賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2014年11月

入居中の工事

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きのうは、入居中のお部屋の壁紙張替工事に2件ほど立ち会ってきました。

いずれも、上階からの漏水が原因です。

一件目は夏場に起きた漏水事故です。

上階のトイレが溢れて天井部分から水が漏れて大変な思いをしたのですが、入居者さん
(80代女性)は、「照明器具も換気扇も直ったし大げさに張り替えなくてもいいよ」と、言っていました。

大家さん
(80代女性)は、「保険も下りたしトイレの水なんだから張り替えて欲しい」と、かなり心配されています。

こう言う場合、入居者さんに拒まれると、保険金だけ預かって工事を先延ばしして、結局退去してからの原状回復工事に充てるなんて感じになることもあります。

と、言っても確かにトイレの水が溢れたんだから衛生上良くないと思い、入居者さんを説得して工事となった訳です。

IMG_7104入居中の工事だと問題になるのが、洗濯機だとか荷物をどけないといけない他に、トイレ内も施工するので、その間トイレが使えなくなります。

入居者さんは、年配の方なので、工事の間のトイレには配慮しないといけません。




クマ  「トイレに行きたくなったら工事中断するので言って下さいね」

入居者  「部屋で寝てるから大丈夫よ」

クマ  「お昼すぎまで掛かるから今のうちに行っておいてくれません?」

入居者  「今さっきしたばっかりだから、もう出ないよ!」


IMG_7126午前9時に開始して、トイレと洗面所の壁・天井・床張り替えなので、順調にいけば3時間くらいで終わる予定でした。

が、洗面台の上部キャビネットを外したらボードがダメでアンカーが効かないとかいろいろ問題が発生。





IMG_7124やっぱり空部屋での作業と違って、クロスの機械置き場が外だったりトイレで中断したりで職人さんも大変そうでした。

結局、昼も食べず5時間も掛かってしまいましたよ・・・






そして2件目は、上階からの漏水で被害があったワンルームのロフト修理です。

IMG_7135作業は天井ふさぎと、床のパンチカーペットをクッションフロアへ変更する内容です。

ロフトと言っても中腰にもなれない位の高さなので、職人さんは「こう言うのは腰に悪いからやりたくないよ」と言ってました・・・





IMG_7144確かに、何時間も狭い所で作業してたら体がおかしくなりますよね。

こちらも入居中なので荷物移動が伴う効率が悪い工事でした。







IMG_7151パンチカーペットをはがしたり、大工工事的に作業をすると結構な音が出ます。

昼間の工事なのですが、事前に隣近所に挨拶が必要だったかと後悔しました。






IMG_7148昨日手に入れた騒音計で試してみましたが、やっぱり騒音元になっていましたね。

苦情が来なくて良かったですが、インパクトドライバーのガリガリ音が一番大きい感じなので、簡単なリフォームでも注意が必要でした


それにしてもこのアプリ実にいい感じです。











IMG_7173300円の有料版の方が性能が良いとの事なのでダウンロードしてみました。

自分知りませんでしたが、自宅で静かな状態で測っても40db(デシベル)より下にはならない感じでした。

てっきりゼロに近くなるのかと思ってましたが違うんですね。

勉強になりました。







さて、本日は水曜日で定休日です。

今月は相続の勉強会に参加したり社員研修があったりで久しぶりのゆっくりできる定休日になりました。

と、言っても宿題がいろいろあるので、コタツで頑張ります。

夜は、近所の温泉に三男
(小4)と行く約束していますので雨の露天風呂を楽しんできます。

ではまた

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騒音対応アプリ

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賃貸管理の仕事をしていると避けて通れないと言うか、不定期に襲いかかってくるのが、「騒音」問題です。

自分は以前より、「投げずに対応する」ことが大切だと書いてきました。

建物には「構造上の限界」があり、人には「感じ方の違い」があり、「家族構成」「生活サイクル」の違いがある訳です。 

それが共同住宅の宿命ではあるのですが、「共同住宅だから我慢して下さい」と苦情を受けた段階で放り投げることを自分は「投げる」と言っています。

多分、20年前くらいの不動産会社(管理会社)だったら普通に言っている言葉かと思いますが、長年この業務を行って「対応しながら限界を悟ってもらう」事が無難な対応なのだと確信しています。

中には理屈の通じない精神状態の人もいますが、少なくとも「騒音元」「苦情元」のどちらかは問題の無い入居者さんですので、対応を疎かにはできないのです。

と、かっこ良く言い切りたいところですが、正直言って自分の場合は出たとこ勝負のケースバイケースの対応をしています。

いろんな裁判例もありますが、例えば 
「午後9時から午前7時までは40db(デシベル)午前7時から午後9時までは53dbに達する音を出してはならない」とか判例があったとしても、その物件や状況に対してのものなので、全国的にどんな物件でも同じ訳ではないのです。

法律でも作ってくれれば良いと思っちゃいますが、そんな事したらお巡りさん大変ですので・・・

と、言う感じで振出しに戻って淡々と対応するのが無難な感じなのでしょう。

で、昨日はネットで騒音計を探していたら面白い物を見つけてしまいました。

IMG_7102 (1)スマホのアプリで騒音計があったんです。

無料の物を何種類かiPhoneに入れて試してみましたが、こちらの「騒音チェッカー」が一番わかりやすい感じでした。

まぁ本物の測定器との精度の違いまでは判りませんが、参考までに判断するだけなら十分じゃ無いかと自分は思います。

実に丁寧な解説まであると思ったら鑑定士さんの会社で出してるとの事です。 





いろいろ測ってみて事例を集めてみたいと思います。


さて、本日は朝から漏水被害にあったお部屋のクロス張替に立ち会ってきます。

これがまた2件とも入居中なので実にやりにくい感じで、自分は入居者さん対応のような感じでクロス屋さんと同行です。

と、いう事でこの辺で


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空き家にしてる理由が・・・

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「壊すと固定資産税が高くなるから放置しておくよ」

そんな理由で放置されている古い建物を何件か知っています。

固定資産税は土地と建物に課税されますが、建物は古くなってくると評価が低くなり、最後はほとんど課税されないような感じになります。

土地の方は古くならないので普通に課税されるのですが、建物が建っている敷地の場合は200平米以下の場合6分の1に軽減された税金となります。


この事を理由として古家を空き家のままにしている所有者さんがいるのです。

売る・貸す・自分で使う・放置する・・・

選択肢の一つなのかも知れませんが、昨日の読売新聞のネット版「倒壊の恐れなどが顕著な場合は税制優遇措置を除外する方針を政府が固めた」と、報道されています。

早ければ2016年からの実施を目指しているそうです。

実際問題大家さんの場合は、家を貸す意識が高いので放置することは少ないと思いますが、親が住んでいた家を空き家にしている人や、次の活用法が決まるまで古家を空き家にしておくなんて事で放置している地主さん等もいる訳です。

274a88ad自分がお付き合いさせてもらってる大家さんも東日本大震災の時に「危険だから立ち退いて下さい」との理由で空き家にした戸建てがそのままになっていたりします。







「固定資産税が上がるからしばらく放置するよ」

と、言う理由が無くなっちゃう感じですが、空き家にして放置しておくのは台風や地震等の自然災害時に危険なだけでなく、不審者に住まれたり放火されたりのリスクもありますので、良いものじゃないですから仕方ない話しなのかも知れませんね。

と、言うことで今度この話を地主さんにしてこようと思います。

優遇が無くなる訳で、嬉しくない話しかとも思いますが、ちょっと理解できる話とも感じます・・・

ちょっとは活性化するのでしょうかね?


ではまた明日
 

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家庭菜園?

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きのうは大家さん宅を4件ほど訪問しました。

社員研修のお土産を届けに伺ったのですが、お米・ジュース・果物等々逆にたくさん貰い物をしてしまいましたよ・・・

今の職場では、地主系の大家さんが多いので、ほんと新鮮な食べ物を頂くことが多いです。

農業をしている地主さんもいますが、大多数は元サラリーマンで定年退職された地主さんが、広いご自宅の庭で収穫したり、ご親戚が農業を続けている関係で、お米や野菜が身近にあるのかと思います。

IMG_6343「キュウィがたくさん採れたから少し持ってってよ」

と、大量に頂いてしまいましたが、こうなると農家に近い家庭菜園です。






自宅のお庭が300坪以上ありますので、その他にミカンの木だとかザクロとかイチジク等々いろいろな果実が揃ってます。

植栽の剪定費用や固定資産税が大変ですが、江戸時代から代々土地を維持してきただけでも凄い事ですね。


さて、本日は相続絡みの土地の売買打ち合わせで売主さん買主さんで打ち合わせです。

600坪近い面積の売買ですので何かと大変なのですが、実にやりがいを感じます。

と、言うことでこの辺で

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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com