賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2006年07月

7月終わり〜

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7月最終日の今日は、土曜日に契約の予定されている中古物件の売買契約書類を完成させたり、事務処理で一日が終わりました。

何の問題も無くネタになりません

ふと思い出したのが先日遊びに行ったお台場
(ぜんぜん関係ないじゃん

せっかく100枚以上写真撮ったのにブログに載せないのはもったいない

自己満足で載せちゃいます

観覧車12時間も遊ぶところ有ったの?って会社の人に聞かれましたが

 


 

トーマス子供達が大好きな機関車トーマスのイベントがあって



 


トーマスランド兄貴二人(小5・小3)と三男(1才8ヶ月)は大喜び。

 

 

さすがに兄貴達は30分で満足しちゃいましたが、三男が1時間経っても飽きてくれません

無理やり抱きかかえ連れて行くと最近覚えた「やだよぉ〜やだよぉ〜」を泣きながら連発します。

3人乗り大泣きしてても乗り物を見つけるとすぐに笑顔が戻ります。

 


 

クイズ

クイズ番組のセットで回答ボタンを叩きまくったり

 

 

 

走る会場内を走り回って大ハシャギ

 

 


この直後に壁にオデコぶつけてタンコブができました

しばらく泣いてましたが

乗り物好き乗り物があると機嫌が直ります

 


 


ゆりかもめゆりかもめにも乗りました。

 

 


ゆりかもめって自動運転で運転手さんがいないんですね

どこかで鉄道模型動かすみたいにコントロールしてる人がいるってすごいです

 

子供達だけでなく自分も楽しみました。


レクサストヨタのMEGA WEBでは市販されているほとんどのトヨタ車を1台300円で運転できるコースがあります。

 


上の写真のレクサスは試乗できません

今までにセンチュリーやオープンカーのソアラを運転しましたが今回試乗したのは

 

アルファードアルファードハイブリッド
ハイブリッド車に乗った事が無かったので感動しました

 



電気自動車

その後、完全自動運転の電気自動車にも乗りました。

 


 

ハンドル

ハンドルが勝手に動くしアクセルもブレーキも全自動

 

 

家までこの車で帰れたら最高です

 

屋形船

仕上げはレインボーブリッジと屋形船の見えるテラスで夕食


 


観覧車2

帰る頃には観覧車がきれいに光ってました

 

 

 

渋滞この日は足立区花火大会があって帰り道、大渋滞

 

 

2時間かかって家に到着

「早かったね〜もう着いたの」
(おきまりの一言)

爆睡している子供は、いつも自動運転

楽しい一日でした


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売ったら終わりじゃないの・・・

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先月、決済を終えた中古マンションの買主側業者より電話がありました。

業者 「実は、買主さんが昨日から入居したんですけど給湯器が壊れてたんです」

クマ 「そうですか・・・新築時から12年も経ってますから寿命ですかね」

業者 「売主さん修理代出してはくれませんかね?」

クマ 「残念ですけど、今回は、瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)を一切負わないって特約入れたじゃないですか

業者 「そうっすよね ダメもとで言ってみたんですけど

クマ 「○○さんが重要事項説明した時も機械物は、寿命があるから壊れてたとしても勘弁してねって説明してたし

業者 「こんなに早く壊れるとはねぇ・・・」

クマ 「寿命としか言えないです


不動産関係の方以外は瑕疵担保責任て聞いた事ないかも知れませんが、簡単に説明すると購入した物件に隠れた欠陥が見つかった場合の責任の事です。

何も取り決めしてないと民法で「欠陥を発見してから1年売主に責任を追及できる」事になります。

ということは5年後に発見しても責任追及されちゃいます

 

個人間の売買(業者が売主じゃない)だと「瑕疵担保期間2ケ月とする」とか「売主は瑕疵担保責任を負わない」なんて感じで自由に取り決めができます。

買主さんとしては瑕疵担保期間が長い方が良いのですが、売主さんは、ツライです

期間に関しては物件の古さや金額(相場より安くした)とかで、調整をして決めますのでマチマチです。

ところが、売主が不動産業者の場合は、最低でも「引き渡してから2年以上」責任を負うって宅地建物取引業法で決められちゃってますので今回みたいな場合、売主さんに修理義務が発生します。

 

今回の件で、先日決済した土地が、気になってきました

当社が売主側の業者だったのですが、買主さん(買取業者)の要求に屈して瑕疵担保期間6ヶ月

年が明けるまでドキドキです

もし、地下に浄化槽が埋まってたらとか産業廃棄物が埋めてあったらとか考えちゃいます。

 

気になって今の様子を見に行ってみると

造成

すでに建築屋さんに転売されて造成も終わってました

 

 

良かった〜

 

なんで心配してたかって?

 

契約のお礼で

あんなの

 

あんなのや

 

 

こんなの

 

こんなの

 

 

ごちそうして頂きましたから


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契約前ならOK?

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本日は、新規のお客様が12人、再来の方も入れると20人位のお客様がいらっしゃいました

7月の後半にしては来店数が多かったと思います

お店も込み合ってパンパン状態の時に先日、お申込頂いたお客様から 「相談があるので訪問したい」って電話がありました。

電話でお聞きしますよって言ったのですが、「細かい話なので」との事でお店に来店頂くと・・・

詳しい話はできませんが、当社の賃貸借契約書について、イロイロと異議があるとの事でした

昔、作った契約書って確かに賃借人にとって不利に書かれています。

特に賃借人の修繕義務や退去時の現状回復の範囲なんかがあいまいだったり・・・

当社では、国土交通省の出したガイドラインにのっとって公平に業務を行っているのですが、確かに賃貸借契約書の条項は一昔前の感覚のものがあります。

契約締結前だったので、この方の希望通り大家さんに相談して契約書を一部訂正しました

自分も仲介業者の立場なので、大家さんと入居者と両方に公平になるのが理想だと思っています。

けど最近は入居者の方が強くなって大家さんが弱くなったのかな

このお客様のように契約締結前に納得いかない事を指摘できれば良いのですが、やりすぎちゃうと大家さんが困っちゃいます

でも、そこを取り持つのが仲介業者ですよね

もっと頑張らないといけませんね


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督促屋さん・・・

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当社では、2ヶ月以上の滞納者に対しての督促を自分が行います。

有償で管理を承っている物件だけですが、毎月の管理報酬を頂いているので当然の業務です。

今のところ悪質な滞納者の方には退去頂いているので、最近は凄い方が少ないです。

ん?・・・

少ないって事は、いるの?

実は・・・


大家さんが「裁判とかじゃなくて話し合いで解決して欲しい」って希望出している貸家が、ズルズルいってます

いつも、内容証明出すと入金してくるのですが、結局は滞納が再発して繰り返してます。

今日、その貸家の滞納者から、分割払いに応じて欲しいって電話がありました。

滞納者 「クマさん、はっきり言って一括で全額払えないので分割にして欲しいんですけど」

クマ 「〇〇さん・・・もうダメだから」

滞納者 「裁判?」

クマ 「そうですね・・・」

滞納者 「そうですか

クマ 「もうずっと繰り返しじゃないですか、退去しなければどんどん増えていきますよ

滞納者 「わかっちゃいるんですけどね・・・」

クマ 「退去しないんだったら分割したってまた滞納始まるからね」

滞納者 「もう、全然信用してくれないんだ

クマ 「全然信用しませんよ

滞納者 「じゃあ裁判とか嫌だから退去しますよ」


クマ 「退去しても督促は続くけど滞納額は確定しますからね」

滞納者 「近々に引越し先探すから手伝ってもらえる?」

クマ 「悪いけどうちじゃ探せないですね」
(滞納者斡旋できません)

滞納者 「そうか・・・ 自分で探すよ

この滞納者、何度もやり合いましたが、今回は弱気です。

今度こそ退去しそうな感じがしますがどうなる事でしょうね

そんなやり取りをした直後に「督促代行会社」の方がセールスで来店しました。

当社も保証会社とは提携していますが、「督促代行会社」は、どんなもんだか良くわかりません。

督促業務の場合、回収賃料の37%

明け渡し業務は、賃料の2ヶ月分

で請け負うとの事です。

担当の方は「成功報酬だし裁判はお金かかるからしたくないって大家さんにピッタリ」って言ってます

うちは、自社で解決してますから大丈夫って答えて、資料だけ頂きました。

タイミングの良いセールスです

債権回収業務ではなく事務代行業務だって言ってましたが、法律に引っかからないのかな?

いろんな業者さんがいるもんです


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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