賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

残る分野

IMG_3049きのうは、都内で管理オタク3人による賃貸管理研修を行ってきました。

午前10時から午後6時まで、ビッシリと密度濃く語らせて頂きましたが、熱意を持った皆様にお集まり頂きありがとうございました!





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IMG_3052この研修、オタク3人の講義の他に、参加した皆様の疑問や困り事について一緒になって対応方法を考えたりする内容なので、少人数での開催となっています。







IMG_3059自分の方は、長年この仕事をやってきて重たかった内容について語らせて頂いたのですが、
「漏水」・「騒音」・「ゴミトラブル」・「心理的瑕疵」・「ネチネチ系」の基本に加えてメンタルを図太くする考え方的な分野を語らせて頂いてます。





多分ですが、いろいろ技術や仕組みが進歩して例えば単純な受付業務や滞納督促が管理会社の仕事で無くなって行ったとしても、「人との調整」「コミュニケーション」的な分野は残ると思います。

今まであまり気にされなかったけどすごく重要なのが「感情」の部分だと思うので、自分としては今後、基本の業務テクニックに加えて「入居者さん」「オーナーさん」「関わる人」「自分自身」に対してのメンタル的分野に焦点を当てだしているところです。

思えば、今まで12年間に渡って書いてきたブログには「物語を集める」と言った側面もあります。

賃貸管理の仕事を通して、たくさんの「物語」が集まりました。

進行形で経験している時は考えもしなかったですが、ブログで記録していた事によって遡って客観的に見ることが可能です。

今までは「トラブル対応」→「解決のテクニック」的な事を書いてきましたが、これからは「調整」と「感情」の分野を意識した内面が表現できるようにして行こうと思っています。

そんな事を、8時間の研修で決意しましたよ。


IMG_3074昨晩は研修の後にちょっとした懇親会をしてきたのですが、実に熱い方々が集ってくれたおかげで調子に乗って飲み過ぎてしまいました。

帰りの電車では寝過ごさないように携帯のアラームを3重にセットしたので無事に家に帰れましたが飲み過ぎには注意ですね・・・




ではまた明日




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たまには

IMG_1930頭では食べたいのに胃が受付けない。
そんな状態が1年前位から続いていました。

そろそろ治ったかな?
と、思って大好きなラーメン屋さんに行ってきましたが、美味しいんだけど全部は食べられない残念なお年頃みたいです・・・


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お昼を食べた後は、家に帰ると昼寝しちゃう可能性が高いと思ったので、宿題をやる為に近所のネットカフェに行ってみました。

IMG_3030一番寝にくいタイプの個室を選んだのが良かったのか、久しぶりにPCでの作業に集中できました。

ちょっと暗いのが難点ですが、5時間程滞在して捗りましたよ。




胃がもたれていたので、ウーロン茶を飲みまくりましたが、ドリンク飲み放題で5時間で
1500円なので、今後も行こうかと思います。

さて、本日(13日)は、都内でセミナーしてきます。

午前10時から始まり、昼を挟んで午後6時までの長いセミナーなのですが、思いっきり賃貸管理ネタを炸裂させて頂きます。

終わったら懇親会を仕切るように言われてるのでバテバテになりそうですが・・・


ではまた明日


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引越先で使います・・・

きのうは、ちょっと変わった解約立会をしてきました。

自分は他のスタッフが対応しにくい案件に関して代打的に対応をする事があるのですが、今回もそのパターンで過去に、いろいろ対応してきたAさん(50代男性 ファミリー)の解約立会でした。


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Aさんは、5年前に当社の管理していたアパートから現在お住まいのマンションに引越しされているので、もう10年以上のお付き合いになります。

RCマンション3階建ての2階にお住まいで、一番ハードだったのが上階との騒音トラブルで、上階の子供がうるさいとの事でしばらく揉めた事がありました。

数年前の話だったのですが、かなり険悪な雰囲気となっていたので、自分が間に入り緩衝役として頑張っていたのですが、ある夜、上階入居者と直接対決をされてしまい、今度は上階からタバコの吸い殻をバルコニーに投げ込まれたと大騒ぎ・・・

その時は、上階が投げたとの証拠が無く、Aさん的には被害妄想的な想像が膨らんでいった状態だったのですが、数ヶ月後に再度タバコが投げ込まれたとの騒ぎになり徹底調査しました。

以前と全く同じ銘柄のタバコだったので自分が調べたところ、隣室のバルコニーにあるタバコの吸殻が風でAさんのバルコニーに転がってきたものだとわかり、過去の投げ込み事件もAさんの誤解だった事が判明したのです。

他にも結露による被害を対応したりといろいろな物語を経験させてもらったので、最後の解約立ち会いも自分となったのです。

が・・・

Aさん、このマンションがお気に入りで、「最上階の角部屋への引越し」となりました。

以前から、音の問題で最上階の角部屋が空いたら引越すので教えて欲しいと頼まれていたのですが、トラブルで引っ越して頂く訳ではなく自らの申し出で普通に引越すので「原状回復」「敷金の精算」「新居に関わる費用」等、一切優遇しないとの条件での引越しです。

で、営業担当が話を進めていたのですが、「鍵の交換費用」でちょっとしたトラブルがありました。

うちの管理物件では玄関の鍵に関して新規の入居者さんに費用を払って頂いて交換しています。

ほとんどの方が交換を希望されるので、営業担当も普通に鍵交換費用を請求して新しい鍵に交換する予定でした・・・

Aさん 「契約金で新しい鍵の費用を払ったんですけど変じゃないですか?」

クマ 「鍵を新品に交換するって事ですから変じゃないですよね?」

Aさん 「だって、新品にしなくても今まで住んでいた部屋の鍵を3階の新居に付けられるでしょ?」


クマ 「え?・・・ まぁそうですね」

Aさん 「2階の部屋に入った時に自分が鍵を買った訳だから新品を買わずに交換の手間だけ払うから頼みますよ」

考えて見ると、鍵の交換の手間賃は別として、鍵(シリンダー)の部分に関しては入居者さんが買った物です。

IMG_2998普通は退去されると全く別の物件に引っ越しされるので鍵が合わなくて置いていく事になりますが、例えば次の物件で同じタイプの鍵だったら、「自分の持っているシリンダーを付けます」とか言われちゃう事もあるのでしょう。
今までそんな事を言われた事が無かったのですが、Aさんの言った通り、交換手間賃だけ頂いて作業してきましたよ。




長いお付き合いが始まりそうですが、快適に暮らして頂きたいものです。

さて、本日は定休日なのですが、ちょっと仕事を溜め込んでしまったので、出社して片付けてきます。

ではまた明日


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時間かかりすぎ・・・

この仕事をしていて理不尽だと思うことの一つに滞納督促業務があります。

最近は、保証会社の利用が増えて昔に比べると楽になりましたが、それでも保証会社を使っていない昔からの入居者さんが滞納を始めると手間が掛かるものです。


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自分の場合、5年くらい前から一掃作戦を行い大物滞納者を法的手続きや交渉で追出してきた(詳しくは滞納関係カテゴリを遡って確認できます)のですが、最後の大物滞納者の抵抗がピークを迎えています。

3月初旬に簡易裁判所で「建物を明け渡せ」と「滞納金を支払え」との判決が出たので、「新学期が始まる前に引越しを終わらせてもらう」と、迫っていたのですが、元々が言い訳ばかりする滞納者だったので難航しています。

その後、「控訴します」と、言われたところまでブログに書いたのですが、滞納者と保証人の連名で控訴状が出されました。

滞納者の方は手続き的な理由で受け付けられなかったのですが、保証人の方は受け付けた状態となっています。

簡易裁判所の書記官によると、弁護士や司法書士さんのサポートが無い状態で滞納者本人が控訴状を作った感じで、印紙も貼って無くて具体的な控訴理由が書いて無いとのこと。

滞納者本人の一審判決が確定しているのに保証人だけ控訴って、明け渡しが確定して保証人の滞納金支払いの点で不服があるって意味なのかと思いますが、この保証人(滞納者の義兄)一審の答弁書で「訴状に誤りはない」と滞納の事実を認めたきりで、以降2回も都合を合わせたのに出廷しなかった保証人です。

多分、滞納者本人が全部段取りして進めている事なのでしょう。

で、控訴の内容がハッキリするまでは余計な動きをしないほうが良いと思って、状況によって顧問弁護士に対応を委任しようと大家さんと話していたのですが、自分的には滞納者側の時間稼ぎが許せません。

0c36aa6c簡易裁判所の書記官さんからは、「今後は地方裁判所の管轄となるので、通知が届くまで待ってて」と言われているのですが、これがまた全く状況が見えないので、10日に1度程度電話で確認しています。



昨日は、地方裁判所に電話したのですが・・・


職員 「その事件番号の控訴は見当たりませんね」

クマ 「えっ? それって控訴受け付けなかったって事ですか?」

職員 「いいえ、地裁の方に書類が届いた記録が無いので簡裁の方で確認してみて下さい」

クマ 「簡裁の書記官さんは手続きするので地裁の管轄になるって言ってたんですよ」


職員 「だとしたら、まだ手続きしてないと思いますよ」

前回、3月末に簡易裁判所に確認したところ、「裁判官の異動でバタバタしているが、地裁に書類を送る予定」と担当の書記官さんに言われていました。

さすがに、4月に入って10日も経っているので、手続きしたのだと思っていたのですが。

簡易裁判所に電話で確認してみたところ・・・

クマ 「書記官の◯◯さんお願いします」

職員 「◯◯は、異動しちゃったんですよ、後任の書記官に代わります」



何か、担当した裁判官だけでなく書記官も異動しちゃったとの事です。

すごく親切にアドバイスしてくれる方だったので残念・・・


書記官 「この件、いろいろあって、まだ地裁に送ってないんですよ」

クマ 「印紙が貼ってないとか不備があるとの事だったので、控訴受付けられなかったとかあり得ますかね?」

書記官 「いえ、印紙は大きな問題じゃ無いので形的には地方裁判所に送る感じです」

クマ 「受付けられたとか棄却するって、いつ頃わかりますかね?」

書記官 「書類を整えてからだから、月末くらいに地裁に送ってそれからなので6月くらいだと思って下さい」


何とも滞納3ヶ月で訴訟を起こし5ヶ月で1回目の口頭弁論、その後保証人を出廷させて話が聞きたいとの事で期日を延期されて3月初めに判決が出た段階では9ヶ月の滞納となっています。

過去に、この保証人より10ヶ月分くらいの滞納金を回収した事があるので、今回も最終的には回収できると思っていますが、保証人は自分からの電話に一切出てくれないし、郵便物にも無反応です。

仮に控訴審が行われても負ける事は無いと思いますが、大家さんは「もう本人訴訟は嫌だ」と言っているので弁護士さんの費用が掛かります。

多分、滞納者自身も最後まで抵抗するような感じなので強制執行の寸止めでは無く断行まで行くような気もしています。

自分的には、今までの経験から滞納に関しては訴訟によって終わらせるのが一番だと思っていますが、弁護士先生に頼むとお金が掛かるし頼まないで大家さん本人でやると精神的に疲れちゃう感じなのが痛いところです。

今回みたく控訴までされると時間が掛かり過ぎると言うのもプラスされて、ホント迷惑すぎます。

いい加減個人保証を止めて全て保証会社にして欲しいと営業スタッフには言っていますが、いろいろ課題があるようです。


さて、本日は午前中に元診療所の売却相談を受けたので調査してみます。

午後は特殊な解約の立会をしてきます。

18時からは大家さんと飲み会なので時間通りに終われるよう頑張ります。

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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