賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2013年03月

軽トラ欲しいかも

写真 3昨日の午前中は、29日に決済する土地の売主さん宅に行ってきました。

いろいろな事があって、時間がかかってしまいましたが、やっと所有権移転できます。









写真 1会社で買い取るのですが、まだ所有権が移っていなかったので気にしていませんでしたが、売れるまでの間220坪もある土地の除草作業しなきゃいけないです・・・










ゴミ回収屋さんのシーズンから除草屋さんのシーズンに変わって来るのでしょうね




写真 1 (3)解約立会屋・ゴミ回収屋・除草屋・除雪屋・・・

考えると他にも管理会社がやりたがらない付随業務がありそうです。


軽トラがあれば無職になっても管理会社にくっついてお小遣い稼ぎ出来そうです










写真 5今の時期は管理業務の繁忙期なので作業服着ていろいろやっていますが、売買系で抱えている案件が増えてきたので、頑張らないといけません。

仲介物件の在庫と、新規に仕入れる6区画の土地。

来月からは専念します。









土地を仕入れて分譲するのはうちの会社では初めてなのでちょっと不安ですが良い経験が積めそうです。




と、言った感じで考えるとドキドキしますが本日27日は定休日です。

管理課S君は休まず出勤している様子ですが、自分は休ませて頂きます。


これから電車で三男(小2)と千葉の実家に行ってきます。

日帰りなので忙しいですが、楽しんできますね

新社会人へ贈る言葉が

写真-1-(6)相変わらず解約立ち会いに行くと引越し時に出た未分別ゴミを発見します。

小さいゴミ置き場だとパンパンになってホント迷惑です

うちの市は燃やせるゴミとプラスチック系を徹底的に別けさせられるので粗大ゴミが放置されていると回収作業がしにくいです。






お陰で日常出るゴミの回収も厳しい目でみられます。


行政を相手に「少しくらいは良いじゃないですか」なんて言っても「正しい分別をしてくれなければ回収しません」と、もっともな回答されちゃう訳です。


そんな感じなので入居者には厳し目の指導をするのですが、退去者の場合は指導ではありません。

出て言っちゃう人にはゴミの撤去費用を請求するだけです。


うちの場合はワンルームの管理物件が多いので、この時期は4月から社会人となる学生が卒業で退去します。

ほとんど未分別ゴミトラブルはワンルームの単身者が起こします。


その場しのぎで「自分のでは無いです」と、一度は否定する方がほとんどなのです。


「そうですか、◯◯さんが出したゴミじゃないんですね?」

と、聞き返した時に、自信がある退去者は「はい」と答えますが、自信が無い又は未分別ゴミと知って出した方は「大丈夫だと思います」とか「他の部屋で酷い人がいるんですよ」なんて自信無さげに答えます。

少しでも挙動不審だったら相手の目を見て突っ込みます。

「退去立会い終わったらゴミの分析するから名前がわかるけどホント大丈夫ですよね?」と、

ここで、大半の人は白状します。

ここでも自信たっぷりだった場合は、「ありがとうございます!◯◯さんみたいな方ばかりだと助かります、未分別ゴミ出した方には撤去代請求してますけど良かったですよ〜」と持ち上げます。

昨日の退去者は、この段階で辛くなってきたみたいで、ゴミ置き場確認してきますとの事だったのでビニール袋渡して分別のし直しをしてもらいました。

未分別ゴミを出している事がわかって自分で撤去しない人には撤去費用を本当に頂きますが、退去立会い時に突然言っている訳ではなく解約の連絡を受けた時から伝えているので大体支払ってくれるものです。

が、毎度毎度の繰り返しにはうんざりですので解決策を出さないといけませんね。


今日も解約立ち会いが多いのですが、4月から社会人になるフレッシュな若者相手にチクチクやるのは嫌なものですよ




写真-(40)さて、きのうのブログで24日の誕生日を忘れられたと書きましたが、昨晩はケーキを買ってきてもらえました。

何かスネてるように思われたみたいですが・・・

嬉しかったです




本日も頑張ります!

予定組み

写真 (39)昨日(24日)も管理課業務に専念していました。

解約立会いと入居前準備、見積書作成、業者発注が中心ですが、7割が外作業と交渉、3割が事務処理って感じです。

どちらかと言うと捗らないのが事務処理です。







解約立会いと入居前準備は立会い時間や入居日が決まっているので絶対になんとかするのですが、後処理系の事務処理は「明日でいいか」とかなっちゃうんです。


結局、やらなきゃいけない事ですので毎日完璧にこなしていれば積み重ねで何とかなっているのでしょうけど・・・


そこら辺を無理にでも予定組みして頑張るのが正しいのでしょうね。


自分と管理課のメンバーはグーグルカレンダーでスケジュールを立てて共有しているのですが、作業系の仕事が増えてくると予定の変更が多くなって予定組が崩れます。

最近は予定を崩しすぎなので、何か忘れている事がありそうなのが怖いです・・・



そして昨日は土地買取りを交渉していた地主さんから「持ちかけた買取金額でOK」との返答を頂きました。


銀行さんに共同担保にとられているので、銀行さんがOKしたみたいな感じですが、これで来期には今回の土地3区画と、去年仕込んだ3区画の合計6区画の土地分譲ができます。


管理課業務が一段落したら売買系に専念しようと思います





さて昨日は自分の誕生日でした。


Facebookで誕生日が公開されている事もあって、おめでとうのコメントをたくさん頂きました。

Facebookでは、「今日は◯◯さんの誕生日です」と教えてくれる機能があるんですね。


普段接点がある人だでけでなく、ほとんど接点が無い離れた場所にいる人の日常生活がわかるなんてホント時代の流れを感じます。


すごい件数の「おめでとう」を言われた1日でしたが、家庭内では夜になって奥さんから「今日誕生日だっけ?」と言われただけです。


別にプレゼントが欲しいとかケーキくらい用意しろとか言いませんけど、「覚えててもらえるだけありがたいと思え」とか言われちゃいましたよ




まぁそれが現実なのですね


本日も管理課業務を頑張りたいと思います。

ではまた

その手がありましたか・・・

他人様の所有物を勝手に捨ててしまうなんて普通はしません。


かと言って、捨ててある物をゴミだと判断して捨てる事は管理会社としては当然の業務かと思います。


部屋の中に置いてあれば、誰の所有か判断できますが、部屋の外に置いてある物はゴミだと判断するのが微妙な事があります。


昨日は、「共用部分に靴が放置されている」との通報がありました。


写真 (38)陽当り抜群!

の共用部分に靴がまとめて置いてあるんですねぇ

なんかペットボトルとか空き缶も混じってるので自分にはゴミに見えます。





だいたい共用部分に物を置いちゃいけないと、契約書に添付された使用規定に
小さな字でちゃんと書いてありますので、遠慮せずに捨てちゃおうかと思いましたが、面倒くさいことのなるのは嫌です。


その昔、放置自転車を相当の期間を設けた上で撤去したら入居者の学生さんから「おじいさんの形見の自転車を返せ!」と猛抗議にあってビックリしたことがありました。


たまたま学校が長期休暇中で実家に帰っている間に捨てちゃった感じでした。


自分としては、ボロ自転車だったし言いがかりのような気がしたので突っぱねていたのですが、この話を聞いた優しい大家さんが「今時珍しいおじいさん思いの子供だ」なんて言って自転車代を払ってくれました



よく、法律系の本とか言いがかりマニュアルみたいな本に登場するのが、勝手に処分された荷物の中に「ダイヤモンドが入っていた」と言われる手口です。

ウソ話だと思いますが、自分の滞納や不手際を棚に上げて話をすり替える常套手段ですので真に受けず「そんな物は無い!」と突っぱね通して逆に滞納金や撤去費用を請求するのが一番です。

話を組み立てて滞納金の減額交渉とか持ちかけてくるのが手口ですので、言いがかりには「一歩も自分の意見を曲げず落ち度なんか1つもない!」と譲歩しない「平行線テクニック」が有効です。

理不尽な要求なんだけど、何となくこっちにも落ち度がありそうな時には、訴訟してもらって裁判所に判断してもらえば良いのです。


何となく落ち度があるような・・・

と、言う部分に漬け込む訳ですが、世の中理屈通りにしなきゃやっていけない訳ではありません。

形見の自転車や形見の靴なんて大切な物を放置すること自体おかしな話です。

が、そうは言っても本当に相手が悲しんでいたりすると気分的に良くないです。


と、言うこともあり、共用部分に放置された靴に関しては「今月いっぱい預かってるから連絡下さい」との書面を全世帯に配布してきました。


「形見のスニーカー」とか言ってきたらじっくり話を聞いてあげようと思います



ちょうど良いタイミングでシー・エフ・ネッツ猪俣GM(ゼネラルマネージャー)が放置自転車処分のテクニックを書いていました。

拾得物として警察に届ける・・・

いろいろ応用できそうですね




さて、本日は3月下旬の日曜日で解約立ち会いが多いです。

2月も早かったですが、3月も早いです・・・

いろいろやり残しが溜まっていますが、頑張って消化したいところです。

ではまた
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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com