賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

研修でも現場でも学んでます

IMG_3137昨日は、都内で行われた管理を増やすセミナーに参加してきました。

今回は純粋に管理物件取得のテクニックを学ぼうと思い、受講者として参加しました。

自分、独自のやり方で管理取得していたので、基本を学ぶ事の意義は大きいと思いましたよ。



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IMG_3145研修では何人か自分のブログ読者さんとお話しさせて頂き、自分がペットで文鳥を飼っているからと、鳥の付箋シールを頂いちゃいました。

何とも恐縮してしまいますが、同じ賃貸管理の仕事をする仲間からのプレゼントに励まされましたよ。

ブログ書いていて良かったです




本日(18日)は、台風並みの低気圧が接近しているとの事で、引きずっている戸建て貸家の雨漏りが心配です。

15日の雷雨の際には漏れなかったのですが、今回のは大雨と強風のミックスなのだそうで実に心配です。

ただ、逆に言うと今回を乗り切ったら1月に行った修理が上手く行ったと見ることが出来るような気がしています。

どうなるか、午前中には判明する事でしょう。

さて、本日は3ヶ月に1度のシーエフネッツ加盟店会議です。

こちらも、最新情報をたっぷり学んで来たいと思います。

前回みたく飲み過ぎて帰れない事が無い様に気をつけようと思います・・・

ではまた明日


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壊さない方がいい?

「自分が言うのは変だけど、あの建物は壊さないで売った方がいいよ」

と、見積もりを頼んだ解体業者の社長に言われてしまいました。


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去年からアパートや貸家を売らせて頂いているオーナーさんより、「実家を売却したら、いくらで売れるかな?」と、お声がけ頂き、査定をはじめたのですが、建物が築45年を経過している状態です。

謄本を見ると鉄骨造3階建で種類が「診療所・居宅」となっていました。

自分的には外観で見た限り、築年なりの古さを感じましたが、解体のプロである社長の見る目は自分と違うのでしょうか・・・

話を頂いたオーナーさん(70代男性)は、ご本人さんだけでなく、2人のお子様もお医者さんなのですが、お父様と弟様もお医者さんとの事です。

クマ 「ご実家は今、誰も住んで無いんですか?」

オーナー 「父が亡くなって、数年前まで母が住んでたんだけど、施設に入ったんだよ」

クマ 「謄本見たら、建物の延床が84坪もあったんですけど、もう使えないんですかね?」


オーナー 「使えるって言うなら解体代が浮くから助かるけど、ボロすぎてダメだと思うよ」

クマ 「解体屋さんに外から見させたんですけど、もったいないって言われたんですよ」


オーナー 「そうなの? 中を見た方がいいなぁ 妹が鍵を持ってるからに電話させるよ」

と、言うことで妹様から鍵を借りて解体業者の社長と、営業の新人君を車に乗せて室内探検に行ってきました。

社長 「いやほんと、自分は商売だから壊した方が良いんだけど、あの建物はもったいないよ」

クマ 「自分的には外観はボロいと思いましたけど、何か感覚が違いますね」

社長 「あとさ、3階の面積が18平米って書いてあったけど、どう見ても100平米くらいあるよ」


クマ 「え〜 屋上に出る塔屋みたいな感じで100平米は無いでしょ」


現地に到着して社長が一言

社長 「ごめんなさい、道路一本間違えた場所の建物見てた・・・」

何か話が合わないと思っていましたが、社長はカーナビの言う通りの場所にある3階建ての建物を見に行っていたそうです。

たまたま、似たような規模だったのですが、どう見ても築20年程度の物件で、そんなのだったら自分も壊すなんて言いません


BlogPaint社長 「こっちだったのか・・・」

クマ 「そうですよ、カーナビ不正確ですね」

社長 「いやぁ こっちなら納得」







IMG_3103さっそく玄関を開けて入室。

まだ、荷物がたくさんありますが、さすがお医者さん一家のご実家だけあって置いてあるものが立派です。






クマ 「これだったら、現況で売れるかも知れないな」

社長 「置いてある物も売れるなぁ」

クマ 「さすがに広いですね、2階に行ってみましょう」



IMG_3114クマ 「うわ・・・ なにこれ?」

社長 「酷い雨漏りだよ」

クマ 「これじゃ直す気力が失せますね」








IMG_31132階の天井を見上げると、漏れのすごさがわかります・・・

天井を開口したのか雨水で破けたのかわかりませんが、こう言う状態では「直せば使えますよ」とは言いにくいです。






BlogPaint屋上の防水は、シートが3層くらいに重ねて貼り付けてありましたが、隙間だらけで、営業の新人君が驚いて固まってました。

やはり解体した方が良いでしょう。
解体費用の見積もりを見て売り出し価格を決めますが、重量鉄骨の古い建物は解体代が高いと思うので嫌な予感がしています。



とは言え、せっかく頼んで頂いたのですから期待に応えられるよう頑張ります!

さて、本日は朝から都内へ行って研修に参加してきます。

夜は懇親会があるとの事で飲み過ぎに注意して楽しんで来ます。

ではまた明日



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大雨が引き金?

きのう(15日)の埼玉は、14時くらいから30分ほど極端な雷雨になった時間がありました。

ものすごい降水量が短時間に続いたので、気になるのは雨漏りと漏電系のトラブルです。


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7d4a5150雨漏りや漏電系の場合は、問題が発生すると対応して、原則として改善されるものなのですが、雨漏りの場合長期化する事があります。

自分の場合は、過去5年以上に渡り対応しているこちらの貸家がその状態なのですが、自分なりにどうしてそうなったのか考えてみると・・・



・築40年の木造戸建て

・賃貸に出してすぐ3カ所からの漏れが発生(1階和室・2階洋室・台所)。

・そのうちの2箇所は当社が手配した業者で修理。

・台所だけ直らないので、追加修理を行おうとしたところ、修理費用が高いと言われ、大家さんの親戚の大工さんが修理を担当する事になる。


1d85fdf2・親戚の大工さんが何度も修理したが、直らず最後の大工事として台所側の壁面をサイディング仕様に大規模工事

・もう大丈夫と安心したが、ダメだった事が判明。

・怪しい窓枠をコーキングして様子見している事を大工さんが大家さんに報告したところ、「これ以上の修理はしない」と宣言された。(今ここ)



と、言う感じですが、簡単に言うと雨漏りの修理費が大家さんの想像以上に掛かっていて、ご自分が信用する親戚の大工さん以外には頼まない状態だったのに、その大工さんも直しきらなかった状態です。

で、間に入ってしまった自分として困るのは・・・

貸主側→「もう雨漏りの修理はしない」
借主側→「これ以上の雨漏りが発生するなら金銭的な賠償を求める」
大工側→「工事代金を払わないと言われた以上、今後対応から手を引く」
管理側→「365日、雨漏り発生の電話が苦痛」


0f603797と、なっている事です。

最後のコーキングが有効に作用していれば良いのですが、大雨の度に電話が掛かってくるのでは無いかとドキドキ状態になるのです。




正直言って、老朽化による契約解除の方向で話し合いで解決したいところなのですが、大家さんも借主側も様子見している状態で、次の雨漏り発生が、「物の対応が終わる引き金」となる事でしょう。

もし、この対応を別の人が行っていて対応を相談されたとしたら、「雨が漏った時だけ考えればいい」「貸主借主で契約解除の話し合いをさせる」「話し合いが平行線なら調停か訴訟を勧める」と、客観的には「割り切りが大切」とか言っちゃうのかと思います。

まぁ 他人の対応にアドバイスするのと、自分が最前線で対応するのって「対応を強制される苦痛」「心の駆け引きを行う」部分で違いがあるのかと思うので、その部分に関しても解決策を求めてしまう訳です。

IMG_3095と、言うことで自分の場合、早く終わらせたい気持ちが強いので大雨の度に自分から借主さんにショートメールして接触しています。

この方、昼間寝ているのでメール対応なのですが、昨日は電話が掛かってきて「外出してるので明日報告するよ」と言われました。




と、言う事で本日が契約解除の動きを始めるか、直った可能性が高いと判断するか分岐点になる事でしょう。

全国の、管理会社の担当や大家さんの中には同じ気持ちの方がたくさんいると思います。

そこら辺、「自分だけでは無い」と言う感覚も対応する励みになったりすると思うので、解決していない状態を書かせて頂きました。

ではまた明日


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小ネタの仕入れ

去年、売却の仲介をした築20年18世帯の一棟物マンション。

旧オーナーが新築時に各部屋にLAN配線のコンセントを付けていました。

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e863401a20年前の新築当時は、「高速回線ISDN導入済み!」とか売りにしていた様ですが、更に光ファイバーの時代になってからは真っ先に「全戸光ファイバー導入済み!」を売りにしてきたマンションです。





自分のブログでも2005年の記事で「アパートに光ファイバー導入しましょうとセールスされた」との事が書いてあるので、その頃が、光回線の浸透していった時期なのでしょう。



ccc930ee利用希望者の部屋だけ使う、マンションタイプのフレッツ光であれば簡単な話だったのですが、このマンションは全住戸に配線されているLANケーブルを通して、「月額3000円でネットが使えます」と言う方式で運営していました。




当時の資料を確認すると6割の世帯が利用してくれれば、オーナーさんの収益がプラスになる仕組みだったので、家賃にミックスして全戸標準で課金していれば問題無かったのでしょうけど、利用者だけ賃料に3000円プラスの制度を選択したので、最後は2件だけしか利用者がいなくてマイナスの収益になっていました。


で、オーナーチェンジ後に、新オーナーと協議して普通の状態に戻そうと言う事になり、いろいろバタバタして昨日やっと旧システムを終了する事ができました。


IMG_3084既存のシステムを廃止するにあたり、現地立会して欲しいと電話業者さんに言われて立ち会いしてきたところ、当時システム取り付けを担当していた方が来てくれました。





業者 「懐かしいなぁ、これ取り付けた時のこと覚えてますよ」

クマ 「10年くらい前ですよね?」

業者 「この機械が2005年製だから10年ちょっと経ちますね」

クマ 「使う人が2人しかいなかったから廃止しようってなったんですよ」

業者 「そうですかぁ まだ十分使えるんですけどね」


IMG_3086手際良く機械の工事を終えて、雑談タイム。
何だか良くしゃべる方だったので、光ファイバーの仕組みとか聞いてみましたが自分には理解不能・・・

単純な見た目の話にしました。




IMG_3093クマ 「こんな細いケーブルで動画のデータとか送れちゃうなんて凄いですよね」

業者 「それは被覆しているケーブルで本体はもっと細いですよ」





ケーブルを真ん中からむいて見るように言われました。



IMG_3094業者 「真ん中の青いのが本体ですよ」

クマ 「細いですねぇ・・・てっきり白いケーブルが本体だと思っていましたが、カバーだったんですね」





業者 「引っ張りには強いんだけど、曲げに弱いから被覆してあるんですよ」

試しに引っ張っらせてもらったところすごく強い感じでしたが、丸めてみると簡単に切れちゃいました。

普段、立会だとボーっと作業を眺めているだけですが、今回の立会は楽しめましたよ

と、言うことで本日も頑張ります。

ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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