賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2013年01月

クッション無しテクニック

自分は毎朝5時半に目覚ましをかけています。

目覚ましが鳴ってから10分くらい布団から出られずにボーっとして6時くらいからブログを書き始めるのが日課になっています。


が、今朝は4時前に地震があって起きてしまってから、サイクルがズレて7時まで寝ちゃいました。


お陰でブログ投稿の時間がとれなくなってしまったので、今日は短い記事です。



写真111まぁ良く考えてみれば昨晩地元の大手自主管理オーナーさんと新年会して飲み過ぎたのが原因かとも思います・・・

午後6時半から11時半まで飲んでましたので、結構なアルコール摂取があったことでしょう










この自主管理オーナーさんとは今まで何度か飲んで情報交流しているのですが、市内の良い場所にたくさんの物件をお持ちで、何でもご自分でやられる2代目オーナさんです。



写真 1 (18)設備にお金を掛けてくれる方なのですが、「ゴミのトラブルにはカメラが一番」との事で、不法投棄者や未分別入居者を突き止めています。








管理物件でも何箇所かカメラを設置しているのですが、このオーナーさんかなりお安く効果のあるカメラを設置してます。


その他、自分もアドバイスさせてもらった騒音トラブルも「出てっていいよ」と伝えて収まったそうで、間に入るのと違う「貸主だからできる調整」の分野もあるんだなぁと感心しました。


その他、いろいろ有意義な話をさせてもらったのですが、そろそろ外出の時間なので別の機会に書きたいと思います。


ではまた

調整してます。

またしても騒音絡みで案件が入りました。


ちょっとボカさせて頂きますが、今回は根深そうです。

飲み会系騒音なら注意すれば良いのですが、一番面倒なのが普通に生活しているのにうるさいと言われてしまう「通常使用での騒音」です。

これにも段階があって、最初から自分が入って調整を取っていればコントロールできた気がしますが、直接入居者同士でやり取りしていたのでエキサイトしちゃった様子です。

本音は当事者同士で話し合って解決できたってのが理想ですが、ワンクッション入っても難しい問題ですので慣れてない入居者さんがやるのは難易度が高いものかと思いますし、対応によっては刑事事件に発展することもあります。


結論から行けば、「お互いを納得させること」「ケンカ状態にさせないこと」「ケンカになってたら休戦させること」が管理会社の役割だと思っていますので、トラブルになっちゃった後の対応は当事者同士落ち着かせる事が重要となります。


図1以前の記事を参考としてリンクしておきますが、結局は「調整」の役割が重要ってことかと思ってます。

騒音の種類
先輩除けの御ふだ
休戦テクニック





調整の仕事は、いろんな案件に応用の効く素晴らしい業務かと思います。

ある程度のテクニックと知識、演技力熱意があれば守りだけでなく攻めにも応用ができると思います。


ココらへんのテクニックをまとめられると良い感じになるのでしょうね・・・


今年は応用編を作らないといけないような流れが来ています。




さて、今日の記事を書くために7年前の今頃の記事を読んでいたら自分の人生の節目を発見しました。


ライブドアショックで大損害を受けた直後にストップ安の連続で1週間目にして損切りできた日の事が書いてあります。


ちょうど7年。

その後もリーマンショック、東日本大震災、円高・・・

いろんな要因で良い事が無かった感じでしたが、何か政権交代したら元気になってきた感じがします。


株の場合だとチャートがあって上昇トレンドとか下降トレンドとかわかります。

まぁ明日の株価が上がるか下がるか何てわかりませんが、過去のデータは蓄積されている訳です。


自分の人生も上昇していたり下降していたりチャートにしてみると面白いかも知れません。

幸いな事にブログで過去7年ちょっとの記録が残っています。


自分最近までは下降している様な気がしていたのですが、そろそろ調整が終わって上昇していく時期じゃないかと思ってます。


いずれにしても運ではなく毎日の積み重ねですのでいろいろチャレンジしてみたいと思います。


ではまた

春が近いの?

写真 5 (3)去年会社で仕入れた土地があるのですが、訳あってまだ売り出ししてません。

住宅街の中にある結構な広さの空き地になっちゃってます・・・








これで土管を3本置けばドラえもんに出てくる空き地みたくなりますね・・・



売れなくて塩漬けしているのではありませんが、いろいろあって来期回しになりました


そんな感じで来期(5月)からは土地分譲もするのですが、昨日またしても良い感じの土地を検討することになりました。



全部で200坪、そのうち150坪が南道路で売りやすい感じです。


4faa5cc3自分なぜか地中埋設物に遭遇する事が多いので、予期せぬ経費がかかる事を想定してないと利益が飛んでしまう可能性があります。








まぁ物の場合は撤去すれば良いのですが、土壌汚染系は簡単じゃないみたいですね。



d709d921解約条項付けて契約すれば良いかも知れませんが、汚染物質が出てきたから白紙解約するなんて売主さんとしては最悪すぎますよね。








めったに無いことかと思いますが事前に調査させてもらってから契約したいと思います。



土地の場合、転売が目的です。


不動産会社だからできるのですが、やるからにはそれなりのリターンがないとできません。


仲介するよりもどれだけ利益が上がるのか、仲介だけしている方が良いのか天秤に掛けないといけませんが、見えない部分とか想定外のリスク、売りだしてみないと売れるのかわからないと言ったリスクもあります。


仕入れて転売するなんてのは簡単じゃないんですね・・・




昨日は、円安の関係で日経平均がかなり上がりました。


株価が上がり、お金を使える人が増えてくれば景気が良くなる気がします。


放っておいても季節が冬から春になるのに、景気の冬が終わるのはいつなのでしょうね


ではまた

たぶんガッカリ・・・

自分のブログの左上の方にカテゴリボタンがあって、大雑把に記事の項目分けをしています。


今思えばもっと詳細に分けとけば良かったのですが、7年前に分けた当時、3ヶ月分の記事分けに1時間かかったとか書いてあるので、今から再構築するのは根性がいります・・・


そのカテゴリの中に「滞納関係」の項目があるのですが、2012年は見事に追い出しが成功した年でした。


かなりブログで愚痴っていましたが、正直言って現在は凄い滞納者がいなくなってる状態です。


自分のところは管理会社なので、借り上げている物件とか自社所有物件でしか本人訴訟は行えません。


たまにそう言った案件があるとブログネタとして実行させてもらいますが、最近はそう言う姿勢をみせるだけで払ってもらえてます。



正直言って一番やりにくいのが、通常の管理物件だと大家さんの考え方で動きが縛られる事です。


こちらが、「追い出してまともな方を入れましょう」と提案すると「追い出さないでうまく回収してよ」と言われることが多いです。


まぁリフォーム代も掛かるし追い出してから次の入居が決まるまで絶対に賃料が入らないのだから、「追い出さずに頑張って賃料回収して」と言うのは理解出来ます・・・


bb74c9ebでも、正常化したと思ったら滞納が始まることの繰り返しですし、毎月督促していると、それが普通になっちゃって滞納者が感じる督促の不快感が無くなってくる訳です。







こちらも嘘をつかれたり逆切れされる事でエキサイトすることもあったりするのでストレスも溜まります。


とは言え、こちらも大家さんの「追い出さないで回収して」と言う気持ちを全面に出していては督促の効き目が薄れちゃう訳ですので「払えないんだったら引っ越してよ」と伝えることになります。



で、昨日遅延常習者から「退室します」と連絡が来たらしいです。


電話で応対した担当が「1ヶ月前通告なので日割り賃料が発生します」と答えたところ「また電話します」と言われて切られちゃったそうですが、この遅延常習者はこちらから電話しても絶対に出ないので返信用封筒付きの解約通知書を届けようと思います。


先月ブログでも書きましたが、母親を巻き込んでうまい具合に賃料が回収出来ていたので大家さんもホッとしていた事かと思います。


が・・・


この大家さんが一番「追い出さないで回収して」と言う方なので解約がわかったらガッカリされる事でしょう

市内でもかなり古い物件で、賃料も下がりっぱなしでバリューアップリフォームとかは却下されている状態です。


「滞納してても回収すればいいんだよ」


ごもっともな意見です


まぁ客付け頑張るしか無いですね・・・


さて、本日は以前話しのあった200坪の土地売却の値付けと媒介締結してきます。

銀行さんから売却の承認が下りたそうですので早いところ売りたいと思います。

ではまた
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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com