賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2011年06月

7月の心配事は

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きのう(水曜日)は、定休日で午前中は自宅の除草作業やってました。


5月に除草剤をまいたのですが、やっぱり手で根っこから抜かないとダメですね。



と、言っても体温に近い気温の中で直射日光があたるのは体に悪いです。


黙々と作業しながら思いましたが、暑さだけでなく日焼けや紫外線の影響なんかあるわけだから、太陽があたるのは良くないんじゃないかと・・・



賃貸物件の斡旋図面の定番、「陽当たり良好」はマイナスポイントのような気がしてきた。


でも、冬は陽が当たった方がいいよな・・・


なんて事が頭の中でグルグルと


単純な作業を暑い中で続けていると単純な事しか考えられません。



やっぱり南向きが良いって言ってる時代は終わったんだ・・・


でも冬は暖かい方がいいし・・・


南って極端だから午前中陽当たりが良い程度の東向きが一番でしょ


2時間半の作業中に考えたどうでもいい結論です





さて、もう6月が終わります。


ここしばらく大きなイベントが続きます。

6月30日(木)  土地と一戸建ての売買契約
7月1日(金)   強制執行の断行立会い。(明日詳しく報告します)
7月2日(土)   競売物件の元所有者との仕切り直し?交渉 
           別件で任売物件の所有者の立ち退き完了確認後、購入予定者さんの建物チェック
7月3日(日)   休戦中の相隣トラブルの戸建の訪問(相談したい事があるそうです)  
7月8日(金)   土地の決済
7月13日(水)  倉橋塾で泊まりの売買の研修
7月17日(日)  夜から社員旅行 20日(水)まで
7月24日(日)  アナログ放送終了・・・


実は、この中で一番心配しているのが地デジ対応です。


一通り管理物件に関しては手配が終わっています。


手配が終わっても取付完了していない物件があるのですが、電気屋さんは大丈夫だといっているので頑張ってもらいます。


心配なのは、未だにアナログテレビで見ている入居者の方がたくさんいるので、直前にテレビを買い替えて地デジを見たところ「〇チャンネルが映らない」とか出てきそうです。


管理物件に関しては複数の電屋さんに依頼してアンテナ施工していますが、業者さんは口を揃えて久喜はやりにくいと言っています。


東京タワーから微妙な距離なのですが、電波の送信場所が7月25日からスカイツリーになる訳ではないので当分は不安定な状況になるんじゃないかと自分は心配してます。



映りが悪ければ施工した電気工事業者さんに調整してもらいますが、業者さんがパンクしそうな予感がします。


来月の悩みは間違いなく地デジ問題になりそうです。



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自分は普段、賃貸管理系の仕事が中心なのですが、3月以降売買案件も積極的にやってます。


今週に入って2件買付が入り木曜日契約となったので急いで書類関係を作りました。


売買専門の方だと、普通の話なのでしょうけど、自分の場合賃貸系の仕事とミックスなので結構バタバタになります。


きのうは、木曜日契約の物件のうち、中古一戸建の水道配管が他人の敷地を通っている事が判明しました。


が、水道局にある台帳が古いままになっているだけで、現況は公道から配管されています。


築5年の物件なのですが、おかしいので水道局の職員さんと話し合いをさせて頂きました。


クマ  「給水管の台帳に載ってる配管は5年前に取り壊された建物の内容なんですよ」


職員  「そうですか」


クマ  「木曜日に売買契約があるんで修正して頂けないでしょうか」


職員  「そう言われても・・・ 現地は間違いなく公道から給水されてるんですかね?」


クマ  「なんでしたら一緒に現地に行きましょうよ」


職員  「いや、それは間違いの無い話なのかなと思いまして・・・」


クマ  「じゃぁ今デジカメで写真撮って持ってきますので30分位したら戻ってきますよ」


職員  「いや、それだと〜 ちょっと・・・」


クマ  「えっ? デジカメじゃダメ? どうしろって言うんですか・・・」


職員  「確認に行って頂くのは全然OKなんですけど、その30分後と言う時間帯が・・・」


クマ  「・・・もしかして」


職員  「12時から13時が全職員一斉にお昼休みとらせて頂きますんで」



なんとも、メリハリがついてる仕事っぷりです




13時ピッタリにデジカメを持って再訪問。



職員  「ホントだ、公道から配管されてますね」


クマ  「でしょ、台帳を修正して頂きたいんですけど」


職員  「それは簡単な話じゃないんですよ」


クマ  「・・・  修正液で線消してボールペンで書いちゃえばいいんですよ」


職員  「申請手続きしてないって事になりますから、最初から手続きして頂かないと」



どうも、5年前に家を建てた段階で水道管の申請をしていなかったらしいです。

メーターも付けてあって水道代もとられているのに水道局がわからなかったとは思えません。

いろいろ粘りましたが、売主さんに確認したところ建築した会社がまだあるのでその会社に申請をさせる事になりました。


なんともビックリですが、水道局の方が言うには「めったに無いけどたまにある話」 なんだそうです。


売買の仕事もいろんな事がありますね



と、言う事で自分流で仕事をやっているのも危ない感じがしますので7月13日(水)14日(木)に泊まりがけの研修があるので参加してきます。


参加するのは倉橋塾の売買契約編です。


興味のある方、一緒に行きましょう。



定休日の本日は、庭の草取りやろうと思ってます。

早起きしてやれば良かったと思いますが、今から作業開始です。


頭の日焼けに注意して頑張ります

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これも夜逃げの後始末

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前回の記事で書いたドキドキさせてくれる交渉ですが、土曜日に再度ご自宅に訪問する事になりました。

うまくまとまると良いのですがね・・・



さて、先週の金曜日に試掘をして大量のガラが発見された土地ですが、昨日から撤去作業が始まりました。

ショベル今度は試掘と違い、決められた範囲を丁寧に掘って行きます。


依頼した業者の社長さんは重機の操縦が一番好きな仕事なんだそうで1日やってても飽きないと喜んでました









BlogPaintとは言え150立米もの穴を掘ってガラをどけるのはすごく時間のかかる作業です。

結構な高さの山ができてます。










80角作業は、80ミリ間隔の穴が開いたショベルを通して砂とガラをフルイにかけます。

地道な作業で終わるまで立ち会っていられませんでした。










BlogPaintさすがに、これだけの大物が出てきましたので決済前に試掘して本当に良かったです。


その昔、この土地を借りてこっそり地面にガラを埋めた土木会社に費用請求したいところですが、会社が倒産して夜逃げしたそうです。







今回撤去を依頼した業者の社長さんは、「ビニールゴミとか捨てられるよりコンクリの方がマシだよ」と言っていました。


地主にバレ無い様にガラ捨て場にしていたなんて迷惑な話ですが、気が付かないで売買決済してたら家を建築する時に気が付いて工事ストップする話になってました。


試掘して良かったですが、迷惑すぎる夜逃げですよ。



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久しぶりのドキドキ感

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きのうは、朝一番で中古住宅の買付FAXが入っていました。


自分の場合、9割以上売主側の仲介業者になります。


土曜日に大手仲介会社さんが案内してくれて買主さんが気に入ってくれたそうです。


指値も無く、30日に契約が決定しました。


何か、朝から調子がいいなぁと思って、先日から手掛けている土地売買の交渉をしてみると、こちらも見事に話がまとまり30日に契約決定。


何とも調子の良い午前中でした。


お陰で30日が忙しくなりましたが、こう言う忙しさは嬉しいものです。


ここまではラッキーな1日になったと喜んでいましたが・・・



午後3時、1週間前に管理受託したアパートの旧所有者宅を訪問しました。


このアパートは競売で新オーナーが取得したのですが、「部屋の鍵」「賃貸借契約書」が手に入らなかったと新オーナーから言われていますので回収しようと思っていました。



ピンポ〜ン


クマ   「こんにちはAさん、鍵と契約書を引き取りに伺いました」


Aさん  「その前に会って欲しい人がいるんだけど、まぁ上がってください」


Aさん宅は江戸時代から続く旧家ですごく大きな家です。


奥の和室には政治家の亀井静香さんをスマートにさせたような60代と思われる男性(B氏)が座っていました。


そして、名刺を渡されました。


名刺の表面には大きな字で名前だけが書いてあります。


B氏  「以前からAさんの不動産の件で親しくしているBです。名刺の裏面に仕事内容が書いてあるんでみて下さい」


日本〇〇〜連合会 理事  〇〇〇〇再生事業協同組合 理事  株式会社 〇〇 代表


クマ   「そうですか、新しくアパートの管理をする事になったクマと申します」


B氏   「早速だが、お宅は管理受託をしてAさんに挨拶一つなく入居者に新家賃振込先の案内を出したね」


クマ  「そうですね、管理を受託したのでご案内したまでですが、何か問題ありますか?」


B氏  「問題あるか?  今までどんな思いでAさんと私がこのアパートを守ってきたか関係ないって事か?」


クマ  「何度も、Aさん宅訪問しましたがご不在だったんですよ」


B氏  「登記が新所有者に移った後に管理変更文書を配布した訳じゃないだろ」


クマ  「競売の場合、残代金納付書を確認すれば問題ないです、現在の登記情報も持ってきましたので確認して下さいよ」


B氏  「だから! 所有権移転前に管理変更通知を出したのかと聞いているんだ


クマ  「Bさん、何が言いたいんですか? 所有者の変更に異議があるなら裁判所に」


B氏  「そう言うやり方はおかしいだろといってるんだ!」


クマ  「何がおかしいんですか? その次に言いたい事を早く言って下さいよ!」



どうも自分は、恫喝されたり怒鳴られると即座に反撃する習性みたいです、かなり険悪な雰囲気になりました・・・



B氏  「手順の問題だけじゃなく、いろいろ問題のある土地を苦労して莫大な費用もかけて整理していた矢先に競売実行された訳なんだよ」


クマ  「そうですか、結論を話して下さいよ」



B氏  「せめて7月分までAさんに賃料を渡してあげてくれないかな」


クマ  「なんで渡すのか理由が無いですね」


B氏  「建築確認の書類、契約書、鍵、その他関連するものは全部渡しましょう」



クマ  「それって、お金払わないと渡さないって言ってるんですか?」



B氏  「違う! 渡さないなんて言ってないよ、クマさんで判断しないで新しい大家さんに提案して欲しいんだよ」


クマ  「なんか新しい大家さん何もメリット無いんじゃ難しいと思いますね」



B氏  「このアパートAさんの土地に囲まれてる訳だし将来的に売買する時の測量とか、まだ言えないけどいろんな問題がある訳だよ」



クマ  「なんか意地悪されるって事ですか?」


B氏  「そうじゃない、提案を受け入れてくれればこれから円満な関係で行けるって話だって事を大家さんに伝えてくれればいいから」



なんか、お前じゃ話にならないから新オーナーと交渉したいって感じが見え見えになってきました。
自分も負けじとAさんと話すようにしてみました。



クマ  「ところでAさん、入居者の敷金は新しい大家さんに渡して頂けますよね?」


Aさん  「敷金ですか・・・」


クマ  「敷金はAさんのお金では無く入居者のお金ですから使っちゃったとか無しですよ」


Bさん  「あなたねぇ 何が言いたいんだ?」


クマ  「新しいオーナーは競売で手に入れて前の所有者から敷金を引き継いでませんで済む法律だから原状回復で揉めて敷金返せとかなったらAさんのところに苦情が行くと思いますよ」


Aさん  「それはまずいです・・・ 7月分と相殺するってできないでしょうか?」


クマ  「敷金は各部屋2か月だから仮に新オーナーが7月分譲歩してもAさんから1カ月分支払ってもらいますけど」


Bさん  「もう今日は時間切れ、これから都内に行くから、この話また次回話しましょうよ」


クマ  「鍵と契約書頂ければ次回で結構ですよ」


Bさん  「それは、新しい大家さんの回答を聞いてからにしてよ」


クマ  「人の家の鍵を持ちっぱなしっておかしい話ですよね」


Aさん  「鍵はいつでも貸し出しますから、今日のところはお引き取り頂けますかね」



なぜか時間切れで終了しました。


想像していた管理会社の担当と違ってやりにくかったのでしょうか


突然時間切れにされたのが引っかかるところです・・・



その後、新オーナーさんに報告。

嫌な予感がするのでBさんからの要求の1カ月分を飲むとの事。

但し、敷金で相殺するからAさんから1カ月分振込んでもらうと言う話になりました。

今日の午前中、Aさんに連絡しますが、どうなるでしょうか?



さて、今日は先週のガラ撤去の本番と木曜日の契約書類の作成でバタバタな1日になりそうです。


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com