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賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。
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８月１日（水）と８月２日（木）にブログ仲間の京師美佳（きょうしみか）さんがテレビ出演します。
ここ最近、不動産業界でもセキュリティーが重要な課題となっていますので、自分も防犯関係情報には注目しています
�。厳遑影�（水）朝１１時からＴＢＳの「ピンポン」
�■厳遑夏�（木）朝８時からテレビ朝日「スーパーモーニング」
水曜日の「ピンポン」は、生放送との事です。
詳しくは、美佳さんのブログで確認して下さいね
きのうの夜は、会社で送別会がありました。
←ボカシ取る？
長い間お疲れ様でした・・・
おかげ様で1位復帰→人気ブログランキング
きのうの夜は、テレビが選挙特集で盛り上がってましたね。
選挙特集で新人の候補に密着取材なんて企画がありましたが、賃貸管理の新人に密着取材なんて企画があったらおもしろそうです。
自分の賃貸管理での新人デビューは２８才。
けっこう遅いですが、当時一戸建・マンションの分譲会社から転職したので、同じ不動産業でも賃貸は未経験でした。
今思うと、いろんな失敗談がありますが、初めての失敗は、知らなくて損した系。
先輩社員（７０才位）が休みの時に「トイレの便座がグラグラする」ってクレームがあって、現地見に行って直し方がわからなかったのでメーカー呼びました。
先輩社員が出社して報告すると・・・
クマ 「○○貸家の便座グラグラだったので修理頼みました」
先輩 「あぁ？頼んだって誰に？」
クマ 「ちゃんとＴＯＴＯさんに・・・」
先輩 「何ぃ〜 金取られたのか
」
クマ 「出張費と技術料で５０００円です」
先輩 「ばかやってんじゃねぇ
」
その後、会社のトイレで直し方を教わりました。
便座がグラグラする場合は
ボルトで止まってるだけだから
ナットを締めればいいだけだ
便座を下からのぞけばわかるだろ
なんかメチャクチャ怒られて悔しかったけど今思えば怒られても仕方なかったですね
他にもいろいろ失敗談がありますが、別の機会で
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暑中お見舞い申し上げます。
暑い日が続きますね
おかげさまで本日でブログを立ち上げて１年１０ヶ月が経過しました。
皆様に励まされて毎日更新しております
これからも、賃貸管理クレーム日記をよろしくお願い致します。
２００７年 盛夏
クマ
人気ブログランキング久しぶりの順位変更です。
頑張って再度１位に挑戦します
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きのう仕事が終わって帰宅したら、以前注文していたブログでおなじみのあかちゃんさんの本が届いてました
かなり具体的な内容が書かれていますが、写真付きの解説や試行錯誤の空室対策など、わかりやすくてとても参考になります
思い起こせば自分は倉橋社長の本を読んで不動産投資に興味を持って転職したんです。
当時、熱中していた株式投資が、ライブドアショックで大失敗
長年関わってきた不動産こそ自分に合ってる投資対象だと社長の本を読んで気がついたんです。
転職してからは、日々の業務に追われて自分自身の投資の事まで気が回らなくなってました
考えてみれば自分は、倉橋社長・藤澤社長・猪俣ＧＭ他、不動産投資の一流コンサルタントが身近にいる、とても恵まれた環境で働いています
おかげさまで、自分自身もＣＰＭ研修まで参加させて頂いてますのでオーナーになる準備は出来てきた気がします。
足りないのは自己資金だけです
あかちゃんさんのお陰でまた、初心を取り戻しましたよ
あかちゃんさん（赤井誠さん）の書籍は
ゼロからの不動産投資−めざせ!!３年 資産３億円、月収３００万円
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本日は、オーナーズエージェント主催の研修に参加してきました。
←会場は、港の見える丘公園のカナブン
プロパティーマネジメントの基本から応用までを全６回の研修で学びます。
今日の主な内容は、物件の価値の最大化。
グループに分かれて発表します。
議題は
�ゞ�室対策
�▲謄淵鵐肇螢謄鵐轡腑鵝米�居者保持）
以上をブレインストーミング方式で話し合います。
�，蓮�入居前の募集にあたって�△蓮�入居したお客様に定着して頂くための事例をあげて行きます。
グループ討議の際に良く使われる手法が、ブレインストーミング。
簡単に言うと「お互いの意見を否定せずに、思いつく意見を出し合う」方法です。
普段、仕事で余計な事を言わないように気が張ってるせいなのか、自分は、何でも思いつくままに言えるブレストが大好きです
けっこう奥深い議論方法みたいなので詳しくは、ウィキペディアを参照して下さい。
月極君とツーファイブ藤原氏の３人で昼食に出かけたのですが、ブロガー３人写真撮りまくり
デートコースに３人の怪しいオヤジ・・・
詳しくは２人のブログに譲りますが、おしゃれな喫茶店でくつろぎのひと時がすごせました
←少ないけどうまい
写真撮りまくりの３人にお店の女の子の顔がひきつってました
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きのうは、家族５人で群馬県みなかみ町へ行ってきました
上の兄貴二人（小６・小４）と、かなり前から夏休みになったらラフティングに行く約束をしていたので、久しぶりの遠出でとなりました。
自分は以前、北海道でラフティング経験しましたが、カミさんと子供たちは初体験になりますが・・・
家族全員で参加できれば良いのですが、小学校３年生以下はボートに乗せてもらえません
三男（２才８ヶ月）と自分は、別行動をすることになりました。
問題は、ボートに乗る気満々の三男をどうやってごまかすか
最近は、体だけでなく頭も発達してきて、自分の納得しないことに対しては、泣きながら抗議してきます。
そこで思いついた作戦が「どっちがいい？」作戦
クマ 「これからママ達お勉強に行くんだって」
三男 「○○ちゃん（自分の名前）もボートに乗って一緒に行くんだよ」
クマ 「それがさ〜ママ達の先生がすごい怖いんだって」
三男 「・・・」
クマ 「うるさい子供がいると怒るんだってよ」
三男 「○○ちゃんうるさくないよ〜」
クマ 「そうやってしゃべっただけでコラーって怒るんだって」
三男 「やだよ〜」
クマ 「じゃぁパパと電車見に行って大きなお風呂入ってアイス食べようか」
三男 「ママ達と行きたいよ・・・」
クマ 「あっ ブルドーザーがあるよ」
ブルトーザーに夢中になってる間にママ達は出発
ゴマカシ作戦成功
その後は、約束どおり
町営温泉行って
（ほぼ貸切状態）
アイス食べて
電車を見て楽しみました
なんだかんだで３時間、三男とのんびりした時間を過ごせました。
ラフティング組も、すごく満足したって言ってましたよ
家族サービスな１日でした
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夜間受付を委託している業者から「ドアチェックが外れている」との報告書が届きました。
ドアチェックって何？
オペレーションセンターでは、わからない単語があると自分に聞いてくれるのですが・・・
「聞いたことないなぁ何か勘違いしてるんでしょ」
得意げに答えました
念のためネットで調べてみると
ドアクローザーの事でした
恥かいた
「ドアチェック」って職人さんが普通に使ってる言葉なのですかね？
たまに「○○号室のドアを閉める音がうるさい」なんてクレームがあるので、クローザーの調整方法を書いておきますね。
←解説付きクローザーがありました。
自宅のだけど
←拡大して下さい。
メーカーによって多少違うかも知れませんが、ドアの閉まり始めと、閉まる直前の速度がネジを回すことで調整できるんです。
右か左（または上か下）どちらが第一段階かはメーカーによって異なりますが、右に回せばゆっくり、左は速くなるのは共通です。
わからなければ、少しずつ試しながら調整してみて下さいね
（ご報告）
自分はいつも、昼食をコンビニで買って食べているのですが、現在弁当についてくるシールを集めると１５点毎に絵皿がもらえるキャンペーンの最中なんです
うれしいことにコールセンターのお姉さま方が、自分にシールをくれるので、あっという間に９０点貯まりました
ちゃんと交換しましたよ〜
ありがとうございました
今日は、これから群馬県の水上（みなかみ）に家族サービスで出かけてきます
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きのうは、ビリーに入隊した話を書きましたが、毎日やろうと思っていたのに早くも二日間サボってます
ほぼ、同じ時期に購入した、勤務先のゼネラルマネージャーからは、４日目に突入したってコメントがきました
なかなか毎日続けるのは大変な事だと思います
ブログで書いてしまうと、○○はどうなったの？って読者の方からコメント頂いたりするので、続けなきゃいけないという気持ちが強くなります。
きのうも同僚のツーファイブ藤原氏より「ＤＳのえいご漬け、入隊諦めたの？」とのコメントがきました。
藤原氏は、元々自分と比較にならないくらい英語の基礎ができているので今頃はすごい事になってることでしょう。
通勤時間の有効活用としてやりたいとは思ってるんですけど、満員電車で立ちっぱなしなのでためらってるところなんですよ・・・
試験モノなんかは、ブログで宣言して自分を追い込むと良いかも知れませんね
自分にとって今のところ唯一継続しているのがブログです
いろんな方から「良く毎日書くネタがあるね」とか言われますが、はっきり言ってネタには苦労しています。
そこで、自分の中で浮かんでは消えるネタが、「クイズ」
ブログ仲間で、テレビでも有名な美人防犯アドバイザーの京師美佳さんのブログでは、毎週クイズを出題して大人気です。
土曜日に出題して日曜日に答え合わせと解説。
なぜかクイズ形式になってると熱中しちゃうんですよね
でも、不動産カテゴリでのクイズだと・・・
おもしろいとは思いますが、けっこう複雑なので手が出ません。
答えを裏付けるために、「民法○○条第○項参照」とか「○年○月○日○○裁判所判例」とか大変そうです
クイズやってる不動産系サイト無いかな〜
探してみると・・・
フォレントさんのサイトに「賃貸能力検定」のページがありました
１０問のクイズですが、さっそくチャレンジしてみました。
結果は？
１問間違えた
引っかかったのはＮＯ６。
自分としては納得できないけど・・・
皆さんもやってみて下さい
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きのうは、部署内で引越しがありました
ビリーが届いたからって、よせば良いのに夜中に入隊しちゃって
筋肉痛の中、ダンボールや書類を運んでクタクタです
今日こそ早く寝る
と思ってましたが、またしても日が変わってしまいました
そういえば昨晩、寝てたら足がつりました
８ヶ月ぶりのこむら返りです。
寝ているときに足がつるなんて俺だけか？
と思ったら、通勤経路の薬局に張り紙がありましたよ
撮るなよ
もう一回なったら相談に行ってみます
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きのう、会社から帰宅したら以前注文していたビリーズブートキャンプが届いていました。
さっそく１枚目の基本プログラクラムにチャレンジ
自分の性格上、変なところで無理するタイプなので思った通り無理しちゃいました
これから寝ますが、すでに腕がダルい
ビリーを毎日続けるのは多分無理ですが、ブログだけは続けたいと思います
もう挫折・・・
実は本日（２２日）勤務先であるコールセンターの引越し作業があります。
大きな物は引越屋さんが運んでくれると思うのですが、筋肉痛で小物も運べなくなってるような予感が・・・
なんか腕だけじゃなく頭も回らなくなってきたのでこの辺で
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きのうの夜は、横浜の本部で方針会議がありました。
いつもは、各部署の売り上げ報告が行われますが、昨日のメインは、
「空室対策」
空室は、オーナー様の一番の心配事です。
当然の事ながら、空室を埋めるために日々努力をしている訳ですが、結果として長期空室になることもあります。
実際問題として賃料を下げれば、当初の収支計画が崩れてしまいますので、なるべく他の方法で客付けをする必要があります。
かっこ良く「空室対策には○○が一番
」なんて言い切れるものではありません。
逆に言えば、「○○」を見つけられれば、日本中のオーナー様に注目される事でしょう。
今までもやってきましたが、更にノウハウを蓄積して強化する。
社長の熱い意気込みが感じられた会議でした。
で、なぜかこのブログに対して社長の一言がありました。
「クレーム日記はもう古い。これからは空室対策ブログだ」
と言う訳で、明日から「クマの空室対策日記」にタイトルを変更します。
ウソです
誰か社内で「空室対策ブログ」を立ち上げてくれる事でしょう
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きのうは、仕事が終わった後に自分の弟と、いとこで、新宿のお店で打ち合わせをしてきました。
（飲み会だろ）
メガバンク勤務と団体職員と不動産業の異業種交流でしたが、３人で飲むのは初めてでしたので盛り上がって飲みすぎました
なんとか終電に乗って家に着きましたが・・・
またしてもリビングで寝ちゃいました
しかも今気がついたのですが、２時４０分にカミさんから「どこに泊まってる
」と怒りのメールが
ちゃんと家の中にいましたので
今日は、午後６時より横浜の本社で会議があるので、また遅くなりそうです
ブログで伝えるなよ
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きのうは「不動産のメンテナンスとリスクマネジメント」（二日目）のＣＰＭ研修を受けてきました。
この研修の場合、受けたって言うより参加したと言う方が正しいです。
研修って聞くと座って講師の話をレジメに沿って聞いているイメージがありますが、ＣＰＭ研修は、完全に参加型です。
たとえば、「授業を受けている施設を２０分歩いてメンテ・安全・潜在的な危険を指摘して下さい」なんて問題が出て、グループに分かれて調査・発表をするとか・・・
問題も抽象的な質問が多いので「問題に書いてない事は、自分で想定して、論理的に答えを組み立てて下さい」なんて感じで今まで受けた研修と頭の使い方が違います
きのうの授業で印象的だったのは、「ディベート」演習。
題材は、不動産管理において、業者へのアウトソーシングを積極的に行うか、社内で内製化するかを２グループに分かれて議論します。
自分は、アウトソーシング積極派で、いろいろ主張しましたが、結構盛り上がってるところで、いきなり「今からアウトソーシング反対派にチェンジして下さい」・・・
想定外の先生の一言にみんなびっくり
たった今、散々に否定していた事を肯定する討論をしましたが「二枚舌ってこう言う事？」なんて思ってしまいました
ディベートの練習なんてやったこと無かったけど、アメリカでは、小学生の頃から勉強してるらしいですね。
自分としては、「玉虫色の答弁」なんて感じの純和風に慣れているのでとても刺激になりました
それと、おととい出された宿題
与えられた課題（配管）について皆の前で発表する内容でしたが、発表の後に人気投票がありました。
なんか自分の発表に対して点数付けられるってのは、ドキドキでしたが、結果は２位でした
２位の賞品は、モレスキンの手帳
有名な手帳です。
自分は知りませんでしたが・・・
さっそく使わせて頂きます
ちなみに、１位の方の発表は、エレベーターについて。
エレベーターの日本工業規格（ＪＩＳ）での正式名称は「エレベータ」だそうです
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きのうは、ＣＰＭ研修に参加してきました。
今回の授業は、「不動産のメンテナンスとリスクマネジメント」で、講師は藤澤雅義先生です。
自分にとっては一番興味のある分野ですので、詳細は明日のブログで報告させて頂きます
例のごとく研修の後は懇親会に参加してきました
日本全国の受講生の方と親交を深めた後は・・・
同じ会社の同僚４人で２次会
けっこう飲んでしまいましたが、実は授業の最後に宿題を出されてしまい、今日（１８日）の授業で発表する事になっています
自分の宿題は「配管」について。
Ｋ山さんは、「火災報知システム」
Ｍ谷氏は「舗装」
そして、ツーファイブ藤原氏は「噴水」
今から調べようと思います
Ｋ山さんより、奇特にも自分のブログに写真を載せて欲しいとのご依頼がありました。
ご本人の希望でボカシ入れましたが、ボカさない方がいい感じ
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きのうの、地震は「中越沖地震」と名づけられたそうですね。
被災者の皆様には心よりお見舞い申し上げます。
さて、大きな地震の後、管理会社には、「ガスが出ない」って苦情が寄せられます。
不動産関係者には、常識なのですが、「震度５」以上の地震がくると、ガスメーターに付いている「マイコンセンサー」が作動してガス供給を遮断します。
「マイコン」て懐かしい
マイコンセンサーが作動するのは、地震の時だけではありません。
・一定時間に大量のガスが使用された。
・急に大量のガスが使用された。
・長時間ガスが使用された。
・メーターに衝撃やショックが加わった。
・ガスの圧力が低下した。
・警報機の作動時（連動型）
等、いろいろな理由でガスが止まっちゃうことが多いです。
マイコンセンサーで供給ストップされた場合は、入居者の方にご自分で復旧して頂きます。
※復旧の仕方は全国共通みたいですが、メーターの機種によって操作方法が異なる場合があります。
復旧方法
センサー作動時にはガスメーターのランプが赤く点滅します。
以前点滅してなくて止まってた事がありましたが、ガス料金払ってなかった
�．�スの元栓をすべて閉める。
（閉めないといつまでも復旧できません）
�▲�スメーターに付いている復帰ボタンのキャップを取る。
�ぃ格�程度待って赤いランプの点滅が終わればガスが使用できます。
この方法で復旧しない（赤ランプが点滅）場合は、ガス漏れの可能性があるので、ガス会社に連絡して下さい。
都市ガスでもプロパンガスでも基本は一緒ですが、わからない場合は、管轄のガス会社に確認して下さいね。
（参考）
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皆さん、あと４年で終わっちゃうものって何かわかります？
去年の今頃は、あと５年で終わっちゃうって結構話題になっていましたが・・・
そうです、２０１１年７月２４日で、現在のアナログ放送が終わっちゃうんですね
終わったあとは、地上デジタル放送のみになります。
以前、話題になった時に調べましたが、アパートやマンションの入居者から、「うちのマンションは地デジ対応？」って聞かれたときの対処法をもう一度説明します。
ただ、地デジ自体が、アナログ放送より優秀ですし、そのうち、ほとんどの共同住宅が、地デジ対応になるので早めに対処することは良い事なのは間違い無いと思います。
では、対処方法
�｜肋絅妊献織詈�送の電波が届いてるか？
これは、デジタル放送推進協会のＨＰで調べます。
��対象の共同住宅が、現在個別アンテナか、共聴アンテナか？
個別の場合→ＶＨＦのほかにＵＨＦアンテナがあれば、無調整または向きの調整で対応する事ができます。
これは、一戸建住宅や貸家でも同じです。
無ければオーナー様負担で共同住宅全体が地上デジタル対応になるようにＵＨＦアンテナを取り付けるのが望ましいと思います。
（施工費用入れても数万円だと思いますが、大規模な共同住宅だと増幅機をいじったりしますので専門業者さんに相談して下さい）
※オーナー様に設置を断られた場合は、電波の強い地域なら、室内アンテナで視聴できる事もありますので、電気屋さんに相談して下さい。
共聴の場合→そのアンテナを管轄する窓口を調べて、質問して下さい。
��ケーブルテレビ対象エリアの場合
ケーブルテレビに加入することで、アンテナ設置が無くても地上デジタル放送を受信できる可能性が高いです。
ケーブルテレビの会社で調べて下さい。
まずは、アンテナを調べるって事です
ＵＨＦで、受信するのは意外でしたが、従来のＵＨＦアンテナでも、放送局の向きが合っていればそのまま使えるそうです。
�ぜ，法▲謄譽咾粒稜Г任后�
現在のテレビで見る→デジタルチューナーを取り付けるか、デジタルチューナー付きのレコーダー（録画機）を取り付けます。
テレビを買い換える→デジタルチューナー付きに買い換えればＯＫです。
以上ですが、ケーブルテレビで対応できるとアンテナ付けなくても良いので助かります。
詳しくは、デジタル放送推進協会か、総務省の相談センターで確認して下さいね
あっ、ちょっと補足。
某社長の大好きな浴室テレビ。
地上デジタル対応が出始めましたが、既存のアナログ浴室テレビを買い換えなくても地上デジタルが見れる製品がありましたよ
太っ腹だから買い換えちゃうかな
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台風４号（マンニィだって）が、上陸しちゃいました
詳しい情報→気象庁台風情報
台風になると雨漏りのクレームが発生します。
建物本体からの雨漏は、入居者の側で防ぐことはできません。
台風が去った後に施工会社等を呼んで修理することになります。
でも入居者が原因の雨漏りもあるんです
バルコニーの排水マスに落ち葉や土が詰まってプール状態になって気がつかないで下の階に水漏れ
一戸建てのバルコニーには、オーバーフローの穴が付いていて一定量溜まると排水してくれますが、木造アパート等だと二世帯で一つの排水マスになっててマスが詰まると大量の水が溜まります。
（オーバーフロー無しもあります）
今まで何度かプールになったバルコニーの水抜きをしましたが、洗濯物が排水をふさいでいた事もありました
皆さんも、自宅のバルコニーチェックしてくださいね
写真は自宅のです
雨漏りの場合、「台風去った後に修理です」って入居者に伝えます。
今すぐ来い
って言われる事が多いです。
業者さん、危なくて屋根に上れませんので許してね
今日も押してね→人気ブログランキング
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おととい、飲んで外泊しちゃったので、きのう家に帰るのが怖かったのですが・・・
二男（小４）の誕生日のドサクサに紛れて怒られませんでした
←実は半分食べた後です
いつも、なるべく早く家に帰るようにしているつもりですが、報告書の作成に時間がかかって残業するパターンが多いです
ハード（物的）クレーム報告書の場合は、壊れている部分、入居者からのヒアリング内容、業者手配状況等を記載して作成するのですが、大体の事例が定型書式にあてはまるので、そんなに時間はかかりません。
それでも、「ベランダとバルコニーの区別」「掃除と清掃の違い」「ハチの巣は、撤去じゃなくて駆除」とか単語に関しても細かい事が多いです。
問題はソフト（人的）クレームです。
騒音系のクレームなどは、単純に「うるさくて困ります」だけなら簡単なのですが、後々更に大きなトラブルになる事があるので、ヒアリング内容を詳細に記録します。
例えば、「○時○分から○時○分まで騒いでいて迷惑」と書くだけでなら良いのですが、過去の出来事を振り返って詳しく説明してくれちゃったりすると一苦労します
長い人だと３０分近く電話することもあるので、全てメモして報告書にまとめると、見るのも大変な報告書が出来上がります。
省略できそうな事は省略してるのですが、後になって「そういえば、あんなこと言ってなかったっけ？」ってならないようする必要があるので、省略するのも難しいんです。
誰か電話の内容を録音して、自動的に要点まとめて報告書にする機械、発明して下さい
（ブログ作成も自動？）
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きのうの夜は、前の会社の上司が新宿まで出てきたので食事に行ってきました。
いろいろな話をして盛り上がって、そろそろ帰ろうと思ったのですが・・・
突然、元上司が自分のカミさんと電話で話し始めました。
元上司 「いや〜遅くなっちゃって悪いから今日はカプセル泊まらせるからね」
意味わからないけど大丈夫な気分
ということで本日はカプセルから出勤です
家に帰るのが怖い・・・
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最近、ブログにコールセンターで受けたクレームの内容を記載しておりますが、不動産業（賃貸系）で呼んでいるハードクレームと他の業界でのハードクレームは違うものであることがわかりました
どうも世間一般でのハードクレームは、「民事介入暴力」や「不当要求」等の通常よりも深刻なクレームを指しているみたいです
自分の場合、不動産業界が長いので深く考えないで使っている言葉でしたが、あらためて不動産業界でのハードクレーム・ソフトクレームの意味を説明します。
（法律で決まってるとかではありませんが）
ハードクレーム 設備故障や、建物不具合など物に関する苦情。
ソフトクレーム 人や動物・虫・植物等が原因となる苦情。
こんな感じで分けています。
「ハードは重くて、ソフトは気楽ってことでしょ」
なんて言われる事もありますが、はっきり言って物は直るけど、人を直すのは難しいです
楽しいクレームなんか無いですよね
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きのうは、ネチネチ系の入居者様とお話させて頂きました
「あなた、物件見たことあるの？」とか「今からこっちに来い」なんて言われちゃいましたよ
確かに、全国区のコールセンターなので物件見たこと無いんです
