賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

記憶力抜群?

3月は「解約立会」「リフォーム手配」「入居前セットアップ」と管理課業務が忙しい時期です。

忙しい時期は、更に忙しくなると決まっているのか上記に加えて修理系のリクエストも発生するものです・・・


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と、言っても2年前から新人君が管理課に配属されたお陰で、自分に関しては今のところ売買系の業務とオーナーさん訪問に専念している感じですので、大変なのは管理課S君と新人君なのでしょう。

まぁ 3月の中旬からは「立つ学生後を濁す」の時期ですので自分にも出動命令が出るのは覚悟しているところです・・・

うちの管理課スタッフは現場対応だけでなく、報告に関しても手間を掛けています。

1以前は、問題が起きても電話報告程度で済ませていましたが、ここ最近は最低でも社内メールに記録を残すように徹底しています。

自分の記録マニアぶりが管理スタッフも伝わったようで、かなりのデータが貯まってきました。






rousui1先日メールで流れてきた写真は管理課S君が対応した案件ですが、1階にお住まいの入居者さんより「トイレの天井から水が垂れてくる」との連絡が入り対応したものです。





rousui2結論的に言うと、2階の排水管からの漏水だったのですが、漏れている個所を開口して発見したり水道屋さんの修復、大工工事、内装工事等だけでなく、トイレが使えない事に対して空き部屋をセッテイングしたりの調整業務で苦労したのです。





「修理終わりました」

だけでオーナーさんに報告してたら「やっと普通に戻った」で終わっちゃいますよね・・・


こうして記録を残す事で、オーナーさんには「自分の物件で何が起こったのか」理解してもらえますし、将来売却する時にも修繕履歴の残っている真面目なオーナーの所有物件となる事でしょう。

管理する側としても、同じような事例が発生した時のデータベースとして役に立つ訳です。

自分、何度か書いたことがありましたが、賃貸管理ソフトの修繕データベースが使いにくいので、報告系の保管にはGmailを使っています

写真、見積書、配布文書、等々いろいろ社内で共有しておけば、調べたい時にキーワードで検索出来ますし、スマホからでも情報が確認できて実に便利です。

ホント良い時代になったと感じていますが、「記録」しなければ頭の中にある「記憶」だけになります。

そこら辺、自信がある方以外は記録しておきましょうね。


ではまた明日



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みきわめ?

早いもので今月で車の免許を取得して30年経ちます。

遠い記憶では教習所の教官が各段階の習熟度判定として「みきわめ」と呼ばれる言葉を使っていたかと思います。

賃貸管理の仕事でも「みきわめ」が必要な場面が結構あるものなんです・・・


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しばらく前から継続で対応している騒音案件があります。

経緯はこちらをご参照頂ければと思いますが、簡単に書くと

苦情元 Aさん(60代女性)  2階に居住
騒音元 Bさん(40代5人家族)1階に居住

5年前に生活音がうるさいとの事で、当社とAさんBさんの三者協議をして話し合いの結果「ある程度はお互い様」の結論で休戦状態となっていたのですが、今年に入ってからAさんよりBさん宅の引き戸の開閉音が異常だ」との苦情が多くなりました。

自分としてはAさんが賃料の減額や設備の交換等何かしらの「要求をぶつけて来る」こと、「引越をしろというなら費用を負担して欲しい」との発言から、苦情をネタに要求しているタイプかとも考えてしまいます。


IMG_2396しかしながら、確認もせずに決めつけると平行線になり、お互い面倒な結果が待っていますので「建物の限界」を立証する為にBさん宅の引き戸を確認させて欲しいとの提案をしていたのです。

これに対してBさん(ご主人)からは、「異常な音を出している事は無い、引き戸の確認は私が立ち会うが、忙しくて日程が取れないので、また連絡する」との回答で、実現されない状態でした。




正直言えば、管理会社は入室を拒まれると深入りできません。


無題しかも自分から見ると、「過敏反応している人」「普通の生活をしている家族」に見えるのですから何と言うか力を入れる方向が見えてきます。

もう少し材料を溜めてから対応を変えようかと思っていた矢先に・・・




正直、ここから先はブログでは書けなくなってしまいましたが、数日前に警察の出動があり下の階に問題がある事が判明しました。

かなり間を置かないと書けない事なのでご勘弁頂きたいですが、上階の言っている事は過剰な話では無かったようです・・・

ホント「みきわめ」って難しいですが、だからと言って全面的に下の階が悪いと決めつけるのも・・・


「共同住宅ですのでお互い様ですから」

の、一言で済ませられた時代がうらやましいものです


ではまた明日



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節目の日

きのうは、来週行われる土地の決済で売主さん(70代ご夫婦)宅にて打ち合わせをしてきました。

契約の打ち合わせと違い、決済の打ち合わせは必要書類の確認や当日の日程確認程度で終わります。

ですが、買主さんには始まりの日、売主さんには終わりの日ですので、大きな節目の日となるのです。


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クマ 「長かったですが、やっと最終段階ですね」

ご主人 「お願いしたのが夏でしたから8ヶ月ですね」

奥様 「境界の件でバタバタさせちゃったり、登記簿の件でも面倒掛けちゃいましたね」

クマ 「隣地との問題も、登記名義人の件も調べて初めてわかるから、契約するまでが大変なんですよ」


ご主人 「確かに決済終わってから判明して揉めるなんて嫌ですからね」

クマ 「不動産業者は、そう言う事が無いか調べて契約するってのが大きな役割ですから」

奥様 「そう言えば、明日は3月11日ですね」

クマ 「東日本大震災の日ですね、6年経ちましたか」



この時期になると必ず東日本大震災が話題になります。


亡くなられた方々のご冥福と、ご遺族や避難されている皆様に御見舞申し上げます。


自分のいる埼玉県久喜市では震度5強だったので、亡くなった方はいませんでしたが、建物に対しては大きな被害がありました。

ご主人 「地震が起きた時は、津波とか原発とかの被害が出てるって想像もしなかったんだけどね・・・」

クマ 「ほんとですよね、日を追って被害の様子がわかってきた感じで報道見るのが怖かったです」

奥様 「あの日は都内から家に帰ってきた直後だったんですけど、ちょっとの差で帰宅難民になるところでしたよ」


c4785311クマ 「自分は会社にいましたけど、翌日は被害の連絡が多すぎてパニックでしたよ」

ご主人 「何か対応しろって言われても出来ないよね?」





参照
 当時のブログ記事




274a88adクマ 「一番多かったのは部屋のクロスに亀裂が入ったって連絡でしたが、そんなのは小さな話しなので、大きな被害から対応してましたよ」

奥様 「優先順位って言っても皆んな大変な状態なんだから難しいですね」






2a67a7beクマ 「取りあえず、水が吹き出しているとか物が落ちそうとかを優先した記憶がありますけど大混乱でした」

ご主人 「地震なんて、いつ起きるかわからないんだから備えておかないといけないですよね」





3月11日だけでなく日頃から考えていないといけない・・・

古い建物の売却依頼を受ける時に「東日本大震災でも大丈夫だったよ」とか言われる事が多くありますが、うちの近所でしたら震度5までは耐えたと言うだけの話で、もっと大きな地震が来ると想像しないといけないのでしょう。

まぁ 安全第一と言うのが鉄則です・・・

と、言ってる自分自身はと言うと、カップラーメンとかレトルト食品を非常食で備蓄していた時期もありましたが、いつの間にか子供達が食べちゃっている感じなので何もしていない状態です。

大震災の後に地震保険を使った方の話を聞いてから自宅と会社が所有しているアパートに地震保険を付保しましたが、やはり保険は大切だと思いました。

未加入の方には地震保険(賃貸物件には施設賠償も)に加入しておく事を強くオススメ致します。

少なくとも自然災害は必ず起きると、意識していなければいけませんね。

ではまた明日




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対照的でした。

昨日は、密度の濃い1日でした。

と、書くと普段は薄いって感じですね・・・


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午前中は、明け渡し訴訟の判決をもらった件で、大家さん宅を訪問してきました。

BlogPaintこの大家さん、賃貸経営を本格的にされている訳ではなく、元自宅の一戸建てを貸している単発の大家さんです。

70代のご夫婦でUR賃貸にお住まいなのですが、家賃を当てにしていたので、滞納により生活が厳しくなってしまいました。




奥様 「判決出たからお金が入ってくるかしら?」

クマ 「前にも言った通り、普通の相手なら降参して何とか工面しようとするんですけど、開き直ってるので最後まで抵抗しそうです」

奥様 「でも、保証人は真面目な人だから以前みたく振込んでくれますよね?」

クマ 「そこら辺、保証人としてはお金払っても本人が退去しない限り繰り返すと思っているところでしょうね」

ご主人 「もう、強制執行して出すしかないんですかね?」

クマ 「最後は、そうなりますね・・・」

奥様 「強制執行で何十万円も掛かるって言ってましたけど、保証人に払ってもらえないかしら?」

クマ 「滞納者を追い出さないと保証が終わらないって事で協力してくれる保証人もたまにいますけど、なかなか難しいですよ」

奥様 「ホント悲しい・・・ 滞納してる方が大きな家に住んで開き直って1円も払ってないなんて

ご主人 「生活が苦しいんだから強制執行の費用なんてホントは出したくないですよ」


ちょっと、ここから先は書きにくいので省略させて頂きますが、今後は、「追い出す」という目的で共闘する方向で保証人を頼ってみたいと思っています。



夕方は、昨年からいろいろ物件を売らせて頂いている大家さんご夫婦宅へ大規模リフォームの工事代請求書を届けに訪問してきました。

このご夫婦も、上記の大家さんと同じくらいの年代なのですが、正反対の生活をされています。

ご主人 「今回は早く決まって良かったよ、工事代は明日にでも振込んでおくよ」

クマ 「ありがとうございます、早く決まってホッとしましたよ」

ご主人 「でさ、満室になったから売っちゃおうかと思ったんだけど、どう思う?」

クマ 「どう思うってのは、いくらで売れるかって事ですか?」

ご主人 「築30年だし、これから修繕費とか掛かるから売時なんじゃないかな?」

クマ 「アパート買う人は皆さん利回りで計算しますから、そんな高く売れるって事は無いですよ」

ご主人 「年収◯◯◯万円のアパートで5%くらいの利回り位で無理かな?」

クマ 「え〜 都内の物件じゃないんですから桁が違いますよ、せめて10%無いと難しいですって」

ご主人 「何か高く出しといて、買ってくれる人がいたら売るって感じで出来ないかな?」

クマ 「・・・ 出してみたらわかると思いますけど、近所の業者さんに笑われるかも知れません」

奥様 「別に売らなくったって、困らないし家賃収入あるんだからいいわよ」

ご主人 「まぁねぇ 借金がある訳でも無いし、現金持ってても使い道が無いと相続で迷惑掛かるか・・・」


何とも、軽い気持ちで売りたくなった様ですが、時間的にも金銭的にも余裕がある方なので、「高く売って欲しい」の実験で驚くような金額でお願いされてしまうかも知れません。

売るか保有し続けるか迷っていて結論が出ませんでしたが、いろいろな大家さんがいるものです・・・


深刻なのは、滞納されている大家さんですので悪質滞納者を早いところ追い出して新たに貸すか売却するかしないといけませんね。

ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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