今どき・・・

きのうは、某地主系大家さん宅に訪問してきました。

付き合いが長い大家さんなのですが、去年の夏頃から頻繁に呼ばれるようになりました。

いつも空きテナントの客付の話が１０％、土地を買って収益物件を建てたい話が４０％、世間話が５０％と言った感じなのですが、今回は土地を買いたい話が７０％超えていた感じです。

かなり積極的な大家さんで、立地の良い場所に空き地があると調査を依頼されます。

どうも自分がグーグルマップのストリートビューとかレインズの情報だとか登記情報等をiPadで出すことがお気に入りらしく、すごく感心してくれます。







ご主人　「○○の斜め前に空き地があるんだけどね、あの立地なら買っても良いかと思うんだよ」

クマ　　「ずっと前から空き地だから、お金に余裕がある地主さんかと思いますよ」

ご主人　　「そうかねぇ　いくらなら売ってくれるかな？」

クマ　　「周辺の相場ならわかるけど、売る気が無い人だったら高くなりますよきっと」

ご主人　　「試しに調べてみてくれるかな？」

クマ　　「日曜日は登記情報見られないから明日になっちゃうんですよ」

ご主人　　「そこまでせっかちじゃないよ、ゆっくりでいいから情報取って作戦考えようよ」


平日だったら登記情報提供サービスで土地面積とか所有者調べが出来たのですが、何かiPadを持ち歩くようになってから自分自身がすごくせっかちになってます。

コンビニのネットプリントを使えばデータの印刷もできますので、会社に出社しなくても仕事できちゃう訳ですね。

便利な時代になったものです。


その後、奥さんがストーブでお餅を焼いてくれて雑談していたところ、何とも珍しい言葉を聞きました。








ご主人　　「帰りに大根と米持って行ってよ」

クマ　　「ありがとうございます、うち子供３人大食いなので助かります」

ご主人　　「年貢米だから美味いかどうかわからないけどね」

クマ　　「・・・何ですか、ねんぐまいって？」

ご主人　　「年貢米知らないの？　うちが田んぼ貸してる家から地代の代わりにもらってるんだよ」

クマ　　「え〜　今どき年貢なんて存在してたんですか」

ご主人　　「小作料を米でもらってるの年貢米って言うんだよ」


自分、時代劇とか歴史物が大好きなのですが、今だに年貢と言う単語が普通に使われているなんて感動しました



ではまた

考えてみてよ

昨日は珍しく店舗の案件３連発の日でした。

１件目は１５年借りてくれた店舗の解約立会。






自分が今の会社に入って２年目位の頃に契約したテナントなのですが、今回は貸す前にどんな状態だったか写真を撮ってあったので、特段モメる事も無く無事に終了。

借りてくれていた会社の社長さんと１５年ぶりに対面しましたが、だいぶ雰囲気が変わっていました。

かなり押しが強いイメージだったのですが、いい感じに年をとられたのでしょうね。

他人様の事を老けたとか思ってしまいますが、自分も１５年でどれだけ老けたかわかりませんので言えたもんじゃないですが・・・

まぁ何事も最初が肝心なので、入居の際にはしっかり交渉してくるのが商売人です。

最初にしっかりしていると出る時にモメない訳ですが、出るときだけしっかり交渉してくるより全然マシです。


そして２件目は、現在稼働中のテナントさんからの模様替え相談。

こちらも電話だとわかりにくいので現地を見に行ってきました。







稼働中のテナントさんの希望は大切にしたいものです。



そして３件目が、先日原状回復の打ち合わせをした店舗物件の今後についての打ち合わせです。

借主さんが引っ張ってきた店舗専門の業者さんの意見を踏まえて「物の撤去」「取り付けた造作の撤去」「それに関連する部分の復旧」で話が付いたのですが、築３５年経った物件の方はかなり老朽化しています。

オーナーさんとしては以前と同じように、「借主側で中の造作をするスケルトン貸し」を希望していますが、そろそろ手を入れないと賃料が下がる一方だし、貸してから別の活用がしたくなったとか言い出しそうな予感がするので、そこらへん話してきました。

２時間も打ち合わせしたので話が長くなるのですが、簡単に書くと

１．店舗の活用方法を提案して欲しい

２．相続を絡めたアドバイスが欲しい

３．息子さん（３０代）にアパート経営を引き継ぐように興味を持って欲しい


と、言ったところです。


元々会社経営をされていたご主人さんですが、昭和５０年代に不動産投資に目覚めて自分で買った土地にアパート・貸家を建てたり店舗を建てたり駐車場運営までしているサラリーマン大家さんの走りのような方です。

年金が支給される歳になり、今後息子さんの代に引き継ぎをしないといけないのですが、息子さんはお仕事が忙しくて不動産の事には無関心なのだそうです。


クマ　　「そう考えると店舗単体で考える話じゃないんですよね」

ご主人　　「だよねぇ　相続の事とか考えると息子も交えて手を打っておかないといけないよね」

奥様　　「もうそう言う歳になっちゃったのよね」

クマ　　「まだまだお若いですけど考えておくのは必要ですよ」

ご主人　　「でしょ、こないだお墓も買っておいたんだよ」

クマ　　「そうなんですか、お墓入る前にしっかり対策しておきましょうね」


と、いう事でいろいろ考える事になりました。


売る・貸す・自分で使う・売って買い換える・・・

じっくり考えたいと思いますが、店舗の方は今では珍しい２階部分が住居になっている住付店舗なので、家を建て替える人が１階を荷物置き場にして２階で生活する短期貸し専門物件とか良いような気がします。

また宿題が出来ましたが、うまくまとめたいところです。


ではまた

昔から知っているような人

昨日は、去年ご自宅とアパートを売却させてもらった７５歳Bさんと妹のCさん（７０歳）を連れて税理士事務所へ行ってきました。

今回、埼玉県内のご自宅の土地建物、栃木県内のアパートの土地のみが約２５年前にお父様から相続したものでした。





アパートの土地には２５年前に７０００万円もの借入をして建物を建築しました。


売却をした場合、譲渡益に課税されますが、５０年前に取得したご自宅の方は居住用財産の３０００万円特別控除が使えればOKなのですが、アパートの方はそう言う控除が無いです。

このアパート土地を相続したと言うことはお父様が買った時の金額を引き継ぐのですが、昭和５０年頃の栃木県内の林の地価なんて激安かと思います。

問題は、建物に７０００万円以上かけていて今回売却できた金額が２千万円しませんでした。

単純に考えると利益なんて無いと見えますが、税理士先生によれば土地が安い分、建物の減価償却分を考えると利益が出て課税されるだろうとの事です。

ココらへんが怖いところですが、建物は毎年先生が確定申告やっていたのでわかっているとの事で間違い無いのでしょう・・・

何かしっくり来ない話ですが、どんな結果になるか興味あります


今回、売却にあたり事前に税理士先生の助言を聞いていたので、わかってはいたのですが、アパート単体で見たらローン残債を返したら全く現金が残ってないところに税金を払う事になるのが気分悪いです。

まぁ仕組み的に勉強にはなりますが・・・


約３時間程、打ち合わせして夜になっちゃったので３人で食事しました。

相変わらずたくさん食べさせてくれるので遠慮せずに頂いてきましたよ







Bさんとは、税金の件が落ち着いたらお父様の写真まとめで関わる事になっていますので、付き合いが続きます。

初めて会った時に昔から知っている人の様な気がする不思議な縁を感じていましたが、昨日なぜそう感じたのかわかりました。


Bさん話し方と声質が、ちびまる子ちゃんそっくりなんです



と、言うことで今日も頑張ります

珍しい出来事

きのう（２３日）は、公認　不動産コンサルティングマスターの更新研修に参加してきました。

今回、受講したコースは「相続」です。

６時間の講義でしたが、すごく集中できました。

と、言うのも新しいもの好きの自分がオーナーさんに薦められてしばらく前から使っている「Note　Anytime」と言うアプリが大活躍でした。

簡単に言うとiPadに手書きすると清書されたノートになったりするアプリですが、今までは指でキーボード入力だったのですが、８００円で手書き機能を付けたら自分の汚い字でも結構な確率で正しく変換されて快適でした。






コツを掴むまでは使いにくい感じでしたが、今回の長時間の講義でコツが掴めました。

授業中にキーボードを使うと何となく周囲の視線や音が気になるものですが、ペンで手書きしたものが変換されるのは実に自然な感じです。

自分、こう言うのがあるとやる気になるんです。

A４の用紙に１０ページ分くらいメモしたのですが、相続コンサルに関しては、これからいろいろ進めて行こうと考えています。

たまに「やる気スイッチ」が入るものですが、まじめに勉強してみようと思います。


・・・


何か去年もスイッチが入った時にCFPの試験を受験するとかブログに書いてましたが、見事に受験しませんでした



今年はどうなるでしょうか






昨日は研修会場近くのお店でパスタを食べてきました。

珍しく食事の写真なんか載せちゃいますが実はこのパスタ無料だったんです・・・









お金を払わないで食事するなんて、気まずい感じでしたが、パスタはすごく美味しかったです。

何で無料なのか？








実は、以前応募したアンケートキャンペーンで無料お食事券が当選したんです。

３年くらい前に食事した時のアンケートでしたが、今になって当選するとは驚きです。

帰りがけに一応レジに行ったのですが、お金を払わないので「ごちそうさまでした」と挨拶して帰ってきましたよ。





何かオプションでドリンクとかサラダとか頼むべきかと考えましたが、１円も払わない経験がしたかったので単品にしました。

美味しかったのでまた利用します



さて、本日は午前中に裁判所に行って来週水曜日の口頭弁論に使う書類を書記官さんに提出してきます。

そして午後は久しぶりに７５歳Bさんと一緒です。

去年売却したご自宅とアパートの譲渡所得税の関係で税理士さんに申告してもらうのですが、税理士さんに説明する自信が無いとの事です。

ここ最近売却絡みの仕事が多いので税金について得意にならないといけませんね・・・


ではまた