賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

ひと言足りない不動産屋

電話一本で解決できる「一次対応テクニック」は管理会社のスタッフとして重要な技能です。

入居者さんが何を言っているのか聞き取り、対応方法を説明して解決を試みてダメな場合には的確な手配をする。

この事が正確に出来るようになるには、物件ごとの設備の違いや操作方法について熟知している必要があります。




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「◯◯ヒルズの入居者さんから不具合の連絡が入ってます」

と、言って自分以外スタッフのいなかった管理課に内線が回って来ました。

「聞いたこと無い物件だけど管理物件?」と、聞き返すと管理物件との事で、自分が見たこと無い物件でした。


クマ 「お電話代わりました、不具合ですか?」

入居者 「2つありまして、1つ目が1階の共用灯が切れちゃったんです」

クマ 「そうですか、1階の何号室の前の共用灯でしょうか?」

入居者 「え? 2世帯しか無いから共用灯は1本ですよ」

クマ 「失礼しました・・・ 切れているのは20Wの蛍光管ですかね?」

入居者 「見てみますのでちょっと待って下さい・・・   良くある細長い蛍光管ですね」

クマ 「ありがとうございます。 もう1つの不具合は?」

入居者 「インターホンが壊れちゃったんです」

クマ 「声が聞こえないんですか?」

入居者 「いえ、通話できるタイプじゃ無くて音がするだけのインターホンです」

クマ 「インターホンじゃ無くてチャイムですね?」

入居者 「そうなんですか・・・ 気がついたら全く反応してないんです」

クマ 「チャイムの場合だとほとんど電池式で、お客様で交換して頂く事になるんですよ」

入居者 「電池交換はどうやるんですか?」

クマ 「チャイムの箱があると思いますけど、表面がカバーになってるんで、横か下の部分に指を挟んで引っ張るようにするとカバーが取れるんですよ」

入居者 「え〜 箱って感じでも無いですけど、電池なんて入ってるんですかね?」

クマ 「単2電池が4本入るタイプが一番多いんですけど違うタイプって事もありますね・・・ 見た感じどんなタイプですか?」

入居者 「ネジで止まっていて指で取れる感じじゃ無いですよ・・・」

クマ 「ネジですか? もしかして電池じゃなくて電気式なのかも知れませんから、うちのスタッフ行かせますよ」


と、言う事で我が社の電気工事士である管理課S君に出動をお願いしました。

S君は対応が終わって現地から報告書をメールしてくれました。


電池式チャイム自分が想像していた電池式のチャイムで外し方の解説が書いてあります・・・

会社に帰ってきたS君に聞いてみました。



クマ 「ネジがあるとか言うから電気式だったら危ないと思ったんだけど電池式だったんだ?」


IMG_6023S君 「いやぁ 入居者さんチャイムの鳴る方じゃなくて玄関前のボタン押す側を見てネジがあるって言ってたんですよ」

クマ 「うわぁ・・・ 初歩的な聞き取りミスしちゃったなぁ」



この場合は、「音が鳴る室内にあるチャイムの箱」と伝えないとダメでした

少し前に、「ひと言多い不動産屋」と言われてしまった自分ですが、「ひと言足りない不動産屋」をやってしまいましたよ


では今週も頑張りましょう!



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初登場ですね。


その後、控訴が取り下げられてから一切書かなくなったのですが、いろいろ動いていました。





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この滞納者とは付き合いが古く、記録だと5年位前から滞納を繰り返し、限界になった頃に連帯保証人(義兄)が立て替え払いをして解決していた事で追い出しが実現される事無くズルズルきていた感じです。

初期の頃に「滞納金を全額払ったとしても契約解除だ!」と、強気で追い出していれば良かったと思いますが、「空室になるより多少滞納しても回収できるから住んでもらった方が良い」と大家さんに判断されてしまったのです。

「でしたら面倒なので管理するのやめます!」と言い切れば良かったのですが、こちらの姿勢にもズルズルを認めた責任があるのでしょう。

もっとも、「何度滞納しても保証人が払ってくれる」と言う「打ち出の小槌」みたいな保証人だったら良かったのですが、そんな人は滅多にいませんので、限界が来る訳です。

やはり、どんなに勤め先が立派だと言っても個人の保証人には限界があるので保証会社を使うのが正しいと強く思います。

控訴が取り下げられてからは、保証人を攻めまくり保証人は借主本人を攻めまくっていた事で、昨日動きがありました。

これがまた、連絡して来たのは9年間お付き合いをして初登場の「滞納者の奥さん」です。

「借主は嘘ばかりつくから信用できない」とあまりにも自分が言うものだから保証人さんが、自分の妹である滞納者の奥さんに電話させたらしいです。

奥さん 「この度はいろいろご迷惑を掛けて申し訳ございません」

クマ 「奥さん、状況聞いてますよね?」

奥さん 「退去しないと強制執行になると聞いてます」

クマ 「ご主人の携帯に火曜日から毎日電話したけど折り返しくれないから強制執行の準備入ろうと思ってますよ」

奥さん 「すみません、最近肉体労働系の仕事を始めて電話に出られなかったのかと思います」

クマ 「引越しの件どうなりました?」

奥さん 「はい、先週火曜日に不動産屋さんの審査通ったので、近いうちに契約手続きをしてくる予定です」

話を聞くと、けっこう具体的に答えていたので、本当であれば1週間程度で契約して月内に引っ越しができるような感じです。

ただ、今まで何度も裏切られていますので、奥さんと言えども信用する気になれません。


クマ 「今回、引越しをしなかった場合、滞納金だけでなくて強制執行に掛かった費用までお兄さんに請求する事になりますので、絶対に引越して下さいよ」

奥さん 「これ以上は迷惑掛けられませんのでなんとかします・・・」


奥様の言っている事が本当なのか嘘なのか?

近いうちに判明することでしょう。

ホント滞納系の仕事は気分悪いのですが、早く100%保証会社利用にするか、誰か別のスタッフに代わってもらい卒業させてもらいたいところですよ。


ではまた明日



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出てってくれたら・・・

ほんと?

これで交渉完了ならば予想外。

さらに物語ができることは想定内・・・


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7月からピリピリモードで対応していた1Rアパートでの「幻聴による騒音案件」ですが、昨日借主側から「解約通知」が来ました。

行政にお世話になっている入居者さんで、どうやら市役所経由で引越し先が見つかった(本人談)そうです。

当然ですが、当社で問題がある方の斡旋をする何てことは致しませんが、今月末までに行われる退去立会で引越し先がわかることでしょう。

結局、今回は早いうちから強気に出ていた事が良かったのかと思いますが、先月、「あなたの幻聴話はもう聞かない!」と突き放し宣言して以降は全く連絡も無くなりました。


もしかしたら入院されて、そのまま部屋を解約する感じなのかも知れません。

こちらは、解約立会するまで気が抜けませんが、引越してくれたら気が抜けます


もう一つ変な出来事がありました。

5年前に追い出しに成功した元入居者に関して、弁護士先生から「負債の整理について受任したので、債権額を申し出て下さい」との通知文が届きました。

入居者が破産するとかで、この系の話は良くあるのですが、5年も前に解約した相手は珍しいです。

この元入居者、当時滞納していて大家さんが明渡訴訟の費用と滞納額を天秤にかけて、「追い出ししてくれれば深追いしなくてもいい」との判断をして引越してもらった相手です。

優しい大家さんでしたが、管理会社の担当としては「逃げ得は許さない」つもりでしたので、毎月分割で滞納金を払うとの念書を書かせて、分割で払わせる予定でした。

結局、行政の運営する施設に引っ越した後、音信不通になり大家さんに報告したところ
「カワイソウだから忘れる事にしましょうよ」との事を言われて終了していたのです。

で、債権額を見ようと思い当時の資料を探したところ、この物件自体がオーナーチェンジして別の大家さんに代わってしまい、当時の契約書類一式は当社が運営するコンテナへ移動していました。

a63effd4このコンテナ、古い資料を長期間保管しているのですが、あまりにも大量なので見に行く気がしません。
逃げた入居者を助けるなんて、大家さんにも管理会社にもメリットが無いし、自分としては余計な時間を取る分、損害です。




その点含めて通知を送ってきた弁護士先生に電話してみました。


クマ 「お手紙頂いた◯◯さんですけど、破産の申請ですかね?」

弁護士 「はい、ご本人から滞納があると聞いてまして債権額が知りたいのです」

クマ 「解約時の念書を倉庫に移動しちゃって探すの大変なんですけど、書面無しで金額だけで良ければわかりますよ」

弁護士 「何かしら根拠があるデータに基づくのでしたら、その金額と債権者である大家さんの住所氏名を口頭で教えて頂ければ結構です」

クマ 「月々13,000円の24回払いで312,000円だって記録したデータがあります」

弁護士 「そうですか、分割払いはされていないのですね」

クマ 「一度も払わずに逃げちゃったので、その金額です」

弁護士 「わかりました、ご協力ありがとうございました」

まぁ債権額を教えても、当時から借金しまくっていて破産するようになったのでしょうから戻ってくるお金は無いことでしょう。

ちなみに、上記の金額は当時のブログに書いてあったデータです


さて、9月に入りだいぶ朝晩が涼しくなってきました。

「寝る前にランニングして終わったらシャワー浴びて爆睡して早起きする」

と、少し前に書いたのですが、4日ほど続けてみてわかりました。



爆睡は出来るけど早起きは出来ない・・・


修行が続きます


ではまた明日


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いろいろ有りすぎた

「こんな大変な人は滅多にいないでしょ?」

と、売主さんに言われて、「ホントですよ」と言いたかったのですが、「勉強になりましたよ」と返しておきました。


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BlogPaintきのうは、1年8ヶ月掛かって売却できた古家ありの土地の決済がありました。

市街化調整区域内で道路が細くて本下水どころか浄化槽も無い汲み取り物件ですが、300坪を超える広さで勝負した感じでした。
再建築は出来るのですが、300坪あっても制限が厳しくて、客付けが難しかったです。



で、そんな条件でも加工して転売する自信がある業者さんから買い付けが入り、売買契約を締結したのが去年の8月。


6c522a65売買契約して1ヶ月後に決済予定で、その間に今まで放置していた相続登記や建物内に大量に残置された不用品を撤去する予定でした。







「両親も死んじゃってるし私以外の兄弟も亡くなってるから問題ないよ」



c5b88086との話だったのに、70年以上前に売主さんのお父様がお母様とは違う女性と結婚していた時期があり、お子さんが1人いた事が発覚したのです。

お子さんと言っても現在70代後半のおばあちゃんなのですが、売主さんから見ると姉にあたります。




結果、相続登記をするだけでなく遺産分割協議をする必要が出てきて、お姉様の居場所を探り当てて突撃訪問したところ認知症である事が判明し、1ヶ月では決済が出来ないことがわかり合意解約


50年間で5回の相続があっても一度も登記手続きをしてこなかったツケが回ってきたと言うことなのでしょう。

その後、成年後見人の申し立て手続きを市役所側で出来ないか打診して、お姉様の子供と話がつかなかったとの事で行政からの申し立てを断念。

売主さんの費用で家庭裁判所に申し立てをして成年後見人が専任されるまで約6ヶ月も掛かってしまいましたが、ありがたいことに同じ買主さんと再契約が出来たのが7月でした。

成年後見の手続きに関してはこちらに記録してありますが、結果として専門職成年後見人と言うことで、申し立てをお願いした先生とは違う司法書士の先生が専任されて、その後昨日の決済までお付き合い頂いてます。


自分の知らない兄弟がいた上に、成年後見人を付けないと取引出来ない状態をクリアした訳ですが、今回は更にお父様から受け継いだ土地の持ち分と、半血兄弟から受け継いだ建物の登記持ち分の算定が複雑で、その計算を基に売主さんとお姉様で売買代金の取り分と諸費用の負担を割り振りして、更には譲渡所得税の納税予定金額までキープするような解説書を作らないといけませんでした。

当然の事ですが、お姉様の為に仕事する成年後見人さんには「まぁいいじゃないですか」的な事が通用しないので、1円単位で出させて頂きましたよ。

何か、通常の取引の数倍は神経使った感じがしますが、その分勉強になったのが良かったと思っています。

やはり苦労すると得るものがある訳ですね。


さて、あっと言う間に8月が終わり本日より9月です。

毎月1日には「今月こそは◯◯をやる!」的な勢いが出る日ですので、前向きに頑張りたいと思います。

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com