賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

金利6% 129年分払いました・・・

少し前までは明治生まれの人とか普通にいた記憶がありますが、大正元年生まれでも108歳なので、かなり少なくなったのでしょうね。

令和、平成、昭和、大正、明治。

そのうち大正生まれの方も珍しくなって、やがては昭和生まれも・・・


人気ブログランキング
←こちらをクリック頂けると票が入る仕組みです。クリックお願いしますね!


以前、このブログで売却予定の土地に明治時代に設定された質権が今も残っているとの話を書きました。

銀行からローンを借りて抵当権が付いているってのは普通にある話なのですが、質権登記自体が珍しかったのと、設定されたのが129年前の明治24年(1891年)とのことで、土地所有者のご主人さん(70代後半)も存在すら知らない話でした。

土地売却にあたっては質権付けっぱなしで売る訳に行かないので、先月司法書士さんに依頼して抹消手続きをしたのですが、これがまた実に面白い対処法でした。

質権3明治24年 質権設定
債権額 金24円90銭
質権者 〇〇郡〇〇村 〇〇〇〇さん



(※)以下、自分が聞いた範囲の話でイレギュラー対応だったかも知れないので、もし同様の事があった場合は、司法書士の先生に確認してください。

1.質権者への連絡
まずは、質権者へまだ権利が存在しているのか確認を取ります。

と、この段階でアウトです・・・

〇〇村なんて住所は無いし、土地所有者さんも全く心当たり無い名前で親戚筋で知っている人もいなかったそうです。
住所の方は、役所で聞くと〇〇村が現在のどの地名かわかるのですが、区画整理とか入ると全く追えない状態だったので、わかる範囲の住所に内容証明を送って様子をみます。

これで、返事が来たら面白かったのですが、書面は届かず戻ってきました。

2.債務の弁済
その結果を法務局へ伝えて債権額+利息を供託して弁済した扱いにしてもらうとのことです。
債権額って、24円90銭で良いのか? 計算は複利? 等が疑問だったのですが、当時の貨幣価値とかネットで調べると数千倍とか結構な金額になるらしいので、そこら辺を法務局がどう判断するのか実に興味深い話です。

担当した司法書士の先生に話を聞いてみました。

クマ 「結局、貨幣価値とか調整して債権額とか利息を出したんですか?」

先生 「いや、これがまた24円90銭が債権額で良いんですって」

クマ 「え〜 じゃぁ全然大した金額じゃ無いですね」

先生 「ただ、年利6%の金利を129年分付けて下さいって言うんで計算させられたんですよ」


129年分・・・

凄い金利が付きそうな感じですが、複利では無く単利計算して利息が192円81銭 元金24円90銭 足し算して218円を供託してきたとの事です。

質権2



クマ 「え〜 そんな昼ご飯も買えないような金額で弁済した事になるなんて笑っちゃいますね」

先生 「いや、8.7倍なんだから、もし1000万円借りてたら8700万円になってますよ」



確かにそうなのでしょう。

129年前の段階で質権登記するくらいなので24円90銭は相当な価値があったと思います。

それを元金に6%かけて129年分の単利計算だけでOKとは実に単純でわかりやすいものです。

ちなみにこの計算を複利(毎年の金利も元金に加えられていく)で計算すると45,778円でした。

何か安く感じますが、元が24円90銭ですので1838倍になります・・・

結局は、この質権が設定された後に、きちんと債務が返されたので土地が取られなかったのかと思いますので、担保権の原因が消えたのに登記を抹消しなかっただけの話だったのでしょうね。


勉強になりました。


と、言う事で本日も頑張りましょう!


ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



月の初めに

IMG_1738自分、大体月の初めには神社にお参りしています。

森の中にある神社なので季節で色が変わるのですが、9月の初めは秋になりかけの夏って感じで悪く無い雰囲気でした。







人気ブログランキング
←こちらをクリック頂けると票が入る仕組みです。クリックお願いしますね!


IMG_1737埼玉に引っ越して来て25年以上経過しましたが、初詣だけでなく家の地鎮祭とか子供のお宮参り等々、お世話になっているのが鷲宮神社です。
すごく歴史のある神社なのですが、2年前に神社の参道入口にあった大鳥居が崩落してしまい、以降再建されていません。
多分、木を選ぶとか簡単には出来ないのかと思うのですが、早く復活して欲しいものです。



ここから神社の境内との目に見える線引き的象徴が無いと落ち着かない感じがしますが、見えない鳥居をくぐっている心構えと言うのも大切なのでしょう。

そんな感じで月に1度神社に行って、身に付いた悪い流れをリセットしている気分になっていますが、ホント、このリセット感覚が良い感じで前向きになれる不思議な力があるものです。

昨日は、午後からセミナーの打ち合わせが2時間半くらいあり、その後仕事関係の長電話が続いて気が付いたら夜になっていました。


IMG_17488月に引き続き、9月も月間100kmのランニングを継続しようと思っていまして、3日連続走っています。

こちらも月の初めってのが大切で、出だしが悪いと何となく乗り気で無くなってダレてしまうのが自分のパターンなので、少しでもヤル気になる流れを作ってます。

7月にランニングを再開した時には5km走るのに39分かかっていましたが、最近は調子が良いと30分くらいで走れるようになったので、ここら辺の数値が見えると言う事もヤル気になる元かと思っています。

まぁ 素人の自己流なので、ちゃんとした人に教われば上達も早いのでしょうけど、まずは続けられる状態に満足しておきます。








と、言う事でプライベートの方はランニングの継続とちょうど1ヶ月に予定されている電気工事士の筆記試験を頑張ろうと思っています。

仕事の方は、相変わらずバタバタといろいろやってますので、何とか乗り切れるように頑張ります!


ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



事故物件ですか・・・

きのう(2日)は定休日でした。

午前中はブログ更新とか風呂掃除等、いろいろ終わらせて午後からは電気工事士の試験勉強に専念。

結構捗った感じがしたけど、効果がある勉強法なのかは不明です・・・


人気ブログランキング
←こちらをクリック頂けると票が入る仕組みです。クリックお願いしますね!


IMG_1734そんな感じで夜になり、一度も外出していないストレスから映画館へ行って来ました。

自宅から自転車で10分掛からない場所に映画館があるってのが助かるところですが、いつも最終放映の時間帯に行ってるせいか、お客さんの少なさが気になります。




昼間とか混雑しているなら良いのですが、放映する映画によっては自分1人しか観客がいないとか、たまにありますので撤退されないか心配です・・・



見に行って来たのは「事故物件 怖い間取り」です。

自分、死亡案件に関してはかなりの件数関わって来ましたが、ご遺族と大家さんの調整とか今後のリニューアル作業をどうするか、告知の方法は等、実務的な話についての事で頭が一杯になるので、幽霊系の分野はあまり考えないと言うか、別の分野にも感じてしまうくらいです。

他人様に話して一番ビビられたのは、発見まで3か月物の孤独死案件の部屋で、一週間に1度部屋に行ってアースレッド(殺虫剤)を焚いていた事です。

c8897f5b自分的には隣室の入居者さんの臭いと虫の発生についての大激怒状態を何とか収めようとして特殊清掃や消毒、オゾン脱臭を早いうちに行ったのですが、それでも虫が発生するとの事で、完全なリフォームが終わるまで「週に1度は殺虫剤撒きます」と約束をしていたのです。
で、約束通り2か月くらい実行したのですが、いつも会社の帰りがけに通電していない真っ暗な部屋に行ってアースレッドを焚く事を繰り返していました。



自宅への帰り道にその物件がある営業課のN店長にも頼んだ事があったのですが、「絶対に嫌だ!」と強く拒否された事で、普通の人は嫌がると言う事が良くわかりました。

IMG_6411自分的には幽霊が見えないタイプなので、いつか見てみたいと思っているのですが、普段走っているランニングコースも最初は真っ暗で肝試しコースと感じていましたが、今では夜中に走っても全く普通のランニングコースに見えるものです。




そんな感覚を持っているので、今回見て来た映画については、自分的には楽しめましたが、多分普通の感覚の人は「絶対に事故物件には住みたく無い」と思ったことでしょう。

そう言う状態になっていても貸さないといけない仕事をしているので、「事故物件に住んでも何にも起きない話しが欲しかった」ところですが、そんな話では映画になりませんね・・・

あまり書くとネタバレになるので書きませんが、「物件のリフォームだけはしっかり過去の痕跡を残さずにするべき」だと言う事を強く感じた他に、「悪いのは物件では無く幽霊」と言うのが感想です。

何と言うか、実務的には法律とか倫理的な話が中心的な問題になるものですが、本当に幽霊がいるのであれば、きちんと災いをもたらさないように話をつけて正常化できるようにしたいので、そう言う分野が本当にあるなら研究してみたいです。

ただ、自分は幽霊を見たい気持ちがあるのと同時に「運気が悪くなる」のは嫌なので、怖いのでは無く、必要も無く後ろ向きな分野と関わるべきでは無いのではと葛藤するところです。

そう言う意味では現実に部屋を借りて何が起きるのか検証している映画のモデルとなった「事故物件住みます芸人」さんの精神力と研究意欲は尊敬ものだと思いました。

・・・

さて、本日(3日)も定休日です。
今日も試験勉強しようと思っているのですが、どうも昨晩変な夢を見たので運気の変化を感じています。

月も9月に変わったので、このあとは毎月参拝している神社へ行って気分をリセットしてきます。

その後は自宅からWEBでセミナーの打ち合わせです。

9月27日(日)に実施されるシーエフネッツフェア2020に今年も出演させて頂きます。

今年はWEB配信型になるそうですが盛りだくさんな内容なので、ぜひ見て頂ければと思います。


ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



あんた誰?

7月中旬に会社で購入した10世帯のアパート。

8月分の賃料は前オーナーさんから決済時に頂きましたが、9月分からは入居者さんから当社に入れてもらいます。

かなり難易度が高い管理状況だったのですが、前ーナーが言っていた入居率6割が調査の結果8割に上がったと言う「調査だけで入居率が改善された物件」になりました・・・


人気ブログランキング
←こちらをクリック頂けると票が入る仕組みです。クリックお願いしますね!


IMG_1729昨日はこの物件の正常化をするために細かい事を担当している営業課N店長と一緒に最終の詰めで市役所へ行ってきました。
前オーナーさんは、市役所さんにお願いされて市からのお金で生活している人に住まいを提供すると言う立派なお考えの方だったのですが、完全に受け身の管理体制を貫く方でもあるので、契約書の半分が無く、入金状況も市から他の物件の入金もまとめ払いなので詳細には不明だったのです。


市からお金が出るってのは公務員と言う意味では無く、生活保護の方なのですが、仕組み的に住宅の部分に充てる住宅扶助について上限が決まっていて、この物件のエリアでは単身者で37,000円です。
代理納付と言って市役所から直接貸主(又は管理会社)に振り込まれる仕組みなので少し安心なのですが、完全ではありません。

生活保護を受給されている人の中でも年金収入や何らかの収入があって、不足分だけを保護費で補う形になっているとたとえ1円でも住宅扶助の額に満たない支給額になった場合には市役所からの振込が止まります。

その時は、賃料の振込を市役所からではなく、借主自身で大家さん(又は管理会社)に払うと言った仕組みになるのです。

今回は、そう言った感じで入金が無かったり、既に生活保護自体が打ち切られていたりして結構な複雑さだったのですが、何とか解決して9月7日に当社へ初支払いとなります。

また、他にも問題あるのですが、その中の一つに前オーナーからは「契約書も無くて賃料振込も無いから空き部屋だよ」と言われていた部屋に誰かが住んでいると言った問題がありました。


IMG_12917月の段階で玄関ドアの下部にセロテープを貼って出入りをチェックしていましたが、未だに出入り無し。
しかしながら電気もガスも水道も開栓中で部屋の換気扇がまわってます。

「もしかして部屋の中にいて外出しないのかも?」
何て考え出すと安否確認で鍵を開けたくなるのですが、前オーナーさんに合鍵無し・・・



ドアポストにはチラシが挟まり、当社からの郵便物も全く手付かずです。

鍵屋さんに開けてもらう事も考えたのですが、その前にある方法を思いつきました。

イレギュラーな事をしてくれない電力会社や水道局では「個人情報を勝手に開示出来ないから」と協力を得られないと思ったので、プロパンガス屋さんの担当さんにお願いしたのですが、今時はガス屋さんも簡単に携帯番号を教えてくれません。

クマ 「〇〇号室の部屋に出入りが無いんですけどガス料金払ってるんですよね?」

担当 「はい、毎回遅れるのですが、払って頂いてます」

クマ 「1ヶ月以上出入りが無いから部屋で死んでるとか嫌なので電話番号教えて下さいよ」

担当 「いや、ちょっと決まりで勝手には教えられない状態でして・・・それに一度も電話に出た事ない人なので電話では無理かと思いますよ」


で、考え付いたのがショートメッセージ(SMS)の利用です。

電話番号があるなら入居者もメッセージを読むはずです。

と、言う事でガス屋さんから次のようなショートメッセージを入居者さんに入れてもらいました。

「アパートの新所有者が安否確認で警察と一緒に入室すると言ってるので不動産会社へ電話して下さい」

ホント、困った時のショートメッセージです。

早速翌日に入居者さんから電話があり、個人情報を聞き出して入金の約束をさせました。

この入居者さんは生活保護では無く、以前法人契約で借りていて3年くらい前に会社が倒産してからは家賃がどうなっているのか知らないとのこと・・・

突っ込みどころ満載な感じでしたが、過去の部分に関しては旧オーナーに知らせてみますが、これからの賃料に影響が出ないようにしようと思ってます。

まぁ これだけじゃ無くてもう一部屋意味不明な状態な入居者さんがいるのですが、そちらは今月の賃料が入らない事を確認してから対処を開始します。

多分、新たな物語が出来る事でしょう。


さて、本日は水曜日で定休日です。

来月の電気工事士の筆記試験に向けて日頃の勉強不足を取り返すべく丸一日集中したいと思ってます。


ではまた明日


br_banner_tsubame←不動産系ブログの最新更新情報です。
次のブログへはツバメ君をクリック!
 


Google AdSense



人気ブログランキングへ
不動産用語検索
不動産用語集::R.E. words::
Google AdSense


過去記事
ブログ内検索
Google

WWW クレーム日記
人気ブログランキングへ
不動産用語検索
不動産用語集::R.E. words::
ブログ内が検索できます。
Google

WWW クレーム日記
クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com