賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2010年08月

カビが多い部屋

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自分の仲間でシーエフネッツのクレちゃんのブログに湿気取りの話が書いてありました。

 
なんか今時の除湿機は性能が良くなったんですね。
 
 
マンションなんかでメチャクチャ湿気の多い部屋が管理物件でもあります。
 
 
「通気を良くして下さい」

 
 
なんて言っても窓開けっ放しで出かける訳にはいかないですよね
 
 
大体が、退去の時に家具をどけてカビだらけだった事に気がついたりします。
 
 
ひどい時には「雨漏り」と間違う位、結露がひどくなったりも・・・

 
 
で、退去の際に「カビが生えるまで湿気を放置するのはお客さんの過失です」と主張すると「建物の欠陥を入居者の過失にするな!」と、なる訳です。

 
仮に入居者の過失であったとしても壁紙やボードの張替え費用全て負担してくれる訳でもないので、オーナーさんに良い事はありません。
 
 
やはり構造的な問題が大きいと思われる部屋の場合は除湿機をプレゼントするのが良いと思います。
 
 
クレちゃんブログに書いてあった衣類の乾燥機能なんか付いてたりする高級機だと結構な値段しますので、もったいないと感じるなら2年住んでくれたらあなたの物になりますとかでもOKかと思います。
 
 
 
それにしてもクレちゃんの部屋・・・

 
湿気写真機械がすごいのか湿気がすごいのかわかりませんがビックリです
 
 
良いネタを提供してもらったお礼に宣伝しておきますが




 
近日中にクレちゃんに密着した取材のテレビ放送がある予定です。
(自分も前回の回想でちょっと出る予定です)
 
 
こちらには、普段自分のブログにコメントを頂ける服島秀信氏が初登場します。


更に10月24日(日)には都内でPM系セミナーがあります。

 
 
頑張ってますね。
 
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続報 電波が弱い地域の地デジ対策

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きのう(水曜日)は三男(5才)と千葉の幕張メッセで開催中のトミカ博に行ってきました。

BlogPaint平日にも関わらず結構な人出でしたが、土日はもっとすごいのでしょうね。





ミニカー釣りとかルーレットとかイベント参加する度にハズレても参加賞でミニカーがもらえるのですが、1回参加するのに400円かかるので400円でミニカー買ってるような感じです


入場が大人1000円、小学生以下800円。

入場のオマケが自分と子供合わせて記念のミニカー2台。
参加したイベントの参加賞でもらった普通のミニカー5台


けっこうお金がかかりましたが、家に帰ってきてから三男は「7台もミニカーもらった!」とうれしそうに説明してました






さて、先日より書いている「地デジ電波が弱くて困ってる件」ですが、ちょっと変わった情報を教えてもらいました。


まだやってみないとわかりませんが、当社の管理物件のエリアでは6(TBS)と8(フジ)チャンネルが弱いのですが、東京タワーにある送信用のアンテナの位置が問題になってるみたいです。


本当かどうか確認してませんが、6と8は送信アンテナの位置がちょっと低いって話です・・・


そこで、6・8用にアンテナをもう1本立ててミックスする事ができそうだとの事です。


当然お金がかかる話ですが、このままの状態が続くのはまずいですから検討する事にしました。


これもスカイツリーが完成したら関係無くなる対策なのでもったいない話です


やっぱりスカイツリーから放送が始まるまでアナログ放送の終了を延期するべきです・・・

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あれから3ヶ月

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保証会社5月の終わりに夜逃げした事がわかった滞納者の件ですが、進展がありました。





2月に入居して、すぐ滞納が始まり保証会社さんから当社に賃料が入っていたのですが、滞納している入居者がいなくなった事がわかったので明け渡し訴訟をする事になったのです。


保証会社利用の場合、保証会社が賃料を立替払いしているので
貸主・借主間では滞納が生じてない事になります。


滞納していない人の契約を解除する事は出来ませんので、保証会社は一時的に貸主側への送金をストップして滞納状態にします。

ストップ期間は3ヶ月。
(ストップ期間中の滞納金は、後ほどまとめて払ってもらえます)


ちょうど、満室経営新聞の連載でお世話になってるけーちゃんさんも書かれていましたが、一般的に明け渡し訴訟で貸主との信頼関係が破綻したと認められる期間が3ヶ月なのです。


中にはやむを得ない事情だからと言って8ヶ月も認めてくれなかったなんて話を倉橋社長から聞いたことがありますが、大体3ヶ月でOKです。


今回のこちら側の手順は
BlogPaint平面図の用意と解除用の内容証明・訴訟委任状に貸主の署名捺印を押すことだけ・・・
(丁寧なQ&Aも書いてありました)




保証会社さんの方は弁護士さんに委任して内容証明で最終督促&契約解除の通知をしてから明け渡し訴訟に入ります。

期間的にはあと4ヶ月くらい・・・

全国区で保証しているのだから明け渡し訴訟の件数もすごい事になっていると思います。

ビジネスでやっているのですから仕方ないと思いますが、訴訟までやっちゃうと割りに合わない仕事なんだと思います。


この物件賃料が2万円ですので3ヶ月滞納で6万円


一番悪いのは逃げてる滞納者ですが、保証会社さんには感謝してます


さて、本日水曜日は定休日です。


これから三男(5才)と千葉に行ってきます


目的は幕張メッセで開催中のトミカ博

今年はトミカが発売されてから40周年なんだそうです。

去年、三男をモーターショーに連れて行った事がありましたが、本物の車よりもトミカのブースに釘付けでした。


三男は、しばらく前から「早くトミカ博に行きたい」と楽しみに待っています



実は自分も40周年過ぎてますがトミカ博が楽しみです

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以下の記事は「満室経営新聞」NO6号に掲載された記事です。

続き物で書いてしまったのでNO7号の過去記事のリンク先として掲載致します。


自分は現在賃貸物件の仲介や管理をしている賃貸管理会社に勤務しています。

物件オーナーさんの代わりに、入居者さんから相談や苦情を受付ける窓口となっているのですが、受付窓口だけでは終わりません。

「入居者の○○さんから隣の部屋がうるさいって苦情がきてます」と、オーナーさんに報告して終わりなら誰も管理なんか頼んでくれません。

当然ながら「問題を解決するための調整力」が求められます。

空室問題を解決する能力も大切なのですが、今回は賃貸トラブルの定番(泣)「騒音トラブル」について書かせて頂きます。


騒音によるトラブルは、注意をしただけで改善する簡単な事案から、入居者同士でもめすぎて刑事事件となってしまうような事案もあり、かなり奥深い問題です。

騒音トラブルを次の4種類に分けてみました。

1.飲み会系騒音
2.設備系騒音
3.配慮不足系騒音
4.通常使用系騒音



(飲み会系騒音)

対応として一番簡単なのは「飲み会系騒音」です。

学生や若い社会人に多いのが特徴です。
友達と飲み会で盛り上がり「俺んち来いよ」と部屋で二次会した等、4月の入居したばかりの頃に多発します。

ほとんどが「○○号室が夜中に騒いでいた」と、具体的に苦情がきますので騒音元の特定ができます。

「飲み会系騒音」の場合直接騒音を出した部屋の入居者に電話か訪問をします。

「○○君きのう飲み会やってたでしょ」と楽しそうに聞くと大体の場合「やってましたと答えてくれます。


その場合は、「うるさくて寝られなかったって電話が殺到したんだよねぇと大げさに注意します。


案外学生の場合は素直に聞いてくれるものです。

・反省の態度が見られなかったり二回やってしまった場合

親又は保証人に連絡し「他の部屋の方が出て行ってしまったら損害賠償請求する事になるので○○君に厳重注意して下さい」と伝えます。

学生には「他人に迷惑をかけると高くつくから」と訪問して真顔で教えてあげるとほとんど改善します。


(設備系騒音)
設備や構造上の問題で音が発生する事があります。
物の問題ですので原因がわかれば改善されるのですが原因を見つけるのに苦労します。

上記3・4の音を出している自覚が無い騒音元や通常使用している騒音元に対する調査のきっかけとする事も可能です。

・玄関ドアを閉める音
クローザー1ドアに付いているクローザーの調整で直ります。
調整ができなければクローザーを交換します。





・室内建具の開閉音
蝶番1建具の閉まりが悪いと力を入れて閉める事になり大きな音が出ます。(代表的な調整修理方法はこちら) また、建付けに問題がなければゆっくり開閉してもらうかホームセンターで販売している吸音スポンジを取付けます。


・風呂場やトイレの換気扇からの異音
大体が換気扇の寿命ですので電気工事店に依頼して交換します。

・洗濯機の振動音
防水パンの無い部屋で洗濯機を壁にピッタリ付けて設置している場合は壁から離します。
洗濯機の足の部分に防振ゴムを挟む事も有効です。
あまりにも古いタイプで音が大きい場合は「音が響いてます」と買い替えをお願いします。

・ウォーターハンマー現象
全自動洗濯機の使用時に良く発生します。
給水管の水流を洗濯機側でストップした時に「ドン」と大きな音がします。
「洗濯機の場合は蛇口を全開にしないで半分程度開く」ようにすれば改善される事が多いです。
その他の給水管で「ガリガリ」とか「キーン」と言った具合に非常に大きな音がする場合は水道業者に依頼して防止器具を取付けて改善します。

ここまでは簡単な注意や物を直す事で終了する「騒音問題」です。

大変なのは、騒音を出している事に気が付かない方への対処や通常に使用している入居者の事を責める神経質なタイプの方への対応です。

次号では「3.配慮不足系騒音」「4.通常使用系騒音」に関してご説明致します。

以上満室経営新聞2010年NO6号より

尚、この続きに関しては無料で読める満室経営新聞をご購読頂ければと思います。

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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com