賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

ドキドキしてる?

自分、日頃Apple watchを愛用しています

ランニングでの記録、メール通知や天気の変化を一早く知ったり情報を得るだけでなくSuicaとして利用できることも気に入ってます。


まぁ そんな事は全部スマホで出来ることなのですが、スマホで出来なくてApple watchだけでできることもあるのです。


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4c20a26aその 唯一の項目が心拍数の計測だった訳ですが、これもランニングで走った時にしか意識しない感じで、過去に一度だけ「心拍数ヤバいよ」と警告を受けた際にありがたいと思った程度でした。

が、本日のアップデートで「心電図機能が使えるようになった」との情報がネットに載っていたので早速試してみました。











現在、最新型はseries6血中酸素濃度もわかるそうですが、自分が使っているのは2年ちょっと前に購入したseries4です。

思い返せば2年前の購入時に他の国では使用できる心電図機能が日本では許可されないので機能が使えないように封印したと聞いてムカついた記憶があります。


IMG_0415そんな封印が解かれたとことでアプリを最新バージョンにアップデートしてみました。

結構時間が掛かるアップデートだったのですが、早速何か変わったかチェックしても特に普段と変わらず・・・

ネットで検索すると、watch側では無くiPhone側のヘルスケアと言うアプリからの設定が必要とのこと。

相変わらずwatch単体では出来ない仕組みなのですね。







IMG_0432で、ヘルスケアアプリの心臓の項目設定で生年月日やいろいろ既往歴があるか等聞かれて、
1.心臓発作は見つけられない
2.血液凝固や脳卒中は検知できない
3.心臓関連の病気も検知しない
4.体調悪い時は医者に行け


を承知の上で使えと念押しされます。

やはり、ここら辺も単純に脈拍を検知するのではなく心臓から出ている電気信号をキャッチして心臓の動きを測定する気味の悪い仕組みなので自己責任で使えとの念押しが必要なのでしょう。


まぁ こう言うのジックリ読まないタイプなので、早速設定開始。







IMG_0417「心電図APPはこの地域では使用できません」

え・・・

何で?

使えるようになったって話なのに

もしかして埼玉はダメってこと?


翔んで埼玉をみて以降、そんな気分になることが増えましたが、これには理由がありました。

Apple watch側のアップデートだけでなくiPhone側のシステムも最新状態にしないとダメだったのです。











IMG_04291iPhone側もアップデートしたところ無事に使えるようになりました。

早速、デジタルクラウン(竜頭)に指を置いて計測開始。

30秒ジッとしていないといけないので結構ドキドキします。

洞調律? 

最初文字化けしたのかと思いましたが、そう言う医学用語だったのですね。

見方も意味も良くわかりませんが、何か問題無さそうなことが書いてあるので大丈夫なのでしょう。

こう言う良くわからない人が使うからお役所も簡単に許可してくれなかったのでしょうね






デジモノの進化で、健康状態がわかるようになるのは良い事だと思います。

次は体温と血圧が測れたら嬉しいです。


さて、本日は定休日です。

午前中に電気工事士の申請でさいたま市まで行ってくるので、ついでにショッピングセンターの大きめの本屋さんに行って、今後のことを考える日にしようと思ってます。



ではまた明日


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繁忙期入りの判断?

1月も下旬となり繁忙期入りしているような雰囲気になってきました。

緊急事態宣言が出ている埼玉ですが、来店に影響があるのか無いのか今のところは判断できないと言うか、大きな影響は無いような状態かと思ってます。


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うちの会社の場合は、工業団地にある企業さんや、市内の法人さんの異動に影響される感じですので、個別要因での需給バランスが大きく感じてます。

以前は法人の需要よりも遥かに学生さんの需要が大きくて間違いなく入学シーズンの1月から3月が繁忙期でした。

これが、市内にあった大学が数年前に完全撤退したことで、学生さんで込み合うなんて事が無くなってしまい、いつもより何となく法人さん需要や個人さんの引越し需要が増える時期程度な感覚になっています。

そんな状態なので、大学が撤退した当初は死活問題になると思っていたりしたものですが、稼働率も過去の大学撤退前の水準まで戻していると言うのは営業スタッフが努力していると言うことなのでしょう。


ホント、賃貸仲介も売買仲介も波があると言うか、不安定な要素で成り立っていると感じています。

反面、管理系の収入は安定していて、更にリフォームなどは建物の老朽化に連動して仕事になっている面もある感じですので、仲介業務と管理業務をミックスすることの重要性が身に染みています。


IMG_3231とは言え、建物が老朽化してくると次から次へと緊急出動が増えてスタッフが疲弊する面もありますので、どうやって仕事の満足度を上げるかも課題です。

「謎の漏水なんてクイズ感覚で楽しんでよ」

なんて冗談も入居前準備の忙しさで通用しなくなるピリピリ感が繁忙期に入った証明なのでしょうか・・・





何れにしても年間で一番の山である時期ですのでスタッフ一同で乗り越えたいと思います。



ではまた明日


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どれだけ遡れる?

管理物件で世代交代があった場合、ある程度次世代の方が賃貸経営に興味を持たれていて親御さんのやっていることを理解されていて頂いていると管理会社としてはスムーズな引継ぎが出来るものです。

突然の相続等、全く賃貸経営を意識していない方が継承されると1から説明が必要になりますが、ほとんどの方は賃貸経営には興味無くても収入がある事には興味ありますので、どんな場合でも引き継いだ方が最初に行うのは支出に関してのチェックだったりします・・・


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昨日は相続案件で過去に支出した経費の内訳が知りたいとの依頼が新オーナーよりあり、説明させてもらいました。

複数賃貸物件があるのですが、一番気にされているのはファミリータイプの一棟物マンションの経費。

大きな家賃収入があるのに管理料やリフォーム代、メンテナンス代等々、たくさん引かれている事に驚く&「取られ過ぎて無いか?」との疑問が出てくるのでしょう。

クマ 「年間収支に関してならすぐに出力できますよ」

オーナー 「あれは、月ごとの収入と支出のまとめでしょ? 何に出したか具体的に知りたいんです」


先代オーナーは、きちんと確定申告されていて毎年の収入と何にお金を使っているかが明確になっていて、その申告に基づいて税金を納めている訳なのですが、数字が見たいのではなく理由や理屈が知りたいのでしょう。

5年分さかのぼって内容を解説して欲しいともなると、ちょっとパワーがいるものです。

同じような修理をしても金額が違っていたり、退去後のリフォーム内容が部屋により大幅に異なる理由等々、いきなりオーナーになられた方の場合は普段の日常生活で掛かる費用とは違う桁の支出が出ている事に驚かれて、いろいろ言ってみたくなるものなのでしょう。

上記に書いた通り、毎月の支払明細には単純に「管理費」「修繕費」程度の表示しかされていないので、具体的な内容は過去のリフォーム代金の請求書を引っ張り出して内容を確認する必要があります。

これがまた、当社の場合は20年前くらいに手書きの請求書を自分の前任者が反発する中エクセルデータ化してPCにデータ保存できるようになったのですが、データ化したものを10年くらい前からドロップボックスと言うクラウドの仕組みで管理している状態です。

物件名をキーワード検索で引っ張り出せば簡単だと思いましたが、エクセルの作り方が悪かったようで5年分のリフォームデータを月ごとに引っ張り出してまとめてみました。

各管理オーナーの名前が並んでいるのですが、これがまた5年の間に世代交代されたオーナーさんが多くいらっしゃるとわかります。

懐かしさもある作業でしたが、ホント管理の仕事は毎月の細かい作業の積み重ねなのだと感心します。

IMG_0412ドロップボックスは、クラウドデータを共有してやりとりできる仕組みなのですが、たまに変な事があるようで写真に残しておきました。

「〇〇さんがこのファイルを編集しました。420年前」

関ケ原の戦いの頃から記録されてるようです






さて、本日の埼玉は雨が上がり太陽が出てきました。

土日に雪が積もるのではと心配していましたが、凍結騒動も無く助かりましたよ。


ではまた明日


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お宅にも問題あるよ

しばらく前から手掛けている案件に関連して、先日お手紙を頂きました。

IMG_0409お身内同士でやりとりされていた状態に進展が見られない状態から脱却するためのステップだと思いますが、「あなたの会社が行っている手続きは問題だよ」と、当社も当事者になる角度で対応を求められている感じです。

ホント弁護士先生同士で苦労されているのかとお察し致しますが、うちの会社が勝手に出来ない部分もあるので困ってしまうものです。






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何と言うかブログには詳しく書けない話なので表現しにくいのですが、譲れない部分に関して話し合いが成立しなかったことを見極める段階の前に、いろいろ考えていた作戦を出し合うような場面なのかと思っています。

登場人物が多いのですが、全て当社が昔からのお世話になった大切なオーナーさんのお身内なので、どなた様にも肩入れすることなく「仲良くやってくださいよ」としか言えないのが自分の気持ちです。

相続案件は、ご生前に家族会議なり遺言なりして意思を明確にして頂くべきだと教科書に書いてあるし、経験上何度もそう思ったものなのですが、生前から揉める場面を見たくなくて話し合いをしなかったと言うパターンもあるのでしょう。


不動産やお金がもらえるのだから良いんじゃないの?

と、自分などは思ってしまいますが、そんな簡単な話では無いと勉強になるものです・・・

無事に着地出来るよう頑張ります


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com