賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2011年06月

セミナーのご紹介

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効果は?

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きのうは、珍しく仕事を18時で切り上げて奥さんと三男(小1)で隣の隣の市にあるイオンショッピングモールに行ってきました。


土曜日の夜に出かけるなんてすごく珍しい事なのですが、ポイントが2倍になる日にプラスして10%オフのハガキが送られてきたそうなんです。


冷却マット節電モード中の熱帯夜に備えて冷却ジェルのマットを買いに行ったのですが、結構なお値段がするのですね。

何で冷えるのか良くわかりませんが、寝始めに冷えるらしいです。


いろんな種類があってかなりの時間迷いました。





自分、昔から最初に買おうと思った物が買えないタイプです。




竹シーツ竹シーツ買いました。

しかも子供達用に3セット買って、自分と奥さんの分は迷った末に子供で実験して竹シーツが良かったら買いに来よう」とか言って買えませんでした。











「竹シーツ最高に涼しかったよ」



朝、三男が満面の笑顔で感想を教えてくれました。



・・・





単純に気温が低かっただけですが



さて、今日は先週から話題にしていた競落物件の旧所有者さん宅に行ってきます。

賃貸借契約書と部屋の鍵が無かった状態で新所有者から管理受託したのですが、やはり最低でも契約書が無いとやりにくいです。

新オーナーさんは、鍵に関しては鍵屋さんに頼んで開錠と鍵交換しても良いと言ってくれてますが、空き室4室分となると結構な費用がかかります。

その他、難しいとは思いますが入居者から預かってるはずの敷金の話や、メンテナンス上の話等、できれば普通のオーナーチェンジ並みに引き継ぎをさせてもらいたいと思っています。


何度も旧所有者さん宅に訪問して本日やっと会って頂ける事になりましたので頑張ってきます。


結果は明日のブログで


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想定外だったのは・・・


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きのうは、売買契約をした250坪の土地からガラ(コンクリート等)が出たから確認して欲しいとの連絡を受けて立ち会ってきました。


今回は自分が売主側業者としての仲介です。


個人間の仲介をするときは地中埋設物に関して免責してもらう事が多いのですが、建売業者さんに売る時は、売主負担の条項が付く事が多いです。



負担免除とか言うと数百万円、買値から引かれると思います。


現在、売買契約を終えて8月下旬が決済なのですが、その間に買主側による試掘をしてもらったのです。


ガラ2そうしたら、土地の一部に、どう見ても普通じゃ無いガラが見つかったとの事・・・

掘ってから言う前に売主さんに掘るところから立ち会って欲しいとなりました。









実は、この土地、以前売主さんが土木会社に賃貸していた事があり、夜逃げされてしばらく放置してあったとの事。



ゴミ1売却話が出てから、土地に残置されたゴミや大きな立木等を150万円かけて撤去しました。

その際、心配なので地中のガラも調査しようと思っていたのですが、予算の関係で行いませんでした。








ただ、5mピッチでガラの調査をしてもらっていました。



試掘開始売主さんと、ゴミを撤去した業者さんに立ち会ってもらい買主側の試掘屋さんが怪しい個所を掘り出しました。


直射日光が激しい中で2時間・・・










試掘開始地層の違いから、明らかにゴミ捨て用の穴を掘ってコンクリートの塊を捨てていたと判明。


結果10m×10mの範囲を1.5mの深さで撤去する必要があると判明しました。









問題はガラの撤去費用です。



実は、自分結構心配性なので、契約前に売主さんに「ガラの撤去で数百万円、土壌汚染の可能性があるなら売買代金が無くなるから契約しない方がいい」と伝えてありました。


売主さんは、土壌汚染は心配ないけど、ガラはあるかも知れないと言っていたので、その分を想定した売値での契約です。



だから、ガラが出た時に「しょうがないねぇ」と言ってくれた訳です。



とは言え、せっかく希望価格で売れたのに数百万円かかってしまうの残念な話です。


1月にゴミを撤去した業者さん(社長が立会い)にガラの撤去費用の交渉をしました。



クマ  「まいりましたよ、社長・・・」


社長  「ねぇ・・・ 何かあると思ったけど想像以上だったなぁ」


クマ  「1月の工事で5m間隔で調査したって事でしたけど・・・」


社長  「ですねぇ・・・  」


クマ  「なるべく安くできませんかね?」


社長  「これね、大きな80ミリ穴のフルイをかける重機持ってきてショベルカーとダンプで運び出して・・・ 結構大変なんですよ」


クマ  「前回150万円払ってる事ですし、激安で頼みますよ」


社長  「・・・  わかりました それでも20万円ほど頂けますかね?」



売主さんに金額を話したら即OKでした。


前回、工事を頼んでいなかった場合はもっと高かったと思いますが、数百万円の出費を想定していたので売主さんは喜んでます。



それにしても昨日は38度の暑さの中、日陰の無い場所にいたので思いっきり日焼けしました。


想定外だったのは頭です。


頭皮が真っ赤・・・


夏場は帽子かぶらないといけません


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出ました!

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ついに出ました!

と書くとなんか期待しちゃいますね。


iPhone5の発売が9月にとか、新しい書籍が出版されたとか、最高裁の判断が出たとか・・・


何が出たのかとても気になる言葉だと思います。


メルマガとか情報商材の宣伝でも見かける言葉ですね。




「斎藤選手は何か持っている」「何か」も気になる言葉です。


何か?


答えを言わないで、たった一言で期待させたり想像させる言葉なんですねぇ




この土地は何か持っている。



風水的に運気が良い?

実は新駅ができる。


大手工場が移転してくる。


そう言った嬉しい「何か」の話なら大歓迎ですが。








今回の「出ました!」は・・・



先月売主側の仲介業者として売買した250坪の土地。


建売業者さんが買ってくれて決済が8月後半なのですが、地中埋設物のチェックをすると言うので試掘してもらいました。



で、買主業者さんから電話がありました。



業者さん   「実は、土地の一部にガラが発見されました」


クマ   「えっ どの位のものですか?」


業者さん  「こちらも、そこそこの塊じゃ言いませんけど、マンホールのフタとか結構大きいのが見つかったんですよ」


クマ   「契約条項に引っかかる程度の物って事ですかね?」


業者さん  「はい、お手数ですが撤去して頂きます」


土地の売買契約書には「本物件土地の地中に建物の建築に支障のある埋設物(ガラ・タイヤ・ビニール等)が発見された場合の撤去費用は売主が負担する」となっています。


建売業者さんとの契約でよくある条項なのですが、実際に出てきたのは自分は初めてです。


今日、朝一番で売主さん、買主さん、売主側の土木業者、自分が呼んだ土木業者さんで現地打ち合わせをしてきます。


もしガラが出てきたら結構な費用が掛かるとは契約前に売主さんに言ってありましたので「しょうがないねぇ」と言ってくれましたが、撤去費用がいくらになるのか・・・


なるべく安い見積もりが出る事を祈ります




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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
特定行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com