賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

きれいにしましょう。

きのうは、朝から売却希望区分マンションの査定依頼に伴い現地確認に行ってきました。

IMG_0085車がマンションの敷地内に止められず、コインパーキングを探しましたが全然ありません。

5分くらい離れた河川敷に駐車してきましたが、都会と違って駐車違反の取り締まりが厳しくないとコインパーキングが流行らないのでしょうね。





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大型のマンションは、売出事例や成約事例がわかりやすいので、机上の査定には苦労しませんが、田舎の物件は元々の金額が安いので、室内の荒れ状況が査定する際に重要となってきます。

IMG_0102最近まで15年以上賃貸で貸し出していた3LDK70平米超えのお部屋なのですが、賃貸に出す場合はフルリフォームが必要な劣化具合でした。

売買ならいいの?

って訳でも無いのですが、いつも言われるのがリフォームした分、費用を上乗せで売れるのかと言う問題です。


間違いなく売りやすくはなりますけど・・・

リフォームしないで、買い主さんが「リフォームで100万円かかるから100万円値引きして欲しい」とか具体的に交渉してくれればわかりやすいのですが、リフォームした後で「100万円引いて欲しい」とか言われる事もあるので判断しにくいところです。

そんな感じなので、現況で売り出す事が多くなりますが、「キレイにして高く売りましょう!」

なんて言えれば良いのですがね・・・

会社に戻ってきたところで少し前に関わっていた最強の汚部屋の大家さんから電話が掛かってきました。

ちょっと解説すると、現在自分は2件の汚部屋に関与しているのですが、ほぼ同時期の発生なので、混じってしまうと思います。

汚部屋1 最強クラスの積ゴミで、自主管理大家さんからのヘルプ

汚部屋2 管理物件で積ゴミは50cm程度、先日ゴミを撤去して原状回復交渉中

「汚部屋2」の方は、お手本的な事例となるくらい順調に進んでいて10月末で解約との話になったので終わったらまとめを書く予定です。

1992b08e難航しているのが「汚部屋1」
この案件、大家さん(70代)の自主管理なので、多少遠慮しながら対応のヘルプをしてきたのですが、当社の出した見積もりが高いとの事で大家さんの親戚業者がゴミ撤去をする事になり、自分的には手を引いたようになっていました。




が、汚部屋対応の大変さは「ゴミ撤去だけで終わらない」事にあります。

ゴミをどけると、ハンパ無い汚れと、異常な程のゴキブリの痕跡が残っているのです。

大家 「もしもし、やっとの事でゴミの撤去ができましたよ」

クマ 「良かったですね、入居者さん立ち会ってくれたんですか?」

大家 「今、隣にいるんですけど、これから住む場所が無いって言ってます」

クマ 「解約したくないって事ですね、解約してもしなくても原状回復費用は支払って頂かないとダメですから」

大家 「いや、家財道具から何から全部捨てちゃったから生活できないって言ってまして」

クマ 「は? そんな話よりも退去とか原状回復の話を詰めないとダメですよ」

大家 「悪いですけどそこら辺を説明してもらいたいんで来てくれませんかねぇ」

と、言う事で事務処理の予定を変更して現地へ行ってきました。

自分は入居者のAさん(40代男性)と電話とメールしかやり取りがなくて初対面ですので、丁寧に名刺渡して挨拶から始めました。

クマ 「最初に聞きたいんですけど、これを機会にお部屋を退去されます?」

Aさん 「いやぁ・・・ いずれはそうしようとは思ってますが」

クマ 「退去してもしなくても善管注意義務違反での原状回復費用をお支払い頂かないとダメなのはわかりますよね?」

Aさん 「引越すにもお金が厳しい感じでして・・・」

クマ 「引越し代は知りませんけど、原状回復費用は分割払いなら払えそうですかね?」

Aさん 「・・・いや〜 いくら掛かるか確認したいです」

クマ 「壁とか床とかだけでなく建具とか便器とか全部ダメになっちゃってるんだから、70万円は超えると思いますよ」

Aさん 「そうですか・・・ 」

クマ 「もしかして会社辞めちゃったとか?」

Aさん 「いえ、辞めてません」

クマ 「じゃぁ払えますでしょ、今週中に見積もり取れたら連絡するようにしますね」

Aさん 「家財道具も全部捨てちゃったので、今日の泊まる場所も無いんです」

クマ 「でしたらビジネスホテル予約しておいた方がいいですね」

Aさん 「・・・」

クマ 「こんな状態にしちゃって住めないんだからリフォームしてきれいにしなきゃダメなんですよ!」

Aさん 「はい・・・」

何か、今日泊まるところが無いとか言い出しそうな感じでしたが、そこまで付き合ってられませんので、淡々と話を付けて終わらせました。

図1ちなみに、こちらも終わったらまとめを書きますが、ゴミを撤去した事でゴキブリ天国の全貌が明らかになり、「こんな場所に住めない」とAさんも気がついたのでしょう。

「ゴミが溜まっている汚部屋の方が良かった」と、言うAさんの気持ちが伝わりましたが理解する訳にいきません




きれいにするのが何事においても基本なのでしょう・・・


さて、本日はバタバタと予定を終わらせてから夜8時から飲み会です。

地元飲みなので気楽なのですが、明日の定休日に1日がかりで会社の照明器具交換工事をしてもらうので朝8時に出社予定ですので飲み過ぎ注意ですね。



ではまた明日


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「普通」の性能を上げる

7「何が変わったの?」

と、iPhone XS Max に買い替えてから会社やプライベートで聞かれるのですが、2年間使った7plusからは、表面の額縁が減って画面の大きさが広がった程度しか目で見てわかるものはありません。

Appleのホームページに詳しく書いてあるから」




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なんて言っちゃったら嫌われることでしょうけど、ホント何が変わったかと言われると目で見てわかる事を説明する事になります。

画面下にある丸いホームボタンが無くなって顔認識でのロック解除になったのも自分的には大きい話ですが、去年発売のiPhone X(テン)を購入した人だったら変わって無い様に見える事でしょう・・・

顔認識に関しては最初に顔の登録をして、その後の操作が必要なかったので認識されて解除されているのかわかりませんでした。

うちの三男に操作してもらってロック解除できない事を確認しましたが、すごくスムーズです。

ただ、指紋認証と違って画面を持ち上げて顔に向けないとダメなので一手間増えた気がします。

まぁ 慣れちゃえば普通になる事でしょう。

いろいろ変わった点はあると思いますが、自分が感心したのは写真のボケが撮れるポートレート機能の強化です。

IMG_0071 2IMG_0074つまらない写真ですみませんが、ポートレートモードにして普通に撮影したとしても後からボケ具合を変更できます。

f16と言うのが一番ボケが無い状態。







IMG_0071IMG_0072適度なボケ具合はf4.5
ポートレートモードは後ろの景色をボカシて強調したい対象を際立たせる為に使う感じです。








IMG_0071 1IMG_0073f1.4が一番ボケる感じです。
ちなみに、ポートレート撮影機能はiPhone7 plus から採用されていまして自分もたまに使っていました
(参考)
f値  被写界深度




と、言った感じの事が、撮影した後からでも調整できるようになっていました。

結構使えそうです。



あと、便利だと思ったのは、IMG_0079以前からあるオマケアプリにコンパスと水平器がありましたが、今度は「計測」が追加されていました。




このオマケは、端末の性能UPでは無く、OSのアップデートで可能となってますので、iPhone 5S以降の端末を持っている人なら「設定」→「一般」→「ソフトウェアアップデート」で使えるようになるはずです。

IMG_0078どんな機能かと言うと、物の長さをカメラで測る機能です。
試しに15cmのスケールで測ったところ結構正確でした。
ちょっと斜めにしたりするとズレるので定規とか巻き尺で練習しといた方が良いのでしょう。



まだまだいろいろありそうですが、自分としては長年慣れていた丸いホームボタンが無くなって下から上に指で跳ね上げる動作に違和感がありました。

一番とまどったのは、画面の表示を撮影するスクリーンショット。

今までの端末だと「電源ボタン」+「ホームボタン」で表示されている画面を写真に残す事が出来たのですが、ホームボタンが無くなった事で出来なくなりました。

こう言うのは、なにか似たようなやり方があるのだろう・・・

と、思って「電源ボタン」+「音量の下げボタン」を直感的に試したところダメ

早く答えが知りたくて「iPhone X スクリーンショット」でGoogle検索。

「電源ボタン」+「音量の上げボタン」が答えでした

まだまだ、いろいろあると思いますが、またの機会に報告させて頂きます。


自分的には普段パソコンよりも使用頻度が高い「仕事道具」のグレードアップですので、性能が良くなる事の気分的なメリットを感じています。

ただ、使っていると「前の端末より良くなった」とか考えなくなって、「これが普通」と言う感覚になりますので、「普通のレベルが上がった」と言う事なのかと思います。

この後は、Apple watch4が到着予定なのですが、Nikeのタイプは遅いようで10月中旬にならないと届かないとの事です。

watchの方は、GPSだけで無く通信機能が付いたセルラーモデルにしたので、重たいスマホを持たないでランニングに行けると言うのが楽しみにしているところです。

大切な仕事道具のグレードアップで心機一転。

仕事の中身も性能アップと行きたいものです



IMG_0064今月は会社として一番大きなグレードアップだったのが営業の新人さん採用でした。
先日、夜の部活動であるキックボクシングジムに興味を持ったという事で体験見学。

かなり楽しかったようで、腕が上がらなくなるくらいパンチやキックしてました。







IMG_0081ストレス溜まってたかな・・・

即日入会を決めて、うちの会社の部活参加メンバーが4人になりましたよ

体をグレードアップするってのも大切ですね。






ではまた明日


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親戚なんでしょ?

IMG_0017お客さん宅に向かっている途中ふと田んぼを見たら30羽くらいのシラサギが。
いつも1羽か2羽くらいのイメージでしたが群れる事もあるのですね。

まぁ カラスが30羽いるより気分が良いものです。
カラスが白かったらイメージが変わっていたとか考えてしまいますが、色でイメージが変わるってのも不思議な気がします。




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IMG_0018稲刈り後の田んぼにはエサが豊富に出てくるそうで、
一族集まっての一大イベントになっているようです。

ネットで知りましたがサギってペリカンの親戚だったんですね。

ツルの小さいのがサギって訳でも無いようです





昨日は、ちょっと面倒な市街化調整区域にある土地売買の件で購入希望者宅を訪問して打ち合わせしてきました。

現在建っている建築物の用途変更が絡むので建築会社さんとも手分けして対処する事になり、自分の手間が大幅に減ったのですが、この物件は都市計画法34条12号区域に該当していて、隣接市町村の市街化調整区域に20年以上居住している親族の存在が建築の条件となります。

どうやって証明するかと言うと、戸籍をたどって提出するのですが、これがまた何十年も会っていない親戚に頼み込む事が多くあって、結構ドキドキするものです。

買主の父 「遠い親戚なんで、いとこが亡くなった時に挨拶した程度なんだよね」

クマ 「どのくらい親等が離れてるんですか?」

買主の父 「親等? どうなんだろ・・・私のいとこの子供なんですけど」

クマ 「買主である息子さんから数えて6親等以内じゃないとダメなんですけど」

ee5d30166親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族が「親族の範囲」ですが、「いとこ」は4親等と言うのは頭に入ってました。
と、言う事は「いとこ」の子供は5親等。

で、これが、買主のお父様からみた親等なので、買主である息子さんご本人から見ると1親等追加で6親等です。

ぎりぎり大丈夫な感じです






買主のお父様、お願いに行く親戚の方と深く話したことが無いのと、上手に話す自信が無いとの事で自分もお願いの挨拶に同行することになりましたよ。

親戚付き合いってのは、こんな時に大切なのでしょう・・・

断られたら他に親族がいなくて売買が成立しませんのでドキドキです


ではまた明日


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げんぷくですか・・・

「げんぷくの大手集めるから参加してよ」

と、先日メールで元大手不動産会社の管理責任者で、独立されていろいろやってるAさんからお誘いがありました。

IMG_0004げんぷくとは「原状回復」の略語だとの事ですが、自分はあまり使った事が無い言葉で一瞬考えてしまいましたが、解約立ち合いや原状回復に関しては馴染みがあります。

で、昨日は「解約立ち合い」+「原状回復」のセットでアウトソーシングできる大手業者さん3社とAさんと自分で打ち合わせしてきました。




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実は自分、10年くらい前に解約立ち合い業務の効率化を考えてアウトソーシングで立ち合いとリフォーム工事まで行える業者さんと接点がありました。

自社スタッフだけでは繁忙期の立ち合いスケジュールがパンクするので、優秀な立ち合い業者を探していた感じでしたが、その当時にお付き合いがあった2社も参加されていました。

当時は単純にリフォーム業者さんが立ち合いまでやってくれるとの認識だったので、「退去者とトラブルにならないか」や、「精算まで任せて高くつかないか」等、心配な事が多かった記憶があります。

それが、10年経った今では、多数の支店を持ち、多くの社員さんがいる大手の総合リフォーム会社になっている事に驚きました。

目の付け所が良かっただけでなく、数々のトラブル経験から学んだ失敗しない立ち合い方法の確立、単純なリフォームで終われない今時のセンスの良いリニューアルテクニックを磨いて成長してきた実績が積み重なったのでしょう。

会議の内容は、別の機会に書かせて頂きますが、依頼主である「管理会社」「退去者」、揉め事があると調整が必要になる「大家さん」の間に入る最前線での「考え方」のまとめです。

考え方?

と、思ってしまいますが、立ち合い業者さんは下請け的な立場ですが、仕事の内容にはプライド持っている訳で、更に理論とテクニックを極めて行きたいとの熱い志から業界標準的な共通の考えをまとめたいとの事です。

自分的には実にトキメク場面に呼んで頂いた事に感謝です。

これから更に進化して行く集まりとなる事でしょう。

IMG_0009で、会議室での熱い議論が終わってからは赤羽の街に出て場所を変えての打ち合わせ。

連休前の金曜日という事もありましたが、驚くほど人が多くて賑わっている感じでした。









IMG_0014一次会で、結構長い時間飲んでいたのですが、盛り上がって二次会へ・・・

自分、最近は初対面の人と飲む機会が多くなっていますが、ほんと他人様の仕事内容だけでなく人生物語を聞かせてもらうってのは楽しいものです。






賃貸管理の仕事に絡んでいろんな派生業務がある訳ですが、まだまだ発展する分野があるものだと視野が広がった夜でした。


IMG_0015さて、昨日は新型のiPhone XS Maxを手に入れたのですが、そちらのネタはしばらく使ってから書かせて頂きます。

データの移行に関してはバックアップを引き出すだけで実にスムーズだったのですが、自分の使ってたiPhone 7plusを下取りに出さずに携帯欲しがっていた三男(中2)にあげたのですが、家ではWi-Fiで塾に行く時と学校以外の外出時にしか通話しないとの事でY! mobileの安いコースに申込んできました。


自分の使っていた全データを初期化して、渡されたSIMカードを挿入するだけなのですが、酔っぱらって帰ってきてからセットアップしたので1時間以上かかってしまいましたよ。

と、言う事で本日からは新しいスマホに活躍してもらいます。

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com