賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2014年01月

餅は・・・

77838ここ最近店舗の解約が続いています。

解約する理由は様々ですが、まだまだ景気が良くないのでしょうね・・・








居住用や事務所ならヤニ汚れとか壁穴程度で終わるものですが、飲食業に貸した店舗の場合は、すごい状態になっています。


まぁ、すごい部分は復旧して頂くか、復旧費用をお支払い頂く事で終わりにするのですが、古い物件だと大家さんが一度もリフォームしないでこれた物件もあるんです。

さすがに30年以上も手を入れてないと、退去したテナントさんの問題だけでない老朽箇所がたくさんあるのですが、大家さんも「いままで借りた人がリフォームしてた」と言う考えだと建物の寿命が早まる訳です。

今回は解約立会段階で結論がでない状況でしたので、引き続きわかりやすい判断資料を作って大家さんとテナントの間に入る事になっちゃいましたよ

餅は餅屋にと言う言葉がありますが、店舗専門の業者さんがいるくらい居住用と違った分野で活躍できるステージがあるのでしょうね。




unnamed (1)夕方には別のテナント物件で、新たに契約が決まった借主さんとの条件を詰めにオーナーさんと打ち合わせしました。











写真 2 (1)イチゴの後にお餅まで登場。

「クマさんお餅好きなんでしょ」

奥様に言われました。









921ysh実はこの大家さん、熱心なブログ読者さんで先日のお餅の話を読まれたらしいです。

お土産に9.7インチタブレットクラスの大きなお餅を頂いちゃいました


ありがたく家族で食べさせて頂きますm(_ _)m







何か大家さんのお宅訪問する度に体重が増えていく感じですので、運動量を増やさないといけませんね


ではまた

わからなかったじゃ・・・

きのうは定休日だったのですが午前中が裁判、午後が汚水管詰まり対応で出勤してました。

裁判の方は、去年10月末に明渡しが完了して借主が行方不明になった物件の連帯保証人に対して簡易裁判所で支払督促手続きをしたら異議申立てされて通常の訴訟になった案件です。

異議と言っても「連帯保証人になった覚えは無い」とか「金額の計算がおかしい」なんて事を主張しているのではなく「賃貸借契約の期間が切れて更新してない状態なのに保証人なの?」や、「本人が行方不明なので督促の経緯がよくわからない」等、基本的な質問のような感じでした。

まぁ保証人になった事に争いが無ければ負けるものじゃ無いのですが、滞納金も3ヶ月と少なく明渡しも不要なので本人訴訟をしてもらいました。

そうなると自分は傍聴席です

「難しく考えなくていいですから」と軽くお願いしたのですが、裁判の日が近くなって大家さんドキドキ状態になってしまいました。

専業の大家さんと違い、所有していたマンションの1室を使わなくなって貸してる大家さんで、今まで滞納もトラブルも無い状態だったので心の準備が出来ていないところにいきなり裁判です。

で、10時開廷だったのですが、法廷の雰囲気に慣れてもらおうと20分前に到着して誰もいない法廷に入りました。


大家  「え〜 やっぱりテレビで見た法廷と一緒じゃないですか」

クマ  「配置は一緒ですけど、ここのはコンパクトでしょ」

大家  「何かドキドキしてきたわ・・・」

クマ  「出廷してるってことで紙に名前書いて下さい」

大家  「◯◯さん(被告)来るのかしら?」

クマ  「もうすぐわかりますよ」

大家  「私あそこに座るの?」


ど真ん中の席を指さしてます・・・

クマ  「あれは証言する証人席ですから民事で使ってるの見たことないです。原告は正面向かって左手ですよ」

大家  「やっぱりドキドキしてきた・・・」


クマ  「あと司法委員さんと分割の話し合いしてくれとか言われたら管理会社さん同行させて下さいってお願いしてみて下さい」


そして、裁判が始まりました。

裁判官  「異議申立書に書いてあるわからないことがあるって何?」

被告  「何か契約期間が終わってるのに保証人なのって変じゃないですか?」

裁判官  「部屋を明け渡すまでに発生した債務の責任を負うって契約書に書いてあるでしょ」

被告  「何かそう言うのってわからなかったんですよ」

裁判官  「で、わからないからお金払いたくないって事?」

被告  「いえ、それが義務なら払いますけど、分割にして欲しいんですよ」

裁判官  「そう、じゃぁ司法委員さん間に入ってもらって原告と話し合って下さい」

書記官  「別の部屋用意してますから、あと管理会社さんも入っていいです」

何か、大家さんが言う前に気にかけてくれました

別の部屋で分割払いの打ち合わせが始まりました。

被告  「◯◯(借主)から全然連絡ないし、お宅とグルになって俺に請求しようって事?」

クマ  「保証人なんだから請求するに決まってますって」

被告  「滞納したらトットと追い出せば良かったんですよ」

クマ  「3ヶ月で追い出したんだから早い方ですよ」

司法委員  「あのねぇ 私も忙しいんだから分割認めるなら和解と言うことでいいんですね?」

大家  「裁判所が保証人になってくれるんだったら良いです」

司法委員  「保証人にはならないけど判決と同じ強制執行の申し立てができる和解調書が出ますから」


結局、7月まで分割払いすることで話がまとまりました。


大家さん的には二度と裁判所には行きたくないとの事ですので、滞り無く支払ってくれることを祈ります。


何か後味が悪い終わり方でしたが、保証人さんは怒りを行方不明になった借主本人にブツケて欲しいものです。



そして午後はRCマンションでの汚水漏れ対応でした。

この物件の1階入居者から「便器の水がボコボコする」と連絡を受けて調査したら、敷地内の汚水マスではない場所でペーパーが吹き出たような場所があり、地下での脱管が疑われます。

以前、一戸建ての上水道の配管がコンクリートガレージの下で破損して大変な事になった事例があったのですが、どうやらこちらは汚水管が破損している可能性が高いです。


BlogPaint下水道の工事ができる業者さんを呼んで作戦を考えたのですが、アスファルトを削って管の状況を把握することから始める事にしました。

掘ってすぐに原因の個所がわかりました。







地中が写真掲載が出来ないくらいの状態になっており、配管の割れている個所からペーパーが顔をだしています。

業者  「これ、ちょっとズラしたら水圧で汚水が吹きでるかも知れないよ」

クマ  「この位置で詰まっているとしたら時間の問題で一階の部屋に逆流ですよね」

業者  「部屋に逆流するよりは外に出しちゃった方が良いんじゃないの」


と、業者さんと考えていたら誰かが部屋でトイレを使ったみたいです

割れている管の位置を掘って発見した時に更にヒビが広がったのでしょう。

勢い良く汚水が吹き出しました・・・

10分程、汚水が流れ続けました。

BlogPaint原因は配管が割れた部分にペーパーが引っかかって徐々に詰まってしまった感じです。

管がなぜ割れたのかはわかりません。







応急で管だけ繋げて復旧させましたが、見えない部分の異常は怖いです。

逆流する前のボコボコの段階で連絡してくれた入居者さんに感謝です。

ではまた

刺激を受けてきました。

二日酔いです・・・


写真 1昨日はシーエフネッツの加盟店会議で銀座の東京支社に行ってきました。

去年以前の事務所から今の場所に引越したそうですが、広くてびっくりです・・・








写真 5倉橋社長猪俣GMはじめプロが揃っている会社なので、税金・法律・管理テクニック・その他いろいろな事に対して勉強になり刺激されます。










写真 2「築80年超えてる建物のエレベータが手動なんだよ」

と、猪俣さんから言われて見に行きました。

滑車が屋上に付いていて下にいる人がロープで引っ張るって訳じゃなくドアが手動なんです。











unnamedこのビルについては猪俣さんのブログで詳しくレポートされています。
ドアが手動になっている以外はリニューアルされているので安心だったのですが、制限重量280kgと書いてあったのに100kgの猪俣さんを含んで男4人が乗れました・・・

制限ブザーが無いのかも知れません







会議が終わってからは中華料理屋さんで懇親会。

なんかいろんな構想を考えているようで、ほんとすごいパワーを感じます。


写真987その後はいつものメンバープラス新しく入社されたイケメン税理士さんと2次会

社内に税理士さんがいたら便利と言うか仕事が捗りますよね・・・






元々「宅建しか持ってないの?」的に不動産系の資格を多数持っている社員が多い会社なのですが、これからは税理士だけでなく鑑定士や弁護士まで入れて内製化するそうです。


楽しく盛り上がったお陰で終電ギリギリで帰ってきました。

電車では奇跡的に乗り過ごすこと無く自宅に到着しましたが、かなり酔いが回って朝の4時までリビングのソファーで寝てました

座りながら寝たので体中が痛いです。


さて、本日(29日)は午前中滞納金請求訴訟の為に地元の裁判所へ行ってきました。

結果は明日のブログネタにしたいと思います。


午後からはRCマンションで汚水管の詰まりが発生したので高圧洗浄車での作業に立ち会ってきます。

もしかすると地下で配管がズレてしまったような陥没があるので心配です。

ではまた

使えればいいけど

写真←うちの二男(高1)のiPhoneですが、しばらく前に落として画面にヒビが入りました。

ソフトバンクだかアップルの保険に入っていると言ってましたが、手続きする暇が無いほど携帯を手放せないらしくて修理してません。

まぁ、保護フィルム貼っていなかったのが悪いと思いますが、自分もたまにiPhoneを落とします。






今まで一番怖かったのがアパートの入居者さん宅でトイレの修理やってて落とした時なのですが、上手い具合に便座に当たって便器の外に落ちたので助かりました。

01271それ以来、修理の際には胸ポケットに入れないでズボンのポケットに入れているのですが、先日自宅の玄関で靴を揃えようと思って前かがみになったらワイシャツの胸ポケットから落下してしまいました。

見事にイヤホンジャックの脇にタイルの角が当たったみたいで凹みができましたが、機能的には大丈夫で良かったです。








iPhoneにはストラップを通す穴が無いのでカメラ代わりに使う時でも結構怖い思いすることがあります。


01272何か落下防止で良い物が無いかと探したらストラップ付きのケースがあったので買い換えました。

ポケットからの落下は防げませんが、通話したりカメラにする時は指に引っ掛けられるので安心です。

なかなか気にいってます








で、次に気になったのが利用頻度が高いiPad miniです。

こちらはさすがにストラップでは不安なのでアマゾンで調べてみると良さ気なものがあり買ってみました。

写真 3 (3)iPadの裏に貼り付けて指輪の様にリングをはめて使います。

指輪の部分が可動するので縦にしても横にしても使えるし、仰向けに寝っ転がってiPadを見ていてウトウトして顔面に落ちてくる事も無くなります。






なかなか良い物買ったと思いました。

掲載されている商品が1900円と900円でかなり金額差があるなぁと思ったのですが、両方とも2014年版の正規品と書かれていたし商品の写真も同じように見えたので迷わず安い方を注文したのです。


写真 2 (3)で、商品が届いてから気になってもう一度よく見てみると「バンカーリング3」と「バンカーリンク3」で微妙に違う商品でした

カタカナだと濁点だけの違い、横文字だとRingとLinkの違いですが、最近小さい文字が苦手なお年頃なのでわかりませんでした




今のところ安い方のLink版でも問題なく使えていますが、やっぱり金額には理由があるのでしょうか・・・

まぁ使えれば良いと思うのですがどうなのでしょうね


さて、本日は2ヶ月に1度のシー・エフ・ネッツ加盟店会議に参加してきます。

明日は朝一番で滞納金の裁判があるので飲み過ぎないように注意です

ではまた
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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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