賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

オゾンで脱臭?




先月、当社管理の1Kの部屋で新入居者さんから「タバコの臭いがする」との苦情がありました。

2月の終わりに退去したこの部屋の前入居者は、いろいろ騒動を起こした人物で、結構なスモーカーだったのです。

当時は退去させられただけ良かったと思っていましたが、次の入居者さんが決まったことで、大急ぎで壁・天井のクロス張替えを行ったそうです・・・


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新入居者さんからの苦情は、「しばらくすれば臭いが消えると言われたので消臭剤を使っていたが1か月経っても消えないので住んでいられない」と言う内容でした。

「入居者さんは引越しを考えるレベルで大変深刻だ」と、対応した管理課S課長から報告を受けていました。

臭いの問題は、人によって感度が違うとかあるのでしょうけど、自分もタバコの臭いがする部屋は勘弁して欲しいタイプなのでビジネスホテルなどは原則として禁煙部屋を選ぶようにしています。


結果的にクロスの張替えだけでは除去できないレベルの臭いだったと言うことですが、この時にふと思い出したのが、数年前に数か月ご遺体があった部屋で専門業者さんが使っていたオゾン脱臭機です。

結構臭いが取れるものだと感心していたのですが、これがまた新型が出ていたので、購入して入居者さんに貸し出しをしたのでした。


入居者さんが仕事で外出中に何度か試すとのお話しでしたが、GWがあったりで貸し出しが伸びてしまい、2日前に管理課S課長の元に返却されました。


S課長 「オゾンの機械入居者さんから返却されました」

クマ 「そうか、効き目無かったとか?」

S課長 「いや、それがタバコの臭いが消えたって喜んでくれたんです」

クマ 「それは良かった。 想像以上に強力な感じだね」

S課長 「ただ、代わりにオゾンの臭いが残るって言ってましたけどタバコの臭いよりはマシだって言ってました」



オゾンの臭いって想像出来ないかと思いますが、恐らく誰もが嗅いだことある臭いです。

臭いの説明を文字でするって難しいですが、自分の記憶ではコンセントの不具合でショートして火花が出た時に同じ臭いがした気がします・・・



IMG_5697と、言うことで昨日の夕方、別件のヤニ部屋でどのくらい効き目があるか試そうと思って機械をセットしてきました。

このヤニ部屋、スモーカーさんが20年居住されて退去したのですが、いろいろあってリフォームが着手されていな状態なのだそうです。









IMG_5699なので、壁のクロスもそのままです。

そんな状態で効く訳ないと思いながらも、一晩でどのくらい臭いが軽減されるものか試してみたかったのです。

一応、夕方5時にセットしてきて60分作動で待機時間を設けて稼働したのですが、説明書を軽くしか読まないタイプなので正しい使い方では無いかも知れません。







で、先ほど朝の8時半に確認しに行ったところ・・・


タバコの臭いは消えていました。(自分の感覚ですが)

そのかわりオゾンの臭いが結構します。


クロス張替えする前の状態なので、臭いが復活する可能性が高いですが、当然ながら張替えしますので、出来ればクロスをはがした後に数時間機械を作動させておきたいところです。

そこら辺、工程管理に敏感なクロス業者さんに事前にお願いしておかないといけませんね。


自分的には、一時的に臭いが消える消臭剤とは全く別の仕組みだと良くわかりましたが、長い期間で確認した訳ではありませんので、ご判断、ご使用は自己責任でお願い致します。



今のところ良い物手に入れたと嬉しく思っています。




ではまた明日


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期待しちゃう?




「安く買いたい」
と、言う側の人の方が世の中多いのでしょう。

自分の場合、売却案件に関しては管理物件のオーナーさんや地主さんからの依頼が多いので圧倒的に売主側仲介として働くことが多く「高く売って」と頼まれます。

なので、安く買いたい希望のお客様のニーズに応えられないことが多いのですが、売主さんの期待に応えられるとも限らないのが微妙なところです・・・



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昨日は、25年以上居住している戸建貸家に関して、入居者さん側から「買いたいので大家さんと交渉に入って欲しい」との依頼を受けました。

画像2実は、大家さんからは数年前より「貸家を売りたい」との話があり、一時期はオーナーチェンジで売りに出していたのですが、売値が高めの設定だったためにオーナーチェンジでの売却は諦め、入居者さん側に買取を持ち掛けていたのでした。

しかしながら、「そんなお金は無いです」とのことで拒絶されたので、貸主借主退去条件を合意して1年後に明渡をして頂くことで落ち着いたように思えたのですが・・・




自分的には借主さんの退去後に室内の状況を見て中古で売り出すか、解体して更地にするかの判断をする予定でいたのですが、状況が変わってきました。

貸主さんとしては退去後に更地にすれば売りやすくなって高く売れると言う期待が出て来ていて「あまり安いこと言われるなら合意した通り明け渡して頂きましょう」と言う雰囲気が伝わってきています。

まぁ 借主さんに売却すれば建物解体費用を負担しないこととの比較で判断頂きたいのですが、問題は売りに出した場合に「高く売れるかも知れないと言う期待」の部分です。

周辺事例から推定した査定額を伝えても、「もう少し強気に頑張って下さい」となるのですが、強気でダメだったと言う場合には、「解体しないで借主さんに買ってもらえば良かった」との後悔が出てくると思います・・・

「退去した後に解体予定です」との売り方も出来なくはありませんが、飛びつくような条件で売り出す訳では無いので、「この物件が現況のままで良いので欲しいです」と言ってくれている借主さんは最有力な相手だと自分は思っています。


ここら辺、一番の問題は売値と買値の吊り合う金額なのですが、駆け引きのスタートです・・・


売主買主の問題ではありますが、どちらかが「妥協する」「納得するか」、もしくは「話が無くなるか」かと思いますので、そう遠くないうちに答えがわかることでしょう。


まぁ いつものことですね



ではまた明日


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習慣化するため?




IMG_5673我が家の隣の生産緑地の田んぼ。
数日前に水が入ったと思ったら苗が植わっていました。

始まったら早く進むものかと思いますが、地主さんとしては出だしから秋の収穫まで苦労が続くのかと思います。

生産緑地の2022年問題も我が家の近所では動きが無いように感じますが、農家を続けること自体が大変なのでしょうね。





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ここ数日、晴れていれば屋外、雨が降っているとジムへ行って走っています。

6か月縛りが終わったらジムを退会しようかと考えていましたが、運動することが習慣になってみると雨だから中止と言う切っ掛けで継続が終わるような気がして退会しない方が良いのではと思うようになってきました。


IMG_5670ジムのトレッドミル(ランニングマシン)も基本的な使い方だけ覚えたのですが、自分が使っているアップル ウオッチと誤差が結構あります。

スタートから4秒差でウォッチのカウントが始まりアップルウォッチの計測で5kmで止めたところ、トレッドミルの方が200m長く走っていた感じになりました。






さすがに、高額なトレッドミルは正確なのでしょうから、GPSが作動しないインドアで手の振りとか振動を感知して計測しているウォッチ側の誤差なのでしょう。

正直、屋外でGPS作動で走っていても、日によって5kmになる地点が違うので細かいこと気にしてはいけないのでしょうね。


自分、過去に4回ほどスマートウォッチ系を買い替えて来ましたが現在使っているApple watch4が一番長く使っています。

ランニングの記録だけでなくスマホに届いた通知を即座に確認できるし、Suicaで買い物とか時計で出来るってのが気に入っているところです。

が、キレイで明るい液晶表示と引き換えにバッテリーの持ちが悪くなり、ここ最近は1日持たせるのがやっとな感じになっていました。

まぁ スマホと同じように毎日充電することを習慣にしていれば普通な話なのでしょう。



そんな話を都内で独り暮らししている二男がGW中で帰省していた際にしたところ、何かを察したようで「買い替えるなら俺にくれ」とお願いされています。


「別に買い替えるつもりは無い」と、その時は思ったのですが、考え出すと止まらなくなる性格なので近いうちに買い替えているような気がします・・・


まずは復活してきたランニングの習慣を継続させるモチベーションとしてGPS機能と電池持ちに優れたタイプの時計を検討していますが、一昔前とは違い選択肢がありすぎて迷うものですね。


とりあえず、ランニングで足腰鍛えたら山登りを趣味にしたいと考えていますので、そう言う方面でも使えるのAmazonでポチる日が近いことでしょう。




ではまた明日


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駆除できないので・・・




4d682afdここ最近、鳥の巣系の苦情が増えています。

季節ものとしてはツバメが思い浮かびますが、巣からのフン害やヒナが巣から落ちた等、話の通じない生き物系には苦労するものです。

もっとも、鳥や獣の場合法律で保護されているのが救いなのかと自分は思っていますが、迷惑なことには変わりありませんね。






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そんな感じで、管理課から回ってくるメールを見るとツバメやスズメやハトなんかが子育てに入る時期なのだと良くわかります。


昨日は、3月に引越大作戦を実行したOさん(50代男性)が来店されました。

いつも突然現れて大声でいろいろ言ってくるタイプの方なのですが、広くて快適な家に引越して肌つやが良くなり、何となく別人になったような感じに見えます。

多分、お風呂に入れるようになって変わったのでしょう・・・


Oさん 「2階の弟の部屋の前に出る場所があるよね」

クマ 「出る場所?・・・  バルコニーのこと?」

Oさん 「それだ、バルコニーに隙間があるんだけど、ハトが出入りしてるのに気がついたんだ」

クマ 「そうですか・・・ 巣を作っちゃったのかな」

Oさん 「隙間から見ると小枝で巣を作って卵を抱いてるんだけど、ハトのフンとか迷惑なんだよ」

クマ 「Oさん、生き物を駆除するっての法律で出来ないんですよ、ヒナが巣立ったら入口塞いでくださいよ」

Oさん 「別にそんな話をしに来たんじゃねぇよ ネコ2匹以外は絶対に飼わないって約束したからさ」

クマ 「えっ ハト飼ってるって注意されると思ったの?」


Oさん 「隣の家にハト飼ってるって勘違いされて苦情が来たら嫌だと思って先に言っとこうと思ったんだ」


ペット飼育の件ではネコちゃん1匹飼育を2匹にされた際に、かなり厳重に釘を刺したので心に残っていたのでしょう。

さすがにハトを飼っているとは思われない気がしますが、レース鳩が趣味とかの人もいますね・・・



一時期は素行の面で心配でしたが環境が変わって律儀な入居者さんになってくれて良かったです



生き物系のトラブルは物的トラブルにも人的トラブルにも該当しない第三のトラブル類型だと自分は思っていますが、これからの時期増えることでしょう。

生き物の中には植物も含まれますので、悩まされる時期に入ったのでしょうね。




ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
行政書士
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com