予防と対処

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賃貸管理の仕事をしていて滞納者や不良入居者の相手をしていると「何で審査で見抜けなかったのか？」と、「問題の早期解決」が課題になります。

何事もそうかも知れませんが、問題が起きないようにする「予防」と問題を解決する「対処」の両輪が必要になるものです・・・



先月下旬に電気メーターの中に作られた巣をハチアブマグナムジェットで駆除したと記事にしました。

マグナムジェットは噴射の勢いが強く射程距離が長いので一番信用しています。






ですが、「同じメーターに再度巣が作られている」と、入居者さんから連絡がありました・・・

８月の駆除時には、巣にいた全てのハチが滅んだと思われるくらいハチの死骸が出たので、同じ一族が復活したのでは無いと思います。


現地へ行ってメーターを見ると、先月のハチより少し小さなハチがたくさんいました。

電気のメーターは雨や風をしのぐのに丁度良いのでしょう・・・







今度は、新兵器をホームセンターで買ってきました。
キンチョーのハチの巣を作らせない ハチ・アブ用ハンターです。

通常の直撃殺虫効果に巣を作らせない予防効果がプラスされているそうです。

予防もできるので、今後はこの製品を標準装備にします。






今回も一人で駆除したので、右手にハンター左手にマグナムジェットの二刀流でした。

どちらかと言うとマグナムの方が迫力ある噴射ができて安心なので、防御用には適していると感じました。





何ともスリルがある仕事でしたが、「予防」も「対処」も必要だと考えさせられましたよ。


さて、本日は会社で仕入れた土地の売買契約があります。

１年前に地主さんから１５０坪の土地を買い取って、３区画に造成してエンドユーザー向けに販売しましたが、建売屋さんが３区画まとめて購入してくれる事になりました。

自社では初めての買い取り分譲物件の成約です

ではまた明日


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伝え方

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最近の電気会社さんは、けっこう目立つように督促書類を置いて行くのですね。

駐車違反の警告みたいで効き目ありそうです。




きのうは、朝から若い男性の部屋を安否確認してきました。

詳しいことは控えますが、部屋の中にはいませんでした。

電気代、ガス代、水道代を全て滞納し、家賃も２カ月滞納になっていますが、携帯だけは停止されていませんので、彼女の部屋とか別宅があるのでしょう。

この男性の件もそうなのですが、最近督促の現場で便利だと感じているのがショートメールです。

メールアドレスがわからなくても携帯番号でメッセージを送れる仕組みですが、携帯電話のキャリア関係なく送信できるようになってかなり活躍しています。

この場合は携帯に留守電入れても返信してこない相手ですので、丁寧に「連絡下さい」なんて送ったのでは反応がありません。
「保証人さんが困ってます」とか「夜中でもメール下さい」なんて自分なりに工夫している感じです。


最近、しつこく自分の携帯に迷惑メールが届きます。
詐欺グループか何かの仕掛けメールだと思うので無視していますが、よく見たら相手から返答させる参考文例がたくさんあります。

「怒ってるなら謝るから返事だけは下さい」

もし、これだけだったら反応する人が多いのではないでしょうか？

「楽屋で会った時に気まずい」とか書かなければ成功率高かったことでしょう






無視する滞納者に試してみます



実に便利な世の中になったものですが、ポケットWi-Fiの速度制限問題＆パソコンが壊れた我が家のネット＆PC環境がようやく復活しました。


と、言ってもポケットWi-Fi自体の解約はできず、家に光ファイバー導入してストレスから解放されたのです。

ポケットWi-Fiの方は、外出時のWi-Fi接続と、テレビアンテナとして２年間使おうと思います。

壊れたパソコンの方は、修理代の見積もりを取ったら基本修理が５万円で、データ復旧とかいれると８万でしたので、光ファイバーのキャッシュバックを足しにして新しいの買っちゃいましたよ。





さらに、奥さんがIKEAでパソコン用の机を買ってきてくれたので、部屋の片隅に書斎ができました

いろいろ頑張れそうです。

ではまた明日

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パッキン程度なら・・・

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何かここ数日いろいろあってバタバタ状態が続いています。

トラブル事で忙しいのは困りますが、売買の話で忙しいのは嬉しいものです。

今回は、急遽契約が決まった築４０年超えの売家の最終チェックをしてきたのですが、本来現況売りなので「見たままです」と買主さんに確認してもらって終わらせたいところです。

しかしながら、買い手の方が強い相場状態なので、余計な指値を防止するために最低限の部分は、キチンとしておきたいと考えてます。

元々貸家として運営してきた戸建てなのですが、２年近く人が住まない状態だったので、通水試験したところ全ての水道パッキンがダメになっていました。

まるごと交換したいくらいの古い水栓なのですが、ダラダラ漏っているので最低限台座パッキンだけ交換しようと思い、ハンドルを外してみたところ、上部に付いているナットが外れません。






こんなの今まで何百個も交換してきましたが、ナットと台座金具の間にレンチ入れてグリグリやれば振動で取れるはずです。

が、３分位頑張っても無理でした。

４０年物の水栓なので金属の腐食とか変な現象でいじわるしているのでしょう。

グリグリやりすぎて水栓本体につながっている水道管が壊れちゃったら大変なので、元の台座ごと外して新しい部品（スピンドル）に交換することにしました。


スピンドルはホームセンターで数百円で売っているのですが、忙しい時に買い出しに行く時間がもったいないです。

でも、終わらせるためには仕方ないので往復３０分かけて買ってきました。







スピンドルにも種類があるので、水栓のメーカーを見て買った方が良いのですが、４０年物の水栓にはメーカー名が入っていませんでした。

ただ、長年の経験から呼び１３のシリーズで大丈夫だと思って購入したらサイズは合っているのに奥まで入ってくれません








すごくショックでしたが、またしてもホームセンターへ行って、数種類あるスピンドルを買ってきました。

が、全部で４種類のスピンドル全てがサイズが合っているのに途中までしか回せません




もうこれ以上は水栓交換するしか無いと思ったのですが、サービス工事の金額じゃ無くなっちゃいます・・・

ほんと、忙しい時に余計なことするもんじゃないです・・・

４０年物のスピンドルは特殊なメーカーのものだったみたいです。

ナットが取れれば台座パッキン交換して丸くおさまるので、再度チャレンジしてみました。

シリコンスプレーかけて道路に置いて刀鍛冶のように叩いてみましたが全然ダメ・・・



やっぱり、いつもやっている水栓に取り付けた状態でグリグリする方法で再チャレンジしてみました。

ダメなら水栓本体の交換をすればいいやと、開き直ると気分的に楽になります。





格闘すること２０分。


ようやくナットが外れて台座パッキンを交換することができました


自分の計算では、この物件にある水栓のパッキン全６個の交換を１５分で終わらせる予定だったのに、２時間も使ってしまいました。

余計な事をするもんじゃないですね・・・


さて、本日はこの戸建ての契約と、原状回復系の交渉事で退去者を訪問しようと思っています。

その他いろいろ溜まった仕事があるのですが、余計な動きをしないように気をつけます。

ではまた明日


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古くなると・・・

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昨日の定休日、造園業者さんの件以外もいろいろありました。

一番時間取ったのは、土曜日に契約予定の築４０年の戸建てのチェックです。

長年、賃貸住宅として貸し出していましたが、最後の借家人が退去してから１年９ヶ月。

さすがに人が住んでいないと不具合が出てくるものです。

売買契約の方は、瑕疵担保免責として契約するのですが、解体する予定でも無く、全てにおいて知りませんと言えれば楽なのですが、やはり契約する前にわかる範囲の現状報告をすることが必要かと思います。


建物を取り壊して再建築する買主さんを想定していたので、建物に関しては何もしていなく、契約に合わせて大急ぎで確認したのですが、ガス屋さん呼んで給湯器チェックしてもらったり、雨漏りチェックしたり設備表を作成する感じでした。





やはり、人が住んでいないと劣化の進行が早くなるものですね。


夕方からは頼まれていた消火器とボックスの交換をしてきました。

消火器は、アパートの廊下部分にBOXに入って置いてあるのですが、今回依頼された物件はプラスチック製のBOXで、新築時に付けたものだとしたら２２年物です。

プラスチックはサビませんが、長年風雨にさらされているとボロボロになっちゃうんですね・・・








金属製のボックスに交換しましたが、このBOXも２０年もしたらサビでダメになっちゃう事でしょう。

やはり物には寿命があるのですね。

そんな感じで外作業中心の定休日でした。








本日もいろいろ管理と売買の仕事ミックスでバタバタしそうですが、頑張ります！

ではまた明日

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