賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

その分野ですね

不具合があっても直したくないから出て行けってこと?

・・・


IMG_4263 (1)自分、そこまでハッキリとは言ってませんがこの入居者さんの言い返し能力はピカイチな感じです。

まぁ 「建物の老朽化が原因で更新拒絶します」

って伝えたんだから、ある意味その通りですね。




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言われた事に対して即反撃する言葉の切り返し能力。

こう言う能力って重要だと思いますが、長年の経験で備わるものなのか、普段から考え抜いて準備していたのかは不明です。

最近は、こう言う心理テクニックみたいな分野が気になるので、いろいろ参考にさせて頂いております。


もう、この入居者さん(アラフィフ・男性)とは6年の付き合いです。

築40年近い戸建物件に入居した直後、雨漏りが発生していろいろ対応していたところ、別のスタッフが手に負えなくなるくらいエキサイトしてしまったので自分が担当する事になったのです。

何度かブログ記事にて書かせて頂きましたが、当初はかなり対応が難しい感じで、修理対応の業者さんからも「あのご主人さん怖いから一緒に来て下さい」とか言われるくらいの迫力だったのですが、入居者さん側と何度も接触して話し込む事で親近性を感じてもらった」のかと思っています。

理屈・法律的に争う事も可能かと思いますが、「感情」の部分で解決する方法も重要な選択肢だと自分は思っています。

本格的に平行線になったりお互い弁護士を通して話し合いましょうなんて事になると、管理会社の役割は終わるか中断します。

法律的な解決が最終的な選択肢になると身にしみているのですが、ボタンの掛け違いに早めに気がつく事で「感情的解決」を目指すと言うことは今まで気が付かなかったと言うか気にしなかったジャンルなのかと思います。

そんな分野を深掘りしてテクニックとして確立できれば、新たな価値となる事でしょう。


今回の、更新拒絶案件に関しては、昨日の打ち合わせの結果、1年後を目安に引越すので、引越し先の候補を探して欲しいとの事になりました。

大家さんと調整して定期借家契約の締結と、新居探しを行う事にしましたが、雨漏りの不安に関しては退去されるまで続きます。

最後のコーキングで直っていれば嬉しいのですがね。


さて、本日は定休日です。

ここ最近、福岡・台湾・大阪と、バタバタだったのですが、不思議と疲れてはいません。

ブログの更新が終わったら風呂とトイレ掃除頼まれたので午前中に終わらせて午後は自分の時間にします。

夕方からは都内へ行って飲んで来ますので帰りが遅くなりそうですが、明日も休みなので楽しんできます。


ではまた明日


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語らせて頂きました。

C6D72054-8606-4225-8F01-B6E129FD4097昨日(15日)は大阪で、ジオネットワーク主催「賃貸管理おたくセミナー」を開催してきました。

地元大阪の方だけでなく遠方からも熱い皆様にご参加頂いたことに感謝です。






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この研修、管理会社の社長さんやスタッフさんの参加がほとんどなのですが、日本全国共通での悩み、独自の解決方法等々、自分で言うのも変ですが大変役に立つ研修だと思っています。

図1セットメニューのハウスメイトパートナーズ谷さんの講義は、なるべくお金を掛けずにオシャレなリフォームをして客付け力をアップするローコストリフォーム系の話なのですが、ほんとデザインセンスって大切なのですね。
←(壁はペンキ塗装・飾りは100円ショップだそうです)

自分の場合は美的センスとか全く無いのでこう言う系の分野が実に勉強になります。







F92DD09B-61F7-43AF-B9BD-88A5A2B23B34ホント、いつも笑顔で印象が良い谷さんですが、人も物件も見た目が大切だとつくづく思いましたよ










で、自分の方は相変わらず騒音・ゴミ・ネチネチクレーマー系の対応等々賃貸管理の中でも関わりたく無いような案件が中心です。

無題汚部屋とか汚風呂とか汚い写真がたくさん出てくるってのが、谷さんの講義と両極端で賃貸管理業務の奥深さを感じます・・・








朝の10時から午後6時までビッシリと語らせて頂いた後は、終電時間を気にしながらの懇親会。

これがまた、2時間の飲み放題にしちゃったもので、話が盛り上がり過ぎた事もあり飲み過ぎて写真撮るの忘れちゃいました。

D2AD21BB-00A2-4C6A-8344-25590082D381大阪から埼玉の自宅に帰る為の終電、新大阪発20時40分の新幹線に乗り込み無事に午前様で帰宅出来ましたよ。






と、言うことで大忙しな一日となりましたが、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。


さて、本日は朝一番で「雨漏り貸家」の入居者さんと打ち合わせです。

長年に渡り対応してきましたのですが先日、「これ以上の修理はできません」との事を大家さんから言われたので、老朽化を理由として更新拒絶する感じなのです。

が、そんな簡単じゃ無いんですよね・・・

ではまた明日



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迷惑・・・

BlogPaintここ最近、管理物件で3件空き巣が発生しました。

1件だけコートを盗まれた被害がありましたが、全て窓ガラスを割られて浸入されたので、割られたガラスの修理が必要となりました。






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IMG_5125ガラスの修復から被害品の一定額まで入居者さんが加入している家財保険で対応できるのですが、警察に被害届出したり、保険会社との手続きも手間が掛かります。



 


数年前に経験した一番悪いパターンは、「入居者さんの退去」でした。


当時は多少ボカしてブログに書いたのですが、自主管理大家さんが所有する女性専用の1Kアパートで、1回目の空き巣被害時に大家さんが自分に相談に来たので、「空き巣の被害が発生しました、外出時にはシャッターを閉めましょう」と言う内容の注意文書を配布するようにアドバイスしたところ、その文書を見た入居者さんの一人が「怖いから実家に帰る」と退去


その2ヶ月後にシャッターを閉めていなかった部屋で再度空き巣が発生して、大家さんからは「通知文など配布すると退去される」と言われたので、「でしたら防犯カメラ付けて対策取るべきですよ」と、提案して悩んだ末に防犯カメラの設置をしてもらった経緯があります。

このアパートに関しては防犯カメラを設置した直後に変な事件がありましたが以後空き巣の被害は無くなり、現在は満室稼働中です。

やはり、これからは防犯カメラを積極的に取り入れるべきだと思っているのですが、カメラも性能がピンきりで安いものが増えてはいますが、耐久性が怪しくて長持ちしなかったり使い捨てに近いような感じがしています。

まぁ 一度設置する場所にポールを立てたり機械を収納する入れ物を作ってさえいれば「中身のカメラの性能が悪くなったら交換時期」と言う考えでいて頂くのが良いのかも知れませんね。

良いと思うと高すぎて、安いと思うとそれなり・・・

難しいものです。



さて、昨晩から大阪に来ています。

お好み焼き食べてビール飲んで楽しませて頂きましたが、ホテルに帰ってPCに向かったところWi-Fiが混雑しているのか飛ばしている電波が弱いのか実にネットの繋がりが悪かったです。

IMG_4340で、以前購入して安かったので心配だったLANケーブルに繋いで電波飛ばせる小型のルーターが役に立ちましたよ。

タブレットやスマホだけでなく最近の薄型PCはLANポートが無くてWi-Fiだけなので、飛んでる電波が弱くてLANケーブルがあるホテルの環境にピッタリでストレス無くブログ更新できました




本日は、午前10時から午後6時までビッシリな研修の講師をしてきます。

終わった後に懇親会があるそうなのですが、午後9時前の新幹線に乗らないと家に帰れないのが危険なところです

ではまた明日


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照明が点きませんか・・・

IMG_4280照明器具の写真を撮ったら部屋の中が真っ暗に映りました。

午後2時の室内でしたが、カメラって不思議ですね。






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きのうは、久しぶりに入居者さんからのサービスリクエスト対応をしてきました。

管理課S君と新人君が忙しい時間帯に「今なら在宅中です」との事で出動したのですが、リクエストの内容は「照明器具の蛍光管を交換したけど点灯しない」です。

一応、電話で済ませようと思い、「豆球は点くか」とか「グローは交換したか」等、いろいろ聞きましたが、どうやら器具故障みたいな感じでした。

実は、過去に当社がホームセンターで購入した某メーカーさんの照明器具が、異常な程壊れる事がわかっていて、バックデータを見ると今回のも同じメーカーです。

購入して取り付けた当初、立て続けに数件故障した事でホームセンターから電気メーカーに掛け合ってもらい、1年の保証期間が切れても交換をしてくれていました。

親切な対応のホームセンターだと思いましたが、すぐに壊れる製品は実に迷惑です。

で、ホームセンターからは少し前に「今後は保証期間過ぎた物は対応致しません」と例外的な対応を止める宣言をされていたのですが、今回の故障は取り付け後4年経過したものでした。


「すぐに壊れる製品の中では長持ちした方だ・・・」


と、心の中で思ったのですが実に微妙な年数です


IMG_4289うちの会社、社内の備品庫に賃貸住宅で使う様々な交換品のストックがあり大抵の物は揃っています。

管理物件の老朽化により、故障が増えている事で年々置場が狭くなってオフィススペースにはみ出しているのですが、即対応できる事が入居者さんの満足に繋がっているのだと思います。





IMG_4290仕事が終わり帰宅するために、車をとめている立体駐車場へ行くと照明が半分切れて暗くなっていました。

エレベータの照明も半分の明るさになっていたので、恐らく照明電源の不具合でバッテリー対応している器具だけが作動していたのでしょう。


バッテリーが切れたら真っ暗になると思うのですが、立体駐車場の管理会社ってのも大変なのでしょうね。


さて、本日(14日)は夕方から大阪に向けて出発します。

明日が、丸1日セミナーなのですが、交通遅延で遅刻すると損害賠償請求されちゃいますので今日の夜から現地入りする感じです。

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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