賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

ジャングルだったとは…

D9912F5B-725F-47D3-8DB1-179200F8D350昨日は久しぶりに単独で現場出動して来ました。

スタッフ全員忙しくて、予定無く事務処理していたのは自分だけ。

ちょっと対応すれば終わるだろうと思って出動したのですが…





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EC89C744-7D02-4379-8E63-8F9B5413FA5E受水槽系のトラブルだったのですが、共用清掃の業者さんが入れない鍵のかかったフエンスの中は草が伸び放題でした。

これがまた、鍵が合わないと言うオチがありフェンス前でいろんな鍵を確認してダメで柵をよじ登ってジャングル地帯に着地。





IMG_1049ハンパでなく蚊に刺されました・・・

自分、昔から蚊に気に入られるタイプなので今の時期は虫除けスプレーが無いと大変な事になります。
外作業の時には作業服に着替えるってことも必須です。

結局、トラブル事は大した事なく終了したので良かったですが、蚊にエサをあげに行ったようなものでした。




一晩経って気がつくと顔と耳と腕と足がやられてました

かなり後悔してます…



さて、本日は午前中に大きめの売買案件の決済があります。

売主さんはご主人様が自分のブログを読んで頂いていた事からお付き合いが始まり、お会いしてから5年経ってのお取引です。

が、これがまた大きな管理受託案件と重なってしまい、売買決済の方をN店長に任せて自分は管理受託案件を担当してきます。

終わってからはシーエフネッツの加盟店会議なのですが、zoom会議との事で移動時間無しで参加できます。

移動時間が無いってのは時間の有効活用になりメリットが大きいものですね。



ではまた明日


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怒らないで・・・

きのうは、詳しく書けない案件で営業課N店長と一緒に自主管理大家さんの家族会議に参加してきました。

買取案件の絡みもあるのと、無管理に近い自主管理を終わりにしないといけない理由について次の世代の皆様に確認頂きたかった感じです。


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70代の地主系自主管理大家さんなのですが、自分とは20年以上の長い付き合いで大きなトラブルが発生すると上手に自分を使って解決してきた経緯があり、一部は当社の管理物件とさせて頂いている事で時間が掛りながらも管理委託件数を増やしていますがまだ自主管理な物件が多くあります。

正直言って、この大家さんの案件で変なトラブルがあっても、「またですか」的に慣れちゃった感じですが、多分普通の感覚のN店長にしてみたら驚くべき無管理ぶりに見える事でしょう。

あまり言うと可哀想なので自分は過去の笑い話程度で流していたのですが、N店長は「こんな酷い状態で自主管理を続けると次の世代が迷惑する」とお子様達の前でズバリと言ってくれました。

結局お子様達が驚いてしまい「お父さん、そんな状態じゃダメでしょ!」となって現在の自主管理をやめて全物件を管理移管した場合の将来予測を提出することに・・・

もちろん予測と言っても、今まで掛からなかった管理手数料5%が課金されるので出て行くお金は増えるし、出だしは共用部分の清掃や適正化に掛かる結構な費用が発生します。

その事を踏まえても管理にするメリットがあると言い切れる根拠を出す必要がありますが、間違いなく現状よりは良くなります。

今より絶対に良くなると言えるのは、最近では珍しくなった保証会社が入っていない入居者の滞納や、なぜか汚部屋率が高いとかペット無断飼育とか共用電源無断使用とか放置車両とか不良入居者トラブルが多く発生しているからなのです。

N店長 「多分、過去の滞納金の回収だけでも1本は超えてるでしょうね」

息子様 「えっ? 100万円ですか・・・」

N店長 「いえ、もう一桁上ですよ」

お嬢様 「え〜 何それ・・・ お父さん何やってるのよ!」


お子様達には賃貸経営の事を何も話していなかったのでショックが大きい感じです。

大家さんは、自分の目を見て「余計なこと言うな」との念を送ってきます・・・

クマ 「まぁまぁ 物件数が普通の大家さんの10倍くらいありますから滞納者もいるんですよ」

N店長 「滞納だけじゃなくて、問題のある入居者とのトラブルもたくさん解決してきたんですけど、本来は管理受託してないとやらない話なんですよ」

クマ 「一部は当社に管理を移管して頂いてますけど、家賃の回収状況や入居状況のチェックをすれば、取りこぼした収益が増えるし問題を焙り出して改善する方法が見えてきますので」

息子様 「良くわかりました、このまま管理委託しないで突然引き継ぐなんて怖すぎます。 前向きに検討しますので、何か目で見てわかる提案書みたいなものを頂きたいです」

N店長 「今度まとめてきますけど、過去に対処した事例を見て頂くのがわかりやすいですよ」

お嬢様 「過去の事例がたくさんあるって、ホント何をやってるんだか・・・」


クマ 「いえいえ、お父様は今まで大変苦労されて資産規模を拡大されたのですし、他の大家さんと同じように管理会社に委託すれば良いのに収益を上げようと頑張ってたってことなんですよ」

と、言う感じでお子さん達に賃貸経営の一番良く無い場面を告げ口したような気分になりましたが、突然の相続で現状がぶつかって来るよりはマシな話かと思います。


で、帰りの車の中でN店長とどんな提案書を作るのが良いか考えてみました。

N店長 「管理してない物件の賃料を調べて管理手数料と定期清掃とかの費用を計算して出してみるけど、滞納が無くなって建物がキレイになって入居者の居心地が良くなるだろうって弱い感じだね」

クマ 「まぁね 今まで管理料とか清掃費掛けて無いんだから単純に見ると出費が増えるってことだ」

N店長 「過去に対応した汚部屋の写真とか回収出来た滞納賃料の総額とか出せるかな?」

クマ 「そう言う系だったらバッチリ残してあるからまとめてみるよ」


図1と、言う事で会社に戻ってから過去データを調べてみると、過去のハイレベル滞納とかハイレベル汚部屋、ハイレベルクレーマー、詐欺にあった話し等々すごいデータがたくさん保管してありました。

自分が過去に書いてきたブログネタの一番の提供元は、この大家さんで間違い無いです。
その点では功労賞を差し上げたいところですが、大家さん側にも当社にも健全化が必要なのでしょう。



他の案件でバタバタしている時に更に忙しくなりそうですが、こう言うのは運命的な流れになる事がありますので気を抜かず頑張ります!



ではまた明日


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思い出します・・・

IMG_1018ほんと短い間にWEBセミナーとかWEBミーティングが浸透した感じです。
昨日もWEBセミナーで語らせて頂きましたが、お客さん側の表情が見えないタイプだったので一方通行的な感じが慣れないところです。

無観客試合と似たような気分なのでしょうかね・・・

ご参加頂きました皆様ありがとうございました!



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IMG_1020昨日は、IREM JAPANさんに呼んで頂いての大手不動産会社さん向け配信だったのですが、13年前に受講させてもらったCPMについて、考え方や仕事をする上でのメリットを会長の先原さんよりじっくり聞かせて頂きました。
勉強に専念していた当時を思い出しましたが、自分自身この資格で学んだ「現状分析と改善提案」の考え方等、多くの考えが仕事に生かされていると実感させられました。






IMG_1015終わってからは先原会長芳村副会長と食事。

これがまた時間を忘れて盛り上がってしまい場所を変えて飲み・・・

賃貸管理と売買、投資、特殊な活用方法、自分には馴染みが無い分野の話も含めて有意義な話を聞くことができました。

大変良いネットワークに参加できたことに感謝です。








さて、本日は売買系の案件でバタバタな1日となる予定です。

最近では珍しく買付金額が上がった形での対応が1件といろいろ訳ありで当社が買い取る事になったアパートの売買契約、それにともなって家族会議に参加な感じです。

いろいろ重たい話もありますが、良い方向へ行くように頑張ります!


ではまた明日


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どんなテクニック?

家のポストに大手探偵会社のチラシが入ってました。

家出人調査とか浮気調査とか必要とする人が利用するのでしょう。

で、気になったのが「騒音トラブル対応」「ご近所トラブル対応」の項目です。

結構具体的な対応実績があると書いてあるのですが、何か新たな解決テクニックがあるのかと気になります。

騒音トラブルセミナーも開催している様で、どんな対応するのか勉強させて頂きたいと思いましたので、次に開催されるセミナーに申し込んでみます。


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昨日は、定休日でゆっくりできました。


IMG_1005録画用に購入したカメラをいじってみたのですが、まぁ こう言うのは、性能とか仕組みとかよりも動画の中身が大切なのでしょう。

コンテンツ的にどうするとか考えだすと、面倒になってくるものですが、軽い気持ちで初めてみて、やりながら考えるようにしてみます。

準備できたら報告します。




さて、本日は午前中に賃貸管理基幹システムのクラウド化作業の立ち合いです。

テレワークできない理由の筆頭が会社の基幹システムだったので改善です。


その後は、都内へ移動してIREM Japanさんと一緒に大手不動産会社さんでWEBセミナーさせて頂きます。

自宅からではなく、設備の整ったスタジオからになるようですので、どんなものか楽しみです。


スミマセン、そんな感じでバタバタなのでこの辺で失礼します。



ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com