賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2014年01月

言葉の力

1721e63a先日、支払督促から訴訟に移行した案件で顧問弁護士の事務所を大家さん(60代女性)と一緒に訪問してきました。

滞納額も3ヶ月分の請求だし、明渡しも完了しているので弁護士先生の出番では無いのですが、大家さんとしては今まで管理会社が督促とか追い出しその他全般を手がけていたのに裁判関係は自分でやることになっちゃったから苦痛なのだそうです。





先生のところへはアドバイスをもらいに行くことと、大家さんの不安を取り除く事が目的で訪問しました。

自分の方で経緯書をまとめてあったので、ちょっと改造して準備書面として事前に書記官に提出すればいい程度の話で終わったのですが、やっぱり大家さん的には、原告となって法廷にでると言うことが不安だと何度も言ってます。

多分、テレビで見るような裁判所の大きな法廷シーンが頭に浮かんでいるのでしょう・・・

参考までに聞いてみました。


クマ  「先生、参考までにお聞きしますけどこの件先生に任せるとおいくらかかります?」

先生  「着手金の最低額が10万円なんです」

大家  「え〜 それって訴訟費用として被告に請求できるんでしょうか?」

先生  「滞納金請求じゃ裁判所に納めた費用しか請求できないんですよ」

大家  「滞納金が取れたとしても大損しちゃいますね・・・」

先生  「ですねぇ 明渡しも済んでるしお金の請求だけですから頑張ってください」

クマ  「何も悪いことして無いし負ける事も無いですから良い経験になりますよ」

大家  「そうですよね・・・」




滞納されて得する事なんか無いですし、上手く回収できても本来入るべきお金が回収できただけなんです。

「良い経験になります」

なんとも理不尽な出来事ですが、「良い経験」と思って頂くことでプラス思考になれるような気がしますので、自分がよく使う言葉です


と、言うか自分自身、面倒な案件が舞い込んできたりトラブルが泥沼化してきた時に、この言葉で自己暗示をかけて乗り切ってきた言葉だったりします・・・



さて、本日は1日研修を受けに行ってきます。

今回は不動産コンサルティング技能資格の5年に1度の更新研修なのですが、何か名前が変わって「公認 不動産コンサルティングマスター」となったそうです。

自分、2回目の更新なのですが、前回5年前の更新時には「借地・借家」の講義を受けてきたので今回は「相続」を選択しました。

年配者と接する事が多いのでちょうどいいですね

そして同じ年に取得したマンション管理士の資格も来月更新研修となります。

不動産系の資格って更新研修が必要なので面倒ですが、頭のメンテナンスも必要ですので寝ないように頑張ります

心配性

きのうは写真 1高崎市の土地の決済がありました。

お金の確認をして、司法書士さんに売主側の権利証と印鑑証明を渡し買主側の資格証明か住民票を渡して委任状を書いて終わりなのですが、心配症な自分は、いつも事前に先生の事務所にチェックの意味と安全保管のために必要書類を届けておきます。

昔、決済当日にドキドキしたことが何度かあったので用心深くなっちゃったんです。




決済の方は無事に終了しました。

1点気になった事があったので同席した司法書士さんに聞いてみました。

クマ 「電子申請するから高崎まで行かないんですよね」

先生  「いい時代になりましたよ」

607b4cadクマ  「でも、権利書が古いタイプでシールが無いタイプですけど電子申請できるんですか?」

先生  「識別番号ね、古いのは無いからやり方が違うんですよ」

クマ  「権利証をスキャナで撮ってPDFで送るとかですか?」

先生  「そんな事しませんよ・・・」



何か、あまり話したがりません。

以前、登記識別情報のシールの話を聞いた時も何となく秘密にしたいような雰囲気でしたが、司法書士さんの秘密にしている事なのでしょうか?

クマ  「どうやってやるんですか?」

先生  「新しいタイプのはシールをはがして識別番号をオンライン申請するんですけど古いタイプで遠隔地だと郵送するんですよ」


何か一般人に言えないような仕組みかと想像がふくらみましたが単純でした


話が変わりますが、自分の勤務先では1月下旬になると営業車が足りなくなります。

お客様案内用の車が3台。

そのうちの1台を自分が隙を見て乗って行ってしまうので、土日は結構迷惑になってきました。

賃貸物件へのご案内が増えてきているのは良いことなのですが、毎年繁忙期の時期だけの為に車を増やすのはもったいないとの事で月単位でレンタカーを借りています。

が、今年は社長が1ヶ月程海外出張されたので自分が社長車を使わせてもらうことになりました。

不動産屋の社長が乗る車ってベンツとかBMWとかクラウンとか高級車を想像しちゃいますが、うちはプリウスなんです。

基本的に、車を買い換える度にハイブリッド化してきているので遠出が多い自分が普段乗っている営業車はハイブリッドのアクアです。

大体平均燃費が20km/Lくらい行くので、たまに家の車(ノアの10年物)に乗ると不経済な事が良くわかります。


写真 3で、普段社長しか乗っていない車を借りた訳なのですが、ガソリンが全然減りません。
燃料計が壊れていると怖いので20kmくらい走ったところでトリップメーターを0にリセットしましたが、123km走っても1目盛も減りません・・・






いくら燃費が良いと言っても普段乗っているアクアだって100kmも走れば目盛が減ります。

心配症な自分はガソリンスタンドで給油しました。

入った燃料は10リットル。

壊れてなかったみたいです。

多分、最初の1目盛減るまでの設定がアクアと違っているのか、当たりの車だったのでしょう。


普段信用しきっているガソリンメーターが壊れていたら交差点の真ん中で止まったり踏切で止まっちゃったり恐ろしいことになります。

自分、数年前にメーターが壊れたバイクに乗って以来、初めて乗る車に用心深くなりました。


賃貸管理の仕事も万が一の事を考えたり、不良入居者で懲りているので相手の言うことを簡単に信じなかったり疑り深くなるものです。

なんだか物を信じないのは良いとしても人の事を疑うとかはしたくないものですね。

ではまた

土地に呼ばれた?

61850bf6去年の夏から取り掛かっていた高崎市の畑ですが、農地転用許可も取得してやっと本日決済です。








18年間、固定資産税を10万円ずつ払い続けた社有地なのですが、元々は分譲用地として畑からの転用を許可されていたのに放置状態でした。

7a14dd65その後、自分のお客さんが太陽光発電用地探しを始めて、いろんな物件を見に行って、ふと遊んでる社有地があることを思い出してススメてみて調査したら発電に適している土地だと判明したのでした。







元は分譲用地が転用目的だったので太陽光発電用地として変更審査をしないといけないと言われ、月に一度しかない受付に合わせて審査用の書類を集めたりしてホント勉強になりました。



うちの会社としては、18年前に取得した時の価格がわからないと、降って湧いたようなお金が入ってくる事になるので税務申告上問題になります。

登記簿の記載では、「売買」により取得しているので契約書がありそうですが、これがまた無いみたいなんです・・・

18年前の事を知っている社員は社長しかいないので取得の経緯を聞いてみたのですが、「覚えて無い」との事でした

税理士さんによると個人の場合に適用できる売買金額の5%が取得価格と推定できる制度が適用されずに最悪は取得価格ゼロで、掛かった経費以外は利益になって課税されちゃうようです・・・

まぁココらへんは自分はノータッチなのですが、気になるところです。


いずれにしても、突然思い出して売れた訳なので、ありがたい話なのですが、土地に使って欲しいと呼ばれたのでしょうかね?


と、言うことでこれから決済なのでこの辺で

夢を語る

ここ最近映画館に行くことが多くなったのですが、どんな作品でもその世界に入り込んで擬似体験できるってのが良い感じです。

多分、本を読むことも音楽を聴くことも作った人が考えた世界に入り込むことなのかと思います。

イメージの再現方法がいろいろあると言うことでしょうけど、現実の生活や仕事の世界は、自分が関与して作り上げているドラマや作品なのかも知れません。

現実の世界では、痛かったりお金が飛んで行ったりしてダメージを食らうし飲み過ぎれば二日酔いになる訳です。

まぁ 生きていると逃げられないのが現実の世界なのですね・・・



自分は寝言が酷いと良くブログネタにしていますが、寝言を言う瞬間は夢を見ています。

映画や本を読んでいる時には、どんなに入り込める作品でも「これが現実」とは思いませんが、夢を見ている時は現実の世界だと思い込んでいます。

どんな映画よりもリアル。

支離滅裂でも現実だと思っちゃうから焦るしドキドキもするのが夢です。

他人様がどのくらい夢を見ているかわかりませんが、自分はホントたくさん夢をみます。

目が覚めた直後に「夢だったか」と気が付きますが、先ほど見ていた夢は怖かったです。

UFOの大群が空を埋め尽くして恐怖のあまり動けなくなった夢。

多分、どんな映画よりも怖かったと思いますが、夢で見た映像が録画できるようになる日が早く来て欲しいものです。

と、なんだか今日見た夢があまりにも印象に残っているので変な事書いてしまいました



写真 1昨日は久しぶりに入居前準備をしてきましたが、やっぱりこの時期の外作業は辛いです。

室内ならまだ良いのですが、鍵交換する時に寒さで手がかじかんじゃって細かい事ができません。

やっぱり冬場の方が夏よりも作業効率が落ちるのでしょうね。







ここ最近作業系の仕事から遠ざかっていましたが、解約連絡も増え、立会、入居前のセットアップ作業等、管理課S君の仕事がパンク状態になってきましたので、自分も外作業の出番が増えてきます。

早く温かい季節になって欲しいものですが、今の時期忙しくなるのでアッと言う間に4月になることでしょう。

と、言うことで今日も1日頑張ります
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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com