賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

想像だけじゃ・・・

しばらく前から、売却や相続絡みの資産活用系の仕事が多くなっています。

管理系業務に関しては、重たいのだけ関わっているので腕が鈍る事は無いのですが、思いっきり鈍っている分野があります。



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←なかなか高度を保てませんね。


賃貸経営での重要な項目は

「空室対策」+「テナントリテンション」

テナントリテンションは、入居者保持と言う意味で、簡単に言うと入居者さんに長く住んで頂く為の対策です。

隣に変な人が住んでいる、物件が汚い、管理会社の対応が悪い等々本来なら引越す理由が無い方の引越しを防がないと、大家さんにも管理する側にも悪い影響となるのです。

問題入居者への対応は管理会社として当然の責務であるので、日々緊張感を持って対応しているつもりですが、本当はそれだけでは無いと思っています。

テナントリテンションに関しては、積極的に入居者さんの不満点を洗い出す事が一番優れた活動です。

しかしながら、業務の大半が受け身の対応になっている事が反省点であり、これからの課題なのでしょう・・・


で、もう一つ大切なのは「空室対策」です。

自分の活動エリアは埼玉県の北東部で、市の人口は5年前との比較で1.25%(1954人)の減少です。

圏央道のインターが出来た隣の市に工業団地が建設されている事が良い感じだと思っているのですが、それでも人口が減って行くエリアなのでしょう。

そう言う地方のエリアでは、駅近くの物件と遠いい物件での二極化が進んでいます。

決まらない物件が更に決まらない状態・・・

そんな悪循環が広がっている事に恐ろしさを感じています。


「だったら売っちゃいますか」

と、言うのも選択肢の一つで、正直言ってここ数年自分はそう言う系の方向で活動していました。

ですが、売った後のオーナーが満室に出来るのだから、既存のオーナーさんにも手が打てたはずです。

うちの勤務先は、仕事を分業していて自分自身は「管理」+「売買」を担当していて「空室対策」系の分野について、あまり関わっていませんでした。


問題がある所に活躍場所がある・・・


その分野で新たな活動が出来るなら素晴らしい事です。

昨日、自分の仲間で「超空室対策株式会社」と言う何をしているかわかりやすい名前の会社を立ち上げた服島氏と電話で話してアドバイスしてもらい、いろいろヒントをもらいました。

その分野鍛えさせて頂きます。


そんな中、売買系の業務の方は好調で、お世話になっているお医者さん系大家さんが弟さんを紹介してくれて、ご実家を売却する打ち合わせをしてきました。


BlogPaintお医者さんの身内はお医者さん・・・

一族皆さんがお医者さん系の仕事をしているって不思議ですが、お父様の時代から並々ならぬ努力をされてきた結果なのでしょう。




ちょうど最後の診療が終わった時間に訪問したのですが、ご兄弟で雰囲気が良く似ていて初対面とは思えない感じでした。

売却の話は進みそうなのですが、問題は既存建物の杭です。

築45年、鉄骨3階建84坪の診療所兼居宅で、恐らくそれなりの杭が入っていると思います。

その設計図があれば、正確に解体の見積もりが出せるのですが、無いと想像も費用も膨らむ感じです。

現段階で、杭を除いた解体代が550万円、杭の状況次第では解体費用が倍以上になるかも知れません。


弟様 「私が高校生の時に杭を入れているの見た記憶があるよ」

クマ 「どんな杭でしたかね?」

弟様 「何か羽みたいな出っ張りがある金属杭でしたよ」

クマ 「長さはどのくらいでしたかね?」

弟様 「3階に届くくらいだったかなぁ」

クマ 「設計図残って無いですかね?」

弟様 「う〜ん 今度実家の金庫開けて探してみるけど無さそうだな」


と、言うことで、設計図書を探してもらい無かったら、解体屋さんに想像で金額だしてもらう予定です。

売却価格の大半を解体費用で持って行かれちゃうってのは、痛いところですが、立派な建物を作ると壊す時に大金が掛かると言う事です。

木造の小さな家でも、解体費用が出せないと言うことで空家として放置される原因になっている時代です。

地価の安い地方では激安の現況渡し物件が増えて行くのでしょうね。


ではまた明日




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好きと言ってもらえると・・・

IMG_4124台湾研修最終日の昨日(11日)は、基本的に出発の時間まで自由行動だったので、台北の街を1人でブラツイてきました。

知らない&言葉が通じない場所に1人ってのは実に刺激的です。




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朝食前のブラつきでは、ホテルの最寄り駅から台北駅まで地下鉄に乗ることにしました。

IMG_4116日本のSuicaに相当するIC系のカードがあるみたいですが、よくわからないので普通に券売機で隣の駅までの切符を買って見ると、お釣りと一緒にプラスチックのコインが出てきました。









IMG_4150このコイン、改札を入る時にはICカードのように読み取り部分にタッチして入場し、改札を出る時にはコインの投入口に入れる仕組みです。

券売機で金額データをコインに刷り込んで改札出る度に回収しているってのが新鮮です。






IMG_4119台北駅は巨大なターミナル駅なのですが、外から見ると駅って感じがしない雰囲気でした。

新幹線や地下鉄が乗り入れていて、中は都内のターミナル駅と変わらない感じです。





台北駅からは散歩しながらホテルまで帰りましたが、地下鉄で一駅分の冒険では物足りない感じです。


部屋に戻ってから、出発時間の12時までに戻れる観光地が無いかネットで調べてみたところ、展望台から台北の街を一望できる台北101と言う超高層ビルが目につきました。



無題Googleマップで行き方を調べると徒歩で行くと片道1時間ですが、地下鉄を乗り継いで行けば、30分で到着します。



それでも往復の移動時間だけで1時間掛かりますので、午前10時出発で展望台に上がって12時に帰ってこられるかちょっと不安だったのですが、チャレンジしてみました。


途中、乗り換えに失敗して反対方向に進んでしまいましたが、無事に台北101タワーの下まで到着。

IMG_4157東京スカイツリーは5階まではビルになっていますが、基本は電波塔なので、細い感じがします。

台北101タワーは、高層階までオフィスやレストランが入っている101階建ての超高層ビルなので太さが違い、下から見上げるとかなりの迫力があります。

熊谷組の施工と時速60.6kmの世界一の速さで上昇する東芝のエレベータで日本の技術が使われています。








IMG_4185晴れていたので、展望台からの見晴らしが良いだろうと思ったのですが、ちょっと上から見ると結構曇っている感じでした。

交通量が多いので排気ガスの影響なのかも知れませんね。



そんな感じで、展望台を一回りしただけで地下鉄乗って結構ギリギリでホテルに戻ってきましたよ。


今回の研修、台湾人のガイドさんからじっくりと台湾の事を教わりました。

IMG_4212台湾の方からは東日本大震災の時にたくさんの支援を頂いた事が記憶に残っていましたが、50年間に及ぶ日本の統治時代の評価を祖父母の代から受け継いで日本好きな方が多く、親日国だと言われている事が良くわかりました。







IMG_4165好きだと言われると言われた側も好きになる。

羽田空港から飛行機で3時間で行けるので、別の機会に遊びに行こうと思いましたよ。






とても良い経験を積ませて頂いた事に感謝です。


と、言うことで結構疲れた感じですが、本日のお仕事頑張ります・・・

ではまた明日


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どんな感じ?

IMG_4027昨日(10日)は研修の2日目でした。

観光では無く研修なので真面目に不動産系の見学をしてきましたよ。
(ホントか・・・)






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宿泊先の台北(たいぺい)市の台北駅周辺は、日本で言えば東京駅の周辺と言った感じでした。

人口密度が凄く高いので賃料相場は下落傾向なのに、空室率は低めで推移しているとの事です。

研修先は台北市の隣、新北(しんぺい)と言う市なのですが、台北市のベットタウン的な感じの位置づけかと思ったら、台北で働く人は、郊外で部屋の面積が広くなるより部屋が狭くて家賃や物件価格が高くなっても通勤時間の短い台北に住む事を希望する人が多いみたいです。(ガイドさんが言ってました)


IMG_4100車で通勤すると大渋滞と駐車場不足な状態で、スクーター通勤の方が多く、日本だったら急ブレーキかけるくらいに交通量が多いので、確かに車通勤は厳しいのでしょう。








IMG_4070そんな中で見学させてもらったのは、新北市にある最寄り駅から車で15分ちょっとのタワーマンション。

2LDKから4LDKの全244世帯の分譲マンションです。

築3年目になって売れ残りの戸数が13室とのことで、現地看板程度の広告で売っているにしては売れていると、セールス担当さんが言ってました。





IMG_4097台湾の場合は、中国とは違い土地に対しても所有権を持てるそうで、見学した部屋の価格は約60坪(駐車場等共用スペース込み)の4LDKで日本円で
6600万円とのこと・・・







購入するのは、それなりのお金持ちで、台北に家がありセカンドハウス的に使っている方も多いそうです。


IMG_4068ペットが自由に飼えるマンションなのだそうですが、バルコニーで鷹(トンビかも)をヒモで繋いで飼っている部屋もありましたよ。










IMG_4036台湾の不動産の仕組みは、印紙税、不動産取得税、登録免許税、消費税(営業税)、固定資産税、都市計画税、譲渡所得税と税率も含めて日本の制度と実に似ています。



日本の仕組みを参考にして制度を作ったとの事ですのでそうなったのでしょう。




台北では不動産価格が高騰し、一般の人が物件を所有しにくい状態なので、不動産を投資として所有している人には税制的に冷たい仕組みを取っているらしいく、投資活動は活発じゃないとガイドさんは言ってました。



分譲マンションの管理費は、坪数に連動との事ですが、ちょっと日本との違いを発見。

エレベータの中に管理費滞納者の名前と金額が張り出されていました

IMG_4059名前の1文字だけ×にしているのですが、号室が書かれているので、張り出されると恥ずかしいから払ってきてもらえるそうです。

家賃滞納者とか張り出し出来たら仕事が捗るでしょうね・・・







IMG_4086たっぷりと研修した後は、昼から乾杯。

台湾ビールより日本のビールの方が美味しいと飲み過ぎてから気がつきましたよ





で、酔った後はガイドさんオススメのお土産屋さんへ




日本の玉川温泉のラジウムの効能が台湾でも有名なのだそうで、ラジウムを放出する石を見て欲しいとのこと。

日本語ができる店員のおばあちゃんに言われるがままに測定器を当てられました。

店員 「あなた不健康。マイナスイオンが76しか出てないよ」

クマ 「えっ 不健康?」

店員 「この測定器は日本製で性能いいから間違いないよ」

クマ 「マイナスイオンは体に良いの?」

店員 「試しにこれハメて計ってみなよ」



なんか、値段の札が裏がえったブレスレットを自分にはめてくれました。


IMG_4094店員 「ほらっ 1924になって凄い健康よ」

クマ 「お〜 ブレスレッドの力なの?」

店員 「北投石の力よ、ラジウムの出すパワーで健康になるからね」

クマ 「へぇ・・・ でも高そうですね」

店員 「日本円で5万円しないよ」

クマ 「いやぁ 自分には買えませんから」

店員 「健康はお金よりも大切なのよ」

クマ 「・・・金額的に無理ですから」

店員 「じゃぁ 石の数が少ないこっちなら安くしておくよ」


まったく買うつもりが無いのに・・・


マイナスイオンとアルコールの力に負けてしまいました


そして、ブラブラしたあとは、ホテルの部屋に戻ってブログの下書き。

昨晩、酔っぱらって疲れているのに夜中に無理矢理ブログ更新して辛かったので、隙間時間を利用していました。

何があっても絶対に毎日更新が自分のこだわりですので、旅行に行って飲み過ぎた時が一番危険だったりします。

と、言うことで下書きが終わった頃に懇親会へ・・・

IMG_4107昼間結構食べたのに凄い量の広東料理が運ばれてきます。

さすがに食べ切れませんでしたが、たっぷり飲んできましたよ。






と、言うことでブログの下書きをしておいたので余裕の投稿です。


さて本日は、台北駅周辺をぶらついて夕方には日本に向けて出発します。

ちょっとカロリー摂取しすぎたのでたくさん歩いて消費したいところです。

ではまた明日


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台湾研修1日目

IMG_3869ハローキティーの飛行機に乗って東京から3時間。

台北で研修に参加しています。







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IMG_39851日目の昨日は由緒あるお寺や、衛兵の交代で有名な忠烈祠を見学してきました。
1895年から1945年までの50年間、日本だった事で当時の日本が作った建物やインフラ等、すごく親しみ持てる感じを受けました。




今回の研修、賃貸系の共済保険でお世話になっている全管協さんのご招待で参加させて頂いた研修で、自分は初めてでしたが勤務先では毎年誰かしらが参加しています。

一応、台湾の不動産事情の講義などもありまして、遊んでいる訳ではありません。


IMG_3993夕食で台湾ビールを飲み過ぎた感じになりましたが、その後ガイドさんお勧めのマッサージ店で本場の台湾マッサージを受けてきましたよ。








すみません・・・

朝の集合時間が早くて寝坊するとブログ更新できなくなるリスクがあるので夜中に更新しています。

今、日本時間だと午前2時なのですが宿泊先が相部屋で、ブログ書いてると明るくて迷惑みたいなのでこの辺で失礼します。


ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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