賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

大雨・・・

九州での河川の氾濫、土砂災害の状況を報道で見ました。

被害に遭われた方にお悔やみとお見舞いを申し上げます。

記録的な大雨とか100年に1度とか毎年のように聞いているって事は、特別な話じゃなくなっているのでしょう・・・


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九州以外の地域でも同じような事が起きるとの予報になっているので、全くもって他人事でないのが怖いところです。

新型コロナだけでなく水害被害と災難続きな状態ですが、地震に関しても忘れてはいけないのでしょう。

考え出すと暗くなりますが、昨晩も当社の管理するマンションで雨漏りが発生していまして夜間に緊急受付センターからの連絡を受けた管理課スタッフが出動しています。

0707住まいに関する仕事をしている以上は楽観的になれる日が無いと痛感します。

今回発生した雨漏り案件はオーナーさん側主導で大規模修繕が予定されているのですが、大雨の時期に間に合わなかったのが残念なところです・・・




満室物件なのですが、オーナーさんが書庫にしようと思って空けている部屋を急遽仮住まいできるようにクリーニングして今晩引越し作業になったとのですが、入居者さんには大変申し訳ない話です。



さて、昨日ブログで書いた「田」の農業用水やポンプに関する不明点ですが、用水を管轄する組合で調べたところ、用水からの供給を立証する配管は記録が無いとの結論になりました。

しかしながら、埋設図を作る前からの水路は記載が無い事があるので、あるかも知れないと微妙な事を言われてしまいました

ユンボで掘ればハッキリするのですが、他の田んぼと繋がってたとか怖いです・・・

引き続き調査して、また報告します。



ではまた明日


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「田」と「畑」の違い・・・

「田」「畑」の違い?

そんなの見ればわかるだろ。

と、思っちゃいますが登記簿上の地目がすごく重要だったと今回認識しました。


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近いうちに契約予定の土地2区画があり現況が畑の農地です。

農地の場合は農地法による制限があり気にする部分なのですが、市街化区域内なので農地法の届け出だけで済む程度の認識でいました。

所有者が違う(ご親戚ですが)隣接地同士を形が良くなるからと合計150坪ほど一緒に売却するのですが、片方の区画は登記簿上の地目「畑」でしたが、もう一方の登記簿上の地目は「田」になってます。

自分、市街化調整区域ではホント多くの苦労をしてきたので市街化区域内の農地なんて問題無いと思ってましたが・・・


IMG_1114購入予定の買主さんと、いろいろ駆け引きして調整する過程で「せめてポンプ小屋の撤去をして欲しい」と言われて動き出したのですが、売主さんと打ち合わせしてたところ、なにやら農業用水の組合と絡んでいることが判明。

いろいろ課題が出てきました。




田んぼの売買をしている人には常識なのかと思いますが、このエリアでは地目「田」の場合には農業用水の管理組織に面積に応じて水利施設利用料を払っていて、農業を辞めて地目を変えた段階で廃止することによる清算金を払うのだそうです。

そう言えば、数年前にアパート用地を売却して数か月経過後に売主さんより「農業用水の組合から請求書が来て支払ったよ」との話があったのですが、金額が売買額に比べると大した事ない数万円だったので大きな問題にもならなかった感じで、あまり印象に残らなかったのです。

これが、「こんなの聞いて無いから払わない!」何て言うトラブルになっていれば「今度から気を付けよう」と思うようになったのでしょう・・・

さっそく農業用水の組織に電話して確認したところ、売却等で田んぼを辞める場合には地目変更と連動で1平米あたり148円掛かるとの事で、地目「田」の部分だけが対象で4万円弱の負担が発生するとわかりました。

次の問題は、ポンプ小屋と農業用水を供給している配管の撤去です。

売主さん(80代男性)宅に行って撤去しないといけない話をしてきました。

クマ 「そんな感じで農業用水利用廃止費用とポンプ小屋を含む配管の撤去費用を売主側で負担することになりました」

売主 「わかりました、ポンプ小屋は屑鉄屋に持って行かせるから大丈夫ですよ」

クマ 「自分、仕組みが良くわからないんですけど、ポンプ小屋に水を送る配管は簡単に撤去できませんでしょ?」

売主 「あんなの私がユンボ借りて来てガサっと取っちゃいますから」

クマ 「え・・・ そんな事したら水が噴き出すんじゃないですか?」

売主 「いや、しばらく前に用水のところにあるポンプを止めてあるから水は出ないよ」


クマ 「畑のポンプ小屋以外にポンプがあるんですか? 配管切った部分と公道との接続が簡単じゃ無いような気がするんですけど、そこら辺の事はプロに任せましょうよ」

実は、この地主さん現役時代には水道関係の仕事をしていて言うならばプロなので、素人扱いするなと言う感じになっちゃいました。

売主 「大丈夫ですから! 私がユンボ借りてやりますよ」

娘様 「お父さん、ユンボ乗ってケガでもしたら困りますから業者さんに頼んで下さい!」

クマ 「とりあえず、ポンプ小屋の撤去はお願いしますけど、地中の配管は私が良く調べておきますので、それから考えましょう」


IMG_1110と、言う事で休み明けの本日、用水や埋設配管に関する調査をしてきますが、市の水道局の埋設管図には農業用水の配管が載っていないので、用水の組合で確認するのかと思います。

売主さん、所有地の中では無く用水路に取水用ポンプがあると言ってましたが、外から見た感じでは無かったです。

どう言う仕組みになっているのでしょうかね・・・



本日の埼玉は結構な雨が降っています。

全国的に大雨の被害が広がっている状態で心配なのですが、新型コロナ感染も広がっている時期に勘弁して欲しいところです。

ホント自然の力は怖いものですね。



ではまた明日


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やるの?

IMG_1099先月下旬より走る習慣が復活しつつあります。
雨が降っている日以外は走れてますが、まだまだ苦しさがあります。
毎日走っていた頃より同じ距離を走っても5分ほど遅いのですが、走るたびに楽になってきた感じなので早いところ元に戻したいです。
続けている事を途中で止めてしまうと言う事は良く無いものだと走る度に思ってますよ・・・

信号の無い河川脇の道を走っていますが、走る時にはYouTubeで話を聞きながら走ってまして、最近になって広告の入らないプレミアムにしたところ、実に快適になりました。

月額1550円かかりますが、走ってる途中に広告を消す作業が無くなるだけでも大きなメリットに感じてます。





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ホント、他人様が作っているYouTubeには役に立つ情報がたくさんあり、お世話になっていますが、結構自分の回りでも多くの人がチャンネル開設してる感じで、「やればいいのに」的に言われる事が増えてます。

「ブログ書くだけで精一杯」とか返していましたが、時代に取り残された気分にもなっているのが正直なところです。

「とりあえず始めちゃえばいいのよ!」

と、先日飲んだ時に司法書士のあやちゃん先生がやろうと思ってるとの話を聞いてましたが、ホント出来る人は実行力もあるもので早々にチャンネルをオープンされていました。

続けることも大切だと思っていますが、何かを始めるってのも大切なのでしょう。

いろいろ考えて結局やらないってパターンが多い自分ですが、「まずやってみる」と言う行動力が足りない部分でもあります。

問題は中身をどうするかなのでしょうけど、賃貸管理の解説とかやると堅苦しい感じになり自分自身乗り気になりません。

何か楽しんでる趣味でもあればとか思いますが、やりたい事があっても何もやってないのが現状でして日々仕事して家に帰って寝てしまう繰り返しな感じです。

やっぱりブログ書くので精一杯・・・

見事に考えすぎて何も出来ない典型なタイプです


と、ブログ書いてて気が付きましたが、自分のブログは毎日更新なのです。

更新した内容をネタにして語るタイプなら出来るかも・・・

賃貸管理クレーム日記裏話とかでやってみようかと今考えました。

何を準備したら良いのかもわからない状態ですので手探りしてみますが、準備できたらお知らせさせて頂きますね。

まぁ 基本はブログだと強く思っているタイプなので、どんなに時代が進んでもブログだけは続けて行く予定ですのでこれからもよろしくお願い致します。


さて、本日は午前中に職業紹介の絡みで就職希望の外国人さんが来社されて打ち合わせ、午後は事務処理とIT重説をする予定です。

そして夜は大河ドラマの時間を楽しみにしていたのですが、都知事選の開票速報の特集なのだそうです。


ではまた明日


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下駄もってるの?

会社の社有物件に3DK 4世帯の木造アパートがあります。

東武線の駅から徒歩6分で住宅街の中にあるのですが、1部屋だけ半年空いちゃってます。

賃料は駐車場と管理費込みで5万円。

自分は、9年前に苦労して取得した思い出があるので良い物件だと思っているのですが・・・


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7042営業担当に聞くと、「間取りが悪い」とのことでしたが、多分他のオーナーさんの物件優先で客付けして会社の物件は後回しだったのでしょう・・・

大規模にリフォームしようと思い、昨日の会議で意見を聞いてみました。

真っ先に出てきたのは和室が2部屋あるのと玄関が狭くて下駄箱置き場が無い事です。




スタッフ 「玄関に下駄箱無いなんて致命的、他の入居者さんどうしてるのかな?」

クマ 「家族の人数が少なければ下駄箱無しで何とかしてるんじゃないの」

スタッフ 「え〜 一人暮らしでも嫌だと思うけど・・・ そこからダメなのよ」


令和の時代に下駄箱ってハンガーを「えもんかけ」と言うようなものだと思いますが平均年齢が高いので・・・

結局、斜めに靴が入る省スペースのシューズボックスを置こうかとの話が出ましたが、ブーツが置けないとか女性目線では却下となり、思い切って玄関横の洋室を改造してウォークインの収納作ってみようか等々、いろいろ意見が出て、大規模改造の話に膨らんできました。

スタッフ 「あとさ、どう考えても和室2室は今どきじゃないよ」

クマ 「まぁ リフォームの定番だよね、どっちの和室を洋室にする?」

これがまた、南側の和室を洋室化した方が良い派とDKの横の和室を洋室にする派に分かれて意見がまとまりません。

クマ 「逆にさ、洋室を和室化して完全に和風の物件にしたら新鮮なんじゃないかな」


和室好きな自分の意見は完全にスルー・・・


最初に費用を抑えたいと言ってしまったので、良い案がなかなか出てきません。

クマ 「もし、費用を気にせず理想の間取りにするんだったらどんな感じが良いかな?」

と、言って出てきたのは玄関横の洋室の一部をウォークイン収納&下駄箱にして西側に収納を作り東側の和室を洋室にして一体化。
そして北側の和室は洋室化してDKとつなげてLDKにする案です。

1LDK+ウォークイン収納だったらいい感じだよね。

当然ながら改造費用を考えずに理想の間取りとか言っちゃうと話が活性化するものです。

ちなみに、この物件は在来工法なので、撤去できない柱が多くてあまり自由度が無いですので全部理想通りに出来ない可能性があります。

あとの問題はリフォーム費用なのですが、100万円は超えることでしょう・・・


この物件はローンが無いので単純な話、客付けできれば毎月5万円会社に入ってきます。

管理会社感覚で考えると、5万円の収入は、賃料100万円分の物件を管理手数料5%で管理したのと同じです。

賃料4万円の1K物件だったら25室管理が増えたのと同じ・・・

実に凄いことです。

どうしようか迷っていたところ、別の案が思い浮かびました。


クマ 「これさ、リフォームしないで契約条件の譲歩だけで決められないかな?」

大改造計画で盛り上がっている時に何を言うのかと言う感じなのですが、リフォームせず(普通の原状回復はしてあります)賃料も下げずの客付けができないかと意見を聞いてみました。


7041スタッフ 「畳の表替え費用は当社持ちとかフリーレントなら既にやってるけど」

クマ 「初期費用全部負担するって話だったら借りる人いるんじゃないの?」

スタッフ 「全部? 20万円くらいだけどリフォームで大改造する費用より全然安いね」



何か、禁じ手みたいな感じですが、とりあえず1か月限定の入居促進キャンペーンとして実施することにしました。

ダメなら大改造してみようと思いますが、大改造した上に諸費用全部持ちキャンペーンするとかならない事を祈ります・・・


結構大変な感じですが、実は今月末には更に10室のアパートの決済があり更に社有物件が増えます。

そちらの物件は4室の空きがあるのですが、いろいろ問題がある状態からのスタートなのでパワーが必要な感じです。


いろいろやる事がありますね・・・


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com