賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2012年10月

運気?

←順位が変わりました。
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ここ最近、夜逃げ部屋とか汚部屋とか運気が良くない部屋と関わってきました。


自分、運気とか縁起悪いみたいな話を結構気にする方です。



お化け系の話も興味あるのですが、ちょっと別問題なのかと思ってます。


正直言って、夜逃げも汚部屋も生きてる人間がやらかしている訳ですので・・・


ホント滞納者で逃げちゃうとか借りている部屋をゴミ屋敷にするなんて人には悪い事が起きるのが当然なのでしょう。


そんな人達と最前線で関わっている訳なので、少なくとも気分的に影響を受ける感じです。




そんな中で昨日は、豪邸の売却査定に行ってきました。


JRの駅から2分の場所に建物の延床53坪、築7年の物件なのですが、こだわりまくった建物は、4000万円の建築費をかけた物件です。

当然豪華仕様です


写真 (70)詳しい事は媒介頂いてから書きますが、廊下の壁についてる照明器具がこんな感じですので普通じゃ無いです。

クロスも芸術的な特注品で見とれてしまいます。










まぁ、賃貸物件にするにはエリア的に限界がありますので高額な賃料では貸せないと思います。


物件的には20万円以上で貸したいですが、そこまで出して借りられる人を探すのが困難ですので15万円でも厳しいかも知れません。


でも、自分で住むには満足度最高です。



多分、売り出し金額は5000万円超えると思いますが、売主さんお金に困って売る訳では無く、別に家があるので使わなくなったから売り出そうと思った感じです。


ちなみに、うちの近所は駅から20分位の場所で土地30坪くらいの新築戸建が1800万円で売ってる感じの地域ですので中古で5000万円なんてビックリの金額なんです・・・


久しぶりに目の保養になるような高級物件と関われましたので、1日良い気分で仕事ができましたよ



さて、本日水曜日は定休日です。

97歳Aさん宅で写真の追加作業をやる予定だったのですが、天気が良いので植木業者さんと打ち合わせになっちゃったそうです。


836c098bAさん宅はご自宅だけで300坪くらいありますので植栽の手入れが大変です。

植木屋さんへの指示も時間がかかる訳ですね。
6年前の冬のAさん宅





運気が良さそうな方とだけお付き合いしてみたいところですが、そうはいかないのがこの仕事です。


最前線にいるから学べる事もあります。


運気の悪い人からも何かしら得るものがあるのかも知れませんね。



と、言うことで本日はこれからエクスペンダブルズ2を見に映画館に行ってきます。


朝一番だと600円安く見られるのが嬉しいですね。


ではまた


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明暗を分ける

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最近まで暑かったような気がしますが、いつの間にか冬っぽくなってきました。


日中の気温は過ごしやすいと思いますが毎日変動します。


気温が高くても低くても毎年暦で変わらないのが暗くなる時間です。


夏場は午後7時くらいまで明るいですが、冬場は午後5時には暗くなっちゃいます。


朝も同じで冬の方が明るい時間が短いですね。



と、当たり前の話を書いていますが、賃貸物件についている迷惑な装置が未だに残っている物件があります。


実は昨日の午後5時過ぎに某自主管理大家さんのRC3階建て物件に用事があって訪問したら共用廊下の照明が全部消えてました。



ちょっと無管理に近い自主管理の物件なので照明が切れているのに放置かと思ったのですが、さすがにこの状態では入居者さんから苦情がくると思います。



写真 (70)1共用ブレーカーが落ちているのだと思って分電盤を開けてみました。

が、共用灯はONになってます・・・









と、言うことは明暗センサーの故障?


写真 (2)今時は、ほとんどの物件に光の明暗を判断してスイッチを入れる明暗センサーが付いてます。


昼間に共用灯交換するときにはこのセンサーに厚手のゴム手袋とか被せて暗くして共用灯の切れを確認します。









と、思ったら分電盤にタイマーが付いてました



写真 (69)このタイマーパッと見はわかりにくですが、良く見ると単純な仕組みになってます。

←このタイプは単純に金属の小さなツマミを電源を入れる時間と切れる時間に合わせるだけです。

夏時間仕様だったので、冬時間に設定しておきました。







親切でいじっておいたのですが、大家さんに「節電してるんだよ」とか言われたら戻してきます



079aec34今回は、古いタイプのタイマーでしたが、デジタル式のタイマーの設定もしたことあります。








何となくいじってると設定できちゃうものですが、やっぱり明暗センサーに交換した方が良いですね。




さて、本日は朝の9時から大きな家の売却査定があります。

営業課N君のお客さんですが、家が大きいので同行して欲しいとの事で楽しみです


ではまた

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満足してないでしょ?

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きのうは約10年居住されたマンションの解約立会がありました。


90平米超えの分譲マンションを貸しに出されて10年前に客付したのが当社。


管理はオーナーさん自身が行っていたのですが、退去に関して立会を依頼されました。


基本、うちの場合管理物件以外の立会は有料です。


賃貸目的で物件所有のオーナーさんは、入居者さんが入れ替わる度にいろいろ負担して、破損や極端な汚損・特約以外の復帰費用はオーナー持ちだとご理解されているのですが、転勤で自宅を貸し出したオーナーさんは「自分の家を汚された!」みたいな感覚になることが多いです。


写真 1新築で貸し出して3年とかならわかりますが、築25年も経つといろいろ劣化もするし、10年前に張り替えたクロスも汚くなってる訳です。









今回は、なぜかオーナーさんが解約に立ち会いたいとの事でしたので、室内確認の前に原状回復に関するガイドライン(再改定版PDF)の解説を軽くしておきました。




写真 2それでも、細かい破損や劣化が早まるのは使い方が悪いとか、考えさせられる事はたくさんあります。

どうなんでしょうね?


なんて言っちゃったら終わらなくなるので自分の意見で通させてもらいます。






納得できれば終了、できなければ裁判所に判断してもらうしかないのですが、お互い我慢した事はあると思いますが、無事にご納得頂きました。



満足してないけど納得。



オーナーも退去者もお金を出したくないのでそうなることで完了となります。



今回は部屋も広かったので2時間かかりました・・・



正直言って、90分物のセミナーやるより疲れましたよ



さて、本日は朝からシロアリの消毒に立ち会ったり見積もり作ったりオーナーさんと打ち合わせしたりでバタバタです。


あっと言う間に10月も終わりそうですのでこの調子で1年が終わるのも早そうです。


水曜日には、97歳Aさんの写真追加でご自宅訪問する予定なのですが、何だか思い出まとめの仕事の方が満足してもらえるからやり甲斐がありますよ


ではまた明日

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間に入ってるんだから

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「犬が屋上の水栓をひねったのが漏水の原因なんです!」


そんな話を大家さんに信じてもらおうと力説してるところで目が覚めました・・・



久しぶりに寝言を言いました。


しばらく前に寝言録音アプリを寝る前に仕掛けてましたが、飽きちゃって最近は使ってませんでした。


また復活しようと思います。


今日の寝言は連動している夢もハッキリ思い出せるのですが、器用に前足で水栓をひねる犬を見た事を誰も信じてくれないので焦ってる状況でした。


何を意味しているのでしょうね


夢の中の光景は写真に撮れないのが残念です。



写真 5 (2)10日くらい前に、一戸建貸家の軒天(のきてん)が落ちそうになっていると言う連絡があり確認に行ってきました。

バルコニーの下の部分の板が剥がれてきてる状態です。







すぐに転勤で遠方に住んでいる大家さんに連絡したところ、「建物を建築した会社に修理手配します」と言われたので安心していたのですが、大家さんが手配したのは間違いないのですが、建築会社が動いてくれませんでした。


入居者さんには「建築会社が直しに来る」と説明してあったのですが、「いつまで待たせるんだ!」と怒りの電話をもらっちゃいました。


大家さんに事情を話したら、当社で修理見積もりして欲しいと言うことになり大急ぎで大工さんに見てもらいました。


写真 4 (2)心配していたバルコニー上部からの防水切れでは無かったのが救いですが、それでも腐食部分を撤去して作り直さないといけません。









取り急ぎ板の落下防止措置をして、工事待ちとなりましたが、2日掛かりの面倒な工事になるそうです。


それにしても、修理依頼を受けてから待たせすぎる建築会社のお蔭で管理している自分が怒られました。


入居者さんにしてみれば、窓口が管理会社だから当然なのですが・・・



オマケに大工さんが、「これは酷い施工だなぁ」とかつぶやいてくれるので入居者さんに「賃料下げて欲しい」と言われてしまいました


まぁ職人さんは正直な方が多いので


今回は、対応が遅くなければ発生しなかった2次クレームの典型的なパターンです。


不具合連絡→確認→工事手配→施工→完了確認となるところ、手配の段階で他社にバトンタッチしちゃって安心したのが悪かったです。

賃料の値下げに関してはご勘弁頂きましたが、不手際があるといろいろ派生するものです。


施工日が決まったらまたブログネタにしますね。



さて、本日は10年入居してた広めのマンションの退去立会があります。


自主管理されている大家さんからの依頼で立ち会うのですが、なんだか大家さんも一緒に立ち会うと言ってます。

大家さんと退去者で原状回復についての考えが相反する訳ですので大家さんは立ち会わないで管理会社をクッションにしていろいろ主張すれば良いと伝えたのですが、立ち会っていろいろ指摘したいみたいです。


どうなることでしょうね


ではまた



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com