賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

忙しいですか・・・

昨日は朝から家に電気工事屋さんが来てキッチンのレンジフードを交換してくれました。

当社担当の店長さんが一人で施工してくれたのですが、なにやら忙しすぎて大変だと言ってます。

電気工事屋さんは賃貸物件の修理関係で20年くらい付き合いのある地元では最大手の会社で小さな工事から大きな工事まで大変にお世話になっているプロ中のプロの会社です。

多分30人以上のスタッフさんがいると思うのですが、大人気と言うことなのでしょう。

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IMG_3146クマ 「悪いですね忙しいところ小さな工事で」

業者 「いやぁ こう言うのは全然問題ないですよ」

クマ 「予約が取れないってうちの担当から聞いてます」

業者 「この仕事、応用力が効かないと仕事にならなくてね」





元々、お話し好きな店長さんで作業しながら話が止まらなくなっちゃった感じなのですが、電気工事業界の内情をじっくり聞かせてくれました。

一言でいえば仕事はいくらでもあるんだけど人手不足。

簡単な仕事かと思っても加工が必要で難しい現場になったり出たとこ勝負の応用力が重要なのだということです。

クマ 「そうなんですか、ベテランの人しか使えないって感じなのですね」

業者 「いやいや、新人を育てていかないと大変だから若いのも常に募集してるんだけど辞めちゃったりして結局はベテランが忙しいんですよ」

クマ 「手に職の典型が電気工事の仕事だと思いますけど、経験積む前に辞めるってもったいないですね」

業者 「経験積んで何でも出来るようになって、よそに行っちゃうとか独立するとかもありますからね」

クマ 「なるほど、なんか不動産業界も似たような感じです」

業者 「まぁ 結局は人なんだと思うけど、そう言う人がいる会社には仕事が寄ってくるんですよ」




IMG_3151 1なんか、我が家のレンジフード、既成の寸法だと大きな隙間ができたり枠がハマらない形状していてノコギリで切ったりパネルをその場で自作してくれてキッチリ収めてくれました。

業者 「こう言う特殊なのがあると仕事が中断しちゃうのが素人で、何とかするのがプロだってことなんです」

応用力と現場での判断力、出来ないと言わない技術力がプロの仕事なのだと感心しました。



実に頼れる業者さんでありがたい限りですが、自分の周りにはピンホール漏水に強い水道業者さんもいるので、大変恵まれた状態だと思ってます。

ただ、心配なのは何れの場合も「属人的な優秀さ」なことだと思います。

そこら辺、上手に後継を育てて頂けると安心して長いお付き合いが出来るのですが、多分どんな業種の場合でも仕事を発注する立場では同じように考えている事でしょう。

オーナーさんから見れば、うちの会社も仕事を発注する業者の側ですね・・・

まだまだ鍛えないといけない分野が自分自身にも多くあると思っていますが、そう言う意味で社内のスタッフも多くの経験を積んで鍛えさせてあげないといけないのでしょう。

何か考えさせられる工事見学でした


さて、昨日書いたパソコンの不調ですが、6月に4万円ほど掛けて修理したばっかりなのですが、今回も修理代が掛かると言われたら買い替えた方が良かったとなります。

さっそくパソコンメーカーのコールセンターに電話してみました。

このメーカーさん、日本語の上手な外国の方が電話対応してくれるのですが、他社と違って電話の繋がりも良く、「ご迷惑をお掛けして申し訳ありません」と、話をする前からお詫びの言葉が出るところが気に入ってます。

事情を話したところ、前回の修理の履歴も踏まえて対策を考えてくれて、診断モードを駆使して問題があるのは機械側では無くWindows側の何かにあることを突き止めてくれました。

IMG_3155 1更にいろいろ試すようにアドバイスがありましたが、試すだけでも時間が掛かりますので、工場出荷状態にしたいと伝えてリカバリ対応しました。
一昔前だとリカバリのDVDを郵送で送ってもらうとかメーカーにパソコンを送ってとかでしたが、今どきは32ギガのUSBメモリがあれば他のPCにダウンロードしてリカバリできるとの事で便利になったものです。





何だかんだでリカバリデータのダウンロードで90分、インストールで30分合計2時間くらいかけてパソコンが初期状態に復活。

自分の場合、仕事のデータはドロップボックス、プライベートのデータはOnedriveEvernoteに分散していてWord Excel powepoinもMicrosoft365利用なので全てクラウド対応ですので、こう言う時に実に楽に復活できます。

一昔前は1日掛かりでデータの移行をしていた事を考えれば素晴らしい進化だと思いました。


と、いう事で本日の定休日、有意義にすごせそうです



ではまた明日


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壊れる時期?

「朝の9時で良かったら何とかします」

と、忙しい電気工事屋さんに言われて自宅のレンジフード交換作業を朝イチでお願いしたので本日は会社を午前半休させてもらいました。



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IMG_3134築17年の我が家では、設備が壊れる時期となっていて今年はキッチンの換気扇(レンジフード)なのですが、これがまたサイズとか当時のシステムキッチンに合う物とか製品を見つけるのが難しかったようで故障してから1ヶ月近く掛かっての交換施工となります。

寒い時期なので窓を開けるのが辛く、煙たいのを我慢して過ごして来ましたのでホント待ち遠しかった感じ。





IMG_3145で、電気屋さんが来る前にブログを書き上げようと思ったら自分のPCが何をしても修復モードの見出しだけ表示する動作を繰り返して立ち上がりません
1時間くらいチャレンジしましたが無理なので又しても修理依頼をすることになります・・・








機械ものが壊れると言うのは仕方ない事だと思いますが、保証期間が切れた1年経過で壊れだすってのが痛いところです。


そう考えると住宅の設備は15年くらい持つのでマシな方なのでしょうかね・・・


スミマセン、そろそろ電気屋さんが来る時間なのでブログを切り上げさせて頂きますが、9時10分からはZOOMで朝礼に参加します。

いつもパソコンで自分が立ち上げて仕切る感じなのですが、今日はiPadからやってみます。



ではまた明日


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引き寄せてる?

「今期は管理戸数拡大に本気で取り組もう」

と、管理会社としては当然の目標を設定して早くも年度の後半に入りました。

今までは自然の増加で無難にやり過ごしてきましたが、ここ数年売却による管理戸数減が発生するようになり、戸数を増やすことよりも減って行く怖さがありましたので「現状維持で精一杯」と言う気持ちが強かったと思います。


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そんな意識状態だったのが、春先からの新型コロナ騒動の際に来店が激減したことで管理料収入の安定感が際立ち、本気で戸数増加の必要性を意識しだしました。

期初には1300室程の有償管理戸数でしたが、半期で約5%程の管理室数増加があり、現在手掛けている案件が全て上手くいくと1年間で10%くらいの管理戸数増加が見込める気がしてます。

うちの会社、創業47年なので歴史があるのですが、狭いエリア内での管理取り合いが20年くらい前に終わり、以後周辺の不動産会社とは仲良くお付き合いさせて頂いてますので、管理戸数が大幅に増加するなんて事は新築物件が増えていた時期以外は珍しい事なのです。

いろんな地主さんとの付き合いで「管理は任せてくれないけど、仲介は専任」の物件オーナーさんも結構いらっしゃいます。

大雑把に言えば管理会社に管理委託をしない自主管理大家さんが結構存在しているエリアなのです。

大抵の自主管理大家さんは自らの管理に自信を持っていて、「客付けさえしてくれればいいから」との事で賃貸経営をされています。

52bb91a0たまに完全受け身出たとこ勝負な無管理大家さんがいますが、大抵は管理会社顔負けの優秀な大家さんが多いです。
そこら辺、管理料支払のないメリットを長年経験されてきた事でしょうから簡単には管理委託されないこともわかっていますが、賃貸経営のノウハウがご主人様(奥様)一人に集中している状態である場合は跡継ぎとしての選択肢に入れて頂くことをアピールさせてもらってます。






まぁ 細かく見ればいろいろな事の積み重ねかとも思いますが、一番変わってきたのは意識の問題なのでしょう。

なぜか昨日は手掛けている案件の他に大型一棟物20室と駅近月極駐車場40台の管理相談があったので、実に良い流れが来ている事を感じています。

こう言う流れ、大切にしたいものです。


さて、いよいよ11月最終日になりました。

11月は、目標にしていたランニング月間100kmが5kmだけと5%の達成率

電気工事士の技能試験の課題練習が眠くて出来なくなる事を防ぐ為に走らない事にしていましたが、さすがに1ヶ月も走らないと復活できなくなるような気がしてます。

そんなに焦らなくても良い状態まで腕が上がった気がしてるのでキリの良い12月1日から復活させようかと思います。


12月も頑張りましょう!


ではまた明日


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ヒューマンエラー?

ここ最近、大変考えさせられる案件が発生しました。

今は詳しく書きませんが、「正しい対応とは何か?」についての解釈の問題なのですが、正直言って答えは「見る角度によって変わってくる」的な内容です。



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ある方向から見れば正しい場合でも、別の方向から見たら間違っている。

そう言う問題に当たってしまった場合は、どちらの側に立つべきかと言う問題なのでしょう。

オーナー側か入居者側か?

相反する答えの間に入っている「管理会社の意見」もある訳ですが、基本的にはオーナーさんの委託を受けてのビジネスなのでオーナーさんの味方をする流れではありますが、「それってどうなの?」的な問題もある訳です。

そこら辺、オーナーさんも借主さんから賃料を頂いている以上は、問題が無い借主さんの不満を解消するべきと思ってます。

明らかにおかしい事なら指摘しやすいのですがね・・・

初期段階ではこんな書き方しかできなくて申し訳ありませんが、具体的な話は、問題解決してから書かせて頂こうと思います。

自分的には大変良質な賃貸管理現場実務の問題として高評価してますのでお楽しみに。




6b7d7c9fと、これだけだと申し訳ないので先月自宅に取り付けた電子ロックのキュリオロック2の取付から1ヶ月の感想を書かせて頂きます。

当初、強力両面テープでの固定なので落ちないかが一番心配していたことなのですが、今のところは全然大丈夫です。







外出して自宅に戻った際に操作なしで鍵を開けてくれるハンズフリー解錠機能が微妙かもと書いていましたが、たまに使えないことがありました。

恐らくスマホのGPS機能の調子とか関係していると思いますが、自宅に戻ってしばらくしてから機能するなんて事もありました。

まぁ 遅れて機能しても通知がくるので問題無いのですが・・・


IMG_3120 1一番困ったのは、ハンズフリーどころかスマホで操作しても「通信に失敗しました」となって制御不能になる現象。
うちの奥さんにさんざん文句言われたのですが、恐らくは車のスピーカーとスマホをBluetoothで自動接続させた後に現象が出やすいのではないかと自分的には思っています。
これは、スマホのBluetoothの設定を切って再度入れて1分くらい待つと改善できるとわかりました。





その他、我が家の場合は玄関ドアから門が少し離れていて宅急便が来て門のところまで行ってロックされて家に入れないと言う事があったそうで、その事に関しても怒られました・・・

クマ 「俺はApple watch必ずしてるからスマホ持って無くても操作できるから問題ない」
(こう言うのが余計なの・・・)

奥様 「はぁ 寒い中家に入れなくなるなんて、こんなの付けない方がいい!」

クマ 「マンションだってオートロックのところは外出時に必ず鍵を忘れないようにしてるんだから、それと同じで鍵を必ず持っておけばいいんだよ」

奥様 「そんな面倒なことしたく無いから」

IMG_3117 3と、言う事で奥さんには大変評判が悪いのですが、サムターン(鍵のツマミ)を手で「開ける」→「閉める」→「開ける」と言う動作をすることで一時的にオートロック機能を停止する方法があると教えてみましたが、それでも忘れてしまうとの事なので警告シールを貼っておきましたよ。

機械的な問題だけでなくヒューマンエラー的な問題に注意して必ず鍵を持ち歩いておく習慣が大切なのでしょうね。





今のところは電池も問題無いですし、自分的には気に入ってます。



ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com