賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2014年01月

今どき・・・

きのうは、某地主系大家さん宅に訪問してきました。

付き合いが長い大家さんなのですが、去年の夏頃から頻繁に呼ばれるようになりました。

いつも空きテナントの客付の話が10%、土地を買って収益物件を建てたい話が40%、世間話が50%と言った感じなのですが、今回は土地を買いたい話が70%超えていた感じです。

かなり積極的な大家さんで、立地の良い場所に空き地があると調査を依頼されます。

写真999どうも自分がグーグルマップのストリートビューとかレインズの情報だとか登記情報等をiPadで出すことがお気に入りらしく、すごく感心してくれます。







ご主人 「○○の斜め前に空き地があるんだけどね、あの立地なら買っても良いかと思うんだよ」

クマ  「ずっと前から空き地だから、お金に余裕がある地主さんかと思いますよ」

ご主人  「そうかねぇ いくらなら売ってくれるかな?」

クマ  「周辺の相場ならわかるけど、売る気が無い人だったら高くなりますよきっと」

ご主人  「試しに調べてみてくれるかな?」

クマ  「日曜日は登記情報見られないから明日になっちゃうんですよ」

ご主人  「そこまでせっかちじゃないよ、ゆっくりでいいから情報取って作戦考えようよ」



平日だったら登記情報提供サービスで土地面積とか所有者調べが出来たのですが、何かiPadを持ち歩くようになってから自分自身がすごくせっかちになってます。

コンビニのネットプリントを使えばデータの印刷もできますので、会社に出社しなくても仕事できちゃう訳ですね。

便利な時代になったものです。


写真9その後、奥さんがストーブでお餅を焼いてくれて雑談していたところ、何とも珍しい言葉を聞きました。








ご主人  「帰りに大根と米持って行ってよ」

クマ  「ありがとうございます、うち子供3人大食いなので助かります」

ご主人  「年貢米だから美味いかどうかわからないけどね」

クマ  「・・・何ですか、ねんぐまいって?」

ご主人  「年貢米知らないの? うちが田んぼ貸してる家から地代の代わりにもらってるんだよ」

クマ  「え〜 今どき年貢なんて存在してたんですか

ご主人  「小作料を米でもらってるの年貢米って言うんだよ」



自分、時代劇とか歴史物が大好きなのですが、今だに年貢と言う単語が普通に使われているなんて感動しました



ではまた

考えてみてよ

写真 1 (4)昨日は珍しく店舗の案件3連発の日でした。

1件目は15年借りてくれた店舗の解約立会。






自分が今の会社に入って2年目位の頃に契約したテナントなのですが、今回は貸す前にどんな状態だったか写真を撮ってあったので、特段モメる事も無く無事に終了。

借りてくれていた会社の社長さんと15年ぶりに対面しましたが、だいぶ雰囲気が変わっていました。

かなり押しが強いイメージだったのですが、いい感じに年をとられたのでしょうね。

他人様の事を老けたとか思ってしまいますが、自分も15年でどれだけ老けたかわかりませんので言えたもんじゃないですが・・・

まぁ何事も最初が肝心なので、入居の際にはしっかり交渉してくるのが商売人です。

最初にしっかりしていると出る時にモメない訳ですが、出るときだけしっかり交渉してくるより全然マシです。


写真 4 (2)そして2件目は、現在稼働中のテナントさんからの模様替え相談。

こちらも電話だとわかりにくいので現地を見に行ってきました。







稼働中のテナントさんの希望は大切にしたいものです。



そして3件目が、先日原状回復の打ち合わせをした店舗物件の今後についての打ち合わせです。

借主さんが引っ張ってきた店舗専門の業者さんの意見を踏まえて「物の撤去」「取り付けた造作の撤去」「それに関連する部分の復旧」で話が付いたのですが、築35年経った物件の方はかなり老朽化しています。

オーナーさんとしては以前と同じように、「借主側で中の造作をするスケルトン貸し」を希望していますが、そろそろ手を入れないと賃料が下がる一方だし、貸してから別の活用がしたくなったとか言い出しそうな予感がするので、そこらへん話してきました。

2時間も打ち合わせしたので話が長くなるのですが、簡単に書くと

1.店舗の活用方法を提案して欲しい

2.相続を絡めたアドバイスが欲しい

3.息子さん(30代)にアパート経営を引き継ぐように興味を持って欲しい



と、言ったところです。


元々会社経営をされていたご主人さんですが、昭和50年代に不動産投資に目覚めて自分で買った土地にアパート・貸家を建てたり店舗を建てたり駐車場運営までしているサラリーマン大家さんの走りのような方です。

年金が支給される歳になり、今後息子さんの代に引き継ぎをしないといけないのですが、息子さんはお仕事が忙しくて不動産の事には無関心なのだそうです。


クマ  「そう考えると店舗単体で考える話じゃないんですよね」

ご主人  「だよねぇ 相続の事とか考えると息子も交えて手を打っておかないといけないよね」

奥様  「もうそう言う歳になっちゃったのよね」

クマ  「まだまだお若いですけど考えておくのは必要ですよ」

ご主人  「でしょ、こないだお墓も買っておいたんだよ」

クマ  「そうなんですか、お墓入る前にしっかり対策しておきましょうね」


と、いう事でいろいろ考える事になりました。


売る・貸す・自分で使う・売って買い換える・・・

じっくり考えたいと思いますが、店舗の方は今では珍しい2階部分が住居になっている住付店舗なので、家を建て替える人が1階を荷物置き場にして2階で生活する短期貸し専門物件とか良いような気がします。

また宿題が出来ましたが、うまくまとめたいところです。


ではまた

昔から知っているような人

写真 1 (3)昨日は、去年ご自宅アパートを売却させてもらった75歳Bさんと妹のCさん(70歳)を連れて税理士事務所へ行ってきました。

今回、埼玉県内のご自宅の土地建物、栃木県内のアパートの土地のみが約25年前にお父様から相続したものでした。





アパートの土地には25年前に7000万円もの借入をして建物を建築しました。


売却をした場合、譲渡益に課税されますが、50年前に取得したご自宅の方は居住用財産の3000万円特別控除が使えればOKなのですが、アパートの方はそう言う控除が無いです。

このアパート土地を相続したと言うことはお父様が買った時の金額を引き継ぐのですが、昭和50年頃の栃木県内の林の地価なんて激安かと思います。

問題は、建物に7000万円以上かけていて今回売却できた金額が2千万円しませんでした。

単純に考えると利益なんて無いと見えますが、税理士先生によれば土地が安い分、建物の減価償却分を考えると利益が出て課税されるだろうとの事です。

ココらへんが怖いところですが、建物は毎年先生が確定申告やっていたのでわかっているとの事で間違い無いのでしょう・・・

何かしっくり来ない話ですが、どんな結果になるか興味あります


今回、売却にあたり事前に税理士先生の助言を聞いていたので、わかってはいたのですが、アパート単体で見たらローン残債を返したら全く現金が残ってないところに税金を払う事になるのが気分悪いです。

まぁ仕組み的に勉強にはなりますが・・・


写真 3 (2)約3時間程、打ち合わせして夜になっちゃったので3人で食事しました。

相変わらずたくさん食べさせてくれるので遠慮せずに頂いてきましたよ







Bさんとは、税金の件が落ち着いたらお父様の写真まとめで関わる事になっていますので、付き合いが続きます。

初めて会った時に昔から知っている人の様な気がする不思議な縁を感じていましたが、昨日なぜそう感じたのかわかりました。


Bさん話し方と声質が、ちびまる子ちゃんそっくりなんです



と、言うことで今日も頑張ります

珍しい出来事

きのう(23日)は、公認 不動産コンサルティングマスターの更新研修に参加してきました。

今回、受講したコースは「相続」です。

6時間の講義でしたが、すごく集中できました。

写真 4と、言うのも新しいもの好きの自分がオーナーさんに薦められてしばらく前から使っている「Note Anytime」と言うアプリが大活躍でした。

簡単に言うとiPadに手書きすると清書されたノートになったりするアプリですが、今までは指でキーボード入力だったのですが、800円で手書き機能を付けたら自分の汚い字でも結構な確率で正しく変換されて快適でした。






コツを掴むまでは使いにくい感じでしたが、今回の長時間の講義でコツが掴めました。

授業中にキーボードを使うと何となく周囲の視線や音が気になるものですが、ペンで手書きしたものが変換されるのは実に自然な感じです。

自分、こう言うのがあるとやる気になるんです。

A4の用紙に10ページ分くらいメモしたのですが、相続コンサルに関しては、これからいろいろ進めて行こうと考えています。

たまに「やる気スイッチ」が入るものですが、まじめに勉強してみようと思います。


・・・


何か去年もスイッチが入った時にCFPの試験を受験するとかブログに書いてましたが、見事に受験しませんでした



今年はどうなるでしょうか






写真 2 (2)昨日は研修会場近くのお店でパスタを食べてきました。

珍しく食事の写真なんか載せちゃいますが実はこのパスタ無料だったんです・・・









写真 3お金を払わないで食事するなんて、気まずい感じでしたが、パスタはすごく美味しかったです。

何で無料なのか?








写真 1 (2)実は、以前応募したアンケートキャンペーンで無料お食事券が当選したんです。

3年くらい前に食事した時のアンケートでしたが、今になって当選するとは驚きです。

帰りがけに一応レジに行ったのですが、お金を払わないので「ごちそうさまでした」と挨拶して帰ってきましたよ。





何かオプションでドリンクとかサラダとか頼むべきかと考えましたが、1円も払わない経験がしたかったので単品にしました。

美味しかったのでまた利用します



さて、本日は午前中に裁判所に行って来週水曜日の口頭弁論に使う書類を書記官さんに提出してきます。

そして午後は久しぶりに75歳Bさんと一緒です。

去年売却したご自宅とアパートの譲渡所得税の関係で税理士さんに申告してもらうのですが、税理士さんに説明する自信が無いとの事です。

ここ最近売却絡みの仕事が多いので税金について得意にならないといけませんね・・・


ではまた
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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com