賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2014年07月

何がいいの?

きのうは地主さんから「ナスが採れたから帰りに寄って」と言われて訪問してきました。

この地主さんには、タケノコやネギ、じゃがいも、その他たくさん旬な食べ物を頂きましたが、最近は新築戸建ての管理やテナントの管理を頂いているので大変感謝しております。

で、訪問したところ、いきなり株の話になりました。

9000地主さんは元々の農家ではなく、10年前に建設系の社長さんを辞めて趣味だった畑の規模を拡大して農家になったのですが、今の趣味は株式投資なんです。




テナントビル、マンション、アパート、貸家、駐車場も経営されているのと、年金がもらえているので、お金には困らないそうなので、余裕資金での趣味と言った感じが実に羨ましいです。

地主  「なんか昨日日経が上げたけどさ、これから上り調子でしょ」

クマ  「さぁ、 自分木曜日に売った株が金曜日に思いっきり上がっちゃってガッカリしてるところですよ」

地主  「クマちゃんは、すぐ売っちゃうから取引が早すぎなんだよ」

クマ  「だって売らないとお金にならないし損切りしないと危ないですから」


地主  「大変だねぇ 俺は儲かるまで売らないから損しないんだけどね」


根本的に資金力が違うので大きく構えられます。

自分が信用取引でやっとできるような金額を現物でやるような感じなので羨ましい限りです。

地主さんは、友達に株仲間がいて、「○○が上がるから買っておけ」なんて感じで情報が入ってきます。

自分も一時期、その情報で取引しましたが、全然ダメだったので話半分で聞いてます

結局、その地主さんの友達も良い場所にビルをお持ち&年金でお金に困っていない人なので、長期で取引しています。

「儲かるまで売らなきゃ損しないんだよ」なんてのが口癖の人たちと同じ行動はできませんね・・・

で、この地主さんいつもは株友達と証券会社の担当さんにオススメ銘柄を聞くのですが、自分に聞いてくるのは会社情報と年初来高値と安値の情報です。

今どきはiPhoneで簡単にわかるのですが、この地主さんには魔法のように感じるそうです。

10社くらい仕入れたい候補を言われて調べるのですが、これがまたしっかりメモとって聞いてくれます。


「何がいいのかなぁ」と、いつも自分に聞いてきますが、こっちが聞きたいです。


長話して帰ってきましたが、先のことが読めたら苦労しませんね。


さて、本日は日曜日ですが、管理課S君が試験のためお休みです。

先日、電気工事士の学科に合格したので今度は実技試験なのだそうです。

賃貸管理の現場ではコンセントだとか照明器具その他いろいろ電気工事が発生しますが、業者さんに工事を頼んでいた事が自社でできれば効率もよくなります。

自分も昔取ろうと思っていた時期がありましたが、頑張れなかったです

やっぱり自分に投資するのが一番なのでしょうね。

合格するように祈ってます

ではまた

決済延期していいですか?

先日、月末決済予定の土地案件の事を書きました。

元々は、地主さんが土地を共同担保に入れている関係上、銀行さんの指定する不動産会社にて売却する予定であったのに、自分の方で客付けして順調に決済を迎える予定でした。

61aa061485坪の土地に3DK4世帯のアパートが建っていたのですが、全空にして更地にする時も銀行さんの内部で稟議とか大変だったみたいです。




先月、20坪分をアパートの時代にご迷惑をかけていた隣地のAさんと、残りの65坪をハウスメーカーさんのお客様Bさんと契約しました。

Aさんは現金契約ですが、Bさんの方は住宅ローンを利用します。

ホントは、別々に決済ができればAさんの土地に関してはとっくに終了しているところ、銀行さんより「担保は同時に外す」と言われて、同じ日の決済で段取りしていました。

理屈的には分筆登記も終わっているので、Aさんだけの抵当権抹消は可能です。

可能なのですが、銀行さんの方の手続きが複雑なんだそうです・・・

で、後は決済日を待つだけの状態だったのですが、Bさん側のハウスメーカーさんより急遽借入金融機関を変更したいとの相談があり、決済を延期することになりました

建築プランの提出とかもあったので、ハウスメーカーさんに丸投げしていた自分も悪かったのでしょう。

もっと気を配っていれば良かったです・・・

詳細は控えますが、10日前後、売主側とAさんが我慢すればBさんが助かる話なので、契約違反とか言わずにOKしてもらったのですが、抵当権者の銀行さんが大変そうでした。

なかなか完璧には成れないものですね。

勉強になります


さて、別件の事業用定期借地の案件ですが、昨日地主さんと2回目の打ち合わせをしてきました。

貸主と借主の条件の調整に入った訳ですが、こう言う系の仕事はホント楽しいものです。

地主さんの感触も悪く無いので、これから新しい物語が始まる事でしょう。

ではまた

問題が起きる前に・・・


写真 2 (6)きのうの夜は営業課N君と、一度はOKしたのに「やっぱり貸すのやめた」と言って来られた大型店舗物件の地主さん宅を訪問してきました。

市内でもトップクラスの大きさで、賃料も高額。

何よりも借主側にOKを出した事で、社内稟議が進んでいるとの事で営業N君の立場が無いそうです。





クマ  「せっかくの良い話なのにどうしちゃったんですか?」

地主  「建物がダメダメな感じがするんで長期間は怖いんだよ」

N君  「雨漏り修理する金額キープしてるって言ってたじゃないですか」

地主  「うん、でも屋根修理したって他もダメな気がするし貸しても5年だよ」

クマ  「5年限定の貸し方だってありますけど、借りる側としては実に魅力ない話になりますよ」

地主  「だよねぇ だけど貸したからには屋根壁の責任があるでしょ」

N君  「そうですね、だったら専門業者に見積もり取らせてから結論出しましょうよ」


そんな話がグルグル回って結論は業者の見積もりを確認してからになりました。

地主さん言うには、今年2月の大雪で雨漏りが発生した以前にも雨漏りが起きたそうで、折板屋根の現状では怖くて貸せないと言ってます。

建物だけで平屋の150坪ですので、屋根を新設した場合でも結構な金額となる事でしょう。

まぁ今回はお金の問題だけではなく現在70歳の地主さんが10年・20年後を考えるのが辛くなってきたと言うのが正直な気持ちの様に感じました。

簡単に言えば、子供さんの代を巻き込まなければ話が進まない状態と言うことです。

「俺は長生きしないよ」

が、口癖なので早いところお子さんも巻き込みたいのですが、お仕事が忙しいようで、不動産には興味が無いとのことでした。

市街化区域内に2000坪、田んぼと畑が9000坪を1代で買い進めた初代地主なので、税理士さんや弁護士さんがついているのですが、どうもアドバイスとかしていない様子です。

クマ  「不動産に詳しい税理士知ってるから相続の件しっかり準備しましょうよ」

地主  「そうだよねぇ でも今の先生に悪いだろ」

クマ  「何も準備してないみたいな感じだし先生にも得意分野があるんでしょう」

地主  「そういう義理を欠くようなの嫌いなんだよ」

クマ  「でも、問題が起きてから動くのって一番良くないと思いますよ」

地主  「・・・考えとくよ」


義理堅い地主さんです。

引き続き相続対策を含めた提案ができるように付き合いを深めたいと思います。


そんな長話しをしていたら外は雷がすごく大雨が降ってきました。

かなり近くに落ちたと思ったら、うちの管理物件に被害がでたようで管理課S君に電話が入り出動してくれました。

写真 1 (7)落雷の影響でマンションの受水槽ポンプの基板が壊れたとの事で、夜遅くまでポンプメーカーさん待って仮復旧させてくれたそうです。

遅くまでありがとうございました。





今の時期は雷とゲリラ豪雨と異常な暑さで何かしら問題が起きる時期です。

問題が起きる前に対処したいところですが、なかなか難しいものですね。


さて、本日は先日から動いている事業用定期借地の案件で別の地主さんを訪問してきます。

こちらも70歳近い地主さんに30年後の話をするので相続絡みの案件となります。

お医者さんが借りたいと言っている話で、具体的な希望条件が出てきたのですが、貸す側と借りる側で吊り合う点を探ることから始まる感じです。

どうなりますでしょうかね・・・

ではまた

注意してたのに・・・

きのう(23日)は定休日でした。

三男(小4)が夏休みなので、ちょっと遠出しようかと思っていましたが、夕方から塾があるそうで、近場で楽しんできました。

写真 1 (5)午前中は、近所のイオンで見たがっていたプレーンズ2の映画を見てきました。

映画自体はなかなか良かったのですが、観客が自分達2人だけと言う貴重な体験をさせてもらいましたよ・・・





夏休みなのに大丈夫なのでしょうか・・・

写真 1平日のイオンは空いてて良いのですが、だいぶ苦戦しているのでしょうね。

と、言う自分もお昼食べる程度しかお金を使いません。









写真 3 (4)午後からは定番のラウンドワン

これまたガラガラ状態で、いつもは10分の交代制ですが、後ろに並ばれる事もなくやりたいことやれる状態でした。

しかも、いつもは90分のコースなのに3時間コースにしたので、けっこうバテバテです。







写真 1 (4)普段やらないビリヤードなんかもやってみましたが、子供は上達が早いです。

30年近く前に流行った頃は、ビリヤード場がたくさんありましたが、うちの近所ではラウンドワンに残っているくらいです。





基本的にスポーツ物に弱い自分なのですが、こう言う場所ではケガに気をつけます。

何となく調子に乗ってケガするんじゃ無いかとの予感がしたので珍しく注意してました。


写真 5 (3)今回は時間が長かったので体力的に着いて行けなかった感じでもありましたが、一番リスクが高そうなローラースケートは見てるだけにしました。

こんなので骨折とかしたら話になりませんので・・・






写真 2 (5)3時間でかなり体力を使いました。

やっぱり体を動かすっていいですね

自分くらいの年齢
(45ですが)になると昔は大丈夫だったからと言って調子に乗るとケガするのが危ないところです。



安全第一で楽しんできましたよ。



が・・・

家に帰ってきた途端に玄関ドアに足首挟んでしまいしました

今の家に引っ越して10年経ちましたが、こんな事は初めてです。

幸いジーパンと靴下を履いていたので傷が浅かった感じですが、場所がアキレス腱なので医者に行ってきました。


写真 5 (4)偶然にも近所に水曜日の夜の部で外科がある病院を見つけられたので良かったです。

「靴下がなかったらアキレス腱ヤバかったね」とのこと・・・





表面だけなので走ったりしなければ治ると言われ消毒して帰ってきました。

不幸中の幸いなのでしょうけど、ラウンドワンでは注意してたのに、まさか家でケガするとは不思議なものです


一晩たって普通に歩く事ができてますので業務には差し障りなさそうです。


なんとも忙しい定休日でした


さて、本日もいろいろ予定が詰まっていて忙しい1日になります。

ではまた
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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com