賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2012年07月

15本目ですか・・・

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IMG_4189昨日は営業課N氏依頼の物件調査で栃木県の那須塩原市まで行ってきました。

調査対象はN氏が担当しているアパートの大家さんが40年前に購入してそのまま放置してある別荘地だそうです・・・

わかっている情報は地番と売買時の測量図、東京電力の電柱使用料の確認書です。








「だいたい場所は検討ついたし、公図と謄本はネットで出したから現地確認と法令制限調べるの手伝って」


そんな感じでお願いしてきたので軽く引き受けたのですが・・・



まず初めに、地番と住居表示が同じ地域だとわかったので、カーナビの案内で現地へ行くことにしました。


まぁ想像していましたが、建物が無い原野だとカーナビで正確な位置は表示されません。



IMG_4180「該当する住所がありませんので周辺の地図を表示します」

と、ナビに言われて到着した場所は見渡す限りの水田・・・






絶対にこの場所じゃ無いと思い、次に頼ったのがiPhoneの地図。

グーグルマップにGPSが付いているので結構頼りになります。



IMG_4191ソフトバンクの電波環境も改善されていてバッチリ案内してくれました。

が、意外と良い場所だし、40年放置にしては手入れがされている感じがします。






iPhoneの地図も住所がピンポイントでわかる訳ではなく、カーナビで言う周辺の場所かと思われます。


いまいち、怪しかったので周辺に立っている電柱の番号を確認しました。


地主さんが持っていた東京電力からの電柱使用料通知書によると電柱番号が 「高阿津 460番」 となっています。


が、周辺にある電柱は「千本松  ○○○番」


・・・


やっぱり違ってます



周辺の地図が欲しかったのですが、目印が無い場所なのでグーグルの地図では限界です。


で、思いついたのがセブンイレブンのネットプリント住宅地図サービス。


さっそく、iPhoneでネットプリントのサイトにアクセスして該当の住所を入力。


最寄りのセブンでプリントアウトしようと思ったのですが、iPhoneでは、最終確認である「地図を表示して確認する」の画面が仕様上表示できません



諦める訳には行きません。


WIMAX内臓のノートPCでアクセスしようと思いましたが圏外で繋がりません。


繋がる通信機器はiPhoneだけ・・・


で、iPhoneから会社のパソコンをリモートでコントロールできることを思い出しました。

TeamViewerと言うリモートアプリが会社のパソコンに入れてあります。


これがあれば、iPhoneから会社のパソコンでも家のパソコンでも操作できるんです。



IMG_4196iPhoneから会社のPC経由でネットプリントにアクセスして近所のセブンで住宅地図をプリントアウトしました。

300円掛かりますが、便利になったものです。






そして、住宅地図とN氏が用意していた公図から物件の位置を割り出そうと思ったのですが・・・


クマ  「この公図さ、対象の地番の部分が表示されてないんだけど?」


N氏  「これしか出なかったんだよね」



IMG_4201←中心部に「イ」と表示されている部分があって、欄外に該当する地番9筆を含む想定2000平米以上の筆が文字だけで省略表示されていました。

クマ  「こんな大きな土地で省略されるかなぁ」


N氏  「ネットで取ったからかなぁ・・・」






で、いくら見比べても住宅地図と合致しないので車で40分離れた法務局へ行ってきました。


法務局で、住宅地図に地番がふられているブルーマップを見せて欲しいとお願いしましたが、この地域のブルーマップは無いとのこと・・・


法務局の方に、ネットで取った地図を見せて省略してある部分の公図をお願いしてみました。



結果は「これ以上細かいのは無い」との事でした。


クマ  「そんな事言われたの初めてなんですけど、本当に無いんですか?」


担当  「ここら辺は山の中ですから、そういうのもあるんですよ」




なんかビックリしましたが、ここまで来て諦める訳には行きません。




IMG_4208更に車で50分離れた市役所の税務課に行ってみました。

町村合併とかあって公共施設がすごい距離の位置に点在してます

税務課で、同じ質問をしてみました。








担当  「法務局が持ってる地図と全く同じだからお持ちの地図以上のは無いです」


クマ  「えっ〜 現地の確認とかしないで課税するんですか?」


担当  「そうですよ、建物なら確認するけど土地なんて登記簿の通りの面積で課税するだけですよ」



まぁ言われてみればその通りだし、原野とか山とか広すぎて確認なんてできません。



今まで、自分が売買した物件では、場所がわからないなんて無かったのでショックです。



ここで、諦めて帰ってしまっては地主さんにも会社の同僚にもブログの読者の皆さんにも恥ずかしいです・・・



この段階で午後3時を回っていましたが、午前中に電話して折り返し待ちになっていた東京電力さんの電柱担当から電話が掛かってきました。


東電  「高阿津 460番の電柱をお探しとのことで」


クマ  「はい、その電柱番号のある物件を探してるんです」


東電  「現地はどこら辺まで場所がわかりました?」


クマ  「iPhone の地図で表示された場所に立ってた電柱が千本松○○○の番号だったんです」


東電  「う〜ん そこは近いけどもっと森の中だなぁ」


クマ  「何か、確実にわかる目印までナビで行きますので教えて下さい」


と、言って物件の近所にある民家の住所を教えてもらいました。


民家についてから再度東電さんに電話。


クマ  「○○さん宅の前につきましたのでサポートお願いします」


東電  「では、電線に沿って電柱の本数で15本先まで進んで下さい」



電柱15本目とかで道案内されるなんて初体験ですが、ちょっと感動です



東電  「15本目まではたどり着けると思いますので15本目に着いたら電話して下さい」



IMG_4209で、15本目の電柱は、水田と畑の向こう側にありました。

当然車では行けない場所です。











IMG_4211長靴持ってきて良かったです。

自分は、上着も持ってきたので、かなり暑い格好になりました。











IMG_4219N氏は長靴は持ってきたのですが、上が半袖。

護身用のスズメバチジェットだけは手放せません。


奥に見える電柱目指して進みます。









IMG_4220そう言えば、すごい昔にコンパスと地図を使ってオリエンテーリングやった事を思い出しました。

今回の物件調査も似たような感じです。


15本目の電柱に到着。

東電さんに電話しました。








クマ  「やっと15本目の電柱に着きました」


東電  「そこから先って山の中ですよね?」


クマ  「はい、電線の向かう方向に全く道がないです」


東電  「ですよね、そこから電線たどるか、グル〜っと回って道があるとこまで行くかですね」


炎天下で、虫だらけの原野を歩いてきて、更に森の中を探検するってのは・・・


「位置だけ覚えて車で行こう」



IMG_4235と、言うことで車輪の跡が何となくある林道を車でゆっくり走ってみましたが、どうしても先ほど見た電線にたどり着けません。












IMG_4241日が暮れてしまったら絶対に現地確認などできなくなります。

1時間近く迷ってようやく先ほど見た電柱の先にある線が発見できました。












IMG_4247日が暮れる前に発見できて良かった・・・

目的地である16本目の電柱です。


電柱番号も有っていますので、この電柱が立っている敷地が売却希望地に間違い無いです。










IMG_4253が・・・

この写真が一番映りが良かったのですが、こんな感じで500坪。








買ってくれる理由が思い浮かばないのですが、今回依頼された大家さんに現状の報告して考えてもらいます。


ちなみに、この物件40年前にデパートの即売会で購入されたそうですので、原野商法だったような気がします。


同じ林道の続きのところに別荘らしき家が3軒ほど建っていたので、建物が建てられるような気がしますが、市役所の都市計画課に行く前に日が暮れちゃいました。

この物件、販売するか更に放置するのかはオーナーさん次第ですが、もう一度現地に行く自信はありません


物件調査としては最低でしたが、素晴らしい思い出になりました



さて、本日は午前中が解約立会2件。


午後が、古家売買の件で都内の大家さんを訪問してきます。


こちらの件も物語が始まりそうな予感がしてます。


ではまた


 
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梅雨が明けて昨日も猛暑日になりました。

自分の地元埼玉県久喜市は日本一の暑さを競っている熊谷や館林にけっこう近いので暑いです


天井漏水穴開け後2暑い日には涼しげな写真がいい感じです


マイナスイオンが出てる・・・













全く、迷惑な話です。



昨日は、出社して1時間もしない頃に管理課S君が緊迫した電話を受けました。


1階部分が店舗と事務所になっていて2階がアパートの物件なのですが、1階の事務所の方より「天井から水が垂れてきてる」とのこと・・・


すぐに、S君と2階全室の鍵を持って出動。


その間に、管理課Kさんが2階の住民へ電話を入れます。


給水系かと思うので、すぐに止水栓を閉めてもらうと助かるのですが、メーターのフタに部屋番号が書いていなかったりして意外と入居者さんをリモートコントロールするのは難しいものです。


物件が会社から近いので、通報を受けて10分もしないで現地に到着しました。


その間の電話連絡で、部屋の玄関から水が溢れている部屋が特定されました。


が、その部屋の入居者が電話に出てくれません。


緊急事態なので合鍵で入室してみると・・・



202蛇口に落ちた突っ張り棒洗濯機置き場上部に取り付けたツッパリ棒が荷物の重みで落下して水栓を直撃して水が噴き出してました

このタイプの漏水って結構あります。






3.11の地震の後に多発しましたが、シングルレバー水栓でレバーを下げると水が出るタイプだと物が落下すると水が出っぱなしになります。

キッチンなんかだと鍋が落下して水が出しっぱなしになって下階に漏水なんて事もありました。


今回のは、シングルレバーではなく、旧型のよくある水栓ですが、打ち所が悪かったみたいです。



天井開口今回、下の階の事務所は全面水浸し・・・

S君と二人掛かりで天井裏に溜まった水を除去して床の水をふき取ったりしましたが、壁床天井全て復旧するまでには時間が掛かりそうです。





2階の入居者の個人賠償保険(共済)が適用できるとの事ですが、洗濯機の上にツッパリ棒は危険です。



と、言う自分の家もツッパリ棒が洗濯機の上にありますが、水漏防止水栓にしてるので大丈夫かと思います・・・



ツッパルなら根性入れてツッパリ通して欲しいものです。





さて、本日はこれから栃木県の那須へ物件調査に出かけてきます。


営業N氏より「長靴を用意して」と言われましたが・・・
(沼地?)


40年間放置していたとの事なので楽しみ心配です




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価値?

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昨日(水曜日)は定休日でした。


が、ちょっとだけ現場作業の立会で出かけました。


写真88「無断駐輪が多くて不思議」ちょうど1か月前に記事にしました。

結論は入居時に駐輪シールを配っていなかった事が理由。







そんな事で、一件落着だったはずなのですが、結局1か月間警告して8台ほど駐輪シールも貼られず入居者の物で無い事が判明しました。


1世帯1台分のスペースしか無いので、屋根の下に入居者さんの自転車が入れられない状況になっています。


撤去しないといけません。


で、撤去にあたり注意しなければいけないのが、本当に所有者がいないのか・・・


名前が書いてあったり、警察の登録番号などがあれば手掛かりになるのですが、そうでなければ警告して捨てちゃう事になります。


それでも、放置されているとは言え、他人の物を処分するにはリスクがあります。


苦情が来ても勝手に置いている人の自転車なら迷惑料と相殺とか言っちゃいますが、困るのが「入居者さんの自転車」です。



数年前に、放置自転車を撤去した後に「おじいさんの形見の自転車を返せ」と苦情を言われたことがありました。



それ以来、撤去の警告期間はなるべく長く取るようにしています。


この物件の場合は、1か月以上とりました。


一応、撤去前の月曜日にオーナーさんに念押ししてみました。


クマ  「1ヶ月警告しましたが、入居者の自転車じゃないみたいです」


オーナー  「だね、思いっきり捨てちゃってよ」


クマ  「もし、自転車返せとか言ってきたらその時はよろしくお願いしますね」


オーナー  「勝手に置いたんだから文句言わせないよ」


クマ  「そのつもりなら結構ですが・・・」


オーナー  「弁償ったって今時1万円あれば買えるでしょ」


クマ  「そうですね、おじいさんの形見とか言ってきたら頼みますよ」


オーナー  「大丈夫だよ〜 そんなヤツいないって




しばらく笑ってましたが、心配になってきた様子で帰りがけにオーナーさんから「やっぱりボロイのだけ捨てることにしよう」と言われてしまいました



写真 (24)結局、撤去屋さんの判断と言う訳にもいかず、自分がボロさ具合を判断するために立ち会ってきましたよ・・・









なんか、万が一のことばかり言っているようですが、リスクを説明しないとイザという時に慌てる事になっちゃう訳です。


新品の一般的な自転車だったら2万円くらいするかも知れませんが、何年も使った中古の自転車なんて撤去代をもらいたいくらいで価値などあると思えません。

入居者さんの自転車を勝手に捨てたら問題ですが、無断で自転車を置いている人には言われたくないものです。

でも、価値の無いものまで価値があるように言ってくる人がたまにいるので心配になる訳です。


数年前、おじいさんの形見だと言い張った入居者は、ボロ自転車にも関わらず5万円以上払えと言ってきました。

大家さんが優しい方だったので1万円の自転車代弁償で話が終わりましたが、本当に形見の自転車だったのか怪しい話です。


実際の価値以上の価値を物語をつけて付加する。


言うだけなら簡単な話ですね・・・




でも古いとビンテージ品として価値が上がるものもあります。


珍しい物が好きな人って世の中多いと思います。

子供が集めているレア物のカード。

自分が大昔に夢中になった古銭


何に価値を求めるかって人それぞれかと思います。


「あんたは価値が無いと思ってるけど自分には価値があるんだ!」


こんな事を放置自転車の持ち主に力説されたら平行線で終わらせてもらおうかと思います





定休日の昨日は深夜まで今年97歳Aさんの歴史まとめの写真編集作業をしてました。


バイク好きのAさん、今ではヤマハ・メイトに乗っていますが、昔は大きなの乗ってたみたいです。




昭和13年 軍用バイクなので個人の所有物じゃありませんが、こんなバイクも今残ってたらすごく価値があるのでしょうね。

←昭和13年(74年前)に撮られた写真なので 九七式側車付自動二輪車かと思います。


貴重な写真をたくさん発掘中です。













と、言うことで本日寝不足なのですが、明日は栃木県の那須まで現地調査に行くので頑張って仕事を終わらせようと思います。


ではまた


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次の話はこちらからどうぞ。

刺激を受けてきました。

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写真 2 (4)昨日(24日)は、賃貸住宅フェアに行ってきました。

が、ブースには1時間もいなかったと思います。











写真 1 (2)セミナーブースでは先進的なリフォームと、おしゃれな動画を多用したリノッタの小村社長のセミナーを見学しました。












2年前に、iPad使っていろいろプレゼンしてもらって自分もやりたいと思っていたのですが、思っているだけで終わってました



全国展開までされているそうで、実行力のある人は違います。




セミナー終了後にちょっと話を聞こうと思ったら、会場の皆さんが並んじゃって小村社長と話をするまでに15分かかりました


頑張っている方の話を聞くと刺激になります。





写真 1 (3)その後は、ご招待頂いたオーナーズエージェントさんの全国大会に参加。

セミナー・パネルディスカッション・開発中の商品の発表等、盛りだくさんの内容でした。











写真 3 (2)自分、2007年のシーエフネッツ在職中にオーナーズエージェントさんに出向させて頂いてたので、藤澤社長や、社員の皆様方と仲良くさせて頂いてます。

当時よりメンバーが増えて雰囲気が変わった感じがしますが、御縁を持てた事に感謝です。













写真 2 (3)スマホを使った、行動管理システムやショートメールの仕組みを応用した一斉送信の仕組み等、デジタル物好きな藤澤社長の発想が面白かったです。

入居者への一斉送信も滞納督促も効率良くできる他にいろいろ応用ができそうです。














写真 4 (3)その後は懇親会に参加しました。

こちらでは、全国から参加された皆様と名刺交換させて頂き、有意義な時間を過ごさせて頂きました。












写真 3 (3)いわき土地建物の佐藤社長・鈴木課長、中央企画の田岡社長。

お約束通り写真を載せさせて頂きます










ホント、驚いたのは佐藤社長、ブログを半端なく読んでいてくれて、怖いくらい自分の事知ってました



お会いした皆様、今後ともよろしくお願い致します!





調子に乗ってたくさん飲ませて頂いて懇親会は閉会。



その後はスタッフで反省会をするとの事。




で、スタッフじゃ無いのに反省会に呼んで頂き2次会参加・・・



こちらでも盛り上がってしまいまして帰宅が危なかったのですが、ギリギリ終電に間に合いましたよ







さて、本日は水曜日で定休日です。


子供たちが夏休みに入っているので、自分の時間が持てないのですが、

このあと出社して自転車撤去の立会・・・



その後は三男(小2)と遊ぶ約束をしています。


写真 4昨日、業者さんにお任せした庭の整地作業ですが、無事に終わりました。

畑や穴掘り遊びの思い出がある小さな庭です。









写真 4 (2)完全に土が無くなるのはどうかと思ったのでゴールドクレスト1本と小さな花壇か木を植える用の土を残しました。

畑はできませんが、花くらいは植えようかと思います。






ではまた


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com