賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2015年03月

差別化と二極化

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自分は、社会人になってからお花見をしたことがありません。

この業界で働き続けているので、桜の時期が賃貸物件の入退去繁忙期と重なるからなのかと思います。

IMG_0102昨日も管理課S君と夜遅くまで入居前準備をしていました。

扱っている物件も築年数が経ち壁の一面だけアクセントクロスとして柄を変える事が多くなっています。




アクセントクロス自体、好みが別れるのですが、入居者さんには好評で、様々なタイプを経験させてもらいましたが、全て客付けが早くなる効果があったような感じです。

5b7498f2導入しだした初期の頃はドキドキ状態でしたが、ワンルーム物件みたいに間取りがイジれない物件は、見た目を変えるってのが差別化になるのでしょうね。








54bf7539今までで一番、「大丈夫かよ」と思ったのがアニメ柄のクロスなのですが、自分の予想が外れて結構人気あるようです。

と、言ってもOKしてくれるオーナーさんが少ないので3件程の経験しかありませんが






IMG_0106昨日の入居前準備の最終物件が午後9時を回ってしまいました。

ファミリー物件だと照明器具が無いのでマキタの充電式ワークライトが大活躍なのですが、明るいうちにやるべきでしたね・・・





段取り組んで入居前準備をしていますが、この時期は引越しゴミを大量に出されたりして想定外の緊急事態が発生するものです。

S君の方は、昼間に突発的なゴミ回収業務が発生して2時間くらい時間をロスしました。

やっぱりこの時期パンパンになっちゃいますね


で、その頃自分の方は・・・

BlogPaint東京駅の近くの桜並木でお花見散歩してました

何とも想定外に桜を満喫させて頂きましたが、実は昨日東京にあるアミックスさんに訪問させて頂きました。





IMG_0093アミックスさんの会長であり、賃貸管理業界最大の団体である(公財)日本賃貸住宅管理協会のトップである末永会長さんに、先日の話の流れで今後の業界の流れについてのお話をご教授頂いた感じです。
←見晴らしの良い会議室でした。




人口が減っていく中で、賃貸管理関連の仕事で何をして行くべきか?

人の集まる地域と減っていく地域の二極化が進む事を踏まえて資産の組み換え系の提案をどのように進めて行くかが重要なポイントであると教えて頂きました。

その他いろいろお話を聞かせて頂きましたが、「一番大切なのは、お客様にとって、正しい選択をハッキリと伝えて提供する事だよ」との言葉が心に響きました。

業者側の儲け中心での考えで提案したものは何れダメになって行く事がわかって行くだろう・・・

FullSizeRenderそんなお話をお昼ごはんをご馳走になりながら聞かせて頂きました。
お忙しい中、貴重な時間を作って頂き

ありがとうございましたm(_ _)m







FullSizeRender (1)と、言うことで自分にとってはすごく勉強になり良い経験をさせて頂いたのですが、その分、昨日の管理課業務が大混乱で遅い時間まで作業することになっちゃった感じです





さて、本日は自分が担当する解約立会が5件あります・・・

3月最終日ですので、こんなものでしょう。


ではまた明日




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程々って?

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きのうは3月の最終日曜日と言うことで、結構なバタバタ具合でした。

相変わらず解約立会を行っていましたが、ほんと部屋の使い方は個人差があります。

IMG_007410年入居していた女性のお部屋の退去があったのですが、すごくきれいに使って頂いたようです。

こう言う方に限って最後の最後で荷物が無くなってからも掃除してくれるものです。




これがまた、細かいところまで丁寧に磨いてくれるので、「契約書に則ってハウスクリーニング費用◯万円が敷金より引かれます」の言葉が言い難くなってしまいます。

ですので、解約受付の連絡が入った場合は、「専門業者によるハウスクリーニングが入るのでお掃除は程々でいいですよ」と、伝えている訳です。


が、この言葉が裏目に出ることもあります


「ハウスクリーニングが入るので、お掃除は結構ですと言われましたから」

1との事で、普段から掃除しないで退去日を迎えて、キッチンや風呂場が恐ろしいくらい汚れていたり・・・

こんなのだと、クリーニング屋さんに上乗せ費用を払う事になりますので追加料金を請求します。



恐らく荷物をどける前は汚部屋だった事が想像できますが、発覚しない汚部屋の場合は退去の時にわかるものです。


ここ数年、タバコを吸う人が減ったのか、ヤニ系の壁紙トラブルが減少しているように感じます。

他人に迷惑を掛けないように吸って頂ければ何も言うことはありませんが、壁紙を汚したり臭いを付けるのは迷惑です。

特に最近やりにくいのが、大手法人さんとの間に入る社宅代行の会社です。

社宅代行さん、ガイドラインに則った指摘を厳密にしてくるのは、ごもっともな話で何とも思いませんが、現地に来てくれないので、臭いの説明が難しいんです。

「ヤニの写真が上手く撮れてないけど臭いがすごいんです」と、主張しても「写真に写らない程度ですね」と返されてしまう訳です。

いずれ技術が進歩して「臭いをメールで送ります」なんて時代が来れば良いのですが、今のところは写真と電話での交渉なんです。

ちょっと種類が違いますが、アロマやお香の様に、タバコとは違う臭いを付けてしまう方もいます。

自分は、程々であれば仕方ないと思いますが、極端なのはタバコと同等に指摘します。

タバコやペットの臭いよりはマシな気もしますが、次の入居者さんが「いい匂いがすると喜んでくれる保証が無い以上は余計な事をした事になるのは間違いありません。

人によって感じ方が違うのですから賃貸物件では程々にして頂きたいものです。


すみません。

この時期、交渉ばかりしているので愚痴が多くなってきてますね・・・


さて、本日はお昼頃に都内に行って賃貸管理の世界で有名な方と食事してきます。

詳しくは次回のブログで


ではまた明日


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初心に帰る

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きのうは、午前中事務処理や業者発注をして午後から管理課S君と入居前準備を行いました。

このセットアップ作業、ふた手に別れて手分けして1物件づつ各自で対応する方が良いのか、2人がかりで1物件を一緒に対処するのが良いか考えていた時期がありました。

結論を言うと、「何も問題が無い物件は、ふた手に別れて対処するのが良いが、問題がある物件は2人で対応するのが良い」との事になりました。

大体が、「あの物件は新しいから大丈夫そう、だとか古いから何かある」と検討がつくのですが、ここ最近は全物件が年をとってきて油断できません。

ですので、最初から2人で対応する方が、結果として早く終る可能性が高くなるし、チェック漏れも少なくなるものです。

しばらく空いてしまった部屋などは、建具調整水漏れ系の対処で思わず時間がかかってしまったりします。

IMG_0059昨日も、ワンルームの部屋でトイレタンクより便器へ水を流すパイプの根本からの漏水を発見してしまいました。

こう言うのも一人がタンクを持ち上げながら増し締めを行う等、2人がかりの方が良い感じです。




まぁ そんな事で、何が起きても対応できる二人がかりの方が、ストレスも軽減できるものです。


もっとも、管理課S君は自分のヘルプが入らない繁忙期以外は全て一人でこなしていますので、結構大変な訳です。

で、自分も繁忙期に結構な時間を管理課業務に当てているのです。

そこで、突然の発表になりますが、今週の木曜日から管理課に新人君が入社します。

年齢的にはS君の2学年下で30代の男性、約2年くらい賃貸管理の経験があるとの事です。

しばらくは、S君の元でリフォームや修理テクニック、オーナーさんや入居者さん対応を学んでもらい、女性陣からは事務処理を教わってもらおうと考えています。

自分の方は、管理業務に関わる時間を少なくして売買や相続関係業務に専念したいところですが、人的トラブルや滞納処理なんかも引き継ぎたいと思っています。

いずれにしても、管理課には管理課S君が配属されて以来10年ぶりの人員追加ですので、期待してしまうものです。


そんな話を、移動中の車の中でしていました。

S君  「彼は鍵交換とか出来るんですかね?」

クマ  「やったこと有るのはできるだろうけど、うちの鍵の種類は半端じゃないらね」

S君  「まぁ自分の場合は、全くの未経験でしたので、件数こなせば大丈夫ですね」

クマ  「だよねぇ 敷金とは何かから勉強したもんね」

全くの異業種からの入社だったS君は入社当時、賃貸管理業界で使われる言葉の意味から覚えてもらいましたが、10年経った今では電気工事士や宅建の資格も取得してプロとなった訳です。

S君  「ほんと入社した頃は何をやるのも意味不明でしたよ」

クマ  「鍵の交換なんて特にそうだよね」

S君  「慣れれば、どうってこと無いけど初めてだとわからないものです」

クマ  「だよねぇ 俺なんかここ最近見たこと無い鍵が無くなってつまらないよ」



そんな、お互いの新人時代の昔話で盛り上がりながら現場に到着。



IMG_00582人で周る場合、相変わらず自分の方は、鍵交換が担当です。

うちの管理物件に限れば9割以上のシリンダーを仕入れてあり交換できます。




残りの1割が交換できない鍵なのですが、古い物件の特殊な鍵だったり、一戸建用の見たことも無い鍵になります。

そう言う特殊なのは鍵屋さんにお願いするのですが、自分は昔から鍵交換作業が好きです。


「交換できないタイプが見てみたい」と自信をもっていたのですが・・・


見事なタイミングで初めてのタイプに遭遇しました。

IMG_0062この物件、7年前に建築されたのですが、自分、当時シー・エフ・ネッツで働いていた時期だったので、この物件自体あまり詳しく知りません・・・






クマ  「この鍵見たこと無いタイプだ・・・」

S君  「えっ〜  MIWAのLSPにカバーが付いてるだけですよ」

クマ  「そうなんだ、この下の小ビスを外せばいいのか・・・」

S君  「この小ビスがクセもので上に押し付けながらやらないとバカネジになるトラップですから」


この仕事、ネジの頭が潰れて回せなくなっちゃうバカネジが実に効率を妨げます。

鍵の小さな部品だけでなく、建具の調整なんかでも「ワナにはまった」みたいな感じで、その日の運命を変えてしまうくらいの影響力があるので注意しないといけません。

新人君には、そう言う細かい所も教えないといけませんが、考えてみれば管理業務だけではなく、売買系にもトラップ(ワナ)が多くありますので、他人に指導する前に自分自身も気をつけないといけませんね。

今回の新人君の入社は、気が付かなかった事に目が行ったり、違う視点で業務を見直す切っ掛けになるのではないかと思いますので、お互いに成長できるように頑張りたいと思います。


さて、本日は解約立会がたくさんあると思っていましたが、自分が遠方地の物件を担当することになって件数自体は3件に減らしてもらえました。

遠方地物件は渋滞してると片道90分かかるので、移動時間が長いんです。

いろいろ仕事を抱えているので、ドライブ気分になれないのが残念です。

ではまた明日


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和室のオプション設備

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3月も残りわずかになってきました。

つい最近お正月だったような気がしますが、あと1ヶ月でゴールデンウィークです・・・

やっぱり今年も1年が早そうです

今月は、解約立会が多いのに加えて売買系の動きがあるので抱えている事が多くなってしまいました。

まぁ この時期が過ぎれば売買系に専念しようと思っていますので、今が辛抱の時なのでしょう。

自分の解約立会関係業務は明日29日の7件がピークです。

こちらは、管理課S君と半分に手分けしての7件ですので・・・

自分が過去1日に立ち会いした最高記録は15件なのですが、15年くらい前の若かりし頃ですので、今となっては武勇伝的に語ることしかできません。

まぁ 3月の最終日曜日と言うのはバテバテになるのがこの仕事の宿命なのでしょう。

考えてみれば、立会業務は肉体労働でバテるのでは無く、気をつかいすぎてバテるんです。

まず入居者さんに気をつかって、部屋の不具合個所を探り当てるのに神経使って、見積もり作ってオーナーさんと調整を行って、忙しすぎてパンク状態の業者さんへの発注段取りで頭使って・・・

そして事務処理の山が待っている事にストレスが溜まるのです。

まぁ典型的な感情労働です。


と、こんな事はどこの管理会社でも同じような感じなのかと思いますのでこの辺にしておきたいと思います。


IMG_0035きのう、訪問した大家さん(80代女性)宅で珍しい物をみました。

テーブルの真ん中に囲炉裏(いろり)があります。





クマ  「何か雪国の古民家みたいな感じですね」

大家  「これね、専門の大工さんに20年以上前に作ってもらったのよ」

クマ  「すごいですねぇ 炭火焼きとか出来るじゃないですか」

大家  「お湯沸かしたり部屋を暖かくするのよ、焼おにぎりくらいなら出来るけど」


クマ  「いいなぁ家に囲炉裏があるなんて」

大家  「気に入った? 大工さん紹介するからクマさんちも作ってみなよ」

クマ  「えっ? うちの和室は狭いから無理ですよ」

囲炉裏は、テーブル部分も入れると畳2枚くらいの大きさがありますので我が家の6帖の和室に入れたら自分の寝る場所が無くなります。

大家さん宅の和室は10帖の二間(ふたま)続きで20帖の広さ+縁側廊下付きですので、囲炉裏があっても全く問題がありません。

たぶん我が家で囲炉裏を置いたら一酸化炭素中毒になることでしょう・・・

羨ましい限りですね


ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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