賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

ご迷惑をお掛けしてます。

「ちょっと相談したいことがあるんだけど」

と、言われて呼び出される事が良くあります。


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今回は、休憩のできるホテルを経営している大家さんからの電話でした。

話を聞いてみるとホテル前にある道路工事について困っているとの相談です。

自分、この大家さんのアパートやマンションを管理していますが、休憩のできるホテルは管理していません。

ですが、ホテルのボイラーが壊れたヤクザにゆすられたりと問題が発生する度に経験を積ませてもらっています。

IMG_4892このホテル、敷地への導入路が2方向あるのですが、そのうちの一方向の橋の一部に陥没が見つかり、通行止めになってしまっているので、入場するお客さんと退場するお客さんが重なると、どちらかの車が下がらないといけない状態なのだそうです。




そんな状態が、数週間続いているのに河川の管理者が橋の修理をしてくれないので、売上が下がって来ているとの事でした。


クマ 「橋の管理者に早く直して欲しいって言えば良いんじゃないですか?」

オーナー 「担当が説明に来たんだけど、田んぼで水が必要な時期だから当分の間水位を下げられなくて工事出来ないって言うんだよ」

クマ 「市役所の人?」


オーナー 「いや、水資源機構って言ってた」

クマ 「通行止めの道路は市の道路ですよね?」

オーナー 「だと思うんだけど、そこら辺良くわからないし、うまく話せないから代わりにお願いして欲しいんだよ」


早速、敷地の前面付近の公図と登記情報を調べたところ、意外な感じになっていました。


11ホテルの前には10mくらいの川幅で全長16kmの用水路があるのですが、なぜか公図には用水路らしき部分がありません。
公図に青色を塗った部分が用水路になっているのですが、水資源機構の所有になっているのは一部でその他は分筆もしていない状態です。

用水路なのに個人が所有している事になっている筆もあります・・・




実に不思議な感じなのですが、市役所に行って道路台帳を確認させてもらった際に教えてもらい謎が溶けました。

用水路を作った際に、市と当時の水資源開発公団の間に協定のようなものが結ばれて、分筆や登記を省略している部分があるとの事です。


で、肝心の壊れた橋がある道路に関しては、市の管轄道路では無く、水資源機構所有の道路でした・・・

ここから先は水資源機構さんと交渉して欲しいと市役所の方に言われたので電話してみました。

クマ 「◯◯市のホテルの前が通行止めになってるんですけど、早いところ直して欲しいんです」

職員 「壊れている事はわかっています、応急処置したのですが、本格的には水位が下がってからで無いと工事できません」

クマ 「ホテルの売上が下がって来ちゃって、オーナーさん困ってるんですよ」


職員 「そう言われても、今はできません」

クマ 「売上が下がった補償してくれたりしませんかね?」

職員 「はぁ? あの道路は通行は認めてますけど機構の所有地ですから補償なんて出来ませんよ」

クマ 「補修個所の上に鉄板持ってきて敷いちゃえば大丈夫だと思うんですけどダメですか?」

職員 「万が一、崩落して用水が使えなくなったら農家の方に大変な迷惑が掛かりますので絶対ダメですから!」

クマ 「わ・わかりました、道路だけど私有地だから文句言えないって事ですね・・・ 」


職員 「そうです。 まぁ水位が下がったら早めに対応しますよ」

クマ 「ホント、困ってるので早めにお願いしますね」


と、言うことで水位が下がる時期まで工事やってくれない事が確定です

IMG_4902オーナーさんガッカリしていましたが、職員さんが言う通り農業用水が止まっちゃったら用水流域の田んぼへの被害が甚大な事になるのでしょうから仕方ありません。






ホテルのお客様には不自由をお掛けしますが、しばらくの間ご勘弁下さい。


・・・

ってホテルは管理してないんですけど。


何やってるんでしょうかね


ではまた明日


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自己満足で満足?

IMG_4879昨晩は午後10時位に座椅子に座って寝てしまったようで、気がついたら朝になってました。

電気もテレビも点けっぱなしで、夢をたくさん見ましたよ・・・





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以前にも書きましたが、自分は夢を見ると内容を記録しています。

強烈な夢は高校生の頃に見た夢でも覚えているものですが、普段見ている何でも無い夢は数秒から覚えていても1日程度で消えて行きます。

ですが、夢の記録を見返すと、1年以上前に見た夢でもしっかり思い出せるようになったのが不思議です。


それが何の役に立つの?


と、言われてしまうと今のところは自己満足だけなのですが、そのうち何かの役に立つ日がくるような気がしてます



昨晩ふと気がついたのですが、寝ている時にテレビつけっぱなしだと、起きる直前にテレビの音が聞こえ出す瞬間があります。

おそらく浅い眠りと深い眠りの関係だと思いますが、深い眠りの時には耳が聞こえていないのか、聞こえていても意識できない状態なのかと思います。

テレビで流れている音声が夢の内容と連動するのであれば「夢の内容を選べる」かと思っていますが、浅い眠りの時しか音を意識できないとすると、浅い眠りの状態の時だけメッセージを流す仕組みがあればいろいろ出来そうです。


IMG_4882今時は、スマホアプリでも深い眠りと浅い眠りの記録ができますので、夢を選べたり睡眠学習に使えたりするアプリを開発して欲しいものです。

そう言えば自分が中学生くらいの頃に睡眠学習の機械があったと思うのですが、最近は話題になりませんので廃れちゃった感じなのでしょう。

自分にアプリを開発するテクニックがあればやってみたいと思ってますが、難しいのでしょうかね・・・






と、全く仕事と関係無い事を書いてしまいましてすみません



本日も頑張ります!




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答えが知りたい

知らない事があると知りたくなる。

クイズを出されると答えが知りたくなる心理と一緒で、人には答えが知りたくなる欲求があるのでしょう。



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賃貸管理の仕事を長年やっていますと、大体の事は過去に似たような事があって、何となく類似の事例から判断できるのですが、出題されるクイズで一番困るのは「漏水個所クイズ」です。


ae3e2b9b突然、「問題です」と振られて早く答えを見つけないと入居者さんが困り、建物の被害が拡大していく・・・

給湯管に小さな穴が開くピンホール漏水が代表例なのですが、過去に数多くブログに登場しています。




ピンホール漏水の初期段階では例え2階や3階など下に居室がある場合でもコンクリのスラブ部分がダムのようになるまでの間、誰も気が付かないような事があります。

木造の1階で、布基礎だったことで、土に水が吸収されて入居者さんが全く気が付かないとか、その他の変化球的なパターンなんて事例もありました。

そんな感じの目に見える異変がない場合に気がついてくれるのは水道メーターを確認する検針員の方です。

「空き部屋なのに90立米出てましたよ」と、言われた時は焦りましたが、1立米って縦1m×横1m×高さ1mで1000リットルって事ですので、それだけでも凄いのに90立米って・・・

※立方メートルを表すm3を1文字で表記すると端末により文字化けするので漢字で書きます。



c2e0182c出された問題の答えは、退去した入居者さんが節水の為にトイレタンク内にビンを沈めていた事に気が付かず空き部屋の便器封水の為に水栓開いてビンがフロートと干渉して水が出っぱなしになったと思われる人災
案内かリフォームの絡みと思ったので水道代2万円弱を大家さんに賠償しましたよ・・・




ちなみに東京都の場合、水1立米での平均的な水道料は約140.5円なのだそうです(20ミリメーター 24立米利用時 基本料金等除く)


で、前置き? が長くなりましたが、火曜日に某木造アパートの借主さんから「水道代が高くなったから調べて欲しい」と連絡がありました。

法人さんの社宅として社員の方がご入居しているのですが、会社の総務で水道料を払っているようです。

管理課の新人君が確認しに行ったのですが、問題の部屋は2階で、漏水があれば1階へ漏れると思われますが異常なし。

一番怪しいトイレの水チョロも確認したそうですが、特段問題無かったそうです。

「ご使用された量が多かったんじゃないですか?」と、法人さんに伝えたところ、

11月から1月 25立米
 1月から3月 50立米
 3月から5月 86立米

との数値を言われたので、確かに異常な感じがしています。

もしかすると、1階の方が漏れに気が付かない位置で漏れていたり、トイレタンクに異常があるかも知れません。

この件、入居者者さんの在宅している土曜日に水道業者さんと徹底調査することになったので、自分も同行してみます。

さて、本日15日(木)も定休日です。

昨日は、自宅に篭り頼まれた資料作成に専念していましたが、本日は別件で依頼された原稿作成で篭もる予定です・・・

ではまた明日


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感情で決まる・・・

IMG_4261我が家のシルバー文鳥のピヨ(♀6歳)は、文鳥専門にブレンドされたエサを食べています。

ドックフードやキャットフードに比べると安いものですが、毎日3日分の量を与えているので思いっきり残します。




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万が一家に戻れなくてエサが与えられなくても大丈夫なように大目に与えているのですが、太らない体質が羨ましい限りです。

IMG_4860ピヨは出窓から外を眺めるのが好きなので、庭にスズメが来るよう以前から残したエサを庭に撒いているのですが、毎朝10羽以上のスズメが集まっていますよ。

ピヨから見てスズメのことが羨ましいのか大変だと思っているのか聞いてみたいところです。




昨日は、大きめの土地案件の核心部分である売買金額について売主と買主別々に交渉をしてきました。

この案件、いろいろ重たい話があり、初期の頃から最後は価格で嫌な思いをすると予想していました。

「高く売りたい」「安く買いたい」の着地点探し。

今回の案件は「先祖代々の土地への思い」「投資家的感覚の割切り」がぶつかる「感情」「理屈」の戦いになっています。

だったら、別の買主を見つければと言われちゃいそうですが、いろいろな条件をクリアできて現金で買える人は滅多にいません。

近いうちに売却価格の結論が出て、この部分で迷う段階は終了しますが、「投資家的理屈」の通じない売主さん一族に「感情」の部分で納得してもらう事が大切なのでしょう。


疲れますが勉強になります


さて本日は水曜日で定休日です。

家にこもって日本ボレイトさんに頼まれたセミナーの資料作成を進めたいと思います。



ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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