賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2013年02月

ca01ca67少し前に某自主管理大家さんのアパートの敷地内を入居者が勝手に畑にしていた事がありました。

大家さんも黙認状態でしたので何ですが畑が好きな人っているものです。





この畑は、アパートごと取り壊して売却しちゃったので建売業者さんが立派な一戸建てを建てて販売してます



6f7ea429で、昨日はこの話とは全然別の、ちゃんとした畑の売買に伴う契約の打ち合わせと重要事項説明をしてきました。

税務署の付けた抵当権の抹消、農地法の届けでも終わり後は契約決済するだけです。





買主さんは、この土地の北側に住んでいる定年退職したご夫婦ですが、長年この畑があったお陰で日当たり抜群だった事に感謝しているとの事でした。


5a11f7ba100坪ありますので家庭菜園にしては本格的です。

老後の楽しみが増えたとも喜んでくれてます。








購入にあたっては、売買代金以外の諸費用がかかるのと、最近「町」から「「市」になったので、固定資産税が段階的に見直しされる事を伝えないといけません。


特に、この畑は市街化区域内の畑なのですが、「町」だった時は農地に準じた課税だったのが「市」になった事で宅地並み課税になっちゃうんです。



クマ  「と、言うことで市になっちゃったんで固定資産税が上がっちゃうんですよ」


ご主人  「でも、今の税金が2万円台って安いんだね」


クマ  「ですよね、4年間かけて20%づつ上がって平成29年度は8万円くらいになっちゃいます」



ご主人  「そっかぁ 市になって悪いこともあるんだねぇ」



その後、一通り諸費用の説明と重要事項の説明を終えて契約決済の日程と場所を説明しました。


クマ  売主さんがどうしても日柄の良い3月4日に決済したいって言うんで3月4日でよろしいですかね?」


ご主人  「いいよ、◯◯銀行にお金持って行くって事だよね」


クマ  「はい、◯◯銀行の口座があるなら事前に口座に入れておけば現金持ち歩かなくて済みますよ」


ご主人  「・・・  手数料が高いんだよ」


クマ  「えっ?  確かにそうですけど・・・」



何か諸費用の中で仲介手数料が一番高いので最後の最後で値引き交渉が入ったのかとドキッとしました。


ご主人  「何百万も振り込むと高いんでしょ?」


クマ  「銀行の振込手数料なんて数百円ですよ



無事に契約の打ち合わせが終わって良かったです




さて、実は本日休みを頂いてます。


すぐに家を出ないといけない時間になってしまったのでブログはこの辺で切り上げさせて頂きます。


三男(小2)の空手の試合があるのですが、どうしても奥さんの都合がつかない事がわかっていたので自分の出番になりました。


たまには応援しないといけませんね。


ではまた

40歳年上

去年の2月に決済した一戸建ての売主Aさんから数日前に電話が掛かってきました。


A
さんは自分より40歳年上の84歳の女性です。


Aさん  「今、確定申告で税務署にいるんだけど良くわからないから聞きたいんだけど」


クマ  「今、出先なんですけど何がわからないんですか?」


A
さん  「あんたに、あの家を売ってもらった書類はあるんだけど、買った時の金額とか書類に書かないとダメなのよ」


クマ  「売った時の資料は自分持ち歩いてますけど買った時の資料って会社帰らないとわからないです」




BlogPaint持ち歩いてると言ってもカバンに大量の書類を入れている訳ではありません。


ここ最近の取引した契約書類に関してクラウドサービスのDropboxに入れてるので会社のパソコンと同じ内容がiPad miniですぐに見られるんです。

ほんと便利なのでプライベートではEvernoteですが、会社のデータはDropboxの有料版を課員共有で使ってます。





ちなみに自分も管理課S君もこういう系が大好きなので下記のクラウドものを使ってます。

Evernote

One Drive

iCloud

Dropbox

Googleドライブ


いろいろ試しましたが、最近はEvernoteとドロップボックスに絞れてきました。


Aさんが求めている資料は去年の売却時の資料ではなく約5年前に家を購入した時の契約書類です。


自分はその頃会社にいなかったので関わっていませんでしたが、当社で仲介したので契約書類が残っているはずです。


ただ、当然の事ながらデジタル化していないアナログものは、スキャナでデータ化してDropboxの中にいれてなければ見ることはできません


A
さん  「今、税務署にいるからすぐ知りたいんだよね」


クマ  「今出先なのですぐにはわからないですよ」


A
さん  「会社に電話すればいいのね?」


クマ  「電話しても自分じゃないとどこにあるかわからないんです」


A
さん  「じゃぁ待ってるから連絡ちょうだい」


Aさん、すごく元気でとても84歳には見えません。

でも、やっぱり年配の方なので若い人と同じように対応すると失敗の元です。

予定を早めに終わらせて会社に戻りAさんに電話しました。


クマ  「書類見つけましたよ」


A
さん  「もう待ってられなかったから税務署出ちゃったよ」


クマ  「えっ 気が短いですねぇ」


A
さん  「金曜日にあんたの会社行って準備してから税務署行くよ」


と、言うことで朝からAさんご来店。


5年前に購入した価格から減価償却引いてもマイナス600万円・・・


税金取られなくて良かったとしか言い様がありません


が、Aさん損したとか全然気にしてません。


売ったお金で老人ホームに入られたのですが、足腰も丈夫だし口もお達者なので、税務署に一人で行って刺激が欲しかったのかも知れません。

仕事柄、いろんなお年寄りの相手をしますが、元気なお年寄りもいるものですね。



さて、本日は午前中に売買の打ち合わせ訪問。

午後は去年からやってるテレビの取材でディレクターさんが訪問されます。

大部分の撮影は終わっているのですが、もう1つくらい凄いネタが欲しいとの事です。

でも、そういう時には何も起きないし、凄すぎることが起きると放送出来ないネタだったりするのが難しいところです。


ではまた 

常識の違い

電話一本で解決できる「一時対応テクニック」の中に「トイレ詰まりの対処法伝授」と言うのがあります。


自分は、かなり初期の頃からブログやセミナーとかで説明して来ました。


「9割方入居者の責任ですので自分で対処させた方がいいんです」


80d7077e詰まり除去の費用を請求するよりラバーカップを買ってきてもらって、対応のコツを電話で伝授して遠隔操作で直すことができれば入居者さんにも喜ばれる訳なのですが・・・








1割くらいダメな事があります。


敷地を見てもらってマンホールが溢れている場合はラバーカップやってもダメです・・・



BlogPaint滅多に起きないことって何故か定休日に起こるんですねぇ・・・

昨日は見事に敷地内のマンホールが溢れているタイプのクレーム連絡がきました。







管理課S君が出動しましたが、オーナーさん指定業者がすぐに来てくれて現地作業完了。


連絡してきた入居者さんとは別の入居者さんが割り箸とかタバコの吸殻を流していたことが詰まりの原因でした


何でトイレに流すのか?


485f9f67そう言えば、外国人留学生向けの寮で入居時にトイレの使い方を説明したことがありますが、外国の方の中にはトイレにゴミを流しちゃう人がいます。









今回ゴミ流しをした方も外国の方でした・・・



国によってはトイレットペーパー流すの禁止ってところもあるそうですが、ゴミをトイレに流しても詰まらないような優れた下水道システムの国があるのでしょうか?


日本では禁止です・・・


日本では常識すぎる話ですが、外国の方が入居する時には念押ししておかないといけませんね


さて、本日は先日申請した農地法届出手続きが完了した土地の買主さん宅にて契約前の打ち合わせをしたり市街化調整区域内の戸建に関して農業従事者以外への転売の結論を筆記で写しに行ったり去年売買仲介した戸建の売主さんの相談訪問があったり売買系の1日になりそうです。

ではまた

仕組み?

朝から2時間ちょっとソニーの新型ゲーム機プレステ4の発表見ちゃいました。

アメリカで発表されている模様をUSTREAMで日本語解説いれて生中継されてたんです。

自分、ゲームやらないのですが、知らないうちに技術が進化してリアルすぎるゲームがたくさん紹介されていましたが、気になったのは「夢を記録して表現するゲーム」を考えてるらしいことです。

まだまだ抽象的な段階なのだと感じましたが、ぜひ実現して欲しいです。


しばらく前に寝言を記録するアプリを活用して「昨晩の寝言コーナー」をやってましたが、何だか怖いので止めちゃいました。


自分は眠りが浅いのか夢を人より見る体質なのだと思います。

夢を見ている時に寝言を言っているのですが、「言わなきゃいけない!」って場面で喋ってます。

「申し訳ございません」とか「いらっしゃいませ」なら笑えますが、やたら具体的な内容を20秒くらい話している事もあるらしいですので迷惑ですよね・・・

今日も幽霊系の夢を見たので寝起きが悪かったですが、そんな夢をリアルに再現できるような技術が開発されたら「こんな夢を見てたんだよ」と説明できる日が来るのでしょう。


まぁ 説明しても意味無さそうですが技術の進歩が楽しみです


さて、話題が変わりますが、管理物件の入居者さんから「エアコンが効かなくなった」と言われて必ず聞く項目が「フィルターの清掃」です。


ここで大切なのは「フィルター清掃やってますか?」ではなく「フィルター清掃をして下さい」と言う事です。


なぜなら「こないだやりました」と言う「こないだ」の感覚が人によって違うので1週間前の方もいれば半年前の方も1年前の方もいる訳です。


「フィルターを清掃して頂き、それでも異常があれば電話下さい」

と、言うのが正しい一時対応です。



まぁ先日そんな話をしていたからか奥さんにフィルター清掃をするように言いつけられました・・・


写真 3 (2)久しぶりの連休でノンビリしていたので仕方ありませんが、我が家のエアコン4台全部フィルター清掃しました。









うちは石油ストーブが無いので冬はエアコンとコタツです。

やっぱり一番稼働しているリビングのエアコンはホコリが酷かったです。



ちょっと前に清掃した気がするけど・・・



確かにエアコンを使い始めた去年の秋がちょっと前に感じてました


寝室のエアコンも結構ホコリが多かったです・・・


写真 5 (2)エアコン4台全部違うメーカーなのですが、子供部屋のエアコンだけ楽できました。

フィルター清掃機能が付いてるんです。










写真 4 (2)今時は珍しく無いのかも知れませんが、ボタン押すだけでフィルターの清掃してくれるなんて助かります。

どんな仕組みになっているのでしょうか?

まぁ終わればいいので深く考えませんが









と、言うことで本日もお休みです。


ブログ書き終わったら溜まってる宿題を始めて夕方から三男(小2)と室内温泉に行ってくる予定です。


ではまた明日
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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com