賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2013年05月

終わらない・・・

写真 1 (3)きのうの日曜日、売却まで1年かかった古家付土地の売買契約に行ってきました。

都内に近い埼玉の物件なので高速に乗りますが、日曜日の高速って何となくレジャー気分です。








今回の売主さんは3人共有で99歳・74歳・60代のお姉さまばかりです。



そのうちの74歳のBさんだけが、この土地上の古家に住んでいるので、Bさん中心に話を進めています。


契約は4時半からだったのですが、2時過ぎにご自宅に訪問して打合せしました。



写真 4 (3)契約の要点をひと通り説明したのですが、Bさんはすごくお喋りなので、話がなかなか進みません。

まぁ1年もかかって契約となったので嬉しかったんだと思います。







ご自宅での打合せを終えて、契約場所の買主側不動産会社へ移動。


いろいろと特徴のある物件なので、重要事項説明から契約書の署名捺印まで3時間掛りました。


買主さんは30代前半の会社役員さんですが、老人福祉関係の施設を運営されていて、お年頃のBさん達と話題が合いまくります。


「良い人に買ってもらって嬉しい」 

帰りの車中何度も繰り返していました。


契約が一段落したところで、今度は7月末までにしなければいけない大仕事が残っています。


1つが部屋の中の物の撤去。

もう一つがBさんの賃貸物件への引越しです。


物の撤去については、産廃処理業者さんに依頼しようと思っていますが、昨日の話の中で買主さんが、「捨てる前にもらえるものを引き取ります」と、ありがたい事を言ってくれたので若干は減るかも知れませんが、次に住む場所の広さが決まらないと捨てるものと持っていく物の決定ができません。


と、言うことで今日からはBさんの引越し先探しをします。


自分かなり心配性なので、6月末には引越してもらって安心したいと思っていますが・・・


予算もそんなに高く無いし、けっこうなお姉さまなので民間の賃貸だと厳しい感じがします。


市営住宅とかURをあたってみようと思いますが、Bさんには7月末で決まらなかったら「ホテルに住んでもらうから」と宣言しています。



「それも悪く無いわねぇ」とか言われちゃいましたが・・・



タンスとかお父様の勲章とか大切にしている人形とか捨てられないと言ってる物がたくさんあるので、トランクルームも検討しておかないといけません。


5d66de99そう言えば去年は、仲介した84歳の売主さんにトランクルームを使ってもらった事がありました。

今回は使わずに済むと良いのですが










実は、Bさん他県に14世帯のアパートを所有しています。


そのアパートは半分空室とのことなので、引っ越せないのか聞いたら遠くて99歳のお母様の老人ホームに通えないから嫌だとのことです。


「今回の決済が終わったらアパートの売却もクマさんに頼むよ」


・・・


とりあえずBさんの引越しに専念します

入口と出口・・・

この時期になるとシロアリの発生報告があります。

空室でも無い限り、入居者さんしか室内の確認ができないので受け身の体制なのですが、「羽アリが発生している」と報告頂けるのは良いほうで、中には床がブカブカになってから連絡してくれる方もいます。

一番酷いのは、退去時に「床がブカブカですよ」とか言う人ですが・・・



写真 3 (5)先日は、羽アリが飛んできた段階で連絡を頂きました。

シロアリの羽アリって黒いので普通のアリと同じに見えちゃいますが、こんな感じで長い羽のアリがいたらシロアリ駆除業者に連絡したほうがいいです。








写真 1 (20)アパートのシロアリ消毒で大変なのは、床下まで戸境の基礎で仕切られているので1階の全室に話をつけてから床下に潜らないと作業ができないんです。












写真 2しかも、床下収納なんて無いところがほとんどですから、開口する作業から必要になります。

そんな面倒な事になるので、シロアリ消毒を新築時にしただけで1度もしていない物件が多いと思います。








写真 4で、こないだ飲み会やってる時に盛り上がったのですが、床下への入口&物が入れられる床下収納って、大家さんにも入居者さんにもメリットがある訳です。











内装屋さんと組んでいろいろ考えようと思っていますが、なんだか良いこと思いついた感じですよ





さて、本日は去年から苦戦していた古家付きの土地が1年かけてやっと契約になります。


4時から売買契約なのですが、売主さんが高齢なのと、決済までに賃貸物件探して引越さないといけないので大変なんです


正直、築55年の大きな建物には物がたくさんあるので、その処分もサポートしないといけませんので気が重いです。


売主さんは、「引越しする日が来るなんて考えてもいなかった」との事ですが、売却するにしても相続するにしても出口を考える日が来るものなのですね・・・



決済まで2ヶ月の猶予を頂いたので頑張ります


ではまた

5月31日(金)午前9時!

全国の皆様に読んで頂いているブログでローカルな話題を書いてしまいスミマセン。


昨日、やっと関東のテレビ電波の送信所が東京タワーからスカイツリーに変わる日程が発表されました。


思い返せば2年前の7月24日、にアナログ放送が終了した歴史的な1日を経験しました。


管理会社としては数年間かけて大家さんに抜かりなく対策してもらった事で移行後も大した混乱が無かった感じですが、今回はどうなるかちょっと心配です。


何が問題なのかと言うと、2年前に地上デジタル放送に完全移行したのは良いのですが、未だに東京タワーから電波が出ているので、アンテナの向きが東京タワーに向いているんです。


自分のいるエリアは埼玉でも北の方なので東京からの送信を拾う場所でも一番遠いエリアとなってます。


電波が弱いので物件によっては、日によってテレビ映りが悪くなったりするのですが、「スカイツリーになれば大丈夫」と電気屋さんに言われて多少の写りの悪さは我慢しているところもあります。


6a3db573また、物件によっては高い建物の反射波を拾って何とか受信している物件もあるので東京タワーと違う場所にあるスカイツリーからの電波になれば当然ですがアンテナをいじらないと映らなくなる訳です。








そんな感じで、非常に不安なのですが、東京スカイツリー移行推進センターでは連日のように東京タワーからの電波を一時的に止めてスカイツリーからの電波で受信できるかの確認を行なっています。

テレビの画面に「スカイツリーから電波送信中」と表示が出ているのですが、この試験も125回行ったそうです。

この試験でテレビが映らなくなった人が0570−01−5150に連絡して調査と対応をしてもらう仕組みですが、入居者さんが連絡すると管理会社にも移行推進センターから連絡がきます。

これが、思ったより少ないのが心配です。


地デジ移行の時に感じたのですが、インターネットが当たり前になってからテレビを見ない人が増えているような気がします。


試験電波も夜7時までしか出していないってのも気になりますが、いずれにしても5月31日の午前9時に完全切換するのでダメな物件は炙りだされて来ることでしょう。


スカイツリーから電波が出るようになってからアナログ放送を廃止すれば良かったのに何で二度手間しちゃってるのでしょうね?


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上のような症状がでたら下記へ連絡と言うことで、全ての対応を移行推進センターさんへお任せします

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さて、本日は管理課S君がお子さんの運動会でお休みなので、管理系の業務が盛り沢山です。

朝一番でご不在の入居者さんからの依頼でシロアリ消毒の現場立会、その後古貸家の入居前確認、午後は解約立会、その後も何かしら外作業が予測されます。


そろそろ出かける時間なのでこの辺で

大元を探る

昨日は、お世話になっている社長さんの別荘に1泊させてもらったあと、社長さん所有のマンションの漏水調査に立ち会ってきました。


自分も何度となく雨漏りや漏水の現場対応を経験してきましたが、給水や排水漏れの場合は、管をたどって原因を突き止める事ができます。

と、言っても入居中の部屋の天井や床を開口しての作業は大変で、物的な被害だけでなく、一時的に空き部屋やホテルに住んでもらうような人的な被害も発生します。


ほんと水系の被害は大きな事なんです。


そんな中でも雨漏りに関しては更に大変です。

建物が大きくなるほど原因の発見が難しくなります。


今回は、以前CFネッツの加盟店会議で教えてもらった電流を流して電気抵抗の変化から漏水箇所を発見する業者さんに調査を依頼しました。


調査会社は、漏れている個所を調査して、改修工事の具体的提案をするのが仕事なので、修理には別の業者さんが必要になります。


今回は調査会社さん2名の他に防水工事を担当した工務店さん、地元の社長のお友達等合計9人で調査作業を見守りました。




景色建物は南房総の某所にある築40年のRC3階建て2DKの12世帯。

屋上からは、海が見えるリゾートの雰囲気もある物件です。









室内物件オーナーの社長さんは去年物件を取得してから防水工事のやり直しをしましたが、雨漏りが止まらないのでせっかく大規模リフォームした部屋が貸せずに困っている状況です。









電極取付まずは水が垂れている個所に電極を取り付けます。

基本的にコンクリートは電気を通さないのですが、水が漏れている部分にはエフロレッセンスという白い状態ができて乾いていても電流が流れるのです。








線延ばしこの仕組を利用すると言うと簡単に感じますが、担当の方は構造や防水のプロなので、目視で漏れている個所を推定してテスターで立証するみたいな雰囲気もありました。











調査片っ端からテスター当てて漏水元を探すとか想像していましたが、やはり長年の経験から怪しい場所はわかるものなのですね。












高架水槽2水は高い所から低い所に流れますので、一番高い所の漏水個所が大元となる可能性が高いです。












塔屋上「ここが主役ですねぇ」

と、屋上に上がって30分もしないで漏水元を発見しました。

大勢で高架水槽に登りましたがかなり怖い高さでした・・・








カラスが剥がす主役を見つけた後は脇役探し。

意外だったのが、ボルト部分からの漏水。


むき出しだと金属なので、錆びて水が入ってくる原因となります。











カラス2通常は、コーキングして錆びないようにしているのですが、なぜかカラスがコーキングをはがすそうです。

おいしい訳ないのに何でカラスがはがすのか調査の方に聞いてみました。


「楽しいんでしょう」・・・







なんか納得しちゃいましたが、迷惑すぎる話ですね



主役1個所、脇役2個所を指摘されて2時間で調査完了。


10日以内に報告書&修理方法の提案書が送られてくるそうです。


調査業者さんに迷惑が掛かるといけないので問い合わせ先等はブログに載せませんが、調査費用は30万円くらいで、指示通りの改修して直らなかった場合は再調査してくれるそうです。


今まで、指示書の通り修理して直らなかった事はないそうですが、施工会社ではなく調査会社なので、施工業者の人も調査に立ち会ってもらった方が間違いないでしょう。


オーナーさんはこの後、指示にしたがって再工事を行いますので、しばらくしたら雨漏りが止まったか結果がわかる予定です。


これから雨が多くなって自分も他人事じゃないので気が重いですが、雨漏りは突発的にかかる費用の中でも高額になる可能性が高い案件ですので何度も工事して追加工事が繰り返されるより原因を突き止めて終わらせる方が安くあがると思います。


どちらにしても費用が掛かるのは間違いないですので、心の準備とお金の準備が必要ですね。




お金と言えば、昨日の株式市場の大暴落・・・


せっかく景気良い感じだったのに残念ですが、これで回復してくれれば絶好の買い場になると思います。

でも、このまま下がり続けられると・・・


まぁ先の事は誰もわからないのでしょうから考えても辛いだけですね。


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com