賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

まだいた・・・

IMG_7078昨日も台風19号の被害報告がありました。

管理物件は台風直後に入居者さんから連絡が来るものですが、自主管理物件の場合は最初に大家さんに連絡が行くので対応できる修理業者さんの都合で当社に対応依頼が回って来る事もあります。

しばらくの間、台風の後始末が続く事でしょう。




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そんな中、他の業者さんや大家さんから見ると「ありえないだろ」と思える出来事がありました。

自分の場合、管理物件の大家さん以外にも自主管理物件の大家さんとも仲良くさせてもらっています。

将来の管理受託を期待している訳ですが、自主管理大家さんの中には管理会社よりも優れた管理をされている人もいれば、「これは自主管理じゃなくて無管理でしょ」的な人もいらっしゃいます。


最近では、7年前に発覚した1K物件の入居者が50カ月分の賃料を支払っていなかった案件がありました。

この物件の自主管理大家さんは、「空き部屋だと思ってた」とお気楽な感覚でしたが、物件数が多いにしても無管理すぎて驚いた記憶があります。

まぁ その時は滞納していた入居者に「家賃払わなかったからお金貯まったでしょ?」と嫌味全開で言ったところ「はい、だいぶ貯金ができました」と、すぐに全額回収できたと言うのもラッキーな話でした。


が、昨日対応した案件は普通ではなさそうでした。

事の発端は、当社の営業課マネージャーが、某自主管理物件駐車場の空きを確認したところ、空いているはずの駐車区画にいつも駐車されている事に疑問を持ち、車に出入りしていた入居者C君(20代後半)に確認を入れて駐車場代を払っていない事が発覚したことからでした。

マネ 「あの子、部屋の中が汚部屋になってると思うの」

クマ 「なんでわかるの?」

マネ 「何となく臭ったって言うか私の勘だと、家賃も払って無いような雰囲気」

クマ 「え・・・ 本人は態度悪いって感じ?」

マネ 「それが、すごく礼儀正しくて、駐車場の契約をしに来店するって自分から言ったのよ」


と、言う事をいわれたのが、1週間前の話でした。

すぐに、自主管理大家さんに確認をしたところ

大家 「〇〇マンションの〇号室は、ちゃんと家賃入ってるよ」

クマ 「そうですか、良かったです、記録みたら元学生で18歳で入居して卒業しても退去しないタイプだから汚部屋にしちゃって退去できない人かと思ってますけど家賃はOKですね」

大家 「あはは、そんな人がいるんだ」

クマ 「去年、美人OLさんの汚部屋が発覚したんですけど、汚部屋にしてたから卒業しても引越できずに社会人になっても借りてたんですよ」


大家 「でもさ、この部屋は〇〇株式会社の法人契約でしょ?」

クマ 「え? うちの記録だとC君の個人契約ですよ」

大家 「あれ、じゃぁうちの帳面が間違ってるんだ C君は解約したと勘違いしてた」

クマ 「え・・・ もしかして長期滞納ですか?」

と、言う事で大家さんに遡って調べてもらったところ、2日して返答がありました。

大家 「C君は、4年で卒業したと思ってたんだけど平成26年まで遡ったけど入金の記録が無い」

クマ 「そうですか、じゃぁ駐車場の契約に来るっていってるので問い詰めてみますけど絶対に入ってませんよね?」

大家 「この物件は1つの口座だから間違い無いと思うよ」



と、言う事で長期滞納状態&汚部屋の疑いがある入居者のC君が駐車場の契約をするとの事で来店されました。

駐車場契約のつもりで来店されましたが、元気の良い挨拶でなぜか笑顔です。

マネ 「Cさん、うちの責任者が話があるそうです」

カウンターでは無く応接のイスに座ってもらい、すかさず質問開始

クマ 「C君さ、家賃払ってないって大家さんから連絡きたんだよね」

C君 「え・・・ 引き落としされて無いですか?」

クマ 「口座振替してるんだ?」

C君 「はい、学校卒業してからは親から送金されてませんので自分の口座から落ちてるはずです」

クマ 「だとしたら、だいぶお金が貯まってるでしょ?」

C君 「いえ、全然お金なくて・・・ おかしいな・・・」

クマ 「もういいって、今なら怒らないからホントのこと言って楽になってリセットしようよ」

C君 「はい・・・申し訳ないです 払っていませんでした」

クマ 「じゃぁさ、まずは部屋を退去して滞納金250万円を保証人のお父さんと一緒に払ってもらうから」

C君 「え・・・ 父とは10年くらい話して無いので無理ですし部屋も荷物が多くて」


クマ 「そうは行かないんだよ、まずは滞納金をストップするために退去するしかないよ」

C君 「わかりました、でもホント荷物が多くて引越しに時間かかります」

クマ 「ゴミを溜め込んじゃったんでしょ? 撤去業者さん紹介するから見積もってお金払って終わらせなよ」

C君 「スミマセン・・・ ちょっとホント申し訳ない 大家さんにお詫びに行きます」


この場合は、大家さんとC君の関係なので、その場で大家さんに電話してスピーカーホンにして3人で話したところ、まずは引越しの算段をして月末に今後の対応を再度打ち合わせる事になりました。

クマ 「引っ越すお金も無いなら、保証人のお父さんに事情を話して助けてもらいなよ」

C君 「いや、250万円も払って無かったって言えません」

クマ 「そうだけど、隠し通せるものじゃ無いんだから自分から言った方がいいって」

C君 「何とか、部屋の引越し考えてそのあと父との事も考えます」


今回、自分自身は管理物件で無いので「後は大家さんで対応して下さい」と言うつもりです。

ちょと無管理すぎて保証人さんに伝えるのが痛い感じなのですが、これを機会にマンションを管理させてもらいたいところです。

C君にとっては運命の日となった訳ですが、悪事はバレる日が来るものですね。



さて、本日(16日)は父方の親戚が集まって墓参りしてきます。

ちょっと天気悪いですが、自分の休みに合わせてくれました。


ではまた明日


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リスクを考える機会・・・

IMG_7046昨日も台風関係の後始末や確認作業をしていました。
居住用物件は生活に直結なので大変ですが、テナント系の物件は営業できないと言う問題になるのが厳しいところです。
ここら辺、ほんと手厚い保険に入るようにお願いしていますが、保険に入っているからと言っても喜べる事など無い訳で、保険に入っていない場合は不動産経営なんてされない方が良いと思っちゃいます。




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まぁ保険の話は誤解を招く事もありますので、昔から具体的に書かないようにしていますが、これからの時代、異常気象が普通になって行く感じですので、くれぐれも基本的な保険だけで済まさないで手厚くお願いしたいものです。

うちの、社有物件は手厚い補償特約のついた火災保険と施設賠償、地震保険に加えて自殺や孤独死に対応して修理費用負担や家賃補償される保険もつけていますが、自然災害+人的災難がリスクなのでしょうから心配性の人はキリがないくらい不安になるものです。

多分、何でもありの時代になると火災保険では補償されない噴火系の災害も出てくる事でしょうから絶対に地震保険に入っておくべきかと思います。

保険に入ったから安心と言う訳では無く、他人様に住んでもらっている事で自分だけの問題では無くなると言う事が重たい話となるのです。

リスクを考えると気が重くなりますが、そうなると一番安心なのは賃貸経営をしない事なのでしょうか

・・・


ちょっと話題を変えますが、台風直撃の前日、一人暮らしをしているAさん(80代後半 男性)宅へ集金へ行きました。

5年くらい前に病気で歩けなくなったのですが、今では家の近所を散歩できるくらいまで回復しています。

Aさん 「今回の台風は特別に大きいって言ってるね」

クマ 「なんか経験したことが無いほど強力らしいですよ」

Aさん 「参ったなぁ・・・ 貸してる駐車場の裏の畑が心配だよ」

クマ 「野菜作ってるんですか?」

Aさん 「いや、もう野菜は作ってないから防草シート被せてあるんだけど重しが不十分なんだよ」

話を聞くと、知人に頼んで防草シートが飛ばないようにコンクリートブロックを置いてもらったそうなのですが、散歩して見た際に法人さんに一括貸ししている駐車場側の補強が不十分で車を傷つけ無いか心配なのだそうです。

IMG_6978一輪車に石を載せて一人で運ぶと言ってますが、Aさんの貸している駐車場までは、ご自宅から300m程度ですが、一輪車でなんて絶対に運べないと思います。

Aさんの自宅に置いてあった石は、知人の方が重たくて運ばなかったと言う石が混じっていて重いのは自分一人では限界な重さでした。







IMG_6982軽量ブロック程度ならと思ったのですが、やたらと密度の濃い石が一つあり、Aさんの指示で防草シートの置石として手薄な位置まで運んであげたのですが・・・


腰やられました




立ったり歩いている時は大丈夫なのですが、イスに座ってデスクワークした後に立ち上がる時が実に危険・・・

日曜日でもやっている接骨院に行って治療してもらい少しは良くなりましたが、しばらく様子見です。

何とも弱くなったものですが、それ以上に大丈夫だと思ってしまうリスク管理の弱さが表れたのでしょうね。


ではまた明日


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特別なので?

台風19号が過ぎ去った昨日13日(日)。

河川氾濫等々、大きな被害がある事が判明した訳ですが、ホント自然の前には無力なのだと思い知ります。

被害にあわれた皆様に心よりお見舞い申し上げます。


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自分の勤務先は埼玉県の北東部、久喜市にあるのですが、河川の決壊等がなかっただけ不幸中の幸いな感じでした。

そうは言っても、台風の影響での対応依頼が8件ありましたので、少ないとは言えないような微妙な感じです。


IMG_7030一番大きかったのは、管理しているテナントビルの雨漏りです。

2階の共用廊下に水が溜まり、何らかの原因で建物内に浸水したのですが、1階のテナントさんの天井部分だけでなく壁を伝わって床がビショビショになっていました・・・




IMG_7006昨日が日曜日、本日14日が祝日なので、休業しているテナントや事務所があります。
明日営業開始直後にも対応が必要となる事でしょう。
テナント系の雨漏りってのは応急処置して復旧を業者さんに任せて終わりとは行かず、原状回復するにも営業日程を調整したりと簡単ではありません・・・



その他、戸建貸家やアパートの雨漏りが4件、バルコニーの戸境いボード破損が1件、共用電源トラブルが1件 アンテナ破損が1件でした。

多分、本日も追加での連絡が来ると思いますが、雨漏り系は継続対応ですね。


IMG_7035うちの管理物件ではないのですが、会社で使っている立体駐車場のエレベータの照明が切れていました。

この状態でも普通に動くので乗ってみましたが、真っ暗な状態でシンプルに階数表示だけってのが新鮮な感覚でしたよ



管理会社も大家さんも入居者さんも、大変な状態の方が多くいると思います。

通常とは異なる特別な台風だったとの事で、多少の事は「仕方がない」と考えてくれているような気がしていますが、こんな台風が「普通」に来る時代にならない事を祈ります。


ではまた明日


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今回のは無理・・・

いつもの台風とは全然違う・・・

まぁ 事前にさんざん予告されていたのですが、あまり実感が無かったと言うか想像力が足りなかったと言うか、台風19号はホント酷いです。



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昨日(12日)の朝は、いつもより早く出社して大量の電話に備えようと思っていました。

この段階から甘く見ていたと言う事です。

「命を守るための行動をとって下さい」

と、天気予報やニュースで警告しているのに大半の社員が出社。

「管理会社だから当然だ」
との思いが自分の中にあったのと、普通の台風のイメージで「雨漏りがあったら対応する」と言った心づもりがあったのかと思います。

ここら辺は、長年に渡り形成された自分の古い感覚です。

「漏水や雨漏りが発生した場合は、最優先で現地へ行く」
のがうちの会社の対応方法でしたが、今回の台風19号は別格な強風と大雨でしたので電話対応で止めておかないと二次災害的にスタッフが危険な目に遭ってしまう状態だったのでしょう。

現地へ行くと、「早く解決しようとの思い」から無理して高いところに登ってしまったり水で濡れた受水槽のポンプに触れたりと危険な場面が多く待ち受けています。

そこら辺、真面目なスタッフほど頑張っちゃうのです・・・

ケースバイケースではあると思いますが、少なくとも原則として「現地対応しない方針」にしないといけなかったのだと今後の教訓にしようと思います。


IMG_6995一応自分は定時の18時まで会社にいましたが、電車だけでなくバスもタクシーも動いていませんでした。

今どきは企業側で事前に「休業」と決めることが正しい対応なのでしょう。

18時で自分も引き上げたのですが、車が水没したら嫌なのでカッパ着て歩いて帰りました。





IMG_6998普段5km走っているので3.5km歩くくらい全然平気なはずだったのですが、雨風強かったのと軽登山靴の防水が弱くて靴の中がビショビショになり大変歩きにくかったです。
ファミレスやスーパーだけでなくコンビニも電気が消えていましたので、外出する人もいなくて当然なのでしょう。
交番だけは臨時休業にはなっていませんでしたが、こう言う災害時には役所系の人が活躍しているのでしょうね。




IMG_6993夕方には警戒レベル4になったと河川氾濫の警戒アラームが鳴りビックリしましたが、今回の台風は自分が帰宅した後の夜間が一番のピークだったと思います。
夜中にも携帯が大音量のアラーム音を出して河川氾濫の避難勧告を告知してくれて目が覚めましたが、自宅待機で何とかなりました。

現在、このブログを書いているのが午前6時で自宅近くは物置が転がっている家がある以外は大丈夫そうですが、アウトソーシングしている緊急連絡先にどれだけ連絡が入ったのか、今のところわかりません。

ひと段落するであろう本日13日の出社後の対応が大変な状態になる事でしょう。




多くの方が被害に遭われたり避難されて辛い思いをしていると思います。

ほんと酷い台風です。

被害に遭われた皆様に心よりお見舞い申し上げます。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com