賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2014年01月

建物があるから・・・

きのうはアパートを解体するために近隣挨拶をしてきました。

このブログにも何度か登場した3DK4世帯の築25年の物件ですが、2年前に滞納夜逃げの後始末をして、最後の借家人を自社所有のアパートに引っ越してもらい、全空になったところで土地売りする予定だったのですが、他にも売却しやすい物件をお持ちの地主さんだったので解体を後回しにしていました。


途中、現況の建物付でも良いから売って欲しいと言う方が何人かいたので鍵を渡して修繕リフォームの見積もりを取ってもらったのですが、東日本大震災の影響で建物が傷んでいたり、外壁の亀裂や室内を放置状態にしていた事もあり、必ずビックリする指値が入る状況でした。

実は、自社で買い取ってリフォームして賃貸物件として所有しようかとシミュレーションしたのですが、建物を解体して土地で売った方がオーナーさんの為になるので正直に伝えていました。

土地の方は、今回の解体と関連して買い取るかエンドのお客さんとの仲介をするかになります。


写真と、いう事で明日から解体工事をしますが、隣に挨拶行ったら「この日を待っていた」と大歓迎されました。
全空になってから2年、雑草も伸び放題で残置物も多数あり、放火でもされたら怖いと思っていたそうです。






パッと見はいい感じなのですがパッと見だけじゃ高く売れませんので・・・


ここ数年、結構な件数の建物解体を行ってきましたが、壊す時って何とも言えない寂しさがあるものです。



さて、本日は午後から会社で借り上げている遠隔地物件の解約立ち合いに行ってきます。

片道1時間かかるので、解約立ち合いする時間も入れると2時間半は時間が取られる訳です。

先日、ブログで書いた群馬県の物件は、オーナーさんが当社からの提案について「じっくり考えさせて」と悩んでいるのですが、受ける側としても慎重になっちゃうものですね。

ではまた

元に戻して

きのうは、テナントさんが退去するにあたっての原状回復について打ち合わせしてきました。

BlogPaint借主さんは約15年前から10坪程度の店舗部分と、その2階の居室部分、隣の建物(店舗)の2階にある居室部分を借りてくれています。

いわゆる住付き店舗です。







ご家族で15年もパン屋さんを営業されていたのですが、疲れちゃったとの事で、今後は商売を辞めてしまうそうです。


近所でも評判のパン屋さんで、閉店を残念がるお得意さんから感謝の花が多数届けれれていました。


BlogPaint自家製のパンを製造して販売されていたので、本格的な大型のパン焼き器だとか発酵させる機械、冷蔵庫、厨房部分等の設備の他、保健所の指導で取り付けた壁があり、初期のスケルトン状態からかなり改造されてます。







この物件、大家さんの自主管理で15年前に客付けを当社がしたとの事で解約立会の依頼がありました。

なんか、その当時の様子を知る社員が自分くらいしかいないのですが、貸出時の図面とか写真が残って無いのです・・・

当時の契約担当も辞めちゃって連絡も取れないし、大家さんからは「元に戻してくれればいい」と単純に言われているので出たとこ勝負で現地に行ってきました。

実際の解約立会日は、住居部分の引越が完了する今月末となるのですが、昨日は店舗部分の各種機械や什器の引取・撤去の見積もりと、解体工事の打ち合わせで、店舗専門のリフォーム屋さんと自分で話し合いをしました。


BlogPaintこの業者さん、例えば「元々新品で無い壁や天井を全て借主が新品にするのはいかがなものでしょうか?」等言ってきます。

ただのリフォーム屋さんだと思っていたらかなり交渉テクニックに精通している様子です。





最近は入居者側からの依頼で管理会社と折衝してくる立会屋さんがいるそうで、自分も興味あるのですが、ある意味正論の部分と、こちらも大家さんから依頼されている手前、貸主借主利益が相反する部分について交渉しなければならない部分があります。


業者  「この壁を撤去するとブレーカーの移動と天井の解体が必要になりますけど天井は当時現況で貸されていたんですよね?」

クマ  「そうですよ、解体して壊れる部分は直して頂きます」

業者 
 「ここだけの為に全部の天井を新品にするのはいかがなものでしょう?」

なんか、一休さんのトンチ合戦みたく持ち込んでも平行線になるだけです。

クマ  「貸主借主の関係まで心配頂かなくても全面復旧の見積もりを出して頂ければこちらで貸主と協議しますよ」

業者 
 「そうですか・・・ 私もいろいろとトラブル事例を見てきたのでハッキリさせないと後ほど困ることになるんじゃないかと思ってますので」

クマ  
「いくら掛かるかわからなければ大家さんだって答えられませんからね、リフォームの見積もりだけ出して頂ければ結構ですよ」


採寸の手早さと建築知識から見て相当なやり手の業者さんとお見受けしましたが、契約関係に立ち入られると何か言いたくなります。

リフォームに徹して頂きたいところですが、依頼主のためにアドバイスまでしてくれる立派な業者さんなのでしょう。

結局、1時間以上やり取りして見積もりが出てから再協議することになりました。

何となく変な気分になりましたが、会社に戻ってから大家さんに電話で状況報告しました。

実はこの大家さん、自主管理なのですが、すごく心配性で3年位前まで頻繁に自分の携帯に電話がきました。

その後、管理課S君の方がマメに対応してくれるのでS君が専属アドバイザーを引き継いでくれてます。

古くは2005年の記事にも登場している長い付き合いの大家さんです。

クマ  「リフォーム業者さんが来ていろいろありましたよ」

大家  
「そう、こちらとしては元に戻してくれればいいんだよ」

クマ  
「中にある機械とか壁とか外の看板撤去して終わりにしたいところですよね」

大家  
「まぁ新築で貸した訳じゃないから多少はしょうがないけど、あそこの店舗シャッターが壊れたとか風呂が壊れたとかいろいろお金掛かったんだから」

クマ  
「設備品が壊れたの直すのは大家さんとして当然ですよ」

大家  
「そうなんだけどさ・・・」

クマ 
 「今まで15年間滞納も無く入居してもらえて良かったですよ」

大家  
「だよね」

クマ  
「原状回復の部分と新たに貸し出す為のリフォームは分けないといけないんですけど見積が出たら打ち合わせしましょう」

大家  
「そうだね、何か言われたの?」

クマ  「借主さんは実に謙虚な感じですけどリフォーム屋さんがいろいろご意見を言ってましてね」



「見積りが上がってきたら打ち合わせしましょう」

この一言を伝えるだけなのに30分も掛かってしまいました


まぁ、特にテナント系は図面や写真を添付してどこまで改造を認めてどこまで復旧するか契約書で取り決めて置かないと出る時にモメる訳です。

と、言うことで記録って重要です。

過去にさかのぼって写真を撮ることが出来ない限り貸す前に記録するしかないです。

もう少し記録の重要性について続きを書きたいのですが、今日もバタバタする予定なのでこの辺で

あの時・・・

きのう(16日)は定休日でしたが、お正月休み明けから溜まっていた仕事を片すために出勤してました。

午前中は、29日が滞納金請求訴訟の呼び出し期日となっている大家さんと打ち合わせしました。

裁判所で支払督促したら異議申立てされて通常の訴訟に移行したのですが、実質的に管理会社が督促していたものを本人訴訟する事で過去の経緯全てを大家さんとすり合わせる必要があります。

今回は、借主(Aさん)を3ヶ月滞納で退去させた案件なのですが、借主本人は退去の翌日から行方不明です。

Aさん3万円位は持っていると言ってましたが、それが本当だとしても仕事が無ければ1週間でホームレスになった可能性があります。

まぁ約束通りの期日に部屋を明け渡したのだけは評価できますが、当然ながら連帯保証人に対して滞納金を請求する事になるので保証人は怒ってる訳です。

督促中には保証人に状況報告と立替えのお願いをしていましたが、Aさん本人からは「連絡します」と言いながら連絡していなかった状況です。

3ヶ月分の賃料ですので、保証人に頭下げて立替えてもらっていれば何とかなった金額だと思うのですが、親子関係でも親戚でも無い「元部下」の保証人ですので言い難かったのでしょうか?

8年前の入居時に借主Aさんの保証人となったのは当時の勤務先の社長だったのですが、前回の更新時に勤務先を退職したので保証人を変更したいと申し出があり、今の保証人に変更しました。

この事に関して昨日、大家さん(60代女性)にいろいろ言われました。

大家  「なんかね、うちの主人がこの時に保証会社使ってたら苦労しなくて良かったって怒ってるんですよ」

クマ  「えっ 保証人変更の時はうちの更新担当から連絡して大家さんのOKもらって手続きしてますよ」

大家  「私も細かい事まではお宅に任せてたから覚えてないけど保証会社だったら良かったのよね

クマ  「まぁそうしてればお互い苦労しなかったですよ・・・」

大家  「ですよね・・・」

クマ  「6年も滞納が全く無い状態での更新時の保証人変更だったから、新しい保証人を立てるって事でOKしたんでしょうね」

大家  「まぁOKしたんでしょうけど、何で保証会社使わなかったのかしら?」

クマ  「新しい保証人の勤務先もしっかりしてるし、保証会社の費用がもったいないとかだったんじゃないですかね?」

大家  「確かに更新の時は滞納とか無いまじめな人だったから信用しちゃったのよね」

クマ  「今更言っても保証会社付けられないんですから・・・」


なんか大家さんのご主人さんは、保証会社を使わなかった事を管理会社の責任だから保証しろとか思っているような感じがします。

あの時◯◯しておけば・・・

そんな事は人生でたくさんある訳です。

結局この話も含めてタップリと過去の対応状況を話して摺り合わせが終わりました。

この件、今度の火曜日にうちの顧問弁護士が訴訟前の注意点を最終チェックしてくれるそうで大家さんと訪問してきます。


その後は、店舗の新規契約の打ち合わせをしてきました。

某テナントビルで1階3室中2室が退去してしまい、残った1室の借主さんに、空き部屋2部屋を借りてもらう交渉をしたのですが、これがまた借りるに当たって行政に申請が必要な業種なのと政策金融公庫への申し込みだとか法人の新規設立だとかミックスされてバタバタしている状態です。

写真 (98)まぁ借りるてくれるのは間違い無いのですが、借主さん仕事が忙しくてなかなかタイミングが合わない感じです。








契約まで時間かかっていると不安になりますが、店舗の場合借りてもらえば手間が掛かった分、解約するハードルが上がると思いますので、多少焦れったいのは我慢して待ちたいと思います。


さて、本日は15年前に契約した住付き店舗が来週解約になるので原状回復の打ち合わせに行ってきます。

当時の様子を見たことがある社員が自分くらいしかいないのですが、正直細かい事は覚えていません。

契約書の通り淡々と指摘させてもらうつもりですが、大雑把な内容の契約書で、辞めてしまった社員が担当していた案件ですので「出たとこ勝負」です。

せめて貸す前に写真でも撮っておいて欲しかったところですが、「あの時○○しておけば」の話で、今更言っても始まりませんね

ではまた

様子見

昨日(15日)は、朝から漏水調査へ立会してきました。
空き部屋で2ヶ月間に90立米ほどメーターが回り、地下漏水を疑っていましたが、自分としてはトイレタンク内の水チョロ系漏水が怪しいと思っています。

タンク内にウィスキーのビンとペットボトルが入っていたとの事で、地震か何かのはずみで鎖やフロートに当たって水が便器内に漏れたんじゃ無いのか?

通常であればそれで終わらせられるのですが、うちのリフォーム屋さんが「全部の水栓を閉めた後でもメーターのパイロットが回った」と伝えてきたので話が難しくなりました。

正直なリフォーム屋さんなので、パイロットが回ったのは本当の話だと思いますが、その翌日も昨日も全くパイロットは動きませんでした。



BlogPaintで、いつも大規模な漏水の時にお世話になっている水道業者さんを呼びました。

たくさん社員さんがいる会社なのですが、今回の担当さんはサニートラックのロングボディーで登場。







写真 2なんだか最近見なくなった車ですが、趣味で乗っているとかじゃなくて現役の作業車なんですね










写真 3水道業者さんに一通り水回りを見てもらいメーターのパイロットの回りも確認してもらいました。

音を確認する道具も使って見ましたが、漏っている音はしないそうです。

自分も聞かせてもらいましたが、何が正常な音なのか漏水の音なのか基本がわかってませんので子供のお遊びレベルです





クマ  「やっぱりペットボトルがタンク内で動いちゃったのかな?」

業者 「可能性は高いですね」

クマ  「でも、うちのリフォーム屋さんがパイロットの回りを確認したんですよ」

業者  「水道管の中の圧力変化でパイロットが動くことがあるんですよ」

クマ  「何か前にも同じような事があったような気がするけど・・・」

業者  「一応、トイレのボールタップも古いので不定期に水が流れたかも知れません」


と、言うことでボールタップを交換して様子見ることにしました。



写真 5その後、サニートラックの話で盛り上がったのですが、作業車としては軽トラより荷物が詰めて便利みたいです。










写真 3 (2)何かマニュアル車見ると運転したくなるのですが、さすがに初対面で図々しいのでお願い出来ませんでした。










この案件対応が終わってからは毎年欠かさず行っていた神社へ初詣に行ってきました。


写真 5 (2)ブログを始めて以来家族揃って初詣の記事を書いていましたが、今年は自分一人だけの寂しい初詣でしたよ。









さて、本日(16日)は定休日なのですが、だいぶ仕事が溜まっているので夕方くらいまで仕事しようと思います。

ではまた
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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
2級FP技能士・AFP
賃貸不動産経営管理士
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com