賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2015年04月

危なかった

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先日、土地の専任媒介契約を締結するために都内の司法書士事務所へ行ってきました。

売買の決済で司法書士さんが出てくるならわかりますが、土地を売って下さいと仲介を依頼する媒介契約で司法書士さんが出てくるのは珍しいです。

何度かブログで登場していましたので、覚えている方も多いと思いますが、スッポカシまくりのAさんの代理人に司法書士の先生が就任してくれたのでした。

Aさん(80代女性)の案件を手掛けだしたのは、3年前の夏でした。

売却する土地は地元埼玉なのですが、Aさんが都内に住んでいるので前日にアポを取って訪問したところ、「あんたなんか知らない」と言われて大変な思いをしたのが最初の出会いです。

その後、何度か訪問して話をしていましたが、スッポカシ率が高く、限界だと思ったので、もう終わりですと言い切った事もありました。


この段階では、「日常の会話はできるけど難しい話をすると投げ出す」程度にしか思っていませんでしたが、自分としては買主が見つかってから「売るつもり無い」なんて言い出したら困るので媒介も終了していた感じです。

Aさんとしては土地を持っていても利用も活用もできないので売って欲しい気持ちが強く、区役所の福祉センター経由で「成年後見制度を利用した手続きを行っているので、手続きが終わり次第連絡します」との事を言われたのですが、すっかり忘れていました

家庭裁判所での手続きだとか通常は身内が行うのかと思いましたが、ちゃんと行政でサポートする仕組みがあるのですね。

そんな感じで決定されたのが成年後見人の専任です。

成年後見制度は、各種資格試験で勉強する定番の制度なのですが、実際の実務で遭遇するのは自分の場合2回目です。

IMG_0767前回は保佐人の方が、売買の共有者でいたのですが、今回は成年後見との事なので、どんな仕組みで選別するのか後見人となった司法書士の先生に質問してみました。








89c20284クマ  「Aさん、日常会話とか問題無いと思うんですけど保佐じゃなくて後見になったんですね」

先生  「はい、日常会話は問題無いような感じを受けましたけど、診断の結果なんですよ」




クマ  「後見人が付くのはもっとすごい状態の人だと思ってましたよ」

先生  「詳細は見せられませんけどこんな感じで医師の診断書で判断してるんですよ」



さらっと見せてもらいましたが、点数みたいなので判断能力の状態が決まるような感じでした。

テストを受けて、ランクが決められた結果なのだそうです。

クマ  「普通に会話が成立してる事もあったのに・・・」

先生  「日常の会話って問題ない事ばかりですけど、お金に関する判断が出来ないって事なんですよ」

クマ  「確かに大丈夫だと思っちゃう状態が一番危険ですね」

先生  「正常だと思って取引できちゃう境目の時期だったんでしょうね」

自分、Aさんと最後にお会いしてから1年近く経っていますが、先生の話によると、一人暮らしが難しい状態になっているそうで、近いうちに施設に入る予定なのだそうです。

進行する症状との事ですので、今後は全て後見人さんの対応となります。

不動産取引なんてのは、一番大金が動く話しですので今後同じような状態の案件が発生したら選択肢とするべきなのでしょうね。

勉強になります。

さて、本日は某町内会長さんにアパートの自治会費の件で呼び出しをされています。

以前にもあったのですが、自分の仕事じゃないと思いながらも地域の代表と仲良くしておくバランスの難しさがあるものです・・・


ではまた明日


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壊すか壊れるか・・・

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きのうは自宅の土地と隣地のアパートの境界相談で、土地家屋調査士さんと大家のAさん(80代女性)で現地打ち合わせを行ってきました。

BlogPaint公図上の筆だとアパートの階段が大家さん宅の敷地に越境している状態なのですが、このまま大家さんが自宅と共にアパートを持ち続けるのなら問題がありません。
Aさんもアパートを建た当時にはそう思っていました。




将来、アパートと自宅を別々に売却する時にはアパートの階段部分もアパートの敷地として分筆する事になると話をしたところ、「もう先が無い年齢だから今やっとくよ」との話になった感じです。

確かに、Aさんのアパートもご自宅の事も相続が発生してからバタバタするのは大変だと思います。

自分の土地の筆を分けるのは簡単そうですが、昔と違って今は全筆測量が原則なので簡単じゃ無くなっちゃってます。

今回も隣地との確定測量をして、最終的に境界線を決める段階になってます。

いろいろ話を聞くと、「アパートなんか売っぱらって欲しい」と、息子さんに言われているそうでして、将来的に相続が起きたら間違いなく売却になるとのことです。

何とも最近この手の相談が多くなってます。

地方だからかと思いますが、アパートなんていらないとか、親が亡くなったら自宅も売っちゃってとか増えて来ている感じです。

Aさん  「何かさ、息子がいらないって言うからアパートも自宅も壊して更地にしちゃおうかな」

クマ  
「Aさん、別宅があるから住むところは問題ないけどアパート壊すのはもったいないですよ」

Aさん  「だよねぇ 入居者もいて家賃が入るのに何でいらないなんて言うのかしらね?」

クマ  「アパート経営なんて面倒だと思ってるんじゃないですか?」

Aさん  「私だってできるのにねぇ」


年配の地主さんがアパート経営で問題が起きた時、必ず出てくるのが

「ぶっこわすか」

の言葉です

何とも、単純でスッキリする感じの言葉ですが、たまには「そうしましょうよ」と返してみたいものです。

クマ  「入居者がいるうちはオーナーチェンジで売却した方が更地より高く売れそうですよ」

Aさん  「でも売っちゃうと家賃が入って来なくなるよね」

クマ  「ですねぇ その分現金が一括で入りますけど」

Aさん  「私が死んでから息子に考えてもらうってのも悪くてね」


何とも、線を決める以外の話が30分くらいありましたので、調査士さん待たせちゃいました。

クマ  「取りあえず、今日のところは分筆の線を決めましょうよ」

そんな感じで境界ポイントが決まりましたが、今後このアパートの件で再度打ち合わせすることになりました。

高齢の方との話しは、時間がかかるものですね。


夜は、新人君(37歳)の歓迎会をしてきました。

IMG_0801お店の方は、最近オープンした地元の居酒屋レストランなのですが、新人君が店のオーナーさんと知り合いで、お店のロゴを作ったそうです。








IMG_0797クマ  「このロゴ作ったの?」

新人君  「そうなんですよ」

クマ  「そんな才能があったんだ・・・」

新人君  「いやいや、大したこと無いです」



自分の職場は、提案書を作るだけでなく、事務処理全般にPCが関わりますので、「PCできません」なんて言われたら一から教えるの大変だなと思っていましたが助かります。

クマ  「ソフトは何でやるの?」

新人君  「Photoshopで作ったんですよ」

クマ  「いいねぇ、自分もS君もデジタル物大好きだけど、そっちの分野は良くわからないよ」


IMG_0800そんな話をしていた所までは覚えていますが、飲み放題のハイボールとワインで頭がグルグルになってしまいました。

料理美味しかったです。







IMG_0810で、二次会でカラオケに行ったのですが、この写真撮った後に寝ちゃったみたいで、どうやって家に帰ったのか記憶が・・・

多分、タクシーで帰ってきたのだと思いますが、ホントいけませんね。





で、毎日朝一番でブログを投稿していますが、本日は午後の更新です。


まだ頭が壊れてる感じですのでこの辺で



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要経過観察

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なんかラジオでゴールデンウィーク交通情報とかやってましたが、もしかして早い方は連休モード突入なのでしょうか?

うらやましいです・・・

自分の勤務先は5月2日から6日まで休ませて頂くことになってますが、今年は三男(小5)が少年野球の練習で遊びに行けないそうなんです

ここ10年くらいゴールデンウィーク休暇には必ず遊んでいた記録がブログに残っていますが、ついに遊んでくれなくなる時が来てしまったのでしょう・・・

夏休みに期待です


さて、昨日報告した「マンションで1世帯だけ水が出なくなった」件の続報です。

IMG_0749大規模にコンクリ部分を削って水道管をいじる前に、給水管洗浄をやってみようとの事になり、業者さんの持っている機械で試して見ることになったところまで書いていました。





古い水道管に強い圧力をかけるのは怖い感じがしますが、きちんとやれば築30年くらいなら問題ないそうです。

IMG_0744この作業は、水道のメーターを外したり室内の蛇口に細工したりで準備に時間がかかります。

定期的に行う排水管洗浄よりも大変な感じです。








IMG_0755まぁ 期待半分といった感じでのチャレンジだったのですが、サビがだいぶ抜けて見事に水の勢いが復活してくれました。

ただ、サビだけの原因で水道が出なく
(細い程度では出てましたが)なっていたのか疑問です・・・




とりあえずは、使えるようになってくれたので助かりました。

しかしながら、要経過観察だと思ってます。

水道管は人間の血管と同じで、詰まったり穴が開いたりする訳です。

やっぱり老化する前にメンテナンスしないといけないのでしょうね。

この場合の経過観察は、水量の変化と共用廊下や下の階での漏水なのですが、一番気がついてくれるのは毎日生活している入居者さんです。

受け身な感じで申し訳ないですが、そこら辺の報告が来ないことを祈ります。


さて、本日は密度濃く予定が入ってます。

午後6時で業務を終わりにして新人君の歓迎会なもので


と、言うことでまた明日



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生活できません・・・

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きのう発生した「水が出ない」トラブルについて再度書かせて頂きます。

(概要)
・築30年 3階建 鉄骨造 ファミリータイプ12世帯 自主管理

・数日前に、2階の1室だけ水圧が弱いとの報告があり、水道メーターのフィルター部分を掃除したが改善せず。

・上階や、隣室の水道が正常であるので、水道管の縦管には異常が無く、この住戸に給水している横管に問題があると思われる。

・昨日の朝、入居者さんより「水がほとんど出なくなった」との報告があった。

と、ここまでが昨日のブログでの状況でした。

その後、オーナーさんと協議した結果、当社の方で業者を手配して欲しいとの事になりました。

(問題点)
・炊事・洗濯・風呂・トイレが使えないので部屋で生活ができない。

・水道管が、コンクリート内にあるので削(はつ)らないと状況確認できない。

・入居者さんが生活できない事に対しての対応をどうするのか。


基本、会社が行うことは、入居者さんへの対応です。

実際、うちの場合だとピンホール漏水等で室内の壁を開口して原因個所を特定する作業まではやれるのですが、今回みたいなのは専門業者に任せないと余計な事に成りかねません。

と、言うことで入居者さんへの対応と報告に専念する感じです。

unnamedまずは、オーナーさんの了解を得て隣地にある別の建物の空き部屋の水回りを臨時に使ってもらうために電気水道ガスの開栓を行いました。








9ae3783d以前にも何度か同じような事をしたことがあるのですが、仮に空き部屋を使ってもらう際に問題になるのが、洗濯機を移動しないといけない事です。

更に今回みたくファミリータイプのお客さんだとガスコンロや冷蔵庫まで移動しないといけない可能性があります。








重たくて腰が・・・何て言ってられません

当然ながら管理課S君だけでは大変ですので自分も出動しようと思い現地のS君に電話しました。

クマ  「どう? 洗濯機とか運ぶの手伝うよ」

S君  「いや、お客さんこれから出かけるので、今日の作業は無しです」

クマ  「そっか・・・ 空き部屋使ってもらう話は?」

S君  「してあります」

クマ  「じゃぁ月曜日に大掛かりに工事するって感じか」

S君  「業者と打ち合わせたんですけど、破壊系の工事の前に給水管洗浄機使ってみようって事になりました」


2bd81ab3と、言うことで本日、給水管洗浄作業を行います。

以前にもやった事があるのですが、この作業で詰まりが除去できて直ってくれると良いのですが、どうなりますでしょうね・・・





1日1回しか更新しませんので続きは明日の報告となります。

さて、本日は午前中この作業現場に行って、夕方は新宿まで媒介契約を締結しに行きます。

先日報告した、成年後見人の司法書士さんとの契約なのでいろいろ聞いてこようと思ってます。

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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