賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2013年05月

いよいよ本日・・・

本日5月31日は世界禁煙デーなんですね。


だから何?

と、言われても困ってしまいますが、昨日はタバコ系のクレームで出動しました。


管理しているマンションの隣地にある月極駐車場の地主さんから「お宅のマンションの入居者がタバコを捨てて困ってる」との連絡があったのです。


管理課K2さんが電話対応していたのですが、うちの入居者が捨てたって証拠が無いのに決めつけないで欲しい感じでした。

12世帯あるワンルームマンションですが、仮に投げ捨てる人がいたとしても複数では無いと思いますし、セールス系の人も出入りできますので部外者がタバコを投げ捨てているかも知れません。


簡単に言うと90%以上、無関係の人宛に注意を促す訳です。

こういう場合、誰がやったかわからない事を前置きして注意文書を配布するのですが、「入居者の皆様にはそのような事をする方はいないと思います」とか「投げ捨ては防災上大変危険な行為ですので目撃したら110番通報して下さい」、「タバコの銘柄はセブンスターライトです」等、間接的だけど具体的に書いた微妙な注意文書を全世帯に配布します。


隣地駐車場の地主さんにご挨拶しようと思い、自分が出動してきました。

駐車場の利用者が車内で吸ったタバコを捨てているのでは無いかとも思ったのですが、地主さんからは「調べたけど違う、現地に来ればわかる!」と言われてます。


写真 2 (6)現地に行って確認してきましたが、位置的に通行人とか車内からの投げ捨てとは考えにくく、地主さんが言う通りうちのマンションからの投げ捨てです。










写真 3 (7)銘柄も地主さんが言った通りセブンスターライトのタバコが4本落ちていました。

地主さんが片した後だとしたら現在継続中の投げ捨てと思われます。







地主さん宅を訪問しましたが、お留守だったので、「しばらく文書配布の様子見をして下さい」と名刺と配布文書をポストに入れて来ました。


まぁ いずれにしてもタバコの投げ捨てをするなんて悪質すぎます。

吸殻を見た感じでは押し付けて消した状態では無いので火が着いたままで捨てた可能性もあります。


書面で改善されない場合は、部外者の可能性があるので、廊下部分に張り紙するか監視カメラでも付けたいところです。



と、禁煙デーにピッタリのネタだったのですが、5月31日は、首都圏の管理会社としては重要な1日となります。


午前9時に東京タワーからの地デジ電波送信が終了してスカイツリーからの電波に切り替わります。


2年前の完全地デジ化の時と違うのは、発信場所のズレから生じるアンテナの向きや出力調整をスカイツリー移行推進センタ−がやってくれる事です。


BlogPaintと、言うことで入居者さんから連絡があったら東京スカイツリー受信相談コールセンターへ連絡です。




どうなるでしょうかね・・・



ではまた

稼ぎかた・・・

きのう(水曜日)は定休日でした。


午前中は、近所にある1時間2900円(税別)のマッサージに行ってきたのですが、安ければ良いってものじゃないですね


お店も広くてスタッフさんも多いのですがお客さんが少ないのが心配です


その後、今月ひっそりと開店していたつけ麺屋さんで昼食。

美味しかったのですが、昼時なのに自分しかお客さんがいないってのが残念な感じです。


会計する時に店長さんと少し話をしました。

マ  「美味しかったです いつ開店したんですか?」

店長  「今月です 宣伝とか全然してないんですよ」

クマ  「そうなんですか、口コミで広まるといいですね」


短い会話でしたが、昼時にガラガラってことは広まって無いって感じですね


家に帰ってきてからはYoutubeとか見ていてあっと言う間に三男(小3)の下校時間になりました。


宿題を終わらせてからでないと遊びに行かせないようにと、奥さんから強く言われてました。


三男  「ただいま〜 今日さぁゲーセン連れてってよ」


クマ  「宿題やらないとダメだ」


三男  「じゃぁ 宿題やったら良いってことだよね?」


クマ  「何でゲーセンなんだよ、コインゲームはやらないよ」


三男  「違うよ、カードのゲームやりたいんだよ」


何だか友達との間で大流行しているドラゴン何とかのカードがあって、普段は友達と交換したりしているのですが、紙のカードをゲーム機に置いて遊ぶとカードがもらえる仕組みらしいです。



6cb8c1f5クマ  「フリーマーケットで買ったカード?」

三男  「あのカードでゲームができるんだよ」

クマ  「友達と交換するだけじゃないんだ?」

三男  「違うよ、ほんとの遊びはゲーセンでやるんだよ」








かなり難しくなってきた宿題を終わらせてゲーセンに行ってきました。





写真このゲーム機、同じのが2台ありましたが、並んでました。

しかも子供に交じって大人が2人・・・

てっきり子供の付添だと思いましたが、ご本人さんが楽しんでいる様子です。






うちの三男は、このゲーム機初体験なのですが、初心者でもわかりやすいようにゲーム機自体が説明してくれますので何の迷いもなくゲームに入り込めます。


すごい作戦ですね・・・


こう言うのやらせてしまう親もどうかと思いますが、カードを売るだけでなくゲーム機とも連動して収益を上げるって仕組みには感心しました。


そう言えばうちの真ん中の兄貴(高1)や営業課N君がスマホゲームのパズドラにはまっていますが、こちらも魔法石とか言うゲーム上の石を1個85円で買うと、楽しめるそうで世間では大流行しているみたいです。

こちらは、携帯(スマホ)があれば機械を買う必要も無いしゲーセンに出かける必要も無い24時間365日楽しめるゲームです。


無料でも遊べるのですが、魔法石がかなり売れているようで、この会社の今年1月から3月の経常利益が186億円と、もの凄い稼ぎっぷりです。

ゲームなんかとバカにしていた自分でも時代の変化を感じましたよ。



と、何てこと無い定休日でしたが、昔ながらのビジネスと、今時大儲けしているビジネスの違いについて考えてしまいました。


ではまた

吸わないから

先日、築4年半の1LDKアパートの解約立会をしました。


タバコを吸っている訳でもなく、退去者さんには若干の汚損&家具による破きについて費用負担を了承頂きましたが、全体の張替え費用はオーナーさんが負担します。

電話でオーナーさん(80代 男性)に壁の張替え提案をしたのですが、珍しく嫌がるので電話だと良くないと思って訪問してきました。


このオーナーさんはワンルーム12室を15年くらい運営されて、4年半前に1LDK&2LDKのアパートを新築してもらった地主系オーナーさんです。


オーナー  「この物件は新築なんだからクロス張替えするには早いよ」


クマ  「新築って言っても4年半経ちましたので、見劣りするんですよね」


オーナー  「だったら退去した◯◯さんからお金もらってよ」


クマ  「◯◯さんはタバコ吸ってる訳でもなく若干の打ち傷程度の過失分は頂けますけど全体の張替えはオーナーさんがやるんですよ」


オーナーさん、ワンルームの所有物件の方でさんざんクロス張替えやってますのでガイドラインの話しは良く知っているはずです。

こちらも全室張替えを薦めている訳でもなく薄汚れの目立つLDKについて数万円の負担を提案しているだけな話しなんです。


しかも、退去者さんからは過失部分の費用負担を頂いていますので、何で今さら嫌がるのかいまいちわかりませんでした。


クマ  「じゃぁ 張り替えないで現況のクロスで募集することになりますけど、空室期間が長くなってから張り替えるんじゃ機会損失ですよ」


オーナー  「う〜ん まだ新築なのに張替えなくて良いって妻が言ってるんだよ」


いつも物分かりの良いオーナーさんが小さな話で抵抗している理由がわかりました。


奥様に言われちゃったみたいです。


写真 1 (4)で、ご理解頂くためにご夫妻で退去した部屋を確認して頂くことにしました。

新築時に中を見て以来4年半ぶりの内見なのですが、自分の倍以上生きているオーナーさんからみると4年半の感覚が2年くらいに感じるのかも知れません。






クマ  「新築から4年経つとこんな感じで何となく薄汚れるんですよ」


奥様  「そうねぇ じゃぁお金払うから張り替えちゃって」



何だか一発でOKが出ました



タバコでバッチリ汚してくれた方がわかりやすいですが、タバコ吸わない方の4年程度のクロス張替えってのが一番やりにくいものです。



昨日は、もう1つ「吸わない系」のトラブル対応がありました。

築10年 2LDKのRCマンション入居者さんからの苦情です。


「24時間換気システムの吸い込みが弱くて湿気が酷い」との事でした。


換気システムとか言うとすごい感じがしますが、24時間回りっぱなしの換気扇です。


このマンションの場合は、浴室に大元の換気扇がついているのですが、入居者さんの話によると、スイッチはちゃんと入るそうで回っている音がするとのことです。

この場合は、電気屋さんに修理を依頼する前に確認することがあります。



写真 4 (5)部屋からの排気口。

大体が共用廊下に向けて室内の空気を吐き出しています。










写真 1 (5)指を近づけると、何となく風が出ている感じがするのですが、正常な場合は結構な勢いで排気があるはずです。













写真 2 (5)ドライバーでネジを外してみると思いっきり目詰まりしていました

虫よけの穴に長年のホコリが溜まって空気の流れがせき止められていたんですねぇ・・・










写真 3 (6)特にドロドロしていないので叩いてキレイになるのですが、10年も換気し続けていると目詰りしてしまうものなんです。










見事、吸い込みが改善されました



RC物件で「部屋の湿気がすごい」なんて言われた時は通気口の詰まりを疑ってみましょう。




写真 3 (4)きのうは、仕事のあと若い頃一緒に働いていた仲間と飲んできました。

かなり遅くまで盛り上がったのですが、20年くらい前の記憶って全く覚えていないことがあるものです。






断片だけ話題を提供されて、だんだん思い出してくる感覚。


この楽しい感覚と、年配の方が思い出を話したがる気持ちの共通点を感じましたよ。



さて、本日は定休日です。


映画でも見に行こうかと思っていますが、腰が痛いので整体でも行こうかとも思ってます。

ではまた

アドバイスだけでは・・・

ここ最近、ご年配の売主さんや大家さんとの話が多いです。

今まで住んでいた家が必要なくなったりアパートの客付けや管理に困ったりが多いのですが、何も困っているのは年配の方ばかりではありません。

単純に、年配の方は何かと手間が掛かるのでブログに登場しやすいのでしょうね。


で、そんな感じでご年配シリーズが増えている中、昨日は今年80歳になられたお姉さま宅にお呼ばれしました。


3月に土地売却のお手伝いをして以来、忙しくなっちゃって2ヶ月くらい顔を出していませんでしたが「話があるので来て」との事で訪問。


8d386cfa自主管理されているマンション(3DK15室)の空室率が高いので何とかしたいと以前より相談を受けていて、「外壁に震災でできたクラックや塗装の劣化が目立っていたり、リフォームしていない手付かずの部屋があったりするので改善するように」とアドバイスはしたものの、お金が掛けられない状況でした。





話すと長くなるので簡潔に書くと、お金を用意してくれました。


外壁塗装+屋上防水+リフォーム5室


受注させて頂きましたよ


空室対策の基本の1つに「見た目の改善」があります。


せっかく案内してもゴミが散らばっていたり自転車置場が溢れていたりすると、いくら部屋の中をキレイにしていても何となくマイナスのイメージが付くものです。


この物件、新築時から20年以上外壁塗装をしていませんので、今回塗り替えればかなりの効果があると思います。


また、現在入居中の皆様も数週間辛抱して頂ければ満足して頂ける外観となりますのでメリットが大きいです。


目的は空室を埋めることと既存入居者さんに長く住んでもらうテナントリテンション、建物の寿命延長ですので、投資して頂いたお金が早く回収できて収益UPできるように頑張ります。



と、簡単に書いちゃいましたが、ホントはいろいろ物語があるのです・・・



またの機会で



さて、本日は仕事が終わってから若い頃に一緒に働いていた仲間と飲みに行きます。



久しぶりに会うので盛り上がることでしょう


ではまた明日
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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com