょっとバタバタしそうです・・・

ではまた明日


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される


40年前の後始末?

IMG_5363私道を隣接している仲良し4世帯。
そのうちの1世帯から売却の依頼を受けたところ、私道は共有持ち分では無く4筆に分筆された長方形の土地で、全て自分の本宅に隣接していない斜め方向に所有している状態でした。

共有持ち分ならば、全体に対して4分の1とかの割合にして「全体を共同で使う目的なら」無難な所有方法だと思いますが、当時の建売業者さんの考えが「自宅の前に他人の土地があればお互いに文句言えないだろう」との考えだったようです。


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40年以上前の話で、当時4世帯を区画割して販売した時の建売業者も存在していないので本当の事はわかりませんが、4世帯全てに聞き取りしたところ「説明も受けていないし今まで深く考えた事が無かった」と言われました。

940c8b61今回、公道に面している1世帯の売却対応をしているのですが、公道に面していない奥まった2世帯に至っては市の建築指導課に道路に面していない状態だと言われています・・・

まぁ 簡単に言うと道路上になっている土地を単独で売却する事も自分だけの駐車場にすることも出来てしまう状態です。



40年間売却する世帯がなかった事で、誰も気が付かなかったのかと思いますが、先週の日曜日に、「そんな状態だと困るでしょうから、道路として所有している土地の取決めを書面化しましょう」と協定書の案を説明をして1週間考えて下さいと伝えておきました。

今回売却の依頼を受けた世帯はお父様が他界されていて世代交代していますが、他の3世帯は推定70代後半の世帯だったので、ご理解を頂くのに丁寧な説明が必要でした。


「うちの4世帯は親戚以上に仲が良いから心配いらないよ」

との善良で平和な考えを「新しく購入された方が道路部分を使わせないとか単独で売却されたら困りますよね?」と、何となく悪知恵を伝授するような形で不安にさせてしまった気がしないでも無いですが、玄関先で各世帯に説明してご納得頂き、昨日全世帯から署名と押印を頂きました。


「これで、普通の状態になりましたので大切に保管しておいて下さいね」

と、書面を渡してきましたが、当人さん達は「そうなんだ」と、大した話では無いと思っている雰囲気でした。

恐らくは次の世代に承継された時に感謝してくれる事でしょう・・・

そんな感じで40年前の建売屋さんの後始末をしてきましたが、反発する人がいなくて良かったです。



IMG_53710さて、今朝の埼玉は雨です。

昨日復活宣言をしたランニングに行こうと思ったのですが、風邪ひく元なのでやめときました。

月内に梅雨明けするのでしょうかね・・・







今日は夕方からハウスメーカーさんの納涼会に参加してくる予定です。

ではまた明日


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そろそろですかね?

7月も後半に入りましたが、梅雨が明けていないせいか夏っぽくないです。

自分のいる埼玉北東部エリアは熊谷とか館林に近いので毎年今頃から暑くなる感じですが、なんかいつもと違うと不安になるものです・・・



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とは言え、ゲリラ豪雨や台風が増えてくるのも気温が上がってきてからだと思いますので、このまま無難な気候になって欲しいと祈ってます



IMG_5087先月の21日に転んで左肩を折ってから本日で1ヶ月が経過しました。
今回の骨折では他人様のブログで骨折日記を探して似たような事例をたくさん読みましたが、考えてみたら自分も経過を詳細に記録しておけば良かったです。
全治4週間と言われたので、そろそろ骨がくっついたのではと思いますが、現在は普通にしていれば痛く無い感じです。



ただ、可動範囲が中途半端で、腕を真っすぐに上げると痛いので上げないようにしています。

自分の感想なので根拠はありませんが、この痛みは骨の痛みでは無く1ヶ月も腕を上げなかったので関節が固まってしまった痛みなのかと思います。

そこら辺、明日が診察日なのでお医者さんに聞いてみますが、多分骨がくっついた後にはリハビリの期間があるのでしょう。


20190720_212528555_iOSランニングを中断してからも1ヶ月経過してしまいましたが、今朝は早起きして走ってみました。

毎度のことですが、久しぶりに走るってのが一番辛くて、中断した事を後悔する典型例な感じです。

先月まで2日に一度5km走っていた感じですが、今日はいつもより5分くらいゆっくり走りましたが、全く肩には響かない感じなので復活宣言します。

6月よりも気温が上がったせいなのか、久しぶりで体が慣れていないからなのか、かなり汗をかきました。

曇っているだけで気温は高くなっているのでしょうから熱中症とか気にしないといけない時期なのでしょうね。




ほんと1年が早い感じですが、自分自身いろいろと課題を抱えていますので、上手に乗り切りたいところです。


さて、本日は事務処理と売買系の近隣調整業務をしてからお通夜に参列してきます。


ではまた明日


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高いですか・・・

「高いなぁ・・・」

言われると思いました。

土地の売却想定が高いなら良いのですが、売却するためにはそれなりの諸費用が掛かる訳です。



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昨日は、いろいろ準備している鉄工所の売却案件を進めてきました。

今回の件、70代のご夫婦の終活相談から始まった売却受託案件なのですが、簡単に言うと500坪の所有地のうち、作業場として使っていた部分と使わなくなる敷地の約300坪を売却する感じです。

前回までは、「本当に売って良いのか?」的な話が残っていましたが、今回はその部分の念押し作業的な感じもありました。

で、冒頭の「高いな〜」は作業場の巨大な建物を解体する見積もりが600万円超えだった説明での部分でした。

ご主人 「高いよ、作業場壊すのにこんな掛かるんだ・・・」

クマ 「はい、この金額は付き合いのある業者さんに一切値切り無しの状態で出してもらいました」

ご主人 「え? 値切ってよ」

クマ 「そうじゃ無くて、これから建売業者さんに買取打診して解体費用込みでの現況買取で回答が来た場合の判断材料ですから、実際に頼むときには値切りますよ」

ご主人 「買う側で壊してくれる方がいいな」

クマ 「そうかも知れないけど、買取金額に解体費用が1000万円見込まれて引かれるなら自分で壊しますって言いたくなりますでしょ?」


ご主人 「そっか・・・ まぁ壊さなきゃいけないんだから、解体費用は発生するよね」

クマ 「ご自分でコツコツ壊して更地にできるなら安上がりになりそうですけどね

ご主人 「だよねぇ そう思って少し前から自分でできる部分は壊しだしてるんだよ」



IMG_5353冗談のつもりで言ったのですが、何やら大きな作業場以外の部分は自力で壊し始めたそうで、屋根の部分が無くなっていました。

クマ 「ホントだ・・・ 屋根が無くなってる

ご主人 「そうなんだけど、結構大変だし大きい方の建物は絶対無理だから解体業者さんに頼むよ」






2f4a2550クマ 「そうですよ、倒壊事故でも起きたら売却どころじゃ無くなりますから工場本体はプロに頼んで下さい」

ご主人 「だよね、実は途中まで壊した作業場もプロに頼みたいって言おうと思ってたんだ」

クマ 「そうして下さい、当然ながら金額上乗せされますけど、安全第一ですよ」






クマ 「あとは測量関係の費用ですけど、これも広い土地なので結構な金額になります」

ご主人 「こう言うのは素人には出来ないんだからしょうがないね・・・」

クマ 「それと、前回言ってた明治時代の質権消すのに司法書士さんに頼むのが8万円です」

ご主人 「これも自分には意味不明だけど、掛かるものは仕方ない」

クマ 「120年前の24円90銭だからって買主さんが見逃してくれないですので」


6a8d5868こちらに関しては、当時の質権者の住所に書面を送って相続人が住んでいれば話を付けるんですけど、不明だったら法務局に供託するって言ってましたので、ほとんど司法書士先生の手間賃な感じです。

120年前の消し忘れが今になって問題になるなんて珍しい経験ができるものです。





クマ 「で、あと大きいのが当社への仲介手数料でして売買価格の3%+6万円に消費税なんですよ」

ここでいつもの「不動産業者って儲かるね」の話から「+6万円で何だ?」の定番の話を乗り越えます

ご主人 「結構な金額になるねぇ 消費税も上がるんだし・・・」

クマ 「はい、今回の売却に要する費用は土地の譲渡所得税の経費として見られますので」

ご主人 「う〜ん・・・ 」

クマ 「高く売れるように頑張ります!」



と、言う事で次は土地家屋調査士さんに測量してもらう話から進めて面積出して準備が整ったら複数の買取業者さんに声掛けして一番条件の良いところを選定する予定です。

人気がある場所なら良いのですが、どうなりますでしょうかね。


あと、先日買い付けを入れた居住用マンションもローンの事前打診がOKとなりました。

ホント1%未満の住宅ローンは羨ましいものですが、いつも売主側の仲介なので久しぶりに買主側住宅ローンのお手伝いをしましたので、新鮮な気分でしたよ。

こちらはお盆前の決済となります。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com