賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2013年11月

70世帯なら・・・

きのうの記事で書いた電子内容証明郵便が64ビット版タイプのパソコンで使えない件ですが、ヘルプデスクに問い合わせをしていましたところ下記のお返事を頂きました。

「64ビット版」のOSのサポートにつきまして、
現段階では具体的な期日は確定しておりませんが、
検討をさせていただいているところですので、サポートまで今しばらくお待ちください。


とのことですので、今しばらく待ってます

日曜日の夜に問い合わせメールを送って月曜日の朝一での返答。

待たせない回答で、ヘルプデスクの印象が良いです。

問題が別の事なのに、返事が遅い事で二次クレームになるなんて事もありますので、そこら辺は良い対応かと思います。

あまりにも64ビット未対応の問い合わせが多いから文章を自動で送り返すシステムが出来上がっているのかも知れませんね


待たされると言えば昨日は、一戸建ての決済がありました。

写真昨日は25日で、銀行さんも忙しかったのでしょうね。
融資未利用で、同じ銀行の違う支店の口座に振り込むだけでしたが、けっこう待たされました。






現金だけだったらネットバンキング経由でスマホで振込して着金確認して終わりにした方が早そうですが、やったことありません。




決済が終わった後は、管理物件のオーナーさんから依頼があった案件で群馬県の某市へ行ってきました。

このオーナーさん、競売で落札されて物件を増やしている方で、自分の会社で管理を受けた久喜市内の物件は、見事に安定運営されていますが、受託当初は某団体系のおじさんに交渉されて大変でした。


もう2年半前の話になりますが、実は同じ時期に群馬県内でも競売で物件を手に入れていたそうです。

1Kタイプの70世帯のマンションなのですが地元の不動産屋さんに管理を任されているとのこと。

で、購入当時から入居が半分との事で、アドバイスが欲しいとの事でした。

賃料相場や物件の状況を確認しないと何とも言えないので現地に行ってきました。

unnamed今後の客付けの事もあるので現在の管理会社さんを悪く言うつもりはありませんが、正直行って見た目を改善しないといけない状況です。

遠方に住んでいるオーナーなので、物件に足を運べないのだと思いますが、入居者さんがかわいそうな状況です。







まぁダメダメな写真をたくさん撮ってきましたが、ダメ出しが目的ではなく改善が目的ですので、写真は載せません。


「そんなに言うならお宅が管理すればいいじゃない」


と、言われて管理と客付けができるか?


できるようになれば70室の管理件数増だし実力UP間違いなしです。

ただ、原則客付けに自信がない&緊急対応ができない遠隔地は受けない体制なので別の仕組みが作れるかが課題となります。

近いうちに結論だそうと思います。


さて、本日は朝から住んでないのに賃料を払っている入居者さんの件で宇都宮まで行ってきます。


7ad30cf5ここ最近ほんと遠距離の案件が多いのですごい走行距離数です。
ハイブリットのアクアにしてガソリン代が節約できていると思うのですが、カタログだと35km/Lとなっていても実際は22km/Lくらいです。





運転の仕方が悪いのかも知れませんが、それでも普通の車の倍以上の燃費の良さですので、いい感じですね。

ではまた

32ビット 64ビット

Attachment-1 (4)先日書いた、駐車場増設工事ですが、地主さんが畑の作物を全て収穫したとの事で整地に取り掛かり出しました。
何十年も畑として活躍していた土地ですが、これからは駐車場として活躍してもらいます。






接道が無く、売ることも出来ない土地でしたが、マンションの敷地に隣接しているのが救いな土地でした。

この後、砂利を敷いて区画割りしたら現況11台駐車の状況から17台駐車になりますので客付けもしやすくなります。

15室中10室空室から残り5室になりましたので、満室になる日が近いと思います


exp-1さて、昨日ふと思いついて電子内容証明の新規登録をしました。

自分、7年前からブログに書いているのに会社のクレジットカードが無いからと申込しなかったのですが実は法人クレジットカードがあったんです






結構な頻度で内容証明を出しますが、郵便局に行く度に職員さんがめんどくさそうな顔をするのと、30分くらい待たされるのが嫌だった感じですが、開放されました。

元々、文字数のチェックを職員さんにやらせてるとか今時でない仕組みなのが悪いと思いますが、時代遅れな仕組みですよね。


で、今回電子内容証明の仕組みでも遅れている事に直面してしまいました。

使える(ソフトをダウンロードできる)パソコンのOSがWindows系だけなのでiPadでは使えません。

まぁこれは許せるとして

Windows8まで対応しているのに全て32ビット版だけの対応です。

パソコンのビット数なんて気にしないものですが、今時お店で売ってるパソコンは64ビットが多いと思います。

で、自分の使っているパソコンは全て64ビット版・・・

内容証明ソフトがダウンロードできません

仕方なく、他の社員が使っているWindows7のパソコンやXPのパソコンを調べてみると64ビットばかりです・・・


唯一32ビット版だったのが、管理課S君のPCだけでした。


と、言うことで内容証明発送する時はS君のパソコンを借りないと送れません

まぁ、元になる文書は自分のPCで作れるので発送するときだけの問題ですが、日本郵便さん大企業なのにやることが遅すぎますねぇ・・・

早く改善してもらいたいところです。


さて、本日はお昼前後で一戸建ての決済があります。

最近は土地とかアパートが中心なので純粋な居住用物件は久しぶりです。

戻ってきてからも予定が詰まっていますので頑張ります

どこ行ったの?

人捜し・・・

ほんとこの仕事はいろんな事します。

ちょとボカして書きますが、オーナーチェンジするアパートが賃貸借契約の更新を「言われた時しかしない」地域にありました。

10年前に最後の更新契約をしてから管理会社も入居者と全く接点がなかったそうです。

大家さんも「賃料が入ってるから気にしない」との事で今に至っているのですが、オーナーチェンジする段階になって通知文を入れたら全く反応が無いのです。

たぶん、物置か別荘として部屋を使っているのかと思うのですが、連帯保証人に自分が連絡したら「もう10年近く音信不通」との事で連絡先もわからないと言っています。


賃料をきちんと毎月末日近辺に入れているので自動送金手続きでもしていると思うのですが、オーナーチェンジ後の口座に振り込むように通知出来ないと、旧所有者が毎月新オーナーに送金しないといけなくなっちゃいますので困ってます。

こう言う時に更新契約の大切さを思い知る訳ですが、慣習が違うのかノンビリした地域なのでしょうね。

奥深い物語が隠れているとブログに書けなくなりますが、探偵みたいなこともしないといけないってのが、ちょとだけ楽しい感じです


写真 2 (2)どうやって捜そうか?

沸騰したスープのツケ麺を食べながら考えて見ましたが、食べるのに夢中でしたよ







思いついた事はブログの内容として書きにくい事なので、ひかえさせて頂きます。

いろんな事がありますね・・・


さて、今週は決済とか契約とか農業委員会に呼び出しとか予定がたくさん詰まっています。

事務処理ができるのが今日くらいな感じなのですが、年末に向けて更にバタバタが続きそうな予感がしています。

パンクしないように頑張ります

代りに頼みます

昨日は朝一番から夜8時の訪問までバタバタな1日でした。

まぁ波がある仕事なので、そんな日もある訳ですが、最近後回しにするとタイミング悪く仕事が集中するので、極力後回しにしないようにしています。

それでも突発的なトラブル対処とか嘘つき滞納者なんてのがいるので予定通り行かない訳です。

売買や資産活用系の依頼が来て忙しいってのは満足感もあるのでしょうけど、不良入居者の相手は振り回される事が多いのが特徴です。

長年、調整業務でいろいろクリアしてきましたが、やはり調停や訴訟での解決の方が間違いないです。

嫌がる大家さんだと無理ですが、やる気のある大家さんには裁判所を利用して頂きます。

自分の会社の仕組みだと有料で管理している物件の内1割位が借り上げと自社所有物件です。

借り上げや自社所有物件なら貸主として自社で本人訴訟ができるのですが、一般の管理物件だと、大家さんがその気にならないと本人訴訟ができません。

地主さん系大家さんが多いので裁判と聞くと嫌がる人が多いです。

かと言って弁護士さん入れると高いと言われて「お宅でうまく交渉して追い出してよ」となっちゃう感じです。

これがまた今まで普通に仕事として回収したり追い出したりできちゃったので、自分の中で対応するのが当然みたくなっています。

家賃の低下に連動するように変な感覚の入居者さんが増えて自分の手間が増えている状況ですので対応方法を考えないとパンクします。

と、いつまでもグチを言っていては進歩がないので、大家さんを説得してご自身で調停の申し出や訴訟手続きをしてもらう事に力をいれる事にしました。


写真6昨日は会社の近所の簡易裁判所で調停の申し立てをしてきましたが、週に1度しか実施されないので、来年の1月が呼び出し期日となります。







既に追い出しが終わった後なのですが、連帯保証人が滞納金を分割で支払いをすると申し出してきているので調停で固めておこうと思っていますが、だいぶ待たされるのがじれったいところですね。



さて、本日は朝から先日契約の終わった宇都宮のアパートへ行ってきます。

土日は高速が混むので渋滞に注意です。

ではまた
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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
特定行政書士 
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com