賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

初体験かも?

自分の管理している物件で追い出し対象になっている滞納者が1人だけいます。

IMG_2487数年前から滞納者一掃作戦を行い、その時に対象となった方なのですが、連帯保証人が全額支払ってくれてリセット。

しばらくは遅延程度でおさまっていましたが、去年から保証人も払わなくなり大物滞納者に育った感じです。



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ここ最近は保証会社の利用が浸透して、保証会社による明け渡し訴訟が年に1回程度ありますが、管理会社として大変なのは兄弟や親が保証人になっている案件です。

自分のところは、管理している件数が1300室程度ですので明け渡し訴訟まで行く大物滞納者が年間2件程度と言うのは少ないような気がしていますが全国的にどうなのかわかりません。


多分、今回の案件が終われば滞納者とのやり取りも一段落する感じなのですが、自分の場合は自主管理大家さんと連携する事もあるので、管理物件が正常化しても関わりを持ってしまう事でしょう。


で、今回の大物滞納者さん、今月8日に明け渡しの判決が出たところで本人と保証人に電話をしても無視。

貸主から滞納者本人に「強制執行になる前に自分から退去して欲しい」、保証人には「お互い退去を求める気持ちは一緒なのだから引越しを促して欲しい」「滞納金の支払いお願いします」と優しい感じの内容証明郵便を送ったのですが、配達されているのに無視。

さすがに自分も頭にきて「電話くらいして下さいよ」と滞納者と保証人の留守電にメッセージを残していました。

そうしたら滞納者のA氏から電話がありました。

A氏 「留守電のメッセージ聞きました」

クマ 「Aさん、わかってると思うけど判決が出たんだから引越して頂きますよ」

A氏 「その件についてなんですけど、私は納得していません」

クマ 「判決文届いたでしょ? 今さらAさんの意見は聞かないですよ」


A氏 「兄(保証人)から電話があったんですけど電話は止めて欲しいんです」

クマ 「裁判するまでの5ヶ月、判決が出るまでの4ヶ月1円も払って無いんだから保証人に払えって当然ですよ」

A氏 「弁護士に頼んで控訴する事にしましたので」


クマ 「はぁ・・・ Aさんもお兄さんも裁判で滞納してる事認めてるのに控訴?」

A氏 「はい、明け渡しについて納得していませんので・・・」

クマ 「どう言う理由で控訴するの?」

A氏 「それは控訴審で明らかにします」


クマ 「大家さんに1円も払って無いで弁護士先生にはお金は払えるって?」

A氏 「お金の件とは違う件で・・・ 詳しくは控訴審で明らかに・・・」

何ともテレビドラマで聞くようなセリフですが、一応控訴する権利があるのですから、自分が何か言えるものでもありません。

クマ 「大家さん、ホントに生活困ってるんですよ、何するんだかわからないけど、きっちり対応させてもらいますから」

一審の裁判所で滞納が有ることを認めた上で明け渡しの判決が出ているのに控訴するってのは簡単じゃ無いかと思います・・・

もし本当に控訴されたら本人訴訟で継続するのは難しそうなので、大家さん側も弁護士先生にお願いしますが、ドラマのような展開があるのでしょうかね?

実に気分が悪く、もっといろいろ書きたいところですが時間稼ぎ的に管理会社や自分の事を攻撃してくるかも知れませんので程々にしておきます。

ではまた明日


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幽霊の卵

BlogPaint昨日は市内でハーフマラソンの大会がありました。

去年の11月頃に申し込みしていましたが、練習不足でハーフの半分走るのがやっとな状態だったので不参加・・・


来年頑張ります



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きのうのIMG_2465夕方は、以前よりお願いされていた親族間のトラブル相談でAさん(80代男性)宅に行ってきました。

古くからの地主さんで、植木や花の手入れが好きな優しい方なのですが、死ぬ前に一矢報いたいとの気持ちを自分にぶつけてきます。



簡単に書くと、本家を引き継いだAさんと兄弟とのトラブルなのですが、「感情」「お金」が問題になっています。

通常であれば「お金」に対して調停や訴訟をして争えば良い話しなのですが・・・

Aさん1月に市役所の法律相談に行って弁護士先生に60分話して時間切れ、2月に続きを聞いてもらって、60分で時間切れ、「家庭裁判所での調停が良いんじゃないかな」とアドバイスされたので、裁判所へ電話して話していたら「話の内容が良くわからない」と言われて10分で電話を切られちゃったそうです

それで、自分の会社の顧問弁護士に相談しようかと言う段階になっているのですが・・・

Aさん 「忙しいところ悪いねぇ」

クマ 「電話で悔しくて眠れないとか言うから心配しちゃいますよ」

Aさん 「ホントなんだよ、日増しに怒りが大きくなって毎晩悔しくて涙流してるんだ」

クマ 「一応うちの顧問弁護士事務所のスタッフさんに噛み砕いて聞いてみたんですよ」

Aさん 「やっぱり裁判には向かないって?」


クマ 「お金を返せとか払えって事で訴訟するんだったら証明になる資料が必要だって言うんですけど無いんでしょ?」

Aさん 「全部現金で渡したから無理ならお金は諦めるけど、謝罪と心からの反省をさせたいんだよ」

クマ 「それも聞いといたんだけど、相談しに来るんだったら、簡潔に話しをまとめておいてくれって言うんですよ」


Aさん 「それが難しいんですよ・・・」

クマ 「出来事を時系列にしてまとめると、わかりやすくなりますよ」

Aさん 「そう言うの昔から苦手なんだよ、どうすればいいかな?」

クマ 「まぁ 正直言って自分はAさんの話を何時間も聞いて頭に入ってるので、日付とか金額を思い出してもらってまとめればいいんですよ」

Aさん 「クマさん、お願いだから手伝ってよ」

クマ 「・・・ じゃぁ1時間でまとめてみましょう」

BlogPaintと、言いながら持ち歩いているタブレットに箇条書きのAさんの恨み日記を書き出してみる事にしました。

これがまたAさん補足説明が多すぎで脱線気味。

こう言うのは、インタビューする側のテクニックなのでしょうね。




2puropateli当初、A4用紙1ページで簡潔にまとめようと思っていましたが、4ページで2133文字にもなってしまいました。

やはり時系列にまとめてみるとわかりやすくなり、お金の流れも見えてきます。

Wordでまとめたので編集時間や文字数が表示されるのですが、95分2133文字となっていましたよ・・・



次は顧問の弁護士先生の相談に同行してきますが、何て言われるのでしょうかね・・・


クマ 「文字にしたらわかりやすくなりましたけど、仲が良かった時期もあったんですね」

Aさん 「私だって憎しみあうとか嫌なんだ」

クマ 「だったら、こう言う記録だけ残して忘れちゃった方が元気になりますよ」


Aさん 「そう言う時期は通り過ぎたんだよ」

クマ 「正直言って、Aさんもご兄弟も80歳過ぎてるんだから、いまさら喧嘩を再燃するって余計辛くなるだけですよ」

Aさん 「多分、体力的に私の方が早く死ぬから、その前に謝らせたいだけなんだよ」

クマ 「喧嘩すると死ぬ直前で後悔したり謝りたくなったりするかも知れませんよ」


Aさん 「大丈夫、そう考えてた時期は通り越したから」


何か、こう言う感情を持つ人が幽霊になって出てくるタイプなのかも知れないので、言われた通り生きているうちに気持ちを伝える方向で進めたいと思います。

いろいろありますね・・・

ではまた明日


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接道してない?

「自宅前の土地が売り出されてるから検討したいんだけど」

きのうは、隣の隣の市にある土地の購入相談がありました。


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土地を売る時に隣家とか奥の家の所有者に声を掛ける事があります。

特に、駐車場スペースが無いとか陽当りが悪いなんて場合には交渉に乗ってくれる事があるものです。

売ろうとする土地に力があれば、「売ってあげましょうか」になって、使い道が無いような土地だと「買ってもらえませんか」になる訳ですが、何れにしても誰もが欲しがるような立地でない場合は隣に声をかけてみるものです。

まぁ 今回は珍しく「買い側」からのご要望でした。

相談のお客さん(60代男性・昔からの知り合い)が言うには、「自分の実家を登記所で調べたら道路に面していない事になっていた」との事で、隣地を買って接道義務を果たしたいとの事・・・

クマ 「えっ? 区画整理された住宅地なのに接道されて無いんですか?」

ご主人 「区画整理が昭和42年に終わったんだけど、家が建ったのはもっと前なんだよね」

クマ 「区画整理で接道しなくなるなんて初めて聞きましたけど・・・」


ご主人 「敷地入口には2m幅で斜めに境界杭があるんだよ」

クマ 「それで接道してるって事じゃ無いんですか?」



現況図ご主人 「法務局で調べた公図だと市が所有する道路にうちの土地の角部分しか接点が無いから隣の家の敷地を通って道路に出る感じなんだよね」


クマ 「何か変ですね・・・ 自分が市役所行って確認してきますよ」

ご主人 「いや、さんざん調べたし、隣の土地が売出し中だって看板が付いたから値切って欲しいんだよ」


このご主人さんの所有地、昭和40年頃に建てた戸建てに80代のお母様が一人でお住まいです。

いずれは相続する事になるとの事ですが、その後住む予定も無いので売りやすくする為に隣地を買っておこうと言う話しでした。


BlogPaint現地に行ってみましたが、ご主人さんの言う通り、斜め2点の境界杭が敷地内有ったものの、土地の形は公図の通りなので、境界杭は区画整理以前に付けられた可能性が高いです。

と、すると公図の通りで接道無し?




・・・

行政が行った区画整理事業で既存所有者の接道を無くしてしまうなんて事をするのでしょうか?

クマ 「これ、何か理由があるのか間違いだと思うので調べて見ましょうよ」

ご主人 「隣を買えば良いんだから調べないでいいよ」



と、言うことで隣地を売り出した業者さんと折衝する予定となりました。

使い道が無い土地を売却しやすくする為に隣地を購入するってパターンなのですが、そう言う事もあるのですね。

と、言うことでこのあと隣地売主業者さんとの折衝してきます。


ではまた明日

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物語が終わらない・・・

「何とか決済まで生きてましたよ」

昨日は、片道2時間かけて都内の銀行へ行き決済の立会をしてきました。

去年の8月から手がけていた土地の決済なのですが心配性の売主さんご夫婦(70代)が体調悪そうに言うものですから心配しちゃいます。



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←抜かれちゃいましたが勉強になりますね。


この案件、市内でも結構良い立地で広めの土地なのですが、秋頃に売出価格の7%程度を値引いてくれたら買いますとの交渉が入り、「それで構わない」と了承して話を進めていたのですが、「隣地との間にあるブロック塀を壊して新しくしたい」との要望が買主さん側から出たことにより、1ヶ月ほど難航してしまいました。

最終的に、「ブロック塀の話が希望通りになったら満額で買います」との事になったので、買主さん側としては譲れない拘りとなって行った感じです。

このブロック塀、隣地所有者の先代さんが昭和の時代に建てたものなのですが、恐らく境界の上を中心にして隣地同士了承の上で築造された物です。

しかしながら、当時の事が記録に残って無いお陰で、いろいろな推測が出てきてしまい、隣地所有者さんから「壊すと言うのだったらお宅の敷地内だけのブロックをカットすればいい」と最終宣告されてしまいました。

簡単に言うと、ブロック塀の真ん中でバターを切るようにキレイに切ってもらうなら文句言わない的な話しですので、物理的に実現できない話しなのです。

隣地所有者の方は、温厚な方で売主さんとの仲も良好です。

突然の買主側からの申し出に売主と一緒に困惑している状態でした。

で、買主さんも「ブロック塀の費用を持つと言っているのに何で認めてくれないんだ」と不満が大きくなり結局、「この話は無かった事に」と終了してしまいました。

簡単に書くとそんな感じでしたが、売主さんご夫婦はこの事で、相当疲れちゃったみたいです。

fd4271f0その後、隣地所有者さんとの間で話し合いを重ね、地下に存在するブロックの基礎が越境している事の調査結果も踏まえて共有ブロックに関しての覚書を締結。




その覚書の条件でも構わないと言う買主さんを探して契約となったのです。

新しい買主さんは、自宅を建てる訳では無く、賃貸マンションを建築する目的で購入する方なのでブロック塀に関する拘りはありませんでした。



BlogPaintで、決済の手続きが進み雑談タイム・・・

ご主人 「ほんと不動産の取引って疲れますよね」

クマ 「いろいろ調整しないといけないから大変でしたね」

奥様 「ご苦労かけましたけど助かりましたよ」


クマ 「奥さん、顔色悪いですけど体調良くないとか?」

奥様 「3日前くらいから寝付きが悪くて・・・ でも決済が終われば安心して死ねるから」

クマ 「また、言ってるんですか? お金が入るんだから夫婦で温泉とか海外旅行とか行ってきたら良いんですよ」

ご主人 「そうだねぇ 終活として不動産の売却が一番大きな事だったんだけど、やり遂げたんだからね」

奥様 「あと、クマさんに自宅も売ってもらいたいんですけど」

この売主さん宅、一般的な住宅の4倍くらいある敷地に一流メーカーで建築した大きくて立派な建物のお宅です。

クマ 「そんなこと言うとホントに売っちゃいますけど、引越し先決めなきゃいけないですね」

奥様 「◯◯さん(買主)が建てるマンションの一部屋借りようかしら」

買主 「ワンルームですけど喜んでお貸ししますよ」

クマ 「ご主人さんの趣味の部屋とか書斎にするとかですね」

奥様 「いえ、私が死んだ後に主人が一人になってお世話になるかも知れませんのでよろしくお願い致します」


買主さん苦笑いしていましたが、何だか本気で言っているような気がしなくもないです・・・


さて、本日は珍しく買主側仲介として土地の購入を売主さんへ打診する予定です。

今朝ほど突然「買いたいんだけど仲介に入って欲しい」と言われたので、現地見てこようと思っていますが、何だかこちらも癖がありそうな土地なので頑張ります・・・

ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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