賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2015年02月

賃貸管理の先輩方・・・

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きのうは夕方から都内に出てアイレムジャパンの主催する賃貸管理イノベーションセミナーへ参加してきました。

アイレムジャパンとは
全米不動産管理協会 日本支部の事で、自分もCPMと言う資格を取得してから会員になっています。

10968244_721956937902785_224104087414513372_n昨日のセミナーは賃貸管理から顧客を増やして行き、プロパティーマネジメント、資産の組み換え、相続対策、建築、お店の運営等々いろいろ実践している倉橋社長の取り組みについてでした。

←写真はくれちゃん提供





管理戸数が7戸だった時からの数々の物語を、いつもながら面白く話されていたのですが、ほんと大変な苦労をされたのかと思います。

ですが、苦労した分、ビジネスに繋がっている訳です。


自分の場合は、賃貸管理の仕事だけで終わっちゃうから苦労が続いているのでしょう・・・


そんな事に気が付かせてもらえた有意義なセミナーでした。


IMG_9264講義が終わってからは懇親会がありました、集まっている皆さん、業界で頑張っている有名な方々なのでホント刺激になります。








で、この業界でトップクラスの有名人が参加されていましたので話しかけさせて頂きました。

クマ  「ご無沙汰してます、CPM受講の時に何度か同じチームだったクマですけど覚えていらっしゃいます?」

会長  「お〜 久しぶりだねぇ」

クマ  「何か、雲の上の人になられておめでとうございます」

IMG_9276飲みながら、お話させて頂いたのは、日本賃貸住宅管理協会(日管協)の末永会長でした。

実に腰が低く話しやすい方なのですが、賃貸管理の協会では最大手の中のトップのすごい方なんです・・・













IMG_9275会長にはワインをたくさん飲んで頂いて、自分のような地方で働いている管理会社の生き残り作戦をご教授頂きました。

30分以上独占させて頂いてホント恐縮です。






賃貸管理の仕事で頑張っていて、地主さんにも信用されていると思うけど、その先を伝えていないと建設会社とか銀行に持って行かれちゃうんだよね。

ある日突然地主さんが菓子折り持ってきてサヨナラの挨拶してくる時代になるから資産の組み換え、相続対策、そっちまで提案できない業者は、生き残れないし、話を聞いてくれない地主さんも生き残れないんだよ

二極化が進んで行くから早いうちに頑張なきゃ



実にわかりやすく解説頂き、励まして頂きました。

帰りの電車も途中までご一緒させて頂いたので、合計1時間くらいお話が聞けました。

何もできないと淘汰される・・・


オーナーさんの為にも頑張ら無いといけませんね


何だか恐ろしいくらい有意義なセミナーでした

出会いの場を作って頂いた事に感謝です。


さて、本日は朝から騒音トラブルの対応でブログの更新が午後になってしました。

いろいろな事がある賃貸管理の仕事ですが、基本を疎かにしないで応用ができるように頑張りたいと思います。

ではまた明日



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進化する?

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先日、管理物件のオーナー様宅にて古アパートを取り壊しする打ち合わせをしてきました。

昭和50年代に建築された3棟のうち、1棟目が5年前、2棟目が今月全空となった形です。

オーナーさんは、物件から離れた場所に住んでいるのですが、昔からの付き合いがある近隣の方に「物騒だから早く壊せば」とか言われて気にしているそうで、2棟目が全空になるのを心待ちにしていました。

アパートを建替えると言う選択が一番可能性が高かったのですが、打ち合わせの時に、お考えを聞いてみると、ご本業が忙しいので賃貸経営に対してあまり乗り気で無くなってきた感じを受けました。

「駐車場にすると何台入る?」

と言われるかも知れないと思っていたので、前日に土地のサイズを測ってきました。

IMG_9173これがまた、図面通りの寸法で無いことがあるので現地で測らないと危ないです。

数年前に登記簿と実測で60坪も面積が違う案件を対応してからトラウマになっていますが、この物件は問題無かったです。




間口が25mあるので10台くらい行けると答えましたが、1台月額5000円のエリアなので、全く面白くない話です。

「売る」・「駐車場にする」・「アパートを建て替える」

この3点でしばらく考えてみる事になりましたので、来月くらいには新たな物語が始まる事でしょう。

こんな感じで、賃貸管理の繋がりからいろいろ派生する事に感謝です。


さて、本日は夕方から都内に移動して倉橋社長の賃貸管理イノベーション戦略のセミナーを聴講してきます。

賃貸管理業務が進化するとどうなるのか、実際に進化させている事例に刺激を受けてきますね。

ではまた明日



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小さな話し?

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自分の勤務先は、管理会社ですので様々な修理を頼まれる事があります。

対応の仕方は「自社で修理」「業者さんに委託して修理」、見積もり取って高いと言われて「オーナーさんが修理」「オーナーさんが業者手配して修理」と言った感じでしょう。

まぁ 修理が本業では無く、入居者さんからの申し出事項を噛み砕いて調整するのが本業だと思っているので修理する事に時間を掛けてしまうのは効率が悪い状態を作り出すことにもなりかねません。

今でも自分で修理対応してテクニックが上がる事については嬉しいのですが、材料代に手間賃を頂く事になりますので、手間賃部分を払いたく無いと言われたら手を引く事になります。

正直言って、修理代を安くしたいと言う場合は、ご自分でホームセンター行って材料買って直すのが一番安いのでしょう。



IMG_9234入居者さんから「キッチンの引き出しの底が割れた」と連絡が来ました。

こう言うのが自社修理の典型なのですが、材料を買って組み立て直します。







IMG_9239建具屋さんに頼むって事もありますが、手間代が結構するのと、忙しい業者さんだと時間が掛かるものです。







で、自分の方はそんな事よりも、「入居者さんの過失か、老朽化による破損か」の方で困ったりするのです。

「自分が壊しました」と、入居者さんが言ってくれれば問題無いのですが、「普通に使っていて割れた」と言われてしまうと「自然に割れる訳ない」なんて理屈で言い切りたくもなりますが、入居者さんの気分を悪くするものです。

いろんな考えがあると思いますが、間に入る立場としては「お金の出どころ」も心配ですが、「感情の問題」になる事を気にしてしまうのです。

ここらへんが担当者の感覚の問題なのかも知れませんが、正直言って小さな話でもキッチリしている、ある意味真面目なオーナーさんの場合は感情の問題から変な運気を運んでしまう事が多いような気がします。

「気がしますじゃ無くて現実問題使い方が悪くて壊したんだよ!」

と、言い切るのであれば、その通り入居者さんに請求する訳ですが、「大家さんが修理代出してくれましたよ」と、伝えて入居者さんに「ありがとうございます」と言ってもらった方が良い流れなのかと思います。

理屈に合わないかも知れませんが、「今度から気をつけて下さいね」くらいは付け加えられるものです。


ちなみに今回の材料代だけなら数百円でしたが・・・


なんとも、この仕事は「感情の調整」が目に見えない仕事だったりもするので、理屈だけで片付けてしまうと、面倒な物語をつくる原因になるってのが自分の経験からの感覚です。

そこら辺、上手に説明出来ませんが、説明できるように考え方をまとめてみたいと思ってます。

ではまた明日



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笑顔が一番?

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予約のキャンセルはホント迷惑ですよね・・・

去年の12月から歯医者さんに通い出したのですが、人気のある歯医者さんみたいで次回の予約をすると結構先の予約になります。

にも拘わらず3回連続でキャンセルしてしまい前回に至っては当日になってから連絡を入れる始末でした。

予約していた時間帯に空きを作るなんて営業妨害みたいなものです。

昨日の夕方に延期してもらった予約だけは絶対キャンセルしないように長くなりそうな予定を入れないように気を付けていました。
 

そう思っていたら予約時間の2時間前に歯医者さんから連絡がきました。

受付さん 「今日の予約時間は大丈夫ですか?」

クマ 「はい、大丈夫です、何度も延期してすみませんでした」

受付さん 「よろしくお願いしますね」
 

何とも督促を受ける滞納者のような気分です。

要注意人物となってしまったのでしょうか・・・


歯医者さんに行ってからも先生にお詫びしました。

クマ  「3回も予定変更しちゃってホント申し訳ありませんでした」

先生  「いえいえ」

クマ  「忙しいスケジュールなのにホント迷惑ですよね」

先生  「全然気にしてないから大丈夫ですよ」


優しい歯医者さんで良かったです。

歯医者さんに悪いイメージを持たれて痛くされたら嫌なので、丁寧にお詫びしたのですが、忙しい人は予約が空いてもボーっとする事など無く別の作業をこなすってことなんですね・・・


IMG_9224今回は中学生の頃に欠けて治療した前歯を再治療してもらいました。

当時の技術と材料に比べると今のものはだいぶ進化したそうです。


 

30年ぶりくらいの手直しで、一旦前歯が無い状態になったところで鏡を見たのですが、これがまた自分で見ても実に笑える顔してました。

「会う人を笑顔にさせる顔ってのはこんな感じか・・・」

とか考えて一人でニヤケていました

 



「今日はここまでです」




と、この状態で言われたら真っ青でしたが、きちんと最後まで治療してくれましたよ。


さて、本日水曜日は定休日です。

なかなか捗らない宿題を頑張ろうとおもいますのでこの辺で

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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com