賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

大家さん向けアンケートのお願い

アンケート賃貸管理オタク仲間で司法書士の太田垣章子先生「高齢者世帯」に対する民間賃貸住宅の提供についてアンケートを実施中です。
当ブログでも孤独死何度も呼ばれ困った等、高齢の方が登場する事がありましたが、単発的な側面では無く高齢化社会においての民間賃貸住宅のあり方を考える上で、ぜひとも大家さんの意見を聞かせて頂きたいとの考えでアンケートを実施しているそうです。
なるべく今週中(15日くらい)が良いそうなのですが、多少なら遅れても大丈夫みたいです。



アンケートはこちらから

3分程度で終わります。

最後の方に大家の会を書く個所がありますが、大家の会に加入していない方は、「〇〇市」等大家さんの住所をご記入頂ければとのことです。

当ブログをお読みの大家さん、ぜひともよろしくお願い致します!


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誰でも絶対に年を取るし最後は絶対に亡くなります。

当然の事なのだけど、何となく入居を断ってしまう。

いろいろ不安があるからだと思いますが、どんな事が不安なのか基本から考えを組み立てる為に必要な材料が今回のアンケートかと思います。

自分自身、管理会社の立場からすると高齢者の方で独り身だと行政がヘルパーさんつけてくれたり民生委員の巡回があったりで室内で万が一の事があっても長期発見されない事は少ないと思っています。

怖いのは会社を退職して賃料を口座振替にして世間と接触しない状態の単身の方です。

まぁ そこら辺、別の機会に書かせて頂きますね。


そういえば、今回の話に関わっている太田垣先生と伊部尚子さんのお2人と飲み会のぶっちゃけ話をYouTube用に撮影した事がありましたが、第2弾を来週の水曜日に軽井沢で撮影してきます。

今回はお酒無しみたい? なので自分だけ大人しくなってるかも知れません・・・


さて、本日12日(水)は定休日です。

午後から都内で不動産テック(不動産とITの融合)の研修を受けてきます。

IMG_4889自分、デジタル小物系は大好きで趣味みたいなものですが、IT重説とか導入してないし、いろいろ遅れている部分があると思うので、最新情報を仕入れてきます。

←昨日、ガジェット好きの大家さんに日本で手に入りずらいOnePlus 7 Proを見せてもらいました。
自撮り用のカメラが電動で飛び出すので、画面の上部が欠けずにフルで利用できるそうです。
ホント、こう言うのは大好きなんですけどね




ではまた明日


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ブログから繋がる

2011年3月から毎日ブログを更新すると決めて8年数カ月経過していますが、自分自身でも不思議なくらい続いていると思ってます。

まぁ 大した事を書いている訳では無いので続いているのですが、毎日書こうと思ってしまうと朝起きると締切が来るようなものです。

と、書くと苦痛なのかと思われそうですが、こう言うのを習慣化と言うのでしょうか、全然苦痛では無いのですが、たまにこれで良いのかと考える事があります。


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自分の場合、体験談的な日記ブログなので前日に起きた出来事や感じた事がブログネタになるのですが、ここ数年で仕事内容が賃貸管理から売買へ変わり、ブログの題名とは違ったブログとなった気がしています。

そこら辺も含めて、このブログのあり方について考える事があるのです。

お手本が欲しい・・・

賃貸管理や不動産の仕事でも同じですが、自己流だけでは伸びないと感じる時に参考になる人を見つける事が 進化に繋がるのでしょう。         

IMG_4875そんな感じでブログを書くことに関してお手本的な人がいないかと思っていましたところ、ブログ術を日本各地で教えているブロガーの方がいまして、昨日都内でセミナーを開催するとの事だったので受講させて頂きました。

←セミナー受講にはGPDpocket2よりキーボードの音が全くしないyoga book(旧型)が活躍してます。



受講したセミナーは2000年からほぼ毎日ネットで記事を更新、ブロガーとしてだけでなくカメラマン+ライター(カメライター)として20冊の本を出していて、好きを仕事にする大人塾かさこ塾を運営されているかさこさんのセミナーでした。

ホント刺激を受けて書きたいことがたくさんありますが、一言で書くと「出し惜しみせず経験から培ったノウハウを噛み砕いて公開してくれている」セミナーでした。

大変わかりやすく、思いっきりハマりましたよ。

やはり、セミナーはこんな感じでないといけない。

ブログだけでなく、セミナー講師の部分でも大変参考になりました。

今回は副業系の90分セミナーでしたが、本体のブログ塾が関東で開催されたら参加させてもらおうと思ってます。

自分自身、本当にやりたい事が不動産の仕事以外にもある訳なのですが、そこら辺に関しても刺激されましたよ。


さて、ここしばらく雨が続いてランニングが中断していましたが今日は晴れそうなので仕事が終わったら走ってこようと思います。


ではまた明日


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お金額の問題じゃないんだよ

IMG_4868去年借上げてくれた駅前のコイン駐車場は1日600円で業者さんが運営しています。
月極駐車場で満車稼働した場合の1.5倍で借上げてくれたので採算合うのか心配でしたが、大体1日2回転するそうで収益が多く出ているとのこと。
中には30分くらいしか駐車しないで600円払う人もいるそうですので時間貸しでは無く1日貸しってのは考えたと思います。




ただ、駐車場が不足している駅近だから可能だそうで、一番人気の無い場所では1日100円との事で周辺の月極駐車場に与える影響が大きいので最近は人気の無いエリアでの借上げを自粛しているみたいです。


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昨日は地主さんの家族会議に参加してきました。

去年、所有しているマンションを解体して土地を売却させてもらった地主さんなのですが、売却しないで残しておいた土地約60坪が空地になっており駅近くの立地だけあって、様々な提案書を持ってくる業者がいるそうで、自分にも意見が聞きたいとのことです。


いろんな提案の中で、建築系に関しては将来的にお子さんのご自宅を建築する予定地なので全て断っているそうですが、それまでの間を有効活用しませんかとの事で「コイン駐輪場」「コイン駐車場」の借上げ業者の提案が気になっているそうです。

自分、ここ最近駐車場の借上げ業者さんに良い条件で借上げしてもらい管理を継続させてもらえるスキームの案件が増えていて親しいコイン駐車場業者さんがいます。

その業者さんと一緒に家族会議に同席したのでした。

クマ 「借上額が高くて契約終了までに違約金とか出費がない業者なら良いんじゃないですか?」

ご主人 「駐輪場の方が提案額が高いんだけど、我が家の隣に50台も自転車置場作って出入りされたら落ち着かないし夜中に変なのが集まって騒いだりされたら嫌なんだよ」

クマ 「そうですか、駐車場だって24時間車の出入りがありますよ」

奥様 「そうだけど、50台の出入りと6台じゃ全然違うでしょ?」

クマ 「人の出入りは駐輪場が多いですけど、砂利の駐車場は自転車より音が発生しますから」



ご主人 「売った土地がコイン駐車場になったからわかってるけど、目の前の道路が酷く削れて水溜りが増えてるんだけど何とかならないの?」

業者 「はい、先日道路を管理している市役所に連絡したので一部対処してくれましたが、一部地主さんの敷地内だったようで当社で対応させて頂きます」

クマ 「そうして下さいよ、今回の土地も駐車場にしたら同じように前面道路が削れますから」



IMG_4869この土地は前面道路が市道なのですが、今まで道路として通行する車が少なかったので舗装してくれなくて砂利敷きになっているのと、土地を買った地主Aさんセットバック部分の採納(市に寄付)をしない主義なので公衆用道路として分筆してあるにも関わらず私有地となっているので市が道路の補修をしてくれません。

まぁ水溜りを埋める程度なので大した事じゃ無いのですが・・・



ご主人 「正直言うと駐輪場の方が高く借上げくれるんだよね」

業者 「はい、そのように伺いましたので前回の提案書よりも月額3000円UPしました」

クマ 「最終的な判断はご家族でして頂ければと思いますけど、空地のままで草取りする労力と固定資産税を持ち出す事を考えれば自宅の隣で人の出入りが増えたり車の音がするのは我慢する価値があるんじゃないですかね?」

ご主人 「草取りがホント嫌なんだよ、それだけでも引き継げるのは大きいと思ってる」

クマ 「あとは駐輪場か駐車場って判断でしょうけど、ちなみに駐輪場の提案額っていくらだったんですか?」


なかなか駐輪場の提案額を言ってくれないので大した差が無いのかと思って聞いてみたのですが・・・


何と駐車場の借上提案額の2倍・・・


業者 「え〜 こんな金額だったのですか

奥様 「そうなの、でも人の出入りは全然違うだろうし高校生とかの溜まり場になったら嫌なの」

ご主人 「お金の問題じゃなくて、どれだけ我慢しなきゃいけないかの問題なんだよね」


自分だったら絶対に駐輪場の業者さんにお願いしますが、ご本人さんが苦痛に思うと言うのだから少しでもマシな方を選んで頂ければと思います。

「お金の問題じゃ無いんだよ」

と、お金がある人にも無い人にも言われますが、今回は本当なのでしょう


さて、ここ数日雨で朝晩の気温が下がっています。

風邪ひかないように気を付けましょうね。


ではまた明日


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貸します?

自分のお付き合いしている地主系大家Aさん(70代)の所有物件には、敷地480坪 建物150坪の店舗があります。

20年借り上げてもらえる条件でAさんが建築したのですが、期間満了を待たずにテナントが撤退して以降、やる気が無くなっちゃって「別に貸さなくてもいいから」と、気に入った業種がくるまで待っている感じです。

一度だけ、当社のN店長が苦労しまくって契約することに決まったテナントさんがいたのですが、契約の数日前に借主側が礼儀知らずな行いをしたとAさんが立腹して契約が無くなりました。


「金に困ってる訳じゃないし礼儀知らずな店子に貸したく無くなった」

この一件から5年経ちますが、当時は市内の地主さんの中で特にお金に余裕があって最も短気で有名だったので誰にもコントロールできない状態だったのです。


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そんな感じなので出入りしていた他の業者さんだけで無く、物件管理を任せていたメインの不動産会社まで徐々に手を引いてAさんと深く付き合うのは自分だけな感じになってます。

ここ最近のAさんは他の人から見ると短気ですが、自分的には大人しくなったと感じています。

多分、20年以上の付き合いになったのと年を重ねて丸くなったのでしょう。


昨日はこの大型テナントに賃貸希望の連絡があり、Aさん宅を訪問してきました。

クマ 「物販の会社が1年貸して欲しいって話があるんですけどやめときますか?」

Aさん 「短期貸し? 条件次第だね」

Aさんは、他人の言う事を懐疑的な立場で捉える性格なのと、知らないふりをして相手を油断させて揚げ足を取ったりするテクニックが名人級なので自分的にはAさんとの話は通常の相手とは違う話し方をします。

クマ 「条件次第ですよね、雨漏り直さないといけないし電気の配線盗まれたのも直さないとダメだし空調とかいろいろ稼働するか確認しないとダメですね」

Aさん 「貸すからには問題ない状態にするのが大家の責任だってのは常識だよ」

クマ 「でも、修理に結構かかるでしょうから1年程度の短期貸しは割に合わないでしょうね」

Aさん 「違うよ、その後に貸せるように繋がるんだから、いきなり断らなくても良いと思うよ」

クマ 「そうですか、じゃあ借主側に全部見せて条件出してもらいましょうかね」


Aさん 「それがいいよ、俺が直すなら額面通りの賃料で、店子が直すなら多少は交渉に乗るから」


と、言う事でテナントさんと来週以降に建物チェックしてもらう話となりました。

今回のテナントさんは、結構な大手の会社で関連会社に建築部門があるそうで一通りのチェックができるそうです。

自分が一番心配しているのは強烈な雨が降った場合に雨漏りする事と電気設備についてです。

2c344e7bテナントさん的には雨漏りしそうな場所がわかればバケツを置くから直さなくても良いような事を言ってますが、電気設備に関しては銅線を盗まれた話だけでなく前テナントが利用していた大型のキュービクルが稼働するのか心配なところです。








IMG_4859以前のテナントは、冷蔵設備があったので必要だったようですが、今回のテナントは冷凍食品とか扱わないのでそれ程大きな電気設備はいらない気がします。

「鍵を用意して頂ければ専門のスタッフに確認させますよ」と、言ってくれたので自分は設計図書と鍵を用意しておけば良い事になりましたが、Aさんが持っている鍵の束にはキュービクルの鍵がありません。





多分、分電盤とかで使ってる共通の鍵で開くんじゃないかな?

IMG_4858と、N店長に話したところ、共通の鍵をN店長がたくさん持っている事が判明しました。

「うわ、こんなにあるんだ・・・俺より持ってるよ」

と、言う事でこれだけあればきっと開くことでしょう。








IMG_4860で、確認しようと現地に行ったところ、キュービクル施設に入るフェンスが南京錠で施錠されていて共通鍵では開きませんでした

スーツで高さのあるフェンス登るのは嫌なので本日作業服に着替えてから確認してこようと思います。







さて本日は朝一番で空き地を時間貸しのコインパーキング業者に借り上げてもらう事が是か非かの駅前地主さんの家族会議に参加してきます。

空き地を貸すのは良いのですが、車の出入りが気になるという議題ですが、どうなりますかね・・・



ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com