賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

8割でしたか・・・




昨日(7日)は「帰宅したら玄関が水浸しになってる」
と言う緊急連絡から始まりエアコン故障、その他様々な緊急連絡があった1日でした。

s-20220107_184843←天井から漏水すると照明器具に水が溜まります・・・
(すぐに通電禁止します)
水漏れは凍結関連でお湯の出が悪かった上階の水栓トラブルかと推定されるのですが、その後漏れなくなっていると言う変な現象・・・

見えない箇所での漏水にしても、直るってのが良くわからないところですが、再発が怖いので本日専門業者さんに調査してもらいます。




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ホント賃貸管理の仕事は突発的な対応力が求められるのが特徴ですが、管理会社として仕事として対応していても、入居者さんにしてみれば生活の場で突発的なトラブルが発生するのだから逃げ場が無い状態になる訳です。

そう言う場合に早急に問題解決できることこそ職業的な使命でもあるのでしょう。

物的トラブルも人的トラブルも予防することが一番だと思っていますが、注意していても絶対に発生すると言うのも事実なのです。


そこら辺、まだまだ考えるだけで解決出来ない実働分野として対応することが続くのでしょう。


そう言う場合に「出たとこ勝負」とか「ケースバイケース」とか「経験値が物を言う」 なんて考えだと進化しないと思いますので、何か上手にわかりやすい方向にまとめてみるのが、長年この業界の最前線を見て来た自分の役割であると思うようになってきました。

そこら辺のチャレンジを今年の目標の一つにしています。



そう言えば、昨日は令和3年度の賃貸不動産経営管理士試験の合格発表日でしたね。

この資格は、宅建業の付帯業務みたいな位置付けの賃貸管理の仕事を「賃貸住宅管理業」に明確化すると同時に働く人のレベルアップを図る大変意義のある資格です。

内容的には自分が経験してきた現場最前線の部分が結構ありますのでかなり注目していました。

大手資格予備校などが発表していた賃貸不動産経営管理士試験の合格予想点数は50問中36点前後だったのに昨日発表された合格点は、50問中40点

80%も正解しないといけない何てのは宅建試験でも、マンション管理士試験でも無かった点数です。

それでも合格率が31.5%とのことなので、しっかり勉強した人が多く、受験生のレベルが高かったと言うことなのでしょうね。

ここ最近はYouTubeでいろんな先生がわかりやすい試験対策動画を配信されていますので、一昔前よりも理解力を大きく後押ししているのかと思います。

今回高い合格点でショックを受けられた方も多いとは思いますが、自分も今月下旬に合格発表を待つ身なので心中お察し申し上げます。


受験された皆様、お疲れ様でした!


あと、自分のように昔、賃貸不動産経営管理士の資格を取得した場合、国家資格への移行研修を受けないと資格が失効してしまう状態です。

その申込締め切りが令和4年の5月15日なので、該当する方はお忘れなく。


それと、試験合格者で2年以上の実務経験が無い方が資格登録される際には「教材(テキスト冊子)を使った自主学習とインターネットを利用したeラーニング」を利用した実務講習の受講が必要になります。

その中で、1時限目の140分、eラーニング講師を担当させて頂きましたので、お付き合い下さい。




ではまた明日


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繰り返す・・・




IMG_4075定休日だった昨日(6日)は今年に入って2回目のお参りへ行って来ました。

前回が元旦の夜で真っ暗な中のお参りだったので、明るい時に行こうと思った感じです。

平日の午前中にも関わらず結構人がいましたので、実に活気があって良い感じがしました。







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神社にお参りすると清々しい気分になるものです。




IMG_4074が、家に帰ってみるとゴミ置き場のゴミがカラスに荒らされて散らばってました

自宅周り4世帯の置場なのですが、恐らくはお正月に出たゴミの量が多くてネットで被せきらない部分を頭の良いカラスが引っ張り出したのでしょう。

今月は当番で無いのですが、発見してしまった以上は逃げられませんのでホウキとスコップで回収しておきました。





こう言う状態になると誰が不完全な出し方をしたのか特定されるものです。


管理物件の場合は、未分別等の状態であれば注意をするのですが、嫌味っぽく取られて相隣トラブルの種をまくのも宜しく無いと思い苦情を言うのは止めておきました。

自分が出したゴミで無くて良かったです。


IMG_4069その後は、本格的に雪が降ってきたので、先日入会したジムへ行くことにしました。

自分の場合は、寒くても走ることを目的に入会した感じですが、部活で鍛えまくっている三男(高2)からは「筋トレマシンを使わないなんてありえない」と言われていますので、そのうち筋トレもしてみようかと思ってます。








IMG_4073で、今回はテレビを見ながら走ることにしました。
初日はイヤホンが無かったので、用意して行ったのですが、ちょうど夕方で相棒の再放送の時間でした。

テレビ見ながら走れるって良い感じだと思いながらマシンの設定をいろいろいじりました。

実際に走るのと違って設定スピードに合わせて足が勝手に進む感覚です。




自分、ランニングしていて調子が良いと5kmを30分で走れていたのですが、その場合は時速にすると10kmですので、調子に乗って設定してみました。

最初は良い感じだったのですが、3分もしないで左足のふくらはぎがつった状態になり緊急停止。

見事に昨年7月の状態を再現してしまいました。


前回は2.5km走った折り返し地点で右足をやってしまったので、その後痛い足をかばいながら歩いて帰ったのですが、今回は同じ場所で足踏みしていただけなので単純に走るのを中断。

実際の地面を走っていないから大丈夫と思ってしまったのがいけませんでした。


そんな感じなのですが、一晩寝たらかなりマシな状態に戻りましたので今晩はランニング以外のマシンを体験してみようかと思ってます。


相変わらず学習しない状態を繰り返す自分ですが、以後気をつけます・・・


IMG_4079今朝は家の隣の田んぼが真っ白になっていて、道路も車も凍っている状態です。

数センチ積もるだけで混乱する埼玉ですが、本日は快晴の予報で最高気温7度とのことですので、大部分の雪が解けてくれるのでは無いかと期待しています。










ではまた明日


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いろいろ試してます。




本日(6日)から仕事始めと言う不動産業者さんが多いことでしょう。

初日は各種連絡等々電話や来店でバタバタになるのでハードな1日になると思います。

特に賃貸管理系の不具合トラブルに関しては休日夜間の緊急連絡窓口を設けいていない会社さんは相当なパワーが要る事でしょうし、「緊急って程じゃ無いから休み明けに電話してみよう」何て優しい入居者さんからの連絡も来るものです・・・

どちらにしても長期休暇明けの初日は大変ですね。



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と、自分の勤務先は4日(火)が初出勤でバタバタを緩和して水・木が当初からの定休日なので賃貸管理の面からは良かったのかも知れないと思っています。

ちなみに賃貸営業に関しては、1年くらい前にWEB経由での内見予約システムを導入したので、お正月休み中でも予約が入るようになっています。

会社の年間休日が法定数より少なかったので増やしなさいとの問題が出て真っ先に考えたのは「賃貸の客付けに影響が大きい」とのことだったのですが、IT系の進化のお陰で両立できるものなのだと今になって思うものです。


ただ、賃貸管理の仕事の宿命で管理系のスタッフに関してはお正月でも実働せざるを得ないと言うのはIT系が進化しても当分後回しになる分野かと思っていますが、どうなのでしょうね・・・


予約受付・申込み・契約手続きがWEB上で出来ても現地での修理をするには実際に人が動かないと正確な判断も出来ませんし、専門業者に丸投げすると費用に跳ね返ることになります。

まぁ 考えながら良いとこ取りして進化させていく部分なのでしょうね。


さて、本日(6日)は午後から関東でも雪が降るかも知れないとの予報で寒い1日となりそうです。

雪の多い地域にお住いの方からみたら実に軟弱な感じかと思いますが、雪が降ること自体珍しい感じなので何年経っても鍛えられないものです・・・

多分、積りはしないとのことなので、凍結関係のトラブルに注意と言った感じなのでしょう。


IMG_4042話しが変わりますが、昨日、家の近所にあるジムに入会してきました。

天候関係なく走れるトレッドミル(ランニングマシン)が目的なのですが、10台ほどあるので、毎日続けられそうです。

その他筋トレ系のマシンが多くあるのですが、まずはランニングが出来るようしたいところです。






IMG_4050いろんなボタンがある感じで、適当に設定してやってみましたが、自分普段はApple watch のGPSで距離を測ってスマホに転送していたのですが、同じ場所で足踏みしている状態だとGPSは関係無いです。

一応、Apple watchにインドアランニングモードがあったので同じ距離になるのか試しましたが結構差がありました。

多分自分のやり方が悪いのかと思うのでいろいろ試しながら頑張ってみます!





ではまた明日


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窮屈になりました・・・




昨日(4日)は令和4年の仕事始めでした。
朝から電話やご来店がありバタバタな状態だったのですが、自分の新年初仕事は某大家さんに関して選任されてしまった専門職後見人さんからの連絡でした。


亡くなってしまった後には事前の相続対策が出来なくなるのと同じで、ご本人さんが亡くなっていなくても意思能力が無くなってしまうと、対策に限界が見えてくるものです。



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電話を頂いた成年後見人さんは、裁判所に選任された司法書士の先生で、ご本人(70代男性)の不動産が多いので裁判所への提出資料作成に管理会社に協力して欲しいとのこと。

もちろん、ご本人さんの奥さんを含め、お子さんからも話を聞いていましたので、求められた情報をピックアップして対応させて頂きました。


今回の後見人は、成年後見の制度を利用しないといけなくなった状態の大家さんの案件なのですが、ホント過去に何度も経験していますが、窮屈な仕組みです。

0105ご本人さんの意思能力が無くなってしまった状態で不動産の取引や法律行為を行う場合に成年後見人さんが本人さんの代わりに判断する仕組みなのですが、あまり言いたく無いですが、何をするにも一時停止して返事を待つことになり、不動産を売却したい何て話は相当な理由が必要で、「何で売らなきゃいけないんだ」から始まり「その金額は安すぎないか」等々、結構具体的な根拠を求められる感じで簡単ではありません。






過去の経験では、不動産を売ったお金を施設への入院費用に充てる等々、持っていても意味がない不動産を売るとかの場合でも「不動産屋さん的な考えを書面でまとめてくれませんか?」みたく頼まれたりするものです。

なので、認知症等、意思能力が怪しくなって来たと感じたら成年後見制度では無く、民事信託等で準備をするべきだと心より思います。

今年はそちらの部分も鍛えてみようと思っていますが、今回は手遅れと言うか、脳の病気で突然倒れて意識が無くなってしまい、長期間に渡って施設に入られている状態なので全く準備が出来なかったタイプです。

その状態は自分も聞いていましたので、出来るだけ後見人さんを付けない状態でいることを期待していましたが、銀行さんからの借り入れに関しての更新手続きで「本人さんと話がしたい」と言われてしまい嘘を言う訳にも行かなくて状況を話したところ、すぐに成年後見人を付けるようにと言われてしまった形でした。

まぁ そんな感じで隠し通せるものでも無いのでしょう・・・


突然お亡くなりになって相続対策が出来なかった場合と似ていますが、ある程度の前兆的な様子が見えたら準備しないといけないことですので、その点は大家さん等、関わっている人に進言できる知識を付けておきたいものです。


さて、昨日仕事始めとなりましたが、本日は水曜日で定休日です。

何とも仕事の初日は疲れますので実に良い感じですが、何やら関東地方は6日(木)に雪が降るかも知れないと天気予報で言ってます。

結局、夜寒くて走れない自分は昼間に走ろうと思っているのですが、天候に左右されないジムに入った方が良いとの結論になった感じなので、今日雰囲気を見てこようと思ってます。

どうなりますかね・・・


ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
2級FP技能士・AFP
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com