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賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。
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最近、外国人向け大型寮のテナントリテンションを行っているので、すごい勢いで外国人の知り合いが増えています
皆さん海外から日本語や文化を学びに留学されている学生なので学ぶ意欲の高さやコミュニケーション能力に感心しています。
早い方は数ヶ月で国に帰りますが、日本で過ごした思い出が「不便で汚い建物だった」なんて事にならないように気合入れて頑張ってます
昨日退去したロシア人の女の子の部屋ですが、鶴や兜の折り紙がぶら下がっていました。
日本人は手先が器用だとのイメージがあるのは折り鶴のイメージなのでしょうか？
折り鶴・・・
折れません
俺だけかな
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何かと忙しくてブログの更新をサボってしまいました。
クレームネタがたくさんあるのですが、８月３日のセミナーまでためておきます
昨日は帰りの電車で冷や汗かきました
終電に乗り込んで寝ようと思ったのですが突如、極度の腹痛が
５００ｍｍのペットボトルコーヒー飲んだのが原因だと思いますが、あまりにも痛いので電車から降りて駅のトイレに行こうと思ったのですが、終電なので降りられません
実は、自分けっこう心配性なので頭痛薬や下痢止めをカバンに入れています。
最近購入した「ストッパ」を始めて使って見ました。
水なし１錠で効くって書いてあるので早速口に入れてみると・・・
確かに水なしで飲める不思議な感触で味も悪くありません
これで絶対に腹痛が止まる
何度も自己暗示をかけて見ましたが、腹痛の周期が遅くなってきた感じですが、まだまだピンチ・・・
１回１錠の掟を破って２錠飲んでみました
止まった・・・
あんなに激しい痛みが止まった
すごい効き目です。
いや〜
おすすめの一品です
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本日は水曜日です。
水曜日はブログへのアクセスが１００人近く減ります
会社から見てくれている水曜休みのご同業が多いって事でしょうか？
この業界、土日休みでない事が多いので子供と休みが合わない方も多いと思います。
うちの場合、長男（中１）も二男（小５）も部活だとか友達と遊ぶとかで親とは遊ばなくなってきました。
三男（３歳７ヶ月）は保育園に通い始めましたが、水曜の朝は遊ぼう攻撃がすごいです
自分としては家族全員でドライブとかキャンプに行きたいと思っていますが、奥様と三男だけで出かける事が多いです。
←今日は入間のアウトレット行ってきました。
普段、仕事で「テナントリテンション（入居者保持）」の研究と実践を行っています。
苦労して入居したのに、様々な不満から出て行ってしまうことを防止する考え方やテクニックを指しますが、誰がつくった言葉なのでしょうか？
最近できた言葉だったら「俺がつくった」って名乗り出て欲しいものです
このブログでもけっこう連発している言葉なのでＹａｈｏｏ検索・Ｇｏｏｇｌｅ検索で１５番以内に入っています。
元祖とか本家とか争っても意味がありませんが、実は「自分が流行らせた」と名乗りたい言葉があります
その言葉とは・・・
今のところＹａｈｏｏ検索・Ｇｏｏｇｌｅ検索で１位だから間違えないでしょう。
流行るかな
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今日（２４日）は疲れているのでホリエモン日記風で
（どうしてるんだろ？）
１０時
明け渡し訴訟関係で某地方裁判所へ
先週の裁判所とは桁違いに大きい
１３時
某入居者様からの要望を聞きに某市役所ロビーで待ち合わせ。
１時間話す・・・
その後横浜の本部で事務処理と騒音クレーム対応。
１８時
某入居者の勤務先社長より「まじめな社員が無断欠勤したので部屋で倒れてる可能性がある」との連絡。
現地に到着
恐るおそる合鍵で入室して安否確認。
押入れ・浴槽・トイレ・天袋・キッチン収納にも隠れていなかった
同行した某入居者の社長「ホッとしたけどガッカリ」と複雑な表情
２０時
リーーシングチームＨ氏の依頼でアパートの鍵交換。
オプナス社製の鍵の為１０秒で終了。
（そのうち詳しく書きます）
２２時
帰りの電車が踏み切り事故の影響でストップ
途中駅を出て某ラーメン屋で夜食
電車に戻っても復旧せず車内でブログ更新
いつ家に着くんだろう
とんだ休日出勤でした
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ここ最近、帰りが遅いので睡眠時間が少ないです。
会社の始まりは９時３０分なのですが、通勤に２時間半かかるので自分でも良く起きられるもんだと不思議に思います
ただ、明日（２４日）は絶対に遅刻できません。
なぜなら倉橋社長と一緒に明け渡し裁判に行きます。
今朝の朝礼で「遅刻は相手の時間を奪う最悪の行為だ
」と話があったばかりです
しかも、集合時間が８時３０分・・・
こんな時間にブログ書いてる場合じゃないですね
と、言うことでこの辺で
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きょうは、外国人留学生向け大規模寮の、新規約の説明とこれからの改善施策説明のためのオリエンテーリングを開催しました。
数百名の多国籍な寮生に新しいルールを説明するのは大変ですが、写真をたくさん使ったマニュアルや、事前に募集していたフロアリーダーの協力もあって円滑に進みました
入寮生には訪問ヒアリングの際や、ポスター貼り出しでオリエンテーションの開催を告知していましたが、説明会の始まる前には「館内放送」でも告知。
留学生は日本語を勉強しているのですが、日本に来て間もない人もいるのでフロアリーダーの女の子二人に頼んで多国籍言語でアナウンスしました。
「○○さんは、日本語を韓国語に訳して、○○さんは英語とタイ語でお願いしますね」
自分が放送する文章を書いて渡すとあっという間に翻訳・・・
優秀さに驚きました
「自分、日本語だけしゃべれるから後は二人でアナウンスしてね」
せめて英語が話せれば・・・
流暢なアナウンスのおかげもあって
たくさんの寮生に参加して頂けました
昼食を食べながらのオリエンテーションでしたが皆さんホントまじめに聞いてくれましたよ
このオリエンテーションやアンケート・ヒアリングを通してテナントリテンションの基本がわかってきましたので、これから分析と、まとめを行う予定です。
この物件、テナントリテンションを研究するには最高の物件かも知れません
いつ頃まとまるかって？
８月３日のセミナーまでにまとめます
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２２日の日曜日に、最近入りびたっている外国人向け大型寮で入寮生向けのオリエンテーションを開催します。
この寮では、自分の所属するＰＭ事業部のテナントリテンションテクニック向上の一環としていろいろな課題に取り組んでいます。
オリエンテーションでは、先日行ったアンケート結果の発表、要望の多かった事項の改善発表、新たに取り決めたルールの説明等を食事しながら行います。
テナントリテンションは、入居者の満足度をＵＰさせて、退去を少なくする目的で行っています。
何が不満で、何を求めているのか？
毎日のように入居者の部屋を訪問してヒアリングを行っています
入居者にはいろんな国籍の方がいますが、昨日はセネガル人の女の子から「寮生以外の友人を呼ぶので食堂を使わせて欲しい」との要望がありました。
遠い国から日本に留学している同じ国の仲間です。
食堂の使用を許可しました。
と、そこまでは知っていたのですが・・・
自分、終電の時間になったので更に残業している車通勤の仲間をおいて電車で帰りました。
電車の中で爆睡していたところＩ部長から携帯に写真付きのメールが入りました。
メールの中身は
「あの後、食堂に行ったらセネガル料理ごちそうになったよ」
「ちょっと辛めで美味しいよ」
「セネガルの人、平均身長１８０センチくらいあって、巨漢のマンスリー溝上が普通に見えたよ」
いや〜実に楽しそうです
明日は、オリエンテーションの準備でいつもより１時間も早く出勤します。
こんな事なら寮に泊まれば良かったな
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自分の前勤務先の後輩コグが、消防法に関する話題を本日のネタにしています。
すっごくタイムリーなのですが、きのう会社のＫ山さんに思いっきりバカにされました
某物件の消防検査の話題になって、「防火管理者」の資格の話になったのですが・・・
クマ 「この物件、入居者の人数的に防火管理者の選任が必要みたい」
Ｋ山 「必要みたい？ クマさんもしかして防火管理者の資格持ってないの？」
クマ 「持ってない」
Ｋ山 「やだ〜 ＰＭ（事業部）はみんな持ってるわよ」
なんかショックでした
帰りの車の中で同僚のＭ谷氏に聞いてみました。
クマ 「さっき、うちの部署みんな防火管理者持ってるって言われたんだけどホント？」
Ｍ谷 「去年の秋頃、みんなで取りに行こうって話になって取りに行ったんだけどクマさん行ってないの？」
クマ 「え〜 そんな話聞いてないよ」
Ｍ谷 「クマさんＰＭ来る前だったんでしょ」
クマ 「そっか 残念」
・・・
去年の秋は間違いなくＰＭ事業部にいたけど聞いてない・・・
すげ〜ショック
二日間も講習があるらしいですが、悔しいから休み使ってでも取りに行ってきます
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ここ最近、外国人向けの大型寮に出勤する事が多いです。
せっかくオフィスが新宿にできあがったのですが、会議で横浜の本部に行ってるか、寮に出勤するかのどっちかなので相変わらずの遠距離通勤です
でも、寮に出勤する場合、２時間１０分の乗車時間で１度も乗り換え無しで行けるんです
帰りの電車なんかは誰も乗ってない車両もあって快適に座れます
本当は読書か勉強でもして時間を有効活用できれば良いのでしょうけどバテバテなので・・・
きのうの帰りは携帯電話のアラームセットして２時間爆睡しました
やっぱ任天堂ＤＳ買っちゃおうかな
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きのうは奥様と一緒に滞納＆原状回復費用踏み倒しの裁判に行ってきました
遅刻だけはしたくないので、３０分前に到着。
いつも行ってる裁判所は結構混雑しているので、傍聴席も隣同士で座れるとは限りません。
今日は某地方都市の裁判所だったのですが・・・
３０分以上他の人の裁判見ることになるけど、飽きたら車に戻ってていいよ。
そう言って傍聴席側のドアを開けると・・・
傍聴席には誰もいません
前を見ると法服を着た裁判官と書記官、調停委員のおじさん二人の合計４人
出席記録に名前を書くと書記官が寄って来ました。
書記官 「シーエフさんですね、さっき被告人から連絡があって今日来れないって言うんですよ」
クマ 「そうですか・・・」
書記官 「まだ時間まで３０分ありますけど今日は空いているので始めちゃいますね」
いきなり裁判が始まりました。
裁判官 「原告の代理人としてクマさんの申請が出ていますが、許可します」
クマ 「お願いします」
裁判官 「本日、被告人より体調が悪いので欠席すると連絡がはいりましたので、日をあらためたいと思います」
クマ 「えっ、来なかったら認めた事にならないんですか？」
裁判官 「被告から異議申し立てが出てるんだからもう一度待ってあげて下さいよ」
クマ 「ルーズな人なんで次回も来ないと思いますよ」
裁判官 「そう、 でもね体調悪いってんだからもう一回お願いしますよ
」
クマ 「わかりました・・・」
裁判官 「原告の申し立てに間違いはないですか？」
クマ 「無いです」
裁判官 「被告人は月々○千円の分割払いを主張されてますから次回どうするのか決めて下さいね」
クマ 「絶対に分割なんか認めませんから」
裁判官 「検討の余地は無いの？」
クマ 「○万円ですよ、１ヶ月分の家賃と変わらない金額を１年払いするなんてダメですよ」
裁判官 「そうなの・・・ 次回は○月○日１１時からでお願いします」
（また水曜日）
なんか５分もしないで終わっちゃいました
自分達が帰った後、誰もいなくなっちゃったけど、暇な時もあるんですね
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早いもので、本日は水曜日です。
水曜日は定休日なのですが、１１時にある場所で仕事してきます。
なんか最近休みのたびに予定が入るので奥様が不機嫌になっています
で、考えついたのが奥様も仕事場所に同行させること・・・
そんな事して大丈夫かって？
実は明日の予定は裁判所への出廷なんです。
←ちょっと気に入ってる写真
敷金ゼロで入居している方の部屋をオーナーチェンジで自分の会社が買ったのですが、入居者が退去に際して日割り家賃と原状回復費用を踏み倒したので裁判所に支払督促手続をしたのです。
賃料の１ヶ月分程度の少ない金額だったのでビックリして払ってくれると思ったのですが、面倒なことに異議申し立されちゃって通常の訴訟になっちゃったんです
裁判というと一般の方は弁護士さんに依頼するイメージが強いと思いますが、当社の場合は自社で所有している物件は当然のこと、借上げている物件も当事者として訴訟を行います。
今回は、金額も少なく簡易裁判所での訴訟なので、訴訟の原告である当社の社長に代わって自分が代理人として出廷します。
で、裁判は当然ながら公開されていますので、奥様には傍聴人席で見学してもらう予定です。
自分が原告席に座っている写真をブログネタに撮ってもらいたいところですが、裁判所内の撮影は禁止されているのでダメなんです
（イラストならＯＫ）
無料で法律の勉強にもなるし、独特の雰囲気が楽しめるのでお近くの裁判所で傍聴してみるのもいいかも知れません
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昨日は、自主管理オーナーで超有名な方が会社を訪問してくれました。
うっかり「ブログに書いて良いですか？」と聞き忘れちゃったので具体的には書きませんが、すごく刺激を受けました
せっかく遠いところからいらっしゃったし、自分だけで応対するのも気が引けて、たまたま会議で本社にいた「猪俣ゼネラルマネージャー」と外出先から戻ってきた「倉橋社長」に同席してもらいました。
業者顔負けのクレーム対処や入居者に対しての行き届いた心配り等は自分も勉強させてもらいたいところです
自主管理のオーナーさん・・・
増える？
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ブログ仲間で同僚のツーファイブ藤原氏が今週末セミナーを開催します。
セミナーの題材は「稼げる自宅マンション購入のテクニック！」です。
平成２０年６月２１日(土) 午後１時〜です。
自分、藤原氏とは勤務場所が違うので月に数回しか会ってませんが、彼がブログ立ち上げた時からブログ読んでいるので毎日会っている感じがします
更に、去年の５月から１年以上に渡り一緒に勉強したＣＰＭの同期生なんです。
Ｍ谷氏とＫ山さんも
１年以上に渡りって書きましたが、ツーファイブ藤原氏はとても珍しい試験一発合格者なので数ヶ月早く終わりましたが・・・
（自分は２回頑張っちゃった）
まぁ、頭が良くて仕事も出来て面倒見も良いので言うこと無いです
ちょっとほめ過ぎたかな
で、ツーファイブの意味ですが・・・
セミナーの後の懇親会で聞いてみてください
コマーシャルでした
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２年に一度の更新・・・
賃貸借物件だとルーチンな作業ですね。
地域によっては「自動更新」で、保険関係だけ手続きすれば良かったりする事もあるみたいですね・・・
先日、自宅に「更新のご案内はがき」が届きました
持ち家なので賃貸契約の更新ではありません
２年前に頑張って取得したファイナンシャルプランナー（ＡＦＰ）の更新通知です。
お金払うだけの更新なら簡単なのですが、この資格の場合「単位を１５ポイント」とらないとＡＦＰ資格が失効してファイナンシャルプランナーの名称が使えなくなります
ＡＦＰが失効しても「２級ＦＰ技能士」の資格だけは残るのですが・・・
今現在取得済の単位は「０ポイント」
（何もやってない）
単位は、研修に参加したり通信教育を受けてとるみたいですのでなんとか頑張ってみようかと思います。
定期的に頭のメンテナンスしないといけませんね
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日常会話で「１００年早いんだよ」なんて言葉聞きますよね
でも、実際に１００年差があるなんて事は稀です。
昨日は、義理の祖母のお通夜がありました。
うちの三男（３才７ヶ月）はお通夜初体験
絶対に何かやらかすと思っていましたが・・・
もともとおしゃべりなので、お坊さんが亡くなったおばあちゃんが１０３歳まで生きた事を説明した時は
「○○ちゃん（自分の名前）と同じ３歳だよ」とうれしそうに話したり
お焼香の際は思いっきり拍手（かしわで）打ってくれました
まぁ大往生のお通夜ですので許してくれることでしょう
それにしても三男とは本当に１００歳差がありますので、すごい事です。
これから告別式ですのでこの辺で
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きのうは、外国人留学生向寮改善の一環として「フロアリーダー」との第一回目の打ち合わせを行いました
フロアリーダーとは、約１４０室ある寮をブロックごとに区分けした中でのリーダーで、清掃チェックとか改善提案をしてもらう役割の寮生です。
（若干のバイト料が出ます）
たくさんの応募の中から、やる気があって日本語のできる方を面接で８名採用しました。
今回の課題の一つは「住み心地の良い環境を作ること」
改善事項のあぶり出しや、規約作成等のシステム作りの為にフロアリーダーさんに率直な意見を出してもらいます。
この寮には世界１６カ国からの学生が集まっています。
いろんな国の人と交流できるのが寮の価値だと思いますが、話を聞くと違う国出身の寮生とは挨拶もしない人が多い事がわかりました。
なんで挨拶しないのか聞いてみると「知らない人に声かけるのが恥ずかしい」との事でした
ただ、どこの国の方も「挨拶はコミュニケーションとして重要」との認識でしたので挨拶の実践をルールに入れる事にしました。
寮の中では「おはようございます」「こんにちは」「こんばんは」と挨拶しましょう。
ルールにした事で、恥ずかしがり屋の方でも活発に挨拶できると思います。
他にも様々な意見が出てきましたが長くなるので今日はここら辺でやめておきます。
昔、日本のトイレで普通に見かけたこのシール。
当時は使い方知らない人がたくさんいたって事ですね
今でも国によっては便座が無い国や使用済みトイレットペーパーをゴミ箱に入れる国があるそうです。
寮のトイレもそんな状態でしたので、絵を描いてペーパーを流すように指導する予定です。
トイレットペーパーをトイレに流してはいけない国もあるみたいですので日本人がその国に行ったら非常識だって言われちゃいます
テナントリテンションの実践には習慣や文化の違いも理解が必要って事ですね
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昨日の定休日は、行きつけの某ショッピングセンターの整体に行ってきました。
子供達は、学校と保育園なので奥様と二人
自分が運転で奥様は後部座席。
改正道路交通法の施行に伴って「後部座席でもシートベルトの着用義務」が課されました。
自分、昔からシートベルトにうるさいので家族と車に乗るときは必ずベルトをさせます。
「高速道路でベルトしないと反則点数切られるだけでしょ」
渋々、奥様はベルトをしました。
２０分ほど車を走らせた見通しの良い直線道路で事件が起きました。
時速６０キロくらいで直進している自分の車に約５０ｍ無い距離で対向車がノロノロ右折
思いっきりブレーキを踏みハンドルを切りました。
ガリガリガリガリ・・・
今時の車は素晴らしい
ＡＢＳ（アンチロックブレーキシステム）が作動して見事に避けられました。
後部座席のカバンが前席に飛んできましたが、シートベルトのおかげで奥様は無事。
と、同時に対向車の運転手に向かって「あぶね〜だろ」と窓を開けて怒鳴りつけました。
対向車の窓が開き、なんか文句言われるかと思ったら、どうみても８０歳位に見えるおじいちゃん
満面の笑顔で手を振ってます
なんかモミジマークも付いてるし、笑顔のおじいちゃんに怒鳴りつけた罪悪感から怒りが一瞬でさめました
まぁシートベルトの効用を実感してＡＢＳの実地体験までできたので良しとしましょう。
無事に、整体を終えて家に帰ってきましたが、血の巡りが良くなったせいか発熱・・・
（関係ない？）
朝になって喉も痛くて声が出しにくいのですが、なんとか電車に乗れましたよ。
早起きして始発で座れる
そろそろ地下に入るのでこの辺で
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先週の水曜日は家族でディズニーシーに行ってきました。
いい感じの建物がたくさんあってリフレッシュできましたよ。
天気も良くて混雑も無く最高の行楽日和。
前回来た時には無かったアトラクションにも乗りました。
タワー・オブ・テラーという、食事の後には乗れない絶叫系のアトラクションです。
このアトラクション、身長制限が１０２センチ以上となっていて、入り口でお姉さんが身長を確認します。
三男（３才７ヶ月）
さすが、ディズニーです。
１センチでもオマケ無し。
「今回は入場できませんが、次回の来場時に優先的に乗れるチケットを差し上げます」って事で券を頂きました。
自分と違って１センチくらいすぐ伸びると思います
で、もらった券の写真をアップしようと思いましたが・・・
なくなっちゃった
今日はこれからいつものショッピングセンターぶらついてきます。
ＣＰＭ試験の合格発表後初めての休日です。
自分へのご褒美にマッサージでも行ってこようと思います
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たまにはコマーシャルです
現在、自分の勤務先でのセミナー予定は下記の通りです。
自分も予定が合えば勉強に行こうと思っています
もうひとつ
社長のブログにも書いてありましたが、会社のメルマガがありまして、もうすぐ登録５０００人になります。
自分は、会社に入る１年前に登録していましたよ
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先月のはじめに休日出勤して立ち会った店舗の雨漏りの修復工事ですが、やっと話が落ち着いてきました。
店舗なので工事の為の休日１日に対して○○万円の休業補償金を支払います。
で、今回はオーナー様より「６月の賃料を受け取ってからでないと補償金は払わない」と言われていました。
テナントさんからは「迷惑をかけられたのに何か嫌な気分」って言われちゃいましたが、なんとかなだめました
テナントさん、初期の対応の時は話しにならないくらい激怒していましたが、最近は「クマさんにまかせる」って言ってくれます。
オーナーさんもテナントさんもとても良い方です
「じゃあ、賃料と相殺してもらいましょうね」と、テナントさんを納得させたのですが・・・
オーナー様より「相殺じゃわかりにくいから賃料入れてもらって現金で返すよ」って
まぁ、休業補償金を受け取った領収証が欲しいって事です。
間に入るのは大変です
何とか調整しましたが本日、自分がお金をオーナーから受け取ってテナントさんへ渡しに行きます。
実は今日、定休日なんです
オーナーとテナントに訪問するのは午後なので出社前に家でブログ更新です。
せっかく連休なのに予定が入っちゃうと悲しいですが、最近忙しいので週休二日は難しいのかな・・・
では、行ってきます
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今日は、留学生向け大規模寮の１日寮長をしてきました
と、言っても特に驚くような出来事はありませんでしたが・・・
数名の学生さんから話しかけられましたが、皆さん基本的な日本語ができるので助かります。
いろんな学生さんと話しましたが、勉強熱心で日本に来て２ヶ月の方でも不自由ない程度に日本語をしゃべります。
かなりの時間、勉強しているそうです。
日本語って難しいのかな？
なんて考えましたが、よく考えたらうちの三男（３歳７ヶ月）、いつの間にか日本語がペラペラになってます
（年相応ですが）
子供の場合、言葉を教わるって感じではなく真似してしゃべって覚えている気がします。
考えて見れば中学校から教科書を使って英語を勉強し始めて嫌々テストの為に暗記して・・・
ぜんぜんしゃべれません
子供が言葉を覚えるように言葉を聞き取って真似して発音する事が大切だった気がします。
これから少子化の時代になって人口が減少し、外国人の方が日本で働く事が増えると聞きます。
当然ながら、外国の方を対象としたアパートやマンションが必要になります。
不動産業界でも英語力が必要になりますね。
せめて自分も３歳児並でいいから英語を話したいところです
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昨日は、会社から帰ってきて皆さんからたくさん頂いたコメントの返事書いてたら力尽きてリビングのソファーで寝てしまいました
パソコンに向かってうつ伏せで気がついたら朝
体が痛い・・・
今日（８日）は自分にとってちょっとした試練の日なんです
最近、力を入れて改善に取り組んでいる外国人留学生向けの大規模物件で一日寮長をしてきます。
現在の寮長がしばらくハードに働いていて「今日こそ休ませて下さい」っ
