賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

巣でしたよ・・・

IMG_3498我が家のシルバー文鳥のピヨは、日中ほぼ寝ています。

カゴの中にツボ巣が3個あって、昼寝用と夜寝る用の巣が決まっていますが、もう一つは寝ないで室内の様子を眺める用です。

周りが囲まれている狭い場所って安心できる場所なのでしょうね。




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鳥の巣で思い出しましたが、今から7年前に某無管理自主管理大家さんの全空物件を買い取った事がありました。

11当初は自社で買い取る予定では無く仲介で売却する予定だったので数年物の長期空室を内見するためお客さんを案内したところ謎の巣を発見

ドン引きされた感じですが、日を改めて調査した結果エアコン用の穴にキャップがされていなくて鳥が出入りしていたのでした。





雨戸があって日中でも真っ暗な部屋ではエアコンの穴をふさいでいないと巣箱の原理で出入り口がわかり鳥が出入りできるので、「巣」として機能してしまうのです。

エアコンの穴以外に外部の光が入ってくる窓などがあると、一度入った鳥は出口がわからなくなり部屋の中で死んでしまう悲惨な結末となります。(参考 12年前の記事)

退去時にエアコンの穴は絶対に塞ぎましょう

・・・


今回、エアコンスリーブの話を書きたかったのではありません。

「巣」は動物の本能なのかと思いますが、人間にも「巣」があると安心するタイプの人が存在するのです。

まぁ 昨日の記事で書いた「汚部屋」なのですが、正直言ってしばらく封印した方が良いのでは無いかと考えるハイレベルな「巣」でした。

もちろん、鳥や動物が住んでいる訳では無く「人間の巣」です。

衝撃的すぎるので映像は控えさせてもらい文章で表現します。

大家さんと一緒に突入する予定でしたが、あまりの酷さに大家さんは玄関ドアの前で他の入居者が来たら室内を見られないようにドアを閉める係りに徹していましたので、奥まで入ったのは自分1人。

動画撮影させて頂きましたが、室内は通電しているものの全ての照明器具が球切れしているので玄関からの光と懐中電灯が頼りです。

廊下部分で積ゴミ1mから1.3m トイレと浴室はゴミ圧でドアが完全には開かずカメラを突っ込んで撮影。

6帖の洋室は当初入り方が謎でしたが、ゴミを登りドアの隙間から入るのだと判明して30cmくらいの隙間からネコのように4本足で入り込みました。

洋室内部は平均積ゴミが2mくらいですが、一部に積ゴミ30cm程度までに凹んでいる場所がありますので、寝る場所なのかと思います。

撮影を終えて大家さん(70代男性・自主管理)にスマホ画面で動画を見てもらいました。

大家 「なにこれ・・・ こんなの撤去出来ないんじゃないの!」

クマ 「こう言うのはプロの業者さんがいるので、お金で解決できますから」

大家 「◯◯さん(入居者)はお金払ってくれるんですか?」

クマ 「どうでしょうかねぇ 見積もり出してわかりますよ」

大家 「強く言って下さいよ、こんな酷い話はないです!」

クマ 「いや、優しくした方が良いですよ、こんなの大した事ないからお金で処理してスッキリしましょうって」


大家 「クマさん甘いよ、長年大家をしてきたけど今回のは酷すぎる!」

クマ 「入居者さん、今回の発覚がハンパでないほどのショックだと思うから騒いで追い詰めて自殺でもしたらもっと最悪でしょ?」

大家 「自殺? それは困る・・・  確かに◯◯さんは長く住んでくれて一度も滞納がなかったからゴミの事さえなければ良い入居者さんだよ、しかしこんな状態にされちゃ・・・」

今回は汚部屋慣れしている自分が見ても酷い状態なので、汚部屋初体験の大家さんには刺激が強すぎたのでしょう。

まずは、ゴミ撤去の交渉をして費用を見積もり、お金を前払いしてもらい撤去完了してから今後の話をするべきです。

「僕は周りを囲まれている場所が大好きなんです」

なんて言われたら驚きますが、入居者さんとしても、このままではダメだと思っていたのだと思いますので人生の転機と捉えて頂き、苦痛に感じず良い方向に進んで欲しいものです。


ちょっとそんな感じですので、この件は終わるまでブログネタにする事を封印しようと考えてます。


ではまた明日


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運命の日・・・

IMG_1570昨晩は、都内まで行って民泊の第一人者である石井くるみさん含めた飲み仲間5人での暑気払いでした。
お洒落なお店で実に楽しく飲ませて頂き、上機嫌で午前様でした





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IMG_1577ブログに飲んだ事を書くと、いつも飲み歩いているように思われてしまうのですが、自分の場合は家で晩酌しないタイプなので、月に数回しか飲んでいないのです。

ですので、1カ月の飲む量としては全然大したこと無いので、飲み会だと飲んじゃう感じです






と、なんとなく頭にアルコールが残っていてブログを書くのが遅くなってしまいました。

実は、この飲み会の数時間前には大きなトラブルの始まりを経験していました。

某自主管理大家さんが、「大変な事が起きた」と電話してきたのですが、ホントに大変な事でした。

所有されている賃貸マンションの外壁塗装工事を行っている最中なのですが、各部屋の玄関ドアの内側枠を鉄部塗装するので入居者さんにご協力頂いている状態だったのですが、不在の方は大家さん立ち合いで鍵を開けてドア枠を塗る話になっていたそうです。

合鍵で玄関ドアを開けたところ、汚部屋が発覚・・・

すぐに大家さんから入居者のA氏に電話したところ電話に出てくれなかったそうで困って自分に電話してきました。

大家 「玄関ドアが歪むくらいゴミが積まれてたんで驚いちゃって、どうしたらいいかわからなくてクマさんにお願いしようと思って」

クマ 「うち、管理してない物件だと対応出来ないんで管理にしちゃいますかね」

大家 「え、その件は後でにしてもらって、何とか力を貸して下さいよ」


クマ 「・・・ じゃぁ午後にでも訪問させてもらいますので」


「自主管理している物件まで対応しない」=「管理させて下さい」の話をするつもりでしたが、新築時からほぼ当社が客付けしているのと、市内でも駅近くの20世帯超えマンションの大家さんなので冷たい事はできません。

とか考えている段階で、入居者A氏(40代男性)より電話がかかってきました。

自分的には、「勝手に中に入るなんておかしいだろ!」と言われるのでは無いかと身構えましたが、何を言うのか聞いてみました。

A氏 「大家さんから、熊切さんに電話するようにって言われたんですけど」

クマ 「・・・ と、言う事は大家さんから聞いてますね?」

A氏 「今、埼玉では無く実家にいまして・・・」

クマ 「部屋のゴミの件、Aさん片付けられないでしょうから専門業者さん紹介しようと思ったんです」

A氏 「・・・ はい」

クマ 「大家さんの話だと相当なゴミの量だって聞いたんですけど間違いないですか?」

A氏 「はい 申し訳ありません」


汚部屋入居者の特徴として、汚部屋発覚までは強気で絶対に中を見せないようにするものですが、発覚してしまうと急激に弱気になります。

全く言い訳できないので当然かと思いますが、本人の力では片づけが出来ない訳なので専門業者に解決してもらう事になりますが、費用の出どころは汚部屋入居者か保証人です。

クマ 「以前、Aさんと同じワンルームの部屋で撤去の見積もり取ったら90万円てのが一番高額の見積もりだったんですけど、いろいろ比べて56万円の業者に撤去してもらった事があるんです」

A氏 「はい・・・」

クマ 「もし、AさんOKなら何社も業者に見に来てもらうんじゃなくて、自分が室内を動画撮影して業者さんには映像から量を判断して見積もってもらうってのはいかがですかね?」

A氏 「わかりました、そのやり方でお願いします」


クマ 「全体の量で見積もっておきますけどテレビとか冷蔵庫とか捨てちゃいけない物を最後に教えてもらいますので、一度は立ち会って頂きますから」

A氏 「しばらく埼玉には帰らない予定なんです」

クマ 「会社辞めちゃいましたか?」

A氏 「いえ、体調が悪いので休暇を取っています」

クマ 「ゴミの中にいると体調悪くなりますから早いところ片しましょうね」



バレなければ一生そのまま汚部屋を貫き通すのがプロの汚部屋入居者なのでしょうけど、何らかの運命的な切っ掛けでバレてしまう事が多いものです。

その後、大家さん宅を訪問していろいろ話をしてきましたが、「まずはゴミの撤去」と言う事で進めることになりました。

で、大家さんと一緒に現地へ

図1玄関ドアはゴミ圧で歪んでしまい、開け方にコツが必要な感じでしたが、A氏は普通に出入りしていた事でしょう。

玄関の段階で積ゴミ1m級・・・





図2大家 「ホント泣きたいくらいショックですよ」

クマ 「ですね、たぶんAさんも発覚して泣きたいでしょうね」

大家 「自業自得だよ、ちゃんと片してもらえるかなぁ」

クマ 「撤去業者さんにお金払って片してもらうしか無いですね」

大家 「これは作業着に着替えないと入れないね」

クマ 「ですね、自分はこのあと予定があるので、明日作業服着て洋室の中まで確認してみますよ」

大家 「私も、立ち会うよ、中がどうなってるのかホント心配」


と、言う事で本日、暑い中作業服とマスクで完全防護して室内確認してきます。

洋室・風呂場・トイレがどうなってるのかドキドキです・・・



ではまた明日


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担当変えろ?

先週の金曜日に対応した騒音トラブルの件。

さっそく続きが出来てしまいました。

トラブルの詳細はこちら



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IMG_2998苦情元→騒音被害を訴えている側
騒音元→騒音を出している(と言われている)側

昨日は、苦情元のAさん(70代男性)より管理課K1さんが電話を受けたのですが、これがまた自分には悔しいと言うか残念な内容でした。






Aさん 「お宅の社長と話がしたい」

K1 「社長は実務に関わっていないんですけど、どうされました?」

Aさん 「金曜日に隣の部屋の騒音問題でお宅の部長に対応してもらったけど、あいつは俺の言うことを聞かずに隣の若者の肩を持ちやがるから許せない」

K1 「状況は報告受けてますけど、隣室の方に電話して話ししてますので、肩を持っているとかでは無いと思いますよ」


Aさん 「いや、とにかく俺の言うことを信じないんだから、あいつより上の立場の人に対応して欲しい」

K1 「申し訳ないですけど、部長が最終責任者ですし対応していない事は無いので連絡させますよ」

Aさん 「ダメだ! あいつとは絶対に話をしたくないから別の人間に対応させてくれ」



管理課K1さんからの報告はこんな感じだったのですが、自分的にはAさんが「隣の若者に挨拶するように言え」とか「うるさいから追い出せ」的な事を主張していて、過去の確認では隣室のB氏(20代男性)が音を出している事を否定していたので過剰反応系タイプの苦情元だと思っている部分もありました。

クマ 「丁寧にやってるつもりなんだけど失礼な話だな」

K1 「決めつけて対応してるとか言ってたけど・・・」

クマ 「Bさんに挨拶させろとか、怒鳴り込むの我慢してるとか、若い頃は武闘派だったとか言ってきたから、そんなこと言うもんじゃ無いよって牽制したことはしたんだけど」

K1 「多分、その事がバカにしてるとか隣の肩持ってるって感じたんだと思うのよね」

クマ 「わかった、そんな事無いって訪問してくるよ」

K1 「いや、ダメよ 今回は絶対に嫌だって強調してたからS課長(管理課S君)に頼むとかした方がいいから」



お前じゃ話にならないから別の担当に変えろ!

と、言われて自分が最終担当になるパターンは何度も経験がありますが、逆パターンは珍しいです。

結局、管理課S君が対応してくれる事になりバトンタッチしちゃいました

さっそくAさんに事情確認訪問をして、隣室Bさんへも電話確認をしてくれましたが、Bさんは音を出している事を否定。

S君の感触では、AさんよりもBさんの方が怪しい気がするとの事ですので、継続案件となる感じです。

どうなりますでしょうか・・・


さて、本日は夜に都内へ行って少人数の飲み会に参加してきます。

と、言うことで仕事を強制的に終わりにさせる日は密度濃く仕事する事でしょう。

飲み会はオシャレなホテルでの3時間飲み放題プランとの事なので、こちらも密度濃く飲んでしまうような感じでしょうから電車の乗り過ごしに気をつけます。


ではまた明日


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イメトレセミナー?

IMG_1521駅の構内に新型ジムニーの展示ブース。

浜松にはスズキの本社があるのですね。
自分、最近やたらと新型ジムニーが気になっています。

カタログまで置いてあったのでもらってきましたが余計に欲しくなってきましたよ。





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BlogPaint昨日は、浜松大家塾様で講演をさせて頂きました。

相変わらず賃貸管理ネタで声掛けして頂けるのですが、今回は大家さんの会との事で、いつもの管理会社向けとは、ちょっと感じが違います。
自主管理の方が結構いらっしゃるとの事ですが、自宅の近くは自主管理で遠方は管理会社に委託等、様々な感じでサラリーマン系大家さんもいれば地主系大家さんもいらっしゃる感じでした。


自主管理の場合、貸主と借主で直接のやり取りですので最終的な判断が自分で決定できると言う即決的な動きができるのが良い反面、言いにくい事を言う時や、トラブルがあった際の現場でのやり取り等、クッションがあった方が良い場面もあると思います。

多分、何百世帯も自主管理しているような大家さんは、トラブル対応時に管理会社以上に割り切った対応ができるのかと思いますが、トラブル自体が少ない自主管理大家さんは最前線でのやり取りは苦手なのでしょう。

そこら辺、何が起きるかわからないと言うか、人と物が相手の仕事なので何かしら起きてしまうものです。

「問題が起きないようにする」「問題を早く解決する」「ダメージが補填できる対策をとっておく」そう言う事が頭ではわかっていても咄嗟の時に慌ててしまう事が多いのでしょうね。

まぁ 自分だって初めての事は要領が悪くなるし手探り的な対応をする場合もありますので大きな事は言えませんが、つくづく感じるのは「イメージトレーニングの重要性」です。

いろんな事例があるのだから、経験した人に話を聞いて経験したかのようにイメージしておく。

そう言う意味でブログやセミナーが役に立ってくれると嬉しいです。

自分自身、いろいろ経験してきたのかも知れませんが、まだまだ未経験の事がありますので、経験した人から学んでみたいと思っています。

そう言う意味で、大家さんの集まりで話を聞かせてもらうと言う事は有意義に感じています。

BlogPaintと、言うことで懇親会も楽しく飲みながらお話を聞かせて頂き大変嬉しかったです。

何ともプロの揃った活発なオーナーさんの集まりで、自分自身も大変勉強になりました。







結構なアルコールを摂取して浜松を21時すぎに出発。

自宅到着は午前様となったのですが、片道300kmの道のりを3時間で帰って来られる訳ですので思っていたより近く感じましたよ。

浜松大家塾の皆様、ありがとうございました!



ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com