livedoor2008年01月
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毎日のように入居者様からの問合せ対応や苦情処理をしていますが、「物の苦情」に関しては自分が現地に行くことはありません。
社内のベンダーチームを使うか業者さんを手配します。
自分が出動するのは「人の苦情」です。
近隣居住者に謝ったり、怒ってる人の話を聞くのはアウトソーシングする訳にはいかないんです
昨日は「ゴミを指定の置き場に置かない入居者がいる」との苦情があり帰宅途中に現地まで行ってきました
連絡してきた女性によると当社の管理している部屋の入居者複数がきちんと出してないから代わりに片づけたとのことでした。
この物件は分譲マンションなのですが３０室近くを当社で管理しています。
女性 「キチンと置き場に捨てていないゴミからお宅の管理している部屋の入居者の名前が出てきたんですよ
」
クマ 「申し訳ございません。部屋番号と名前を教えて頂けますでしょうか？」
女性 「○○○号室の△△さんだけど他にもいるのよ〜」
クマ 「他の方にも注意するので教えて頂けますか
」
女性 「全部覚えてないけど間違いなくお宅の管理してる部屋の人だから」
クマ 「では、全世帯に注意文書を配布しますので正しいゴミ置き場の位置を教えて下さい」
女性 「階段下の右の扉の中にポリバケツがあるのでそこに捨てて下さい」
クマ 「すみませんけど自分そちらのゴミ置き場行った事無いのですが、階段下の右の扉の中って書けば通じますか？」
女性 「扉が二つあるから右です」
クマ 「２枚扉があるんですね？」
女性 「観音開きだから４枚です」
クマ 「えっ？ ４枚で一番右って事ですか？」
女性 「そうじゃなくて２枚で１セットの右ですよ」
クマ 「じゃあ観音開きの右側の扉って書けばわかりますかね
」
女性 「右側でわかりますよ」
物件までは４０分ほどかかります。
パソコンで注意文書を作って現地見たら書いた内容と説明が違ってたなんて事になりそうな予感が・・・
でも大丈夫
こんな時は、最近手に入れたイーモバイルのモデムとノートパソコンを持ち歩けば簡単に訂正できます。
プリントアウトはどうするって？
出先でプリントアウトしたい時におすすめなのが・・・
以前セブンで住宅地図が取れるサービスを紹介しましたが、インターネット経由でプリントアウトもできるんです。
ノートパソコンを持ち歩かない方は、会社にいる人に修正頼んでセブンにファイルのアップロードをお願いする事もできると思います。
この場合、手間かけちゃうと悪いので事前にユーザー情報の登録を済ませてすぐにログインできるように準備しておくのが良いでしょう。
あと、修正するファイルもわかるように
アップロードしたら近所のセブンに行って予約番号を複合コピー機に入力するだけでＯＫです。
今回は事前に書いた内容で大丈夫でしたが、現場で修正できるとわかっているとちょっと安心です
いろいろ応用できそうなサービスですね
自動クレーム処理サービスあったら使います？
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今、終電で帰ってきました。
なぜか駅前のタクシーが全然いなくて２０分も待たされた
体が冷え切ってるのでコタツで寝たいところですが、怒られるのでフトンで寝ます。
何書いてるんだかわからないのでこの辺で
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いつも自分のブログに遊びにきてくれる美人防犯アドバイザーの京師美佳（きょうしみか）さんがテレビ出演されます。
いままで何度もテレビ・ラジオ・雑誌・新聞に登場されてますが、今回は突然テレビ局から電話がかかってきて生放送に出演だそうです
２５日午前１１時からＴＢＳの「ピンポン」
http://www.tbs.co.jp/pingpong11/
自分は仕事なので録画します。
毎日のようにコメント頂いてる方がテレビに出演するのはうれしいものです
と、気分の良いところで悲しいお知らせが・・・
ＣＰＭ試験落ちちゃった
来月始めに追試受けてきます
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ひろっぴさんが不動産ブログを開設されてから、新しい方々が当ブログを訪問してくれているみたいです。
人気ブログランキングの順位は下がりましたが、ポイントはかなりアップしています
新しく訪問された方のために簡単に当ブログを紹介させて頂きます。
開始年月日
２００５年９月２９日
概 略
２００５年９月から２００６年９月
某県内の不動産会社勤務時代の日記
２００６年１０月から２００６年１１月
不動産コンサル会社への転職とアセットマネジメント事業部時代の日記
２００６年１２月から２００７年５月
ウイークリー・マンスリーマンション運用会社への出向時代の日記
２００７年６月から２００７年９月
全国区の賃貸管理コールセンターへの出向時代の日記
２００７年９月より
プロパティーマネジメント事業部での日記
転職前は匿名ブログでしたが、現在の会社へ転職後、セミナー講師をきっかけに実名公表。
書きにくいのでブログでは「クマ」の名前で書いてます。
カ テ ゴ リ（重複あり）
雑談 ３８１話
賃貸系クレーム １３１話
会社のこと １０４話
賃貸営業 ７６話
売買関係 ６５話
滞納関係 ５６話
修理関係 ４７話
お勉強 ３２話
解約関係 １８話
入居準備関係 １８話
物件調査 １７話
投資分析 １３話
融資関係 １話
ブログ管理人
氏 名 ：クマ
年 齢 ：３０代後半
出 身 地 ：千葉県
居 住 地 ：埼玉県
勤 務 地 ：神奈川県
家 族 :妻・長男（小６）二男（小４）三男（３才）
そ の 他 ：画面右下プロフィール参照
関連ブログ：賃貸管理クレームアフター日記
相互リンク ：画面右側に掲載
過去記事 ：画面左側に掲載
最近は忙しいので更新サボリ気味ですが、なるべく毎日更新するように頑張ります。
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自分の行っている日常業務に「苦情の受付・対応」があります。
不動産賃貸管理においては「物に関する苦情」と「人に関する苦情」に大きく分ける事ができるのですが、ほとんど全てのお客様が丁寧な言葉で連絡をしてくれます。
設備不具合等「物の苦情」の場合は、修理や交換の時期さえ遅くならなければ大きな問題に発展する事はありません。
逆に言うと「修理の遅れや不完全な修理」等がお客様を怒らせる原因となります。
騒音や、無断駐車等「人の苦情」は、こちらから警告や注意を対象者に行い改善してもらうのですが物と違って完全に直らない事もあります。
いずれにしても、何も悪くないお客様が困っているのだから対応するのは当然であり顧客満足が入居者保持（テナントリテンション）に直結します。
・・・
まじめに書いちゃった？
お客様にもいろいろな方がいらっしゃいます。
幸いにも当社のお客様にはいませんが、世の中には「クレーマー」と呼ばれる方々がいます。
「お客様が困っている」と思って丁寧に対応しているのに「誠意を見せろ」とか「精神的な損害はどうするんだ」なんて怒鳴ったり・・・
今は無いですが、以前はたくさん経験しました。
我慢に我慢を重ねて謝りまくっても収まらない時はどうするか
自分はまだまだ未熟ですから逆切れします
したくてする訳ではなくホントに切れます。
沸点はかなり高い方だと思いますが、切れた後は「切れた事を謝る」事になります。
何度も経験しているのに・・・
難しいですね
そんな自分にぴったりの本が発売されていましたので買ってみました。
「週刊ダイヤモンド」
すごく勉強になりましたよ
クレーマー分析や、法的排除方法など永久保存ものです
今日も明日もお客様の視点で苦情処理頑張ります
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すごすぎます→人気ブログランキング
毎週金曜日は、みなとみらいオフィスで賃貸営業チームのミーティングに参加します。
夜景がきれい
自分は、営業担当ではありませんが管理担当として参加しています。
斡旋図面の出来具合や広告、事務等に関しての問題を話し合います。
なかなか勉強になりますよ
それにしても現在ランキング１位のひろっぴさんは、すごいです
元手１００万円を３億円にするなんて・・・
自分もひろっぴさんの本買って勉強してみます
確認して下さい→人気ブログランキング
抜かれましたよ→人気ブログランキング
ここのところクレーム対処が多くてネタもたくさんあるのですが、思い出すと疲れます・・・
ファミリー系の物件でエアコンがたくさん付いてる物件をたまに見かけます。
例えば２ＬＤＫのマンションでリビングには設備（貸主所有物）としてのエアコンがあって、居室には前の入居者が取り付けたエアコンがある場合、設備でないエアコンを残置物扱いのエアコンとすることが多いです。
残置物の場合、使うのは自由ですが壊れても貸主は責任負いませんて内容の事を契約書類に記載しておくのですがけっこう迷惑です。
前の入居者が取り付けて、退去するときに「まだ新しいから置いていきます」なんて言ってきて置いていく事を承諾しちゃってると、後になって撤去してくれって言われたり、何回か入居者が入れ替わった時に「古いエアコンなんかいらないから撤去して」なんて言われるのがオチです
管理会社が入っていると少ないと思いますが、トラブルの元なので退去時の残置はよほどメリットがないなら認めないほうが良いでしょう
きのうは定休日だったのでいつものように近所のショッピングセンターに出かけました。
車を運転していたら大型の残置物を見つけました。
そういえば昔、ネタが無いときに道端に落ちている残置物をネタにした事がありましたが、きのう見たものはかなり大型です。
なんだと思います？
橋の上をトラックが通ってる？
歩道橋が置いてありましたよ
歩道橋マニアが喜びそうです
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年が明けてからブログの毎日更新記録を「そんなの関係ねぇ〜」と中断してしまいました
なんかストレス溜まってるのでしょうかね
年末にさんざん欲しがっていたソフトバンクのＸ０１Ｔを買わないで・・・
イーモバイルのモデムを買った時は肩透かしとか言われてしまいました。
その後、ブログで購入を予告していたのがＩｐｏｄ ｔｏｕｃｈなのですが・・・
先週の水曜日に・・・
ソニーのウォークマン買っちゃいました
Ｉｐｏｄ ｔｏｕｃｈと違ってタッチパネルや無線ＬＡＮはありませんが、テレビが見れて録画までできちゃうし値段がｉｐｏｄより安かったので・・・
通勤時に楽しんでます
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いや〜
３日間ブログ休んでしまいました
今日は変なネタがあったので書かせて頂きます。
更新担当のＩさんが、管理変え物件の更新期間について自分に質問してきました。
以前の管理会社が締結した賃貸借契約書には「平成１８年３月１日〜平成２０年２月２８日まで２年間」の賃貸借期間と書かれています。
Ｉさん 「この契約書だと２月２８日で終わるのかな？」
クマ 「そうじゃん」
Ｉさん 「今年は２月２９日まであるけど今度の開始日が２９日からって事？」
クマ 「えっ・・・ なんか変だよね
」
もし平成２０年２月２９日から契約開始にすると次回の終わりが平成２２年２月２８日になってその次の開始日が平成２２年３月１日から平成２４年２月２９日？
わかりにくいですよね
元々前の管理会社が２００８年が２月２９日まであるって知らなかったんじゃないかな
ここで契約書に書いてあるあることに着目しました。
「契約期間 ２年間」
年間の定義を調べてみると・・・
その他、今日は逃げ回って会えなかった大物滞納者宅を朝から張り込んでとうとう捕まえました。
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最近仕事が忙しくなっちゃいました
自分の体調やメンタル状態は自分で管理しなくてはいけませんね
ちょっとの間ブログ休ませて頂きます
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ここ最近仕事がバタバタって話ばっかり続いちゃいましたが、今日は定休日で休みです
社内では斡旋図面やホームページデザインについて改革が行われていて「借りたくなるキャッチコピー」や「デザインセンス」の重要性を再認識しています。
詳しくは猪俣ゼネラルマネージャーの記事で
）
やっぱり集客が大事です。
で、今日はある集客ハガキに釣られてお店に行ってきます
結婚記念日のあなたに大トロプレゼント
効き目のあるハガキですね
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自分の勤務先は１月５日より営業開始しましたが、きのう（７日）から仕事始めって会社が多いのではないでしょうか
きのうは、お正月休み中に受けたクレーム修理等の手配をまとめて行いました。
正確に言うと手配自体はファックスでやっていたのですが、メンテナンス業者が仕事始めになったので確認の連絡をいれたり念押ししたりその他新たなクレーム修理等を発注してかなりバタバタでした
そう言えば去年の夏季休業明けも出向先のオペレーションセンターでバタバタで死にそうになってましたよ
明日も早いのでこの辺で
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不動産の仕事をしているので毎日不動産ネタはあるのですが、あまりにも細かいしブログに書けるほどのオチもありません。
という事で今日も日記です
ふと気が付いたのですが、長距離通勤をしている自分に絶対に欠かせない小物があるんです。
初期の頃のｉｐｏｄです。
もう３年近くなるんですね〜
曲の表示もされない１ＧＢタイプです
自分はｉｐｏｄが無かったら通勤に耐えられない気がします
以前は自分の持っているＣＤから曲を録っていましたが、最近はＹｏｕ Ｔｕｂｅからダウンロードしているのでレパートリーも増えまくってます。
後は・・・
今度の休みに最新型に買い替えちゃお
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きのうは仕事始めでした。
休み中に溜まっていた解約連絡やクレームを処理。
初日に慌てないように冬休み中も処理していたおかげでパンクしませんでしたが、それでも結構な時間をかけてしまいました
夜になってからは青山へ行って打ち合わせ
いろいろ話をして終電で帰ってきましたが、今年は、「外泊しない」と言う事を目標の一つにしています。
去年はブログを見たいろんな方から「ネットカフェなんか泊まるなよ」って言われちゃったので反省しているところです
（何回泊まったかな・・・）
明日も早いのでこの辺で
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本日より出勤です
今日は朝から電車で座れました。
普段は土曜日でも１時間くらいしないと座れないのですが、まだ正月休みの会社もあるのでしょうね
年末に購入したイーモバイルのモデムを使って電車からブログ投稿してみました。
いや〜快適です
しばらくは帰りの電車からブログ投稿することになりそうです
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自分の冬休みも本日で終わりです。
今晩は家族で食事してのんびりテレビを見ています
長男（小６）と二男（小４）に混じって三男（３才）がテレビの前を陣取って「志村けんのバカ殿様」に熱中
三男だけが笑いもせずジーとバカ殿様を見つめています。
やっぱり子供には見せちゃいけないのかも・・・
１月４日（金）は株取引の始まる「大発会」です。
通常と違って半日で終わっちゃうので「ご祝儀相場」みたいな感じが例年続いていましたが・・・
日経平均６１６円安って
２００１年以来のマイナススタートですが、買い時って事で前向きに考えましょうね
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きのう（２日）は家族５人で千葉の実家に宿泊しました。
散々飲んで食べてお土産いっぱいもらって帰ってきましたよ
本日（３日）は自宅に帰宅してから近所の神社へ初詣に出かけました。
午後５時すぎでもけっこう並んでた
自分が参拝した神社は関東最古の大社で有名な鷲宮神社です。
毎年の初詣だけでなく地鎮祭・子供の初参り・車のお祓い等、お世話になっています。
歴史のある有名な神社ですが、ちょっと変わった事がありました
お参りしてる方に混じってアニメ系に女装した男性グループが・・・
木にしばってある絵馬にアニメ系の絵がたくさん・・・
何かあったな
さっそく家に帰ってグーグルで「鷲宮神社」とキーワード入れて調べてみると・・・
思ったとおりすぐに答えがわかりました。
「らき☆すた」というアニメのモデルになってからファンの参拝が続出したそうです。
神社にしてみれば参拝客が増えるのはうれしいことだと思うし、地元の商工会も町おこしとして利用しているみたいです。
鉄道博物館に続きマニアの方々の力はすごいです
来店客を増やすヒントになりそうでならなそうな出来事でした
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お正月ですね〜
毎年、お正月・ゴールデンウィーク・お盆休みにはブログへの来訪者が激減します。
きのう１月１日の来訪人数は、普段の半分以下でしたので、皆さんお正月休みを満喫されていることでしょう
さて、去年の７月に住宅ローン控除の金額がほっとくと削られちゃうって話を書きましたが、忘れている方も多いんじゃないでしょうか。
現在住宅ローン控除を受けていない方には関係ない話になっちゃいますが、自分も含めて受けてる人にとっては大問題です
ここにきて各地方自治体でも軽く宣伝するようになってきましたが、要点を書いときます。
�々颪�ら地方への税源移譲により所得税が減って住民税が増えた。
（トータルの税額は変わらない）
�⊇斬陬蹇璽鷙欺�は所得税を払った範囲で控除される制度。
��控除額が減少する場合には、お住まいの市区町村へ申告書類を提出するか確定申告とあわせて申告する。
これで翌年度の住民税で減税を受けることができます。
詳しくはお住まいの市区町村へお問い合わせください。
（国土交通省ＨＰより抜粋）
ちなみに自分の場合、市役所で申告書類書いて源泉徴収票を提出すれば良いみたいです。
１月中に手続きしようと思います。
さて、元旦のきのうは自分の家に親戚が集まって飲みまくりましたが、本日２日は千葉の実家に行って飲んできます
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新年明けましておめでとうございます。
皆様のおかげを持ちまして３回目のお正月を迎えることができました。
ブログを書き始めた頃に比べるとただの日記になってしまっておりますが、本年もお付き合いの程よろしくお願い致します。
２００８年、どんな年になるのでしょうね
自分としては仕事が更にハードになりそうなのでブログは気楽に書かせて頂こうかと思ってます。
本年もよろしくお願い致しますｍ（_ _）ｍ
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