賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2011年03月

思い出はゴミ箱に

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土日の契約引渡しが22件・・・


やっぱり繁忙期です。


今日も朝からバタバタしていましたが、未だに地震の後始末もしています。

コーポサンロイヤル3某アパートで大きな地割れが出来て地震当日に水が噴き出して気付いた入居者が水栓を閉めてくれました。






メーターの内側で外れたので止水できたから良かったです。


が・・・


運が良いのか悪いのか水道が使えなくなった部屋の入居者は海外旅行に行っていて昨日初めて水が出ない事に気が付きました。


当社に連絡がきたのも昨日だったので急いで業者さん呼んで修理。

むき出し2応急処置的にパイプを繋ぎましたが、地割れした部分に関しては、調査をしてから埋める事になりました。








ストレーナ先日も同じような事を対処しましたが、この場合、トイレのストレーナ(給水のフィルター)が詰まります。








ベンリ―管今回もストレーナを清掃してパイプの接続も悪かったのでフレキ管に交換しました。








なかなか地震関係が終わらないものです



そして夜を待たずに管理課S君と合流して入居前セットアップスタート。

鍵交換3玄関ドアの鍵交換から始まって











パッキン交換3お決まりの水道パッキン交換。

この時期指が黒くなります








テープ入居者募集中の紙を窓ガラスに貼った際に使ったテープが干からびて取れなくなっちゃったり
(空室期間が長かった)








ドアポスト物件が毎年古くなるのと空室期間が長かったりで細かいところに問題が出てきます。

ドアポストも壊れるし・・・






結構手間をかけながらS君と一緒に作業を進めていきます。



そして、あるワンルーム物件に来たとき見覚えのあるゴミ箱を見つけました。


クマ  「このゴミ箱は・・・」


S君  「なんか昔、大家さんが各世帯に配置したって退去者が言ってたので残置したんですけど何なんでしょうかね?」



ゴミ箱懐かしい・・・

ハッキリと覚えています。

あの日の事を






大家さんが苦労して作ったゴミ箱。


あれから5年経ったんですねぇ


見事ブログネタにしていたので覚えていましたが、当時のままの姿で再会できました。


ゴミ箱自体に意味があったのかは不明ですが、5年前の出来事がはっきりとブログに残っている事は自分にとって意味があります。


5年間いろんな事があった・・・


100円ショップのゴミ箱に詰まった思い出に感動しましたよ



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稼げる自宅セミナー

br_banner_tsubame激戦ですねぇ


自分の仲間でシーエフネッツのコンサルタント藤原浩行氏が「稼げる自宅セミナー」を開催します。

彼は、信託銀行系の仲介会社等で経験を積んできた、この道25年のベテランコンサルタントです。


自分とも共同で仕事をしたり売買案件で困り事があると相談に乗ってもらったりして世話になってます


まぁ見た目は若いですが自分よりけっこう先輩です。


彼は相続も得意分野なのですが、長年培ってきた居住系不動産の知識と、CPM試験に一発合格した不動産投資系の知識をミックスした手法で、得をする不動産の購入テクニックを教えてくれます。


実は自分の弟も彼のコンサルで都庁の近くで2DKのマンションを購入しています。


独身なので、結婚して家族が増えたら人に貸しやすい立地と、賃料相場からの物件購入価格等をアドバイスしてもらいました。


物件を貸した場合に賃料からローンや管理費等を引き算してお金が残る物件なのですが、とても満足していると会うたびに弟に言われます。



あまりにも満足して住んでいるので家族が増えませんが・・・



セミナーは4月10日(日) 銀座で開催されます。

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そろそろ自宅を買おうと考えている方におススメです!

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敷引きますか・・・

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敷金から一定の金額を差し引く事を定めた賃貸借契約上の特約(敷引特約)が有効であるのか、消費者契約法により無効となるのかの判決が24日最高裁で言い渡されました。


「敷金から差し引く額を事前に決めておくことで補修費用を巡る争いを防ぐことができるため、あまりに高額でなければ借り手が一方的に不利とはいえない」
(NHKニュースより)


との内容でした。


「あまりに高額でなければ」
って何だか適当な感じがしますが、きっちりは決められないのでしょうかね。


ちなみに判決文では「本件敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず,本件特約が消費者契約法10条により無効であるということはできない」となっています。
(裁判所HPより)


自分のいるエリアでは「敷引」ってのはあまり聞かないのですが、ちょっとうらやましく思った事もあります。


勤務先では数年前から賃貸借契約の特約に「退去時は専門業者によるハウスクリーニングで〇万円支払うこと」「畳の表替えは1畳〇千円」と言った感じで部屋の大きさや畳の有無に応じて金額を明示しています。


結局は敷金から引いているので敷引と似ていますが、「何の目的でいくら」と書いています。


この表示方法にしてから特約に関してのトラブルは激減しています。


ただ、クリーニングと畳の表替え以外は金額明示していないので、それ以外の損傷が発生した場合は見積もりの上で請求させてもらいます。



そこら辺がもっとはっきりできれば更に良いと思うのですが、なかなか難しいです。


そう考えると敷引きの方がわかりやすい気がします。


今回有効の判断があった敷引特約は退去までの経過年数で引かれる金額が決められていたとの事ですので、定額精算+経過年数考慮みたいなやり方が良いのかも知れません。


まぁ、それは借主と貸主の間に入って退去立会いする側の考えで、借主も貸主もお金を払いたくないって訳です。


「賃料に損耗料が含まれている」との考えが原則だとしても「例外としての特約があまりに高額じゃなければ否定される訳じゃない」

って事だと思います。



・・・



今までと同じ?



自分は当事者同士一度は納得して約束している特約なんだから有効だと強く思います。


但し、説明をきちんとして納得している事が大前提です。


消費者契約法ができてから流れが変わったんですね。


最高裁での更新料に関する判断も「あまりにも高額でなければ」・・・と、なるような気がしてきましたよ


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留め具マニア?

br_banner_tsubame←今日もツバメ君が押して欲しいって・・・


繁忙期真っ只中なのか終盤なのか微妙ですが、昨日は朝から晩まで忙しい一日でした。


昼間は売買物件の決済準備や騒音・無断駐車・シャッターが開かない等の対応。


ポンプ1そして10日以上前に盗まれた事が発覚した給水ポンプのカバーの留め具を取付に行ったりしてました。









穴留め具は、プラスチック製のツマミみたいな物で4カ所まとめて無くなっていました。










ファスナーメーカーから取り寄せるのに10日もかかってしまいました。

ファスナーって言うんですね。









ファスナー2こんな小さな部品が4個で3000円近くするのですから迷惑な話です。









そして午後7時より管理課S君と合流して夜の部スタート。

夜の部1お決まりのパッキン交換や











夜の部2鍵交換とかいろいろやって











二人掛かりは捗るなぁとか思っているところで



建具重症の建具に遭遇

夜9時過ぎのノコギリは騒音トラブルの元です。







ちゃんと下の部屋に挨拶してから作業しました。
(挨拶したって迷惑ですが・・・)


何とか午前様にならない時間に帰って来れましたが、空室が埋まったから入居前のセットアップ作業をしている訳で、ありがたい話ですよね。


しばらくは夜の部でも頑張ります

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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com