賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

緊急連絡窓口は・・・

いつ連絡がくるか・・・

今月は休日夜間の連絡窓口が一番順位なので台風の夜は落ち着きません

風が凄かったのですが、今朝7時の段階では連絡が無くて助かりました。



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6b45062a雨漏り受水槽のポンプ停止漏電強風による物損・・・

思い出がたくさんあります。
会社の営業時間中ならスタッフの誰かしらが駆けつける体制が取れているのですが、緊急事態は定休日や夜等、タイミング悪い時に起きる事が多いのです。



過去最高にタイミング悪かったのは、社員研修で沖縄に行っていた夜に賃貸マンションで火災が発生した時です。

2004年なので、ブログ始める前で記録が残っていないのですが、かなり酔っ払っていた時に「火事が発生して現場がパニック状態」との一報を受けて一気に酔いが冷めた記憶があります。

その時は、研修に行かなかったスタッフに現地対応をお願いして何とかなりましたが、実に重たい気分の旅行でしたよ。


そして、ブログに書けない案件が発生したのも社員研修の時でした。

8f04f037今だから書いちゃいますが、5年前の社員旅行でマカオへ到着した際に某地主さんから「固定資産税の滞納で市役所に銀行口座差し押さえされちゃった」との電話があり、当時アパート売却の契約後、決済待ち状態だったので、買主さんや銀行と結構な時間国際電話でやりとりしました。



事情を知っている大家さんのメインバンクの担当さんに頼んで市役所に「決済できなくなったら税金払えなくなっちゃう」と泣きついてもらい決済したお金から滞納金を支払う念書書いて事が収まりましたが、ほんとタイミング最悪な出来事でしたよ。


まぁ 電話が通じれば何とかなるのでしょうけど、遠方にいると現地へ行けないと言うのが実にストレスです。


で・・・


実は本日(18日)の午後より2泊3日で、社員研修なのです。

まぁ研修=旅行なのですが、昨晩の台風の影響があれば午前中に連絡があると思うので、出発ギリギリまで対処しようと思います。

と、言うことで明日からは研修の様子をブログで報告させて頂きますね。

ではまた明日


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はじめに言葉ありき・・・

きのうも、マンション物件の売却に伴う立ち退き交渉の続きをしてきました。

今度は、貸主(売主)側との調整業務なのですが、なかなか大変な感じです。


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簡単に言うと、借主さんに立ち退きをお願いした返答として、「立ち退き料」の増額を求められたので、要求が飲めるかとの調整です。

具体的な数字は控えますが、賃料の50ヶ月分を要求さえていた時の事を考えると、かなりマシになったのですが、貸主側としては厳しい条件を突きつけられています。

借主側の最終要求内容は、貸主側から提示した金額に弁護士先生に支払う費用の残額を上乗せして欲しいとの事なのです。

借主自ら弁護士先生を頼んだ事で発生した費用ですが、借主に言わせると、「建築会社に強引な立ち退きを迫られた恐怖から弁護士に頼らざるを得なかったので、悪いのは建築会社に依頼した貸主側だ」との主張ですので誰が悪いのかでグルグル回ってしまう話です。

伝言ゲームみたいな事はしたくないので、自分的にどんな状況なのか文章でまとめて判断を任せました。

(追記)
※本格的な交渉を行っていると言う意味では無く、直接話したがらない貸主・借主との間に管理会社として間に入っていますので、ある意味伝言ゲームではあります・・・
本格的な交渉は弁護士先生の管轄となりますので、そこら辺補足させて頂きます。




つくづく思うのが、調整業務は口から出る「言葉」「文字」の仕事です。

口から出る言葉は瞬間的に流れて行きますが、文字にすると固定されます。

「言葉」「文字」が相手にイメージしてもらう手段。

言葉で瞬間的に頭の中に浮かび上がらせて、自分が立ち去った後には文字がイメージを補完してくれる。


325826601考えてみれば書面や手紙は文字だけでの伝達方法なので、重要な交渉の場面は「言葉」で補完するべきなのでしょうし、今時はタブレット持って行って写真や動画を見せるなんて言うのも強力な補完道具です。




「口から出る言葉」も、「紙に書いた文字」も、意思表示や交渉の大切な伝達手段ですが、紙も用意出来ない時でも頭の中の考えを一瞬で使えられるのは口から出る言葉ですので、「言葉」こそが調整業務のご本尊的存在なのでしょうね。

もっとも、今時は「言葉が録音されて瞬間で消えない時代」ですので、常に録音されても良い言葉を選ぶ意識が災いの元を防ぎ身を守るのです。

調整業務中は、必ず録音されているものと思っておきましょう。



で、貸主さんは、かなり悩んでいらっしゃる感じで数日考えさせて欲しいとの事になりました。


この回答が来れば、借主さんの引越しが確定して連動的に売買契約の日程が決まります。

だんだんと動いてきましたが、1日も早く終わらせないと金利負担が大変なので、多少の出費はやむを得ない事でしょうね。





さて、本日は台風18号が直撃の日曜日です。

雨漏り要注意の建物が数件思い浮かぶのですが、今回の台風は非常に強いとの事なので、何事も無く乗り切ったら雨漏り完了宣言しても良いのかと思います。

ではまた明日


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動いた・・・

きのうの記事で書いた、断熱材がはがれるトイレタンクの件ですが、必殺大家人さんから「環境によってはタンクに漏水並みの結露が発生する場合がある」とのコメントを頂きました。

今のところ、過去に断熱材を取った部屋から苦情はきていないのですが、断熱材がハガレてしまった場合には応急処置として断熱材をカットしてしばらく様子見で、結露が発生してしまう場合はタンク交換が正解なのでしょう。

ご指摘ありがとうございました!


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との事で、売却予定のマンションで立ち退きを拒んでいた入居者さん(60代女性)。

ご自分で立てた弁護士を通じてしか話に応じないと面会拒否宣言されていたのですが、昨日やっとお会いする事ができました。




IMG_6211ご自宅への訪問も、当社へのご来店も嫌だとの事で、お会いした場所は入居者さんが指定した喫茶店。

同行されたお兄様も一緒に2時間近く話をさせて頂いた結果、明け渡しに応じて頂ける事になりました。




と、結論だけ書くと簡単な話に感じますが、実に奥深く難しい案件なのです。

きのうの今日で具体的には書けませんが、マンション建替えを計画した建築会社が退去を強引に迫った事が怒りに火をつけて「絶対に許さない!」との戦闘モードが作り上げられたのでした。


根本は「感情の問題」ですが、弁護士先生が絡むと「法律の問題」としての土俵にのれます。

その方が淡々と話が進むものですが、お互い平行線で妥協点を探る段階で、またしても「感情」の問題になったりします。

そんな事がグルグル回っているのが、今回の問題の正体だったのでしょう。


いずれ、終わってから今回の話の顛末を書きたいと思いますが、入居者さんも自分もかなりスッキリしました。

こう言う案件こそ得るものが大きいと感じます。


さらに数時間後には、引越し先の打ち合わせでご自宅に入れてくれましたので、ホント転機が来た感じです。

後は、もう一方の当事者である売主さんの家族会議が本日行われるので今回の件を報告して立ち退き料の最終判断をして頂く予定です。

ここでもクリアする必要があるのは「感情の問題」なのですが、これが終わってやっと、本来の仕事である売買契約の見込みが立ってきます。

終わるまで長そうですが、先が見えて良かったですよ。


ではまた明日


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漏れちゃう?

きのうは、管理課の新人君がお休みでした。

自分は、ほとんど事務処理系の仕事をしていて会社にいたのですが、夕方5時過ぎに自主管理の大家さんからヘルプ電話が入り、管理課S君が別件対応中だったので出動しました。



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自主管理大家さんからのヘルプ内容は、「入居者さん宅のトイレの水が出なくなって困っているので大至急直して欲しい」です。

何でも小さなお子さんが2人いるご家庭なのだそうで、急いで現地へ向かいました。


クマ 「こんにちは、大家さんに言われて修理に来ました」

奥様 「お願いします、水が出なくなってしまってタンクの中を見たのですが良くわからなかったのでお願いします」

クマ 「わかりました修理してみますので、お部屋でくつろいでて下さい」



自分、昔から作業を覗かれると気が散るので、入居者さんには必ずそのように伝えます。

奥様は、部屋に戻られましたが、3歳くらいの男の子が戻ってくれません。

何とも人懐っこい感じの可愛いお子さんですので、作業しているところを見せてあげようと言う気になりました。

水が出なくなると言うのはストレーナの詰まりだろう。


断熱材そう思ってタンク内を見るとイナックスの断熱材付きでした。

このタンク、断熱材が内部に装着されて結露防止の効果があるらしいですが、年数が経つと断熱材がはがれてボールタップと干渉することがあるのです。




これ、正しい対処方法は知りませんが、断熱材が無いタンクだってたくさんあるのだから、自分は断熱材を撤去してしまいます。

撤去してタンクから水漏れしたことは無いのですが、何となく漏れるんじゃないかと不安になるものです。

(追記)
必殺大家人さんより、状況により結露する事があるので、ボールタップごとフロートをスリムタイプに交換と、タンクの交換が良いのでは無いかとアドバイス頂きました。

ありがとうございます!





全部ハガスのは時間かかるな・・・

と、思っていた時に背後の視線が気になりました。

クマ 「すぐに直るとおもうけど、カッター使って危ないからママのところ戻った方がいいよ」

子供 「・・・」


何か、笑顔がありません。

クマ 「もしかしてトイレ使いたいの?」

子供 「・・・」


漏らしちゃったら大変なのでママを呼んで、お子さんの様子がおかしいと伝えました。

奥様 「トイレしたいの?」

クマ 「中断するからトイレ使っていいよ」


子供さんは、首を振っています。

奥様 「トイレじゃないみたいですから、気にせず続けて下さい」

クマ 「なんか我慢してるように見えますけど・・・」

奥様 「大丈夫よね?」


お子さんはうなずいてましたので、作業続行です。


IMG_6206全部ハガスのが無難だと思いますが、何となくトイレを我慢しているような気がして、フロート周りの干渉している部分の断熱材だけカットして終了させました。

全撤去したいので、別の日に再訪問予定です。




見られていると作業がしにくいものですが、小さなお子さんの無言の圧力ってのもやりにくいものですね。



さて、本日は午前中に一棟物売買絡みの立ち退き案件で山場があります。

年明けから動いて来た結果がこのあとわかるのですが、どのような交渉になるのかドキドキです。

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com