賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2013年06月

断れない状況

きのうは、去年からご自宅の売買で関わっている売主姉妹(Bさん・Cさん)と一緒に栃木県の某市の銀行まで行ってきました。

ご自宅には抵当権が設定されていないので自分は無関係だったのですが、BさんとCさんが栃木県内に所有するアパートのローンについて「自宅が売れたら一括返済する」と1年前に約束していたらしく、思っていた金額で売れなかったので一括返済できない事についての弁明をもとめられたのです。


元々はBさんの弟さんが主体でアパート経営をされてきたのですが、10年ちょっと前に弟さん亡くなられてからは弟さんの奥様であるCさんが相続されて、共有者であるBさんと一緒に地元の不動産会社と協力して運営されてきたそうです。


ただ、現在Bさんは75歳・Cさんは68歳で、アパート経営に関して興味が無く、ローンの支払いが家賃で払えなくなって初めて困った状態であることに気がつき、数年前から利息支払いだけでの猶予返済状態に陥っていました。


お年頃のBさんが銀行との窓口になっているのですが、先日突然一括返済を迫られて銀行の担当さんを怒鳴りつけたそうで、なぜか銀行さんから自分に電話があり、一括返済できないなら「自宅を売却した資金で出来る限りの部分償還をする見通しを説明して欲しい」と、お願いされました。


自分も自宅の売買に影響があると困るので感情的になっているBさんとの間に入り、銀行さんへの報告書を作成して更なる猶予期間の延長をお願いした訳です。



朝10時にBさん宅に集合して高速道路を走って2時間で、栃木県の某所へ到着。


普段は電車を乗り継いで新幹線とタクシーで栃木県の銀行まで出向いているそうで、車で行くのは初めての経験なのだそうです。


ドライブ気分で姉妹でしゃべりまくって銀行の周辺まで到着。


お昼をご馳走してくれるそうでお店に入ったのですが、予想通りの「食べなさい攻撃」が始まりました。


毎回そうなのですが、なぜかBさんは自分に食べ物をたくさん食べさせようとします。

昔の人のおもてなしなのかと思いますが、「メタボなのでダイエット中」と断っても「大盛りにしなさい」とか「デザートも頼みなさい」と親切です。

あまり断るのも申し訳ないのでハイカロリーなランチを注文したのですが、Bさんが頼んだオムライスも「私、この半分もいらないからクマさん取ってよ」と分けて頂き普段の昼食の3倍くらいのカロリーを摂取しました。




写真 (59)かなりお腹がきつい状態で銀行さんと打ち合わせ。

事前の準備書面の作文が良かったのか、こちらの主張の通りで猶予期間が延長されました。







次回は半年後に打ち合わせです・・・



写真 3その後、自然環境豊かな場所にあるアパートの確認へ行きました。

BさんもCさんも銀行へは毎年行っているのですがアパートは15年ぶり位なのだそうです。








写真 2正直、放置状態なのですが、去年は近所から苦情がきて10万円近くかけて除草作業を業者に依頼したそうで・・・

今年もやることになるでしょう








何か別荘地としては良い環境だと思いましたが、この状態でも14世帯中4世帯の入居がある訳なので、いろいろ改善すれば結構いけるかも知れません。


売却すると間違いなく大損しますので、リフォームと賃料引き直しをしての立て直しができないか検討する事にしました。


ただ、自分の会社から片道90kmあるのが痛いところですが、ちょっと頑張ってみようかと思います。


銀行とアパート周辺でけっこうな時間を過ごしてBさんのご自宅付近まで戻ってきた頃には夜になっていました。


Bさん  「お腹すいたでしょ ハンバーグでも食べに行こうよ」


クマ  「お昼たくさん食べたので軽くにしておきましょう」


Bさん  「私、何十年もハンバーグ食べて無いから食べたいのよ」


近所にあったガストに入りました。


Bさん  「なんで、こんな安いの? クマさん遠慮しないでステーキもハンバーグもたくさん注文してよ」


クマ  「いや、昼たくさんご馳走になりましたから自分が出しますよ」


Bさん  「新幹線とかタクシー代が浮いたんだからお返ししたいのよ!」



かなりお昼が多かったので控えめにしたいところだったのですがBさんが納得してくれません。


Bさん  「男はダイエットなんてセコい事いっちゃダメなのよ、私も今日は食欲出てきたからハンバーグ食べちゃうよ」



写真 5数十年ぶりのハンバーグなのだそうですが、お昼と同じように自分に半分以上分けて下さいました

すごく美味しかったです。








Bさんは自宅の決済が終わる7月末までに、引越をしないといけない状況ですが、決済が終わってからも長いお付き合いになりそうです。



さて、本日は定休日です。

午前中は、家で仕事して午後からはマッサージでも行って来ようと思います。

昨日の長距離ドライブで腰がやられた感じです


ではまた

ご指摘ありがとうございます!

写真 4 (3)昨日の記事で書いたMYMの水栓器具の話についてコメント欄でアドバイスを頂きました。

スピンドル部分含め全部交換するものだと思っていましたが、Oリングの交換でも大丈夫との事です。

教えて頂いたポセ@ラッキーズ様、
管理会社補修担当様、ご親切にありがとうございました






8件目の知らなかったシリーズに追加です。


双方向の仕組みはブログの良いところですね。





BlogPaint昨日の夜は郵便局に内容証明郵便を出しに行ってきました。

先日から取り掛かっている「同居人への無断転貸」の件で、借主と連帯保証人と同居人への通知を出したのですが、借主と保証人とは事前の打ち合わせが済んでいてお金の回収の見込みも立っています。








問題は、同居人である元婚約者(40代女性)とその子供2名。

借主(40代男性)と電話で話ができたのですが、契約をした時までは仲が良かったそうなのですが、引越当日から口を聞いてもらえなくなり、部屋が乗っ取られたと言うか借主なのに1度も住んでいない状態なのだそうです。


もっと早く言ってくれれば良かったのですが、契約金を借主が払った後は、元婚約者の女性が1年数ヶ月の間別れた借主名で賃料を払い続けていたので発覚が遅れ4ヶ月滞納して問題となりました。


日曜・月曜と物件を訪問して置き手紙しましたし、電話の着信も付けていますが全く無視。

確信犯なのでしょうか?


近いうちに対面することになると思いますのでどんな人なのか楽しみです



さて、本日は朝から75歳Bさんとドライブです。

東京に近い埼玉のご自宅へ迎えに行って栃木県の銀行での打ち合わせをした後、けっこうな放置状態のアパートの状況確認をする予定です。


では行ってきます

サービスリクエスト

先日、外壁塗装を受注した自主管理のファミリータイプマンション入居者さんへ「外壁塗装工事のお知らせ」を配布してきました。

築22年目にして初めての外壁塗装&屋上防水工事を行います。


足場の組立から解体までにかかる工事期間が約1ヶ月ほどかかるので、なるべく早めに通知しようと思い、最初の通知文では「詳細な日程は決定次第報告致します」と予告だけしておく感じにしておきました。


この物件は自主管理物件なので、普段の苦情等は大家さんに直接連絡が入ります。

入居者さんも高齢の大家さんにいろいろ頼むのは気が引けるみたいで小さな事では苦情を言わなくなっていました。


が、管理会社が間に入るといろいろ言いやすくなるようで、「サービスリクエスト」をここぞとばかり言ってきます。


長年、この仕事をやっているとそこら辺の予測がつくので、事前に大家さんには「たぶん通知文書配布すると別件の修理依頼がきたりしますよ」と伝えて有ったのですが、大きな金額の工事を受注した手前「その時はよろしくね」と言われてサービス工事をすることになったりします。


まぁ、簡単な事であれば良いのですが、何でもかんでも受けてしまうと赤字になりますの全部受けるつもりは無いです。

が、全然受けないと言う訳にもいかないのが微妙なところなんです


で、早速あったのが「洗面台の水ポタが止まらないので直して」とのリクエストです。


写真 1 (5)そんな簡単な話ならと思って現地に出動しました。

水のポタポタが止まらないのは中にあるコマパッキン(ケレップ)を交換すれば良いので手間がかかりますがで簡単に終わります。








写真 2 (5)まずは水栓ハンドルのキャップを外して・・・

・・・

これは今は無きMYMのスピンドル一体型の水栓でした







単純にコマパッキンの問題ではなく上部の金具も交換する必要があります


写真 3 (4)しかも、普通のプライヤーでは硬くて外せないので大型のレンチが必要になります。

自分が普段車載している道具箱にはそこまで用意していないので、S君の作業現場場まで道具と部品を取りに行ってきました。








写真 4 (3)スピンドル一体型の金具についてはMYM製品をKVKさんが引き継いでくれているのでちょっと高いですが、手に入ります。

コマパッキンだけなら100円もしないのに・・・


こういう物は材料費は安いですが手間が掛るんです







写真 5 (3)水栓は2箇所ありますので、器具代だけでも2000円掛かってしまいました。

数百万の工事をして頂いているので言いにくい所ですが、多分他の部屋からもリクエストがありそうな予感がするので、部品代だけでも頂こうと思ってます・・・








さて、本日は朝から業者さんと心配な現象の確認に行ってきます。

その他いろいろと密度濃くこなさないといけません。

なぜなら明日(火曜日)は1日かけて75歳Bさんと栃木県の北の方まで長距離ドライブをしてくるからです。

まぁ、内容的には一括返済を求めてきた銀行さんへ行って打ち合わせをしたあと、しばらく放置状態と言っているアパート(売却予定)の現地確認に行ってくるのですが・・・



ではまた

転貸?

昨日はマンションを自主管理をされている大家さんが「滞納の件で相談したい」と来社されました。


基本的に管理していない物件に関しての賃料の話はノータッチだし何も権限が無いので関わりませんが、今まで滞納の経験がほとんど無い&もうすぐ80歳とご高齢な大家さんなので管理への切り替え時なのだと思い対応しました。


「管理していない物件での入居者対応は出来ないので管理にしましょう」


「わかりました、お願いします」



何て感じで話が決まれば楽なのですが、そんな簡単ではありません。


いろいろ条件を付けて「お試し管理」的に処理することで合意しました。


今回の滞納金は4ヶ月分との事ですが、借主さんは1度も部屋に入居していないで同居人として契約書に書いてあった婚約者親子だけが1年10ヶ月程入居しているそうです。


クマ  「誰が家賃を3月まで払っていたんですかね?」


大家  「振込人の名前は借主だったんだけど、入居者が借主の名前で振込んでたのかなぁ?」


クマ  「借主と滞納の件、話したんですか?」


大家  「電話したら部屋に住んでいなくて、同居人から家賃払うことになってるって言ってるんです」


クマ  「又貸ししてるって事ですかね?」


大家  「同居人とはきちんと払うような話がついてるとか言ってたんだけど・・・」


クマ  「そんな勝手な話は突っぱねないといけなかったですね」


と、こんな感じだそうです。

確かに、同居人が借主の名前で賃料を振込み続けていたら無断転貸がバレなかったのだと思いますが、上手くいかないのがこう言う事をする人達の特徴です。


その後、大家さんと一緒に部屋を訪問しました。

住んでいる様子はありますが、不在の様子なので、手紙を投函して連絡を促しました。


この契約、平成23年7月に始まり借主が40代男性、同居者が婚約者(40代)とその子供2名となっています。

連帯保証人は、農業をされている70代後半の借主の父親です。


勝手な話で、借主をやめたと思っている可能性がありそうな感じですので、借主宅(親と同居)にアポ無しで訪問してきました。


クマ  「こんにちは、息子さんの借りているアパートの件で訪問しました」


父親  「・・・ 息子は借りて無い事になったと聞いてるけど」


クマ  「いやぁ 解約してないし現在4ヶ月の滞納になってるんですよ」


父親  「でも入居してるのは息子じゃないから入居してる△△さんに請求して下さいよ」


クマ  「お父さん、それは通らないんですよ、契約を終了させるんだったら、入居者に明け渡してもらわないとダメです」



いきなり訪問してかなり警戒されていた様子でしたが、奥から奥様(借主の母親)が出て来ました。


母親  「話は聞こえてましたけど、息子はあの女に騙されたんです」


しばらく、お母様の苦労話を聞いてあげました。


父親  「この歳になってこんな目にあうなんてホント涙出てくるよ・・・」


クマ  「とりあえず、お金を払わなきゃいけないことと、部屋を明け渡してもらうことは理解しましたね?」


母親  「わかりました、息子が仕事から帰ってきたら話をして明日にでも連絡させます」


写真 2 (5)部屋に入れてもらえず、玄関廊下の足ふきマットの上に座って話していましたが、30分位して警戒が解けたのかサイダーとお菓子が出て来ました。

基本的に滞納者とか保証人と仲良くするのは良くないのですが、今後入居者追い出しをしてもらう形なので、サイダーとお菓子を頂いてお金の支払方法や今後の流れを話し合いました。







この件、引き続き経過報告しますが、訴訟にならず退去させられれば自分が関わった意味があった事になりますが、どうなりますでしょうか・・・






写真 4 (4)夜はお魚の美味しいお店で、投資家系大家さんと飲み会。

30代前半の方ですが、かなり自己資金を貯めて自分が売却を担当したアパートを購入頂きました。

先日空き部屋が埋まり満室となったので営業担当と一緒にお誘い頂きました。









写真 3 (5)有名企業で、最先端の設計プランニングをされている方なのですが、仕事でiPad miniを使い込んでいます。

自分もデジタル系大好きなのですが、驚く程のCGを使ったイメージ写真や、すごく綺麗な完成予想パース等、見たことも無い使いこなし方に驚きました。







「打ち合わせやプレゼンにはこれ使った方がいいですよ」と、オススメ頂いたアプリのNote Anytime早速使ってみます。



写真 4 (5)普段、トラブル現場の写真ばかり撮影している自分のiPadですが、たまには綺麗な写真でも入れてあげないとかわいそうですね








狭い世界で仕事をしているので、世の中で注目されているビックプロジェクトの最先端にいる人話しが聞けて感動しちゃいました。

とても有意義な飲み会でしたm(_ _)m


さて、本日は滞納関係の対応の他には事務処理関係をすすめる1日になりそうです。


ではまた
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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com