賃貸管理クレーム日記 : 2006年07月 - livedoor Blog（ブログ）

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2006年07月

2006年07月31日23:59

カテゴリ: 雑談

７月終わり～

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７月最終日の今日は、土曜日に契約の予定されている中古物件の売買契約書類を完成させたり、事務処理で一日が終わりました。

何の問題も無くネタになりません

ふと思い出したのが先日遊びに行ったお台場
（ぜんぜん関係ないじゃん）

せっかく１００枚以上写真撮ったのにブログに載せないのはもったいない

自己満足で載せちゃいます

１２時間も遊ぶところ有ったの？って会社の人に聞かれましたが

子供達が大好きな機関車トーマスのイベントがあって

兄貴二人（小５・小３）と三男（１才８ヶ月）は大喜び。

さすがに兄貴達は３０分で満足しちゃいましたが、三男が１時間経っても飽きてくれません

無理やり抱きかかえ連れて行くと最近覚えた「やだよぉ～やだよぉ～」を泣きながら連発します。

大泣きしてても乗り物を見つけるとすぐに笑顔が戻ります。

クイズ番組のセットで回答ボタンを叩きまくったり

会場内を走り回って大ハシャギ

この直後に壁にオデコぶつけてタンコブができました

しばらく泣いてましたが

乗り物があると機嫌が直ります

ゆりかもめにも乗りました。

ゆりかもめって自動運転で運転手さんがいないんですね

どこかで鉄道模型動かすみたいにコントロールしてる人がいるってすごいです

子供達だけでなく自分も楽しみました。

トヨタのMEGA WEBでは市販されているほとんどのトヨタ車を１台３００円で運転できるコースがあります。

上の写真のレクサスは試乗できません

今までにセンチュリーやオープンカーのソアラを運転しましたが今回試乗したのは

アルファードハイブリッド
ハイブリッド車に乗った事が無かったので感動しました

その後、完全自動運転の電気自動車にも乗りました。

ハンドルが勝手に動くしアクセルもブレーキも全自動

家までこの車で帰れたら最高です

仕上げはレインボーブリッジと屋形船の見えるテラスで夕食

帰る頃には観覧車がきれいに光ってました

この日は足立区花火大会があって帰り道、大渋滞

２時間かかって家に到着

「早かったね～もう着いたの」
（おきまりの一言）

爆睡している子供は、いつも自動運転

楽しい一日でした

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2006年07月30日22:48

カテゴリ: 売買関係

売ったら終わりじゃないの・・・

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先月、決済を終えた中古マンションの買主側業者より電話がありました。

業者　「実は、買主さんが昨日から入居したんですけど給湯器が壊れてたんです」

クマ　「そうですか・・・新築時から１２年も経ってますから寿命ですかね」

業者　「売主さん修理代出してはくれませんかね？」

クマ　「残念ですけど、今回は、瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）を一切負わないって特約入れたじゃないですか」

業者　「そうっすよね　ダメもとで言ってみたんですけど」

クマ　「○○さんが重要事項説明した時も機械物は、寿命があるから壊れてたとしても勘弁してねって説明してたし」

業者　「こんなに早く壊れるとはねぇ・・・」

クマ　「寿命としか言えないです」

不動産関係の方以外は「瑕疵担保責任」て聞いた事ないかも知れませんが、簡単に説明すると購入した物件に隠れた欠陥が見つかった場合の責任の事です。

何も取り決めしてないと民法で「欠陥を発見してから１年売主に責任を追及できる」事になります。

ということは５年後に発見しても責任追及されちゃいます

個人間の売買（業者が売主じゃない）だと「瑕疵担保期間２ケ月とする」とか「売主は瑕疵担保責任を負わない」なんて感じで自由に取り決めができます。

買主さんとしては瑕疵担保期間が長い方が良いのですが、売主さんは、ツライです

期間に関しては物件の古さや金額（相場より安くした）とかで、調整をして決めますのでマチマチです。

ところが、売主が不動産業者の場合は、最低でも「引き渡してから２年以上」責任を負うって宅地建物取引業法で決められちゃってますので今回みたいな場合、売主さんに修理義務が発生します。

今回の件で、先日決済した土地が、気になってきました

当社が売主側の業者だったのですが、買主さん（買取業者）の要求に屈して瑕疵担保期間６ヶ月

年が明けるまでドキドキです

もし、地下に浄化槽が埋まってたらとか産業廃棄物が埋めてあったらとか考えちゃいます。

気になって今の様子を見に行ってみると

すでに建築屋さんに転売されて造成も終わってました

良かった～

なんで心配してたかって？

契約のお礼で

あんなのや

こんなの

ごちそうして頂きましたから

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2006年07月29日19:32

カテゴリ: 賃貸営業

契約前ならOK？

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本日は、新規のお客様が１２人、再来の方も入れると２０人位のお客様がいらっしゃいました

７月の後半にしては来店数が多かったと思います

お店も込み合ってパンパン状態の時に先日、お申込頂いたお客様から　「相談があるので訪問したい」って電話がありました。

電話でお聞きしますよって言ったのですが、「細かい話なので」との事でお店に来店頂くと・・・

詳しい話はできませんが、当社の賃貸借契約書について、イロイロと異議があるとの事でした

昔、作った契約書って確かに賃借人にとって不利に書かれています。

特に賃借人の修繕義務や退去時の現状回復の範囲なんかがあいまいだったり・・・

当社では、国土交通省の出したガイドラインにのっとって公平に業務を行っているのですが、確かに賃貸借契約書の条項は一昔前の感覚のものがあります。

契約締結前だったので、この方の希望通り大家さんに相談して契約書を一部訂正しました

自分も仲介業者の立場なので、大家さんと入居者と両方に公平になるのが理想だと思っています。

けど最近は入居者の方が強くなって大家さんが弱くなったのかな

このお客様のように契約締結前に納得いかない事を指摘できれば良いのですが、やりすぎちゃうと大家さんが困っちゃいます

でも、そこを取り持つのが仲介業者ですよね

もっと頑張らないといけませんね

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2006年07月28日19:18

カテゴリ: 滞納関係

督促屋さん・・・

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当社では、２ヶ月以上の滞納者に対しての督促を自分が行います。

有償で管理を承っている物件だけですが、毎月の管理報酬を頂いているので当然の業務です。

今のところ悪質な滞納者の方には退去頂いているので、最近は凄い方が少ないです。

ん？・・・

少ないって事は、いるの？

実は・・・

大家さんが「裁判とかじゃなくて話し合いで解決して欲しい」って希望出している貸家が、ズルズルいってます

いつも、内容証明出すと入金してくるのですが、結局は滞納が再発して繰り返してます。

今日、その貸家の滞納者から、分割払いに応じて欲しいって電話がありました。

滞納者　「クマさん、はっきり言って一括で全額払えないので分割にして欲しいんですけど」

クマ　「〇〇さん・・・もうダメだから」

滞納者　「裁判？」

クマ　「そうですね・・・」

滞納者　「そうですか」

クマ　「もうずっと繰り返しじゃないですか、退去しなければどんどん増えていきますよ」

滞納者　「わかっちゃいるんですけどね・・・」

クマ　「退去しないんだったら分割したってまた滞納始まるからね」

滞納者　「もう、全然信用してくれないんだ」

クマ　「全然信用しませんよ」

滞納者　「じゃあ裁判とか嫌だから退去しますよ」

（）
クマ　「退去しても督促は続くけど滞納額は確定しますからね」

滞納者　「近々に引越し先探すから手伝ってもらえる？」

クマ　「悪いけどうちじゃ探せないですね」
（滞納者斡旋できません）

滞納者　「そうか・・・　自分で探すよ」

この滞納者、何度もやり合いましたが、今回は弱気です。

今度こそ退去しそうな感じがしますがどうなる事でしょうね

そんなやり取りをした直後に「督促代行会社」の方がセールスで来店しました。

当社も保証会社とは提携していますが、「督促代行会社」は、どんなもんだか良くわかりません。

督促業務の場合、回収賃料の３７％

明け渡し業務は、賃料の２ヶ月分

で請け負うとの事です。

担当の方は、「成功報酬だし裁判はお金かかるからしたくないって大家さんにピッタリ」って言ってます

うちは、自社で解決してますから大丈夫って答えて、資料だけ頂きました。

タイミングの良いセールスです

債権回収業務ではなく事務代行業務だって言ってましたが、法律に引っかからないのかな？

いろんな業者さんがいるもんです

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2006年07月27日23:51

カテゴリ: 雑談

家族サービス

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本日は、朝の８時３０分に家を出て一日東京のお台場で遊びました

１２時間も遊んでましたので子供達は大満足だと思います。

思い出残すために撮った写真も約１００枚

ブログネタもいっぱいです

晩ご飯にレインボーブリッジの見えるテラスで中華料理の食べ放題を食べて、満腹状態で運転して帰ってきました

いろいろ書きたかったのですが、パソコンに向かうとウトウトしてしまうので・・・

おやすみなさい

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2006年07月26日21:57

カテゴリ: 雑談

熱中症に注意

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ここのところ休みの度に雨降りでしたが、今日は良い天気でした

「今度の休みは絶対に庭の草取りだからね」

しばらく前から奥様にお願い（命令）されてました

雑草むしりから始まり手動の芝刈機を使って１時間。

日差しも強くなってきてバテ気味になりながら無心に草を取っていると、ある事が気になって頭の中をグルグル回りだしました。

「おじいさんは山へ芝刈りに、おばあさんは川へ洗濯に行きました」

確か桃太郎ですよね？

おばあさんの洗濯は、わかりますよ

おじいさんの芝刈り？

昔の人が芝生の手入れするのか

山で芝生育ててゴルフ場？

芝生屋さんだったのか？

それとも自分が「おじいさんは芝刈り」って勘違いしてるの？

黙々と作業していた自分の頭の中身でした

誰か答え教えて下さいね～

明日木曜日も休みなので家族サービスで朝からお台場に遊びに行きます

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2006年07月25日22:44

カテゴリ: 売買関係

新しいのがいいの？

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きょうは、先日お話した中古物件の調査を行ないました。

築３０年・市街化調整区域って聞くとちょっと引きますよね

でもこの物件、とても魅力的です

調整区域内ですが、都市計画法３４条８の３区域で再建築ができます。

土地面積１２８坪で無理すれば車が１０台位入ります

建物は、約３０坪。
売主が建築会社だけあって、すべての壁紙が張替え済み。

キッチンも新品に交換

浴室も広くてきれい

建具もフローリングも新品

最寄り駅から徒歩約２０分、近所にコンビニもあります。

お値段は・・・

１２８０万円

目に付くところはほとんど新品なので、とても昭和５１年築には見えません。

築年数だけは変えられませんが、売主さん頑張りました

心配だった融資の事前打診も大丈夫でしたので、近日中に契約の予定です。

やっぱり新品は良いですね

←買っちゃった

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2006年07月24日21:26

カテゴリ: 雑談

大声だすよ

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皆さん、電話してて相手の声が良く聞こえない時、なんて言いますか？

「ちょっと聞き取りにくいんですが」とか

「もう少し大きい声でお願いします」なんて言いますよね

今日は、自分が携帯で電話した相手すべてに「声が小さい」って言われました

相手によっては「ああっ？」とか「はっきりしゃべりなよ」とか言われてストレスが溜まります

言われるたびに大声で話をしていましたが、なんだか怒鳴ってるみたい

さすがに４本目の電話で自分の携帯に問題があることに気が付きました
（おせーよ）

会社の人に自分の携帯で電話してもらい確認したところ「聴力検査？」って感じしか聞こえずムカつきます

明日、携帯屋さんに直るか見てもらいますが修理代が高かったら買換しようと思います。

２年で寿命かな？

ちなみに、相手を不快にさせずに電話の声を大きくさせる方法は、「自分も小さい声で話す」だそうです

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2006年07月23日22:51

カテゴリ: 賃貸営業

何点なの？

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本日は、日曜日なのでたくさんのお客様が来店されました。

この時期、混雑するなんて珍しい感じがしますが、なぜか２時から３時の１時間に来店が集中しました

午前中から均等にご来店頂ければ・・・

なんて贅沢は言いません

今日は、お客様を案内した時、心に残る出来事がありました。

これから結婚される若いカップルだったのですが、お二人は物件の写真をたくさん撮ったり図面に感想を書いたり点数を付けたりとても熱心です

自分に対しての質問も多く、周辺のお店までの距離やバスの時間等あれこれじっくり聞いてきます。

５件目の物件を案内している時

彼氏　「この物件、かなりいいね～」

彼女　「ほんと、今までの物件と違って窓が多くて明るい」

彼氏　「ここはポイント高いよ」

クマ　「何点ですか」

彼女　「う～ん９０点」

彼氏　「あと１０点は何なの？」

彼女　「まだ住んでないからね～」

ラブラブ会話が盛り上がっている時に事件が

きゃゃぁ～

彼女が見たものは・・・

元気なゴキブリでした

彼女　「私、ゴキブリ大・大・大っ嫌い」

クマ　「すみませんねビックリしちゃいましたね」

彼氏　「ゴキブリより○○ちゃんの声にビックリしたよ」

彼女　「何年も見てなかったのに大ショック」

結局、申込には至りませんでした

たぶん、０点の評価になっちゃったのでしょう

いままで、いろんな生き物に出会うたびにブログネタとしてデジカメで撮ってきましたが、今回だけは撮れません

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2006年07月22日22:23

カテゴリ: 売買関係

共同作業だね～

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資産活用担当のＯ氏が中古住宅の売主と買主を見つけてきました

Ｏ氏は、法人会の役員をやっていて人脈が広い

このあいだ決済を終えた４２４㎡の土地に引き続き、書類作成から決済までを自分が担当するコラボレーション開始です。

今回の物件は、市街化調整区域にある中古住宅。

２４０㎡の土地に築３０年の建物付です。

買主さんは手付金の５０万円と諸費用以外は銀行融資を希望しているので再建築できる物件じゃないと話は無くなります。

Ｏ氏が調べたところ都市計画法３４条８の３の区域に該当していて再建築できると思うとのこと。

月曜日に役所に行って調査してきます

コラボレーションするとＯ氏の成績が半分になっちゃうので「いいのかな？」と思っちゃいますが・・・

自分は大歓迎ですよ

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2006年07月21日21:37

カテゴリ: 賃貸営業

ダメだって言ってるでしょ

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先月、３５台止められる駐車場の管理を受託した話をしましたが、オープンから１ヶ月。

半分も埋まりません

近隣に複数駐車場があるので、ちょっと安めの賃料設定だったのですが・・・

今日は、駐車場のチラシを作ってご近所に配布してきました

雨が降っていたので一戸建てへの配布は後日にしてマンション中心にまわりました。

マンションは集合ポストがあるので楽チンです

２棟目のマンションでビシバシ投げ込んでると

管理人　「ここは、チラシ禁止なんだよね」

クマ　「あっ　すいませんね、今終わります」

管理人　「ダメだって言ってるでしょ、すぐやめなきゃ」

クマ　「ごめんなさ～い」
（あと３枚で終わったのに）

管理人さんがしっかりしてる良いマンションですね

話が変わりますが本日、今まで相互リンクして頂いた皆様のカテゴリをわけさせて頂きました。

おかげ様で２６名の方と相互リンクさせて頂きとてもうれしいです

これからも相互リンクでネットワーク広げていきたいと思いますので、ご希望のブロガーの方はコメントで申し出て下さいね

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2006年07月20日18:55

カテゴリ: 滞納関係

ネタになりませんよ

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先週、滞納者宅を訪問して置手紙した話をしましたが結果的に振込があったり近日中に支払う約束が出来てネタ的にはオモシロくない結果でした。
（楽しむな）

でも、滞納者って常連化しています。

常連さんは、遅延を繰り返すのでホント迷惑ですが最後には払うのでなんとかなってる感じです。

今日も、電話を持っていないって言い張る常連滞納者の保証人（親）に「室内で倒れてるといけないから合鍵で確認する」と連絡したところ、連絡手段が無いにも関わらず滞納者本人から連絡がありました。

３月にこの滞納者の事を書きましたが、今日も全く同じ言い訳をしていました

常連さんを許しちゃいけないと思いますが・・・

面倒ですね

自分の会社は約１０００室の管理戸数ですが、２ヶ月以上の滞納者は１０人程度なので、ましな方なのかな
（１ヶ月滞納はたくさんいます）

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コグと新人君はネタ食べすぎ

2006年07月19日22:24

カテゴリ: 雑談

連休でした。

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昨日に引き続き今日も大型ショッピングセンターに出かけました

休みの日ぐらい家でゆっくりしたいところですが、三男が外に出たがって騒ぎ出すのでつい出かけてしまいます

自分の仕事は土日が休めないので、上の子供達（小５と小３）と休みが合いませんでしたが、今週末から学校が夏休みに入ります。

来週あたりどこか連れて行ってあげようと思います

今日は、昨日とは違うショッピングセンターに行ったのですが、雨がすごくて運転が大変でした。

←かなり増水してました

各地で大雨の被害が発生してるみたいですので、該当の地域の方は、気をつけて下さいね

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2006年07月18日20:40

カテゴリ: 雑談

直りましたね＾＾

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先日より調子の悪かったライブドアブログ、やっと直ったみたいです。

今日は午後１時から５時頃までブログへのアクセスをストップしてメンテナンスしてたようで、訪問者数も大幅に減ってしまいました。

これで完全に直ってくれて、今まで通りの使いやすさが戻ってくれればうれしいです

本日は、会社が休みでしたので車で１時間の大型ショッピングセンターまで遊びに行きました

雨の日は、大型ショッピングセンターが一番快適です

相変らず三男（１才８ヶ月）の相手をしていましたが、３０分ほどカミさんと子守を交代して大型書店で読書

近所の書店と違って、品揃えが良いので前から探してた本を購入できました。

試験勉強も一段落したのでこれからは、本を読もうと思っています。

明日も休みです

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2006年07月17日19:11

カテゴリ: 賃貸系クレーム

お巡りさんありがとう・・・

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今日は三連休の最終日でしたが、雨も降っていてお客様は少なかったです

こんな日は絶好の事務日和

黙々と処理をしていると制服のお巡りさんがお店に入ってきました

この仕事、お巡りさんのお世話になることが多いです。

空き巣の報告から、不良入居者の相談等、頼りにしています

来店したお巡りさんは、先日、放置バイクの所有者を７年前まで遡って調べてくれた方です。

クマ　「こんにちは、先日は放置バイクの件ありがとうございました」

お巡りさん　「いえいえ、最後までわからなくて残念だけどね」

クマ　「きょうは、バイクの件ですか？」

お巡りさん　「いや、お宅の管理物件の入居者の件で」

クマ　「えっ　何かあったんですか？」

お巡りさん　「〇〇アパートの〇〇号室の〇〇って人が、駅前のコンビニで暴れて、路上で取り押さえたんですよ」

クマ　「その人、部屋で大音量でステレオ鳴らしたりドタバタしてるって最近苦情あった人です」

お巡りさん　「そうなんだ・・・　ちょっと普通じゃないよね」

クマ　「勤め先とか調べるんですか？」

お巡りさん　「保証人が親御さんなら連絡先教えて欲しいんですよ」

クマ　「この部屋、派遣会社の法人契約なんで法人の担当者じゃないと親元までは、わからないんですよ」

お巡りさん　「じゃあ法人さんに連絡してくれますか」

電話してみると、祝日で休みでした

クマ　「明日なら会社やってると思うので警察に身元引き受けに来る人探してるって伝えときますよ」

お巡りさん　「いや、刑事事件として扱ってないので、彼の部屋に送り届けときましたから」

クマ　「ええっ・・・　」

大丈夫かな

お巡りさんが、帰った後、当社の客付け担当のＹ氏が戻ってきたので事情を話すと、法人担当者の携帯番号を知ってるとの事。

さっそく、連絡してみたら、「同じアパートに住む同僚から連絡が来て親と一緒に向かってる」との事でした。

頼りにしてますよ、お巡りさん

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2006年07月16日23:14

カテゴリ: 雑談

重い・・・

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今日は、自宅に弟一家が泊まりに来ていて楽しく飲んじゃいました

大人と子供、合計９人の大人数で、とてもにぎやかです。

ちょっとだけ頭が、フラフラしながらパソコンに向かうと、またしてもライブドアブログが重い

せっかく頂いたコメントを返そうと思っても全然受け付けてくれませんでした

何度か挑戦してたらメチャクチャ眠くなってきたので今日はこのへんで

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2006年07月15日23:34

カテゴリ: 雑談; 滞納関係

日記ですから・・・

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本日は、接客と事務処理だけの一日で、な～んにもネタになる事がありませんでした

今日は何も書かないで寝ちゃお～

と思いましたが、５月４日より毎日欠かさず書いてきた自己記録が終わっちゃうのも悲しいので自己満足でパソコンに向かっています

一日をすごして何も感じなかった？

うーん・・・強いて言えば、今月初めに賃貸物件の申込を頂いた、すごく話の長いお客さんが今日も（今月３回目）来店したなんてのがネタになるかな？

長くなるからダメだな

こないだの盗難バイクのその後は？

お巡りさんが車体番号から所有者を割り出してくれましたが、現在の住所が不明でした

近日中に大家さんの権限と費用で撤去します。

おとといの滞納督促の結果は？

２人だけすぐに振込みますって電話がありましたが、残りの滞納者は、しばらくほっといて、無視続けてたら「連絡もしてこないなんてどう言うことだ」って怒って呼び出しかける予定です。

明日はネタありますように

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2006年07月14日20:47

カテゴリ: 雑談; 修理関係

地上デジタル・・・

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最近、「うちのアパートは地上デジタル見れるの？」って質問が多くなってきました

当社の地域が電波を受信できる地域って事までは知ってましたが、「詳しくは電気屋さんで聞いて下さい」で今までなんとかなってました

が、本日、「不動産屋さんで聞いて下さいって電気屋さんに言われた」って方が来店されました

その方の話によると、アパートの場合、元になるアンテナで対応可能かわかるとのことです。

当社の地域は、共同聴視アンテナ地域になっているので、東京電力さんの関連会社がアンテナ線を管理しています。

さっそく電話してみると

担当者　「〇〇市は電波障害改善の為に共聴アンテナを引いてるので、アナログ放送が終了するとアンテナとしての役割は終わります」

クマ　「アンテナなくなっちゃうんですか？」

担当者　「地上デジタルの特性として電波障害が発生しにくいので必要なくなるって感じですよ」

クマ　「今、地上デジタル見れるようにはならないんですか？」

担当者　「現在、有料で配信を検討していますが、まだ検討の段階なので・・・」

クマ　「今すぐに見たい場合はどうすれば良いんですか？」

担当者　「デジタル対応のUHFアンテナをアパートに取り付ければ見れますよ」

クマ　「お金かかりますね」

担当者　「あとデジタル対応テレビかチューナーも必要ですね」

クマ　「昔からあるUHFではダメですか？」

担当者　「見れるのもあるって聞きますが・・・」

詳しい事は→地上デジタル放送推進協会

早速、電気屋さんでアンテナ見てきたら、アンテナ自体は５，０００円位でしたが、取り付け費用いれると３万円くらいかかるみたいです。

テレビがデジタル対応じゃないと他にチューナーが必要になります。

しばらくゴタゴタしそうですが、デジタル放送はゴーストとかチラツキが無くなって双方向のサービスなんかもあるみたいなので、なんか良い進化してくれそうで楽しみです

地上デジタル詐欺に注意ね

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2006年07月13日18:19

カテゴリ: 滞納関係

無くなりませんね

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先日まで、いろいろと忙しかったので、ちょっとだけ後回しにしていた滞納督促を本日一斉に行いました。

当社では、1ヶ月の滞納者へは文書と電話で督促し、2ヶ月以上になると自分のところに回ってきます。

おかげ様で、悪質滞納者には出て行ってもらって、すごい方は少なくなりましたが予備軍がちらほら

今日は、8件ほど訪問して、在宅が二人

ホントに留守か怪しい家もありましたが留守宅には、置き手紙を入れてきました

大体の方は置き手紙見て「すぐ払わなきゃ」って思ってくれますが、無視する方には次の一手が待っています。

次の一手からはブログネタになりますのでお楽しみに

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2006年07月12日20:06

カテゴリ: 雑談