賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2015年05月

高いものは良いもの?

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きのうは、防犯カメラ取付の打ち合わせを電気工事業者さんと行いました。

現場は少し前に車上荒らしが発生したファミリータイプのマンションなのですが、2回目ともなると防犯灯や人感スポットライトを取り付けるだけでは弱いです。

かえって泥棒作業の手元を照らすだけ・・・

そんな事にならないようにするには防犯カメラの取り付けが有効です。

で、先月別の物件(木造10世帯)で取り付けた防犯カメラと同じタイプで見積もりを取ったのですが、今回の物件は駐車場の台数が18台なので、小型のカメラでは大量に設置しないと対応できません。

しかも、駐車場はアスファルト舗装されているので、ポールを建てるにも電源配管を地中に埋めるのも手間が掛かります。

最初に当社から「前回使ったカメラで見積もってみて」とお願いしたので、電気工事業者さんは無理やり見積もってくれたのですが、素人目に見ても無理がある事がわかり、多少金額UPはやむを得ないので、広さに見合う工事の見積もりを再度依頼しました。


IMG_1438で、業者さんがおススメしてきたのは、1台50万円もする鮮明に映像が撮影できる&無線で映像を飛ばせるタイプです。

前回、木造物件で取り付けたのが2か所取り付けで配線工事込みで20万円くらいだったので結構な上がり具合です。




クマ  「性能良いのはわかったけど、2台で100万円てのは・・・」

業者  「これの他に工事が大掛かりになるので、20万円くらい掛かるかなぁ」

クマ  「こんな立派なの付ける人っているんですか?」

業者  「こないだ取り付けたところは10台付けましたよ」

クマ  「え〜 どんだけお金持ちなんですか!」

業者  「病院なんですけどね」

何か、このカメラ暗い場所でも車のナンバーまで鮮明に撮影できるタイプなのですが、撮影性能が良くなっても最低2台は必要な広さですので、一応参考として見積もりを作ってもらう事にしましたが、もっと安いタイプがネットにたくさんあるので、聞いてみました。

業者  「安いのあるのは知ってますよ、でも価格なりの性能ですから」

クマ  「何と言うか、ネットで売ってるカメラが安すぎて、50万とか大げさに感じますよ」

業者  「う〜ん じゃあネットのメーカーからお試し品借りて実地で試し撮りしてみますかね」

さすが実績のある電気屋さんは違います。

お試しができれば安心してオーナーさんに説明できます。


クマ  「さっきの50万円のカメラって盗まれたりしませんかね?」

業者  「まぁ・・・  やろうと思えば盗めるでしょうねぇ」


車上ドロよりカメラドロの方が心配です


その後、夕方はまでは事務処理に専念していましたが、「アパートのゴミ置場が散らかってる!」との苦情を受けて回収してきました

何とも、予定外の事が起こって管理課S君の予定が埋まっていると即自分の出番になります。

早く新人君が新婚旅行から帰ってきて欲しいところです・・・

IMG_1434散らばっていたゴミは、土日でも正月でもお盆でも捨てられる提携産廃業者さんに捨てに行きましたが、見張りの人がいないので勝手に捨てちゃう人がいそうです。

防犯カメラおススメです





さて、本日は某オーナーさんのところで発生した特殊案件の対応について打ち合わせしてきます。

解決してから書きますが、かなり悩まれている重たい案件ですので、一緒に乗り切ろうと思います。

進行した場合に警察案件、進行しなくても弁護士案件的な内容ですが、自分も関わる事になるので、ブログではボカさせて頂きます。

名刺を渡すと日本で一人しかいない名前なのですぐにブログが探し出されちゃいますので・・・


ではまた明日


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これから増える?

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imageきのうは、約30年程管理していた一棟物マンションの売却決済がありました。

売却の依頼を受けてから半年掛かりましたが、無事に終了して良かったです。





30年間管理していたとは言え、今の管理形態になったのは20年くらい前だと聞いています。

その昔は、単純に専任で斡旋している事を管理と言っていた適当な時代があったらしく、管理手数料を頂かないで入居者さんからの苦情受付や、各種の対応をしていたそうです。

管理会社と言うよりは、仲介会社だったのですが、「お宅に任せてるんだから」で無償対応していた時代があった訳です。


自分が、賃貸管理の仕事を始めだした頃がちょうど有償管理の仕組みを浸透させている時期だった感じで、管理料を頂いて無い大家さんに仕組みをわかってもらうのが大変だった記憶があります。

決済の行き帰り往復2時間程、売主である大家さんと一緒だったのですが、無音状態にならないくらい昔話で盛り上がりました。

特に、お金に困って売却した訳ではなく、次の世代の息子さんが「アパート経営などやらない」と言っている事が売却理由だったので、「これで良かったんだ」とすっきりした様子でした。

これからは、次の世代との感覚不一致での売却が増えて行くのではないかと思います。

ブログで書くと短い感じでわかりにくいですが、自分も良かったと思ってます。


売買が成立したと言うことは、買ってくれた人もいる訳で、買主さんは物件をリニューアルして満室稼働を目指し、収益をあげる事に専念します。

今後、管理はしませんが、客付けでお手伝いさせて頂きますので、新しいお付き合いが始まります。

いずれにしても、いろいろ関われる事に感謝です。


さて、ちょうど1週間前に入院した自分の上司S部長ですが、本日より無事出社致しました。

一時は危篤説が流れて大変でしたが、肉体労働でなければ働けると言ってます。

もっとも、結石の手術が完全には終わらず日を置いて再度手術するとの事で、体に器具が入っている違和感がすごいらしいです。

会社の健康診断で、腎結石の疑いで「要再検査」と指摘されていたそうですが、再検査に行こうと思っていた矢先に尿管に石が詰まり激痛が発生したそうです。

腎臓に石がある段階だと痛くないとの事で発見が遅くなったそうですが、やはり健康診断での「要再検査」は軽く考えてはいけません。

自分も含め、体の老朽化が進んでいってる訳ですので、これからは今まで以上に注意しないといけませんね。

再手術まで、本調子にならないと思いますが、取りあえずは復帰してくれて良かったです。


さて、本日は朝から防犯カメラ設置の打ち合わせをしてきます。

RCの大型物件なのですが、何度も車上荒らしにあってしまい対策を考えた結果、やはり防犯カメラが一番だとの結論になりました。

防犯カメラは一昔前より安くなっていますので、これからは設置が増えていくのでしょうね。

ではまた明日



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通報だけじゃ・・・

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騒音トラブルは人的トラブルの中でトップクラスに対応が多い案件です。

「○○号室が夜中に騒いでいた」、とか「夜中の2時に洗濯機回してた」なんて感じの、相手が特定できる案件はピンポイントでその部屋の入居者へ連絡します。


きのうは、去年の秋から対応していた案件が突然再発して対応してきました。

この案件、騒音トラブルなのですが、内容的に深刻だったのでブログに書いてませんでした。

と、言うのも騒音トラブルは
「苦情元(苦情を通報した側)「騒音元(騒音を出していると言われた側)があるのですが、苦情元が正しいとも限りません。

今まで数多くの騒音トラブルを対応してきましたが、苦情元の過剰反応と思える案件が少なくなかったです。

もっとも、過剰なのか普通なのかの判断自体、余程極端で無い限り決めつけることはできません。

なぜなら、驚くほど隣室や上下階の音が聞こえる建物がたまにありますし、音が出ている現場にいないと判断できないのが難しいところなのです・・・

c433b00cb5dcc843bec7c795fce40520_sで、今回の案件何が深刻かと言うと、「夜中に幼児が大泣きしている」との内容なんです。
ファミリータイプの大型物件なので、ほとんどの世帯でお子さんがいるのですが、乳児の夜泣きとは違います。



夜中に幼児が泣き止まない状態なのです・・・

連絡を受けた去年の段階では、騒音元の入居者に直接確認を取りましたが、「一度泣き出すと止められないタイプなので、迷惑かけてすみません、以後気を付けます」との事でした。

その事を苦情元に伝えたところ「様子見します」との事になったのですが、1か月程度で「やっぱり異常な感じがする」との事を再度相談されたので、児童相談所に通報しました。

自分、数年前の大阪の事件以来、この手の相談が来たとき何度か通報しています。

児童相談所では通報があると必ず対応するそうなのですが、対応の状況は個人情報なので一切答えられない仕組みなのだそうです。

また、同時期に警察にも相談を入れて騒音元以外のマンションの入居者へ聞き込みをしてくれたのですが、その時は苦情を言っているのは苦情元1室だけとの回答がありました。

もしかして苦情元の過剰反応?

そんな疑問も芽生えながら、様子見が続いていたのですが、昨日苦情元の奥様より「話を聞いて欲しい」との連絡がありました。

奥様  「もう限界なんです、引っ越しを考えてます」

クマ  「しばらく連絡が無かったので改善されたと思ってましたが・・・」

奥様  「私、我慢しすぎて体調崩して入院したりしてたんです」

クマ  「他からは苦情が無かったですけど、まだ聞こえるんですね?」

奥様  「私だけが苦情言ってると・・・ 声を録音してますので聞きに来てください」

で、苦情元に訪問して1時間ほど状況を聞きました。

録音した声を聞かせてもらいましたが、確かにひどい泣き方をしています。

ただ、親に暴力を振るわれて泣いているのでは無く、思い通りにならない事に腹を立てて一方的に泣いて抗議しているような声でした。

恐らく、騒音元の両親は、泣き止むまで泣かせておくしか選択肢がないような状態になっているのかも知れません。

素人の推測ですが、騒音元の奥さんは、この事で精神的に弱っていると思います。

苦情元の奥さんも同じように感じているそうで、できればママ同士で助けてあげたい気持なのだそうです。

クマ  「こうなってくると管理会社よりもお医者さんが適任ですね」

奥様  「虐待して無いなら子供の性格なのでしょうし、奥さん辛いと思うんです」

クマ  「もう一度行政の方に相談してみますかね」

奥様  「どうなんでしょ? 限界みたいだから私が引越すしかないんですよ・・・」


クマ  「いや〜 まいったなぁ・・・」

奥様  「すみませんね、もう少し考えて結論出しますよ」


そんな感じで後味の悪い終わり方でした。

今回の話、文書にまとめて児童相談所に相談してみようと思いますが、良い対応法があったら教えて欲しいものです。


さて、本日は30年近く管理してきた一棟物マンションの売買決済に行ってきます。

売主さんと一緒に車で片道1時間ほどの距離がある銀行へ行ってきますので、ドライブみたいな感じです。

ではまた明日


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特記事項あり

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先日、某不動産会社の社長さんから「告知物件になった場合の告知ってどうやってる?」と、心理的瑕疵物件に関して質問を受けました。

自分の今までの経験だと、ネットや紙媒体の広告に載せないで、個別に接客したお客さんに事情を話して、そう言う物件でも安くなるならOKな人にだけ説明している感じだと答えました。

でも、売買物件なんかは広告しないと決まりが悪いでしょうから、「特記事項あり」とか「告知事項に関してはお尋ねください」なんて感じで物件に興味のある人にだけ詳細を答えるようにしていた方が良いと思ってます。

正直言って、自分は心理的瑕疵の告知に関して「年数が経過したら無かった事にするべきだ」と思っています。

建物の中を完全にリフォームする事が大前提ですが、立地が変わる訳でも陽当たりが悪くなった訳でも無いのに、物件の財産価値が永久に落ちるなんてのは理不尽な話です。

UR都市機構さんなんかは、かなりスッキリしていて「1年間だけ賃料半額にして終わり!」の方式ですので見習いたいところですが、借りる側にも配慮して早いところガイドライン作るか法律で決めちゃって欲しいものです。

過去の判例はこちらが参考になります。


と、朝から重たい話を書いてしましたが、昨日自分は「特記事項あり」の人になっちゃいました。

IMG_1402きのう(27日)は、朝早くから日帰り人間ドックへ行ってきたのですが・・・

未だにバリウム飲んで我慢しながら撮影するタイプを選んでいるのですが、いろんな方に「胃カメラの方が楽だ」と言われます。



10年以上、バリウム飲むのが普通だったので辛いのが普通だと思い込んでいるところもありますが、やっぱり辛いものです。

もう一つ辛いのが、「採血」です。

多分注射針を使う中でも痛く無い部類なんだと思いますが、昔から注射が苦手なんです。

受付で職員さんから「今日の採血は2本です」と言われたので、「2回注射針を刺すんですか?」と聞き返しました。

職員  「いえ、刺すのは1度で、採血の本数が2本なんですよ」

クマ  「良かった〜 自分注射が苦手なんでバリウム飲むより嫌なんですよ」

職員  「今まで注射して倒れたとかありますか?」

クマ  「そこまでは無いですけど怖くて怖くて・・・」

半分冗談言ったつもりだったのですが、採血で呼ばれた際に看護師さんに言われました。


看護師  「話は聞いてます、今回はこちらのベッドへどうぞ」

クマ  「え? 毎年座って採血してましたけど・・・」

看護師  「寝ながら採血された方が、ご気分的によろしいかと思いますよ」

クマ  「え〜 そんな大げさにしなくても大丈夫ですよ」

看護師  「特記事項で書いてありまして、気絶されると危ないので」


毎年病院の親切さがアップしているようで、受付でのちょっとした一言に反応された事に驚きましたよ。

余計な事は言うもんじゃ無いです


さて、本日は火曜日に2件ほど売却査定を依頼された案件がありますので調査関係に行ってきます。


ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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