賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2014年08月

ぎりぎり・・・


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自分はいつも午前9時までにブログアップすることを日課としています。

長年書き続けているブログですが、仕事中には書けないので5時半頃起きてしばらくボーッとしてから書き始めているのですが、昨晩夜更かししてしまい今朝は7時過ぎに起床となってしまいました。


写真 2 (3)自分はファイナンシャルプランナーの協会に加入していて、毎月協会誌が送られてきます。

結構仕事に役立つ情報がまとめられているので、勉強になるのですが、年会費の請求書も届きました。

まぁこれも仕方ない話だなと思いながら協会誌を開いてみると・・・






写真 4 (1)今年の8月31日が、更新の期限になっています

この資格、2年に一度更新に必要な単位を取って申請しないとファイナンシャルプランナーを名乗れない仕組みになっているのです。





うっかりしていました・・・

まぁ別に仕事上は問題ないのですが、その昔頑張って取って毎年年会費払っているものを粗末にするのは良くありません。

今更研修に出るとかできませんので、ネットで問題を解くと単位がもらえるタイプの講座を申し込んで3時間ちょっとかけて終わらせました。


久しぶりに集中して頭を使ったので、5時半の目覚ましを消して二度寝しちゃった感じです。


と、言うことで急ぎでブログ書いたのですが仕事の時間になりました。

今日はこれから、10年間会社で借り上げたアパートに関して今後の話をしてきます。

借り上げ契約は空室があっても滞納があっても賃料を払い続ける契約なのですが、10年間値引き交渉もせず賃料を払い続けたので、今回は値引きして契約期間を2年にして頂くか、契約を打ち切るかの交渉です。

もちろん、借り上げた部屋を転貸して収益を上げる目的の借り上げですが、特に建築の条件として借り上げた訳でもありません。

築10年超えていた物件を借り上げたのですが、最近は空室期間の長期化や入退去サイクルが短くなることにより原状回復費用も増えて利益を出すのが厳しいギリギリの状態でした。

「○○年一括借上!」 とか言って2年毎に借上げ金額が下がっていく話を聞きますが、10年間下げなかったのは珍しい方なのでしょうか?


どうなりますでしょう・・・

ではまた


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運気とか言ってると


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この仕事で自分が嫌いな業務の一つに滞納督促があります。

うちの勤務先では仕組みとして1ヶ月滞納までは事務的に行っていて2ヶ月になると自分に回ってきます。

と、言ってもここ数年の正常化作戦で数件程度になりましたが、追い出すまでは酷くないけど、不安定な人が残っているのが困るところです。

基本的に管理会社なので、借上げや自社所有物件以外は「明け渡しさせる」か、「住み続けて賃料回収を頑張る」かの判断を大家さんがします。

こちらとしては退去の方向をすすめますが、最後は訴訟になると説明すると「お金かけないでうまく回収してよ」となってしまうことがほとんどです。

去年あたりの「滞納関係カテゴリ」を読んで頂くとわかりますが、ほんと楽しいことが無くて正常化してもホメられもしないのが悲しいところです。


と、愚痴っても逃げられる訳では無いので割り切ってやってますが、月末はズルズル滞納者の嘘が確定するので心の中が不安定になるものです。

「払わないのと払えないのは違うんです!」

なんて逆ギレして力説している滞納者には「期日を守らない段階で払わないになってるんですよ!」と、説明してあげますが、自分に対しての逆ギレは、代わりに請求される保証人に対して逆ギレしているのと同じだと思い知る事になるでしょう。

最近の契約では保証会社が活躍してくれていますが、昔ながらの契約では身内の保証人を立てる事がほとんどです。

まじめな保証人さんが多いのですが、保証人さんの不安は、「明け渡しまで請求が増えていく」と言うことです。

大家さん以上に「早く退去させて欲しい」となるのですが、滞納者本人へのプレッシャーとなれば良いのですが・・・


こんな事を言ってはいけませんが、嘘や言い訳ばかり聞いていると自分自身の運気が悪くなるのでは無いかと思っています。

心の中が怒りでモヤモヤしている状態では、仕事でもプライベートにも、しわ寄せが来ることでしょう。


とか思いながら、路上への無断駐車注意文書を配布しに某管理物件に車で行ったのですが、文書を配布して10分もかからず車に戻ってみたらエンジンがかかりません

これでは、自分の車が無断駐車になっちゃいます・・・


BlogPaint社用車で一番古いのに乗って行ったのですが、バッテリーが上がっちゃいました。

自分バッテリー上がりは初体験です。






保険会社でレスキューサビスがあるので呼んでみました。


修理屋さんが来てチャージしてくれたのですが、「行きつけの修理工場へ行ってバッテリー交換して下さい」と言われました。

エンジンさえ切らなければ自走できるとの事で、何度も「絶対にエンジン切らないで」と念押しされて心配症な自分にはかなりストレスが溜まる運転となりました。


BlogPaintなんとか修理工場まで辿り着いて、工場見学している間に交換完了。

トータルで2時間近く時間を無駄にしてしまいました。






携帯の電池は気にしますが、車のバッテリーの事は気にしていませんでしたよ

その他いろいろある1日でしたが、ブログでマイナスの事ばかり書くと、「運気が悪くなりそう」と言われて読者離れが起きるといけませんので程々にしておきます。

ではまた明日


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たまってます。


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写真-1-(3)1子供の頃は水たまりに長靴で入るのが好きでした。

なぜ水たまりにトキメイたのかは不明ですが、どれだけ深い穴なのか即座に答えが知りたかったのかも知れません。





深い水たまりに出会って長靴に浸水してきた感触も覚えているものです・・・


BlogPaintきのうは管理している月極駐車場の利用者から「陥没が大きくなった」と苦情がきました。

数年前にも陥没して砂利埋めしましたが、何か地下に問題があるのかも知れません。




大きな木があった場所で根っこを処理しないと地下で腐食して空洞になってしまうとか、地下漏水している場所があるとか・・・


日中は気が付きませんでしたが、今ブログを書いていて思い出しました。


e45df2728年前の記事なのですが、この場所に電柱が立っていて、車の出入りに邪魔なので移設してもらった話が書いてあります。

ブログ記事では移設のお願い先を突き止めるところで終わっていましたが、その後撤去していました。




なんか丁度、電柱が埋まっていた位置に水たまりが出来ているので、丁寧に埋めなかったのが原因です。

と、言っても元々地盤が弱い地域だし、今更8年も前の話をしてもしかたありませんので、業者さんに復旧の見積もりをお願いしました。

何とも昔書いた記事が役に立つ事もあるものです。


先日、「昔書いた記事覚えているんですか?」とコメント欄に質問があったのですが、何年何月何日まで覚えていたらすごいです


無題kensaku自分が過去記事を引っ張りだす時はブログの右側にあるブログ内検索窓にキーワードを入れて検索しています。




この機能にはホント助けられていますよ


さて、本日は昨日地主さんとの挨拶が無事に終わった事業用定期借地の件でいろいろ調査したり、月末のズルズル滞納者の督促をします。

新規案件に関しては前向きになれますが、滞納者の言い訳や嘘を聞くのはストレスが溜まります。

具体的に書くと読んでいる皆様にストレスが伝染るかも知れませんので書きませんが、割り切って頑張ります。

ではまた明日


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思ってる・・・ だけ?

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きのう(27日)は定休日でした。

三男と休みが合う最後の休みだったのですが、夕方から塾があるとの事で、近所の温泉(銭湯みたいな)とホームセンターへ行った程度で帰ってきました。

夕食後は読書をしていましたが、何か耐えられないくらい眠くなって9時に寝ちゃいました。

昨晩は、かなり涼しかったこともあり、何となく秋の雰囲気を感じました。


写真 (2)1考えてみたらもう8月終わっちゃうんですよね。


今月の休みは思いっきり遊んだので、その反動で仕事を頑張ろうと思っています。




そして、プライベートでは書籍の第2段を準備するのですが、こちらの方もそろそろマジメに取り掛かろうと思っています。

と、「思っています」だけなのがいけないところだと昔から思っていますが、そろそろ直さないといけませんね。


仕事の方は、頑張らないといろいろな所に問題が出てくるので元々「思ってるだけ」で済むものではありませんが、仕事以外の事に関しては何と言うか別のパワーが必要なんですね。

多分、趣味の様に好きなことをやるのであれば寝る間を惜しんでも集中できるのでしょうから、自己暗示でもかけてみたいところです。


さて、本日は事業用定期借地案件に関して地主さんと借主さんの初対面があります。

最初は顔合わせのご挨拶程度になりますが、話がまとまれば、少なくとも30年のお付き合いとなる案件です。

地主さんはご年齢的に下の世代の方に引き継ぐ前提での話となりますし、借主さんも自分も70代後半にまでなる話ですので、すごいことです。

「あの時は若かったよね」

と、昔話で出てくる1日となるのかも知れません


ではまた


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com