賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2010年08月

お願いされたからって・・・

br_banner_risu←いよいよ8月終わっちゃいましたね。


きのうは、いろいろゴタゴタしていたテナントさんとの話がほぼまとまりました。

単純に話すと・・・

商業ビルの塗装工事を行う際にテナントさんが取り付けた大型看板が邪魔なので外して欲しい。(オーナー)
                ↓
取り外しにかかる費用の負担はしない。(テナント)
                ↓
看板を一度外すと強度の劣化と見た目上の問題で現在の看板を再度取り付けられない。
                ↓
10年前に付けた看板で、色あせしてるから塗り替え時期なんだし看板の取り外し費用プラス新規看板の作成費用の半分をオーナー側で負担するからテナントさんでも看板作成費用の半分持って欲しい(オーナー)
                ↓
1円も出すつもりは無い、色あせた看板のままで結構だけど取り外して強度が弱くなったり更に見た目が悪くなるのは認めない(テナント)
                ↓
だったら看板の新調費用まで全額費用負担するから10年前から不満だった看板の大きさを小さくして(オーナー)
                ↓
そんな事は絶対に許さん!(テナント)


と、こんな具合になっちゃってました。


お金の問題と感情の問題のミックス・・・


元々、オーナーさんには「全額負担するつもりでいて下さい」とお願いしてあったのですが「何とか交渉してみてよ」とお願いされたのでやってみました


まぁ、長年いろいろとトラブルがあった関係ですが、賃料を頂いている以上は、テナントさんの言うとおりで仕方ないと思います。


最後は施工業者さんの更なる値引きで着地する感じですが、オーナーさんとテナントさんの間に入る調整業務は平行線なのを承知で行う事がけっこうあるんです。



金額の問題と感情の問題。

両方とも大変ですが、どっちかと言えば感情の方が大変です。


やっぱりテナントさんとは普段から良好な関係でいたいものです。




さて、今日は同僚のN氏から「あり得ない間取りの物件だ!」
楽しそうな話を聞いたので見てこようと思います。

戸建てを改造した1Rの物件らしいのですが、腰高窓の向こうにトイレがあったり押入れの中に階段があったんだけど怖くて登れなかったとの事です。

オーナーさんのOKが出たらブログで紹介させてもらいます。

賃料は駐車場管理費込みで29,000円だそうです


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聞こえちゃう・・・

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簡易裁判所先ほど市内の簡易裁判所に行って支払督促の手続きをしてきました。






今回は、自社で貸しているコンテナの利用料滞納者に対しての督促です。



まぁ請求額が6万円ちょっとなので裁判所からの通知でビックリして払ってくると思います


tokusoku_no_nagare2


















明渡し訴訟になると面倒ですが、支払督促を出すだけなら簡単にできますので大家さんの立場ならおススメです。



やり方に困っても裁判所の職員さんが詳しく教えてくれます。



ただ、今日裁判所に行って感じましたが、かわいそうなくらいプライバシーへの配慮が無いです。


近所の簡易裁判所は家庭裁判所も一緒になっているのですが、建物がすごくコンパクト。


受付窓口の前にイスが置いてあって書類をチェックしてもらっている間、イスに座っていました。


待ってる間に、ご主人さんが逃げている奥さんからの相談話が丸聞こえ・・・



嫌でもじっくり聞いちゃいましたが、調停や訴訟を起こす前の段階での相談は受付窓口でしてる様子でした。



別室の相談コーナーを作ったら良いのにとか思っちゃいますが、無料法律相談に職員さんが付きっきりになるから出来ないのかも知れませんね。




今日はこれから先日のテナントさんとの交渉に行ってきますのでこの辺で


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塾に通います

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普段から原状回復工事や、バリューアップリフォームをお願いしている業者さんが数社います。

いずれも、いろいろお願いして料金と技術が良かった業者さんで、初めは飛び込み営業だったり紹介だったりいろいろです。


技術力があって金額も安い。


そんな業者さんにお願いしています。


でもだんだん、業者さんが固定化されてくると金額の点で競争がなくなりますし、新しい製品の提案等もしてこなくなります。


もちろん提案するのはこちらの仕事ですが、最前線の施工業者さんの情報力にも期待してます。


と、言うことで普段は新たな業者さんを受け付けていませんでしたが、先週から飛び込みできた業者さんに2社に提案型の見積もりをお願いしてみました。



月曜日にそれぞれ違う物件の鍵を渡して見積もりをお願いしたのですが、1社は金曜日に見積完了。


もう1社は今度の火曜日までには完成するとの連絡がありました。

先に完成した業者さんの見積もりは、全部手書きの見積書・・・



2DKのアパートなのですがクロスの面積が部屋毎でなく全体の面積で書いてあります。

クマ  「これ部屋ごとに壁と天井の面積いれて下さいよ」


業者  「この紙に面積ひかえてありますよ」


手書きのメモを出してくれました。


何かエクセルで作った見積書なら簡単に直せると思いますが、手書きの見積書を「やり直して」と言うのは気が引けます。


クマ  「あと、この流し台の製品名は?」


業者  「普通のですが〇〇社の製品です」


クマ  「・・・ 写真でオーナーさんに提案しようと思ってるんですよ」


いろいろダメ出しをさせてもらってから数時間後再度業者さんが会社に来てくれました。


業者  「カタログ持ってきましたよ」


クマ  「早いですねぇ ありがとうございます


業者  「それ、一つしか無いのでお渡しする訳にはいきません」


クマ  「えっ そうなんですか・・・ じゃぁカラーコピーとりますね」


なんだか手間がかかりますが、職人さんだし技術力があれば良いかなとも思ってます。


でも、発注しないと技術力がわからないです。



金額は妥当なのですが、これでダメダメ工事だったら・・・



やっぱり普段から頼んでる業者さんの方が安心かな



なかなか決断ができませんが、自分達管理業者もそんな感じで選ばれているんでしょうね



客付け職人とかテナントリテンション職人なんて呼び方はしませんが、自分自身も能力UPしないとダメって事ですのでスキルアップの為に塾に通う事にしました。


倉橋塾←9月8日(水)に第1回目が開催されます不動産コンサルタント養成「倉橋塾」です。



第1回目は
・不動産コンサルタントとは
・不動産投資分析、投資指標に使われる各数値の意味。
・金融電卓を活用した基礎計算方法。
・キャッシュフロー計算、ローン残金、段階金利、借り換えの計算。
・販売図面をもとに実際に投資分析。

等、主にアセットマネジメント系の勉強をしてきます。

1泊2日の泊まりこみ研修ですが、自分自身のスキルアップのために頑張ろうと思います。


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あなたの言葉を忘れない

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きのうは、某商業ビルについている看板を、外壁塗装をするので外して頂きたいとお願いに行きました。


看板と言ってもすごく大きな物なので専門業者でないと外せません。

しかも一度外すと同じものを取り付ける事は不可能な状態だと看板屋さんに言われています。


現況の看板を再度付けられるならオーナーさんの方で費用を出すので丸くおさまるのですが、看板屋さんは強度の問題や見た目の問題で無理だと言っています。


この看板を外さないと足場が組めないので塗装工事ができません


クマ  「と、言うことで看板も色あせてる事ですし新しくする費用をオーナーさんが半分出しますのでご協力頂けないでしょうか?」


テナント  「え〜 そっちの都合で外すのに何でお金出さなきゃいけないの?」


クマ  「外した看板をもう一度付けられれば良いのですが無理だって言われちゃったんですよ」


テナント  「確かに看板は色あせてるけど、お金は出せないよ」


クマ  「オーナーさんとしては看板所有者の〇〇さんの責任で外して欲しいと言っている所を取り外し代+看板新規作成代の半分を持つ了解を取ったのでお願いしますよ」


テナント  「ダメですね」


クマ  「そうすると工事が出来なくなっちゃうんです・・・」


テナント  「この建物借りた時、以前の管理会社経由でOKもらって取り付けた看板なんだから退去する時まで外さないよ」


実は、このビルは以前自主管理をしていて客付けした不動産会社がオーナーとの交渉窓口となって賃貸借契約を締結していました。

その後、管理を受託して自分が担当しています。


オーナーさんの認識としては大きすぎる看板を許可した憶えは無いから小さくするように交渉して欲しいとも言っています。

看板はOKしたけど大きさはOKしてない・・・

「10年以上経っているのに今更OKして無いと言うのは難しいですよ」と説明しましたが「何とかお願いします」とオーナーさんに言われてしまいました。


平行線になるのも困るのでテナントさんにはオーナーさんに費用負担交渉すると伝えました。

クマ  「じゃぁ、オーナーさんに全額負担交渉してみますけど、サイズが大きすぎると以前から言ってますので二まわりくらい小さくなりますけど良いですかね?」


テナント  「はぁ? クマさんさぁ、こっちは許可もらって付けてるのにそれは無いでしょ」


クマ  「でも、費用かからないで看板が新しくなりますよ


そこで、テナントさんにガツンと反論されてしまいました。


実はこのテナントさん以前、「他のテナント集めて賃料値下げの団体交渉する」と言ってきたテナントです。


結果として、値下げには応じなかったのですが、その際に自分が言った言葉を忘れないと言われてしまいました。


「更新の際にはこの賃料で了承して判子まで押しといて途中で下げろなんて後出しの交渉には応じられない」

そんな話をして値下げを拒否しました。




テナント  「こっちから見れば今回の話は後出しじゃないか!」

クマ  「そうですか? 良い話だと思いますよ」


テナント  「こないだ値下げ交渉の時クマさんが言った、一度OKした約束は守れって話、そのままお返しするよ!」



う〜ん・・・


ちょっと失敗しましたが、工事を進めないといけないので交渉を続けます


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com