賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2015年06月

見ないで売買は・・・

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先日、いつもお世話になっている地主さんから「同級生でいらない土地を処分したいってのがいるから話を聞いてみて」と、言われた案件なのですが、場所が伊豆半島の山の中なんです。

52坪と別荘地にしては小さいような感じですが、水道も引ける場所だとの事で、レインズで調べてみると50万円位から400万円位までの価格で近隣物件が売り出されていました。

売主さんは、昭和48年に購入して、1度だけ現地に行った事があるそうですが・・・

クマ  「別荘建てて楽しんだらどうですか?」

売主  「老後の楽しみになると思ったけどホテル泊まればいいんだからねぇ」

クマ  「たぶん、買いたいって人がいても言い値で売る事になっちゃいますよ」

売主  「だよね、とりあえず買った値段の200万円くらいで出してみてよ」

クマ  「50万円の物件も売れ残ってますから200万円だと決まらないでしょうね」

売主  「どうせ値切られるんだったら最初は高くお願いしますよ」


こんなやり取りがあったので、現地に行かず通信販売的に募集図面作ってレインズに出しておこうかと思いました。

当然ながら、50万円で売れても手数料5%の25,000円なんて感じですので、受けるだけ無駄な感じです。

が、今回はお世話になっている地主さんのお友達が、将来の不安から次の世代へ引き継ぐべき財産と、処分するべき財産を仕分けしている事から出てきた話との事で、うまく解決できたら「他の土地もどうしようか」的な関係になれる予感がしてます。

地主さんの友達は地主さん。

まだじっくり聞いていませんが、自宅の回りにかなり土地を所有している感じなので、今回の別荘地は儲け度外視で頑張ってみようと思いました。

Googleのように無料で引き込んでおいて使いまくった先にくるのが「有料になっても喜んで使う」、そんなやり方で地主さんと関われるチャンスなのでしょう。


とは言っても、物件を一度も見ないで他人に売るなんて事は業者としては良くない事だと思います。


「ちょっと物件見てくる」

と、言い残して埼玉から静岡県まで行ってきました

IMG_2168 (1)物件のある場所までは、片道203km、ナビが言うには3時間で到着です。

13時くらいに出発して現地の役場に到着したのが15時40分でした。







IMG_2115まずは、都市計画課でこの土地の建築制限関係の調査開始。

職員  「この場所は都市計画区域外です」

クマ  「へぇ 区域外って初めての経験です」




職員  「別荘地の管理している会社が独自の決まりを作ってるか調べた方が良いですね」

クマ  「何か、管理会社らしきところから書面が届いてるんですけど怪しい感じなので・・・役所で把握してる会社なんですかね?」

職員  「いえ、うちは全く管理会社とか把握してません」

クマ  「そうなんですか・・・ では行政の指定建ぺい率と容積率教えて下さい」

職員  「ですから、都市計画区域外なので、無いんですよ」

クマ  「えっ 調整区域なんかだと○○地域に準ずるとかありますよね?」

職員  「ですからぁ 調整区域にもなってない都市計画区域外なので無いんですよ」

何とも、市街化調整区域の仕事が多い地方業者の自信があったのですが、更に上を行くエリアの物件でした。

クマ  「じゃぁ何建てても良いんですか?」

職員  「一定規模以上のは建築確認が必要ですので、その都度相談してみて下さいよ」



その後、水道課に行って埋設水道管の図面をもらおうと調べてもらうと・・・

物件の場所を探すのに20分。

クマ  「住宅地図と、道路台帳が取れたんだから物件が無いって事は無いですよ」

住宅地図はセブンイレブンのゼンリンプリントサービスで取りました。

職員  「・・・ すみませんねぇ 山の中だと探すのが難しいんですよ」

クマ  「もしかして公共の水道じゃなくて管理会社が作った水道なのかな?」

職員  「そうだとしたら、役所の台帳には載ってませんよ」

クマ  「でも、土地の場所は載ってますよね?」

職員  「いや、これだけ探して無いから公共の水道管が無い地域なんでしょう」

クマ  「・・・ 日が暮れる前に現地に行きたいので、物件が見つかったら連絡下さい」

職員  「いや〜 公共水道は無いって事ですよ、管理している会社があるならそちらで確認して下さい」



今時は地番をPCに入れると瞬時にわかると思っていましたが・・・

役場から物件までは車で30分以上かかります。

ナビも、物件地番ピンポイントでは探せない状態だったので、住宅地図に載っている個人宅を数件入れてみるとちょっと離れた場所の家までだったらナビで行ける事が判明しました。

数年前に別の物件を調査した時は、家もない場所だったので、東京電力の電柱番号を頼りに調査しましたが、その時に比べたらぜんぜんマシです。


IMG_2137ナビが指していた地点まで到着しましたが、さすが別荘地。

写真だとわかりにくいですが、かなり勾配がきつい感じで雪でも降ったらスライダーになるくらいの坂です。






IMG_2151公図に書いてある道路の形と、住宅地図で確認した既存の建物の位置から物件の場所を推定してやっと現地到着。

かなりの傾斜地でした






自分、埼玉の平野部に住んでいるので傾斜地に家を建てるって感覚があまりないです。

が、神奈川で仕事している時には崖の上でも普通に家が建っていましたので、この場所では普通の話なのでしょう。


IMG_2142すぐ近くの区画で、傾斜地に建てた建物があったので外から確認しましたが、柱のような杭で支える感じなのですね。

廃墟になってましたが、何十年か大丈夫だったみたいです・・・





一通りビデオ撮影して来たので、売主さんに現在の状況をみてもらい、出し値を決めて売り出そうかと思いますが、安いからと言って現地見ないで売ったり買ったり仲介するのは絶対にやめた方がいいです。

こんな状況ですがよろしいですか?

と、言えるくらいは確認しておかないと、たとえ10万円で売っても恨まれちゃう可能性があります。

10万円で売ったら手数料は5千円ですが、5千円で恨まれるのは勘弁ですね。

さて、本日は分譲マンションの媒介を締結してきます。

その後、別件で戸建ての売却依頼を頂いているので調査をしてきます。


ではまた明日



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土地物語

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きのうの午前中は、先日決済した土地の買主さんと一緒に外構工事の打ち合わせをしてました。

166平米じゃなくて166坪の土地で、道路から敷地の一番奥まで40mもあります。

いつもお世話になっている外構屋さんの社長と会社で敷地配置図を見ながらプランを考えていたのですが、土間コンクリートにした場合やウッドデッキ、インターロッキングなど実物が見たいとの話しになりました。

「じゃぁ 打ち合わせが終わったらうちに見に来る?」

との事で買主さんと一緒に社長さんの家まで見学に行ってきました。


BlogPaintさすが、外構屋さん。

ご自宅のお庭が公園のように手入れされています。

敷地は150坪あるそうなので、イメージ的にピッタリな感じです。






IMG_2090「孫がラジコンカーで遊べるように土間コン敷いたら喜んじゃって、調子に乗って長いコース作ったんですよ」

社長さん、お孫さんの為に大量のコンクリート投入したみたいです。







IMG_2101社長  「孫が登り棒が得意なんだって言ったから作ったんですよ」

クマ  「登り棒どこにあるんですか?」

社長  「この場所にあったんだけどすぐに飽きちゃって撤去しちゃいました」






IMG_2092素敵なお庭とお孫さんに甘い意外な一面を見せてもらい、買主さんもいろいろイメージが膨らんだとの事でした。

予算も大きく膨らんだのが心配なところですが・・・






そして午後は、先日よりトラブっている管理アパートの隣地境界の件で、隣地所有者さんのご自宅へ行って話し合いをしてきました。

BlogPaint隣地所有者さん
(80代? 女性)より、昭和の時代にアパートの前地主が書いた誓約書を根拠にしてのご提案があったのですが、冗談にしか思えない変な話なので優しく解説して丁寧に突っぱねてきました。

初めての訪問にも関わらず長時間いろいろと話してきましたが、長くなるので、別の機会に書きたいと思います。






さて、本日は先日頼まれた静岡県伊豆市の物件の調査に行こうかやめておこうか考え中です。

いろいろやる事はあるのですが、今日は誰ともアポが無いのです。

片道203kmとグーグルマップには表示されてますが、結構な山の中みたいで疲れそうです。

どうしましょうかね・・・


ではまた明日


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お上品な感じですね・・・

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FullSizeRenderきのうは、火曜日に媒介受託する予定の築浅マンションへ行ってきました。

うちの近所では珍しく共用エントランスが贅沢に作ってあるマンションで、驚きましたよ。




住んでいる方も上品な方が多いのでしょうね。

室内も、ホテルのような高級感がありますが、雨が降っていて暗かったので、晴れた日に写真を撮り直そうかと思います。

久しぶりの高額
(うちの近所では)物件の受託となりますので頑張ります


ここしばらく詰めの作業に入っている診療所への貸地契約の件ですが、昨日は、土地の借主となるお医者さん(50代)が地元の病院への挨拶でご両親と一緒に訪問されました。

この先生は、関西にお住まいの勤務医の方なのですが、自分が親しくしてもらっている元大学教授のオーナーさんからの紹介でお付き合いが始まりました。

先生は、開業までの期間、地元の病院に勤務して手伝う形で話がついているそうなのですが、「早く手伝いに来てよ」と催促されているそうです。

先生の方からは、「医師会関係の方に挨拶して大急ぎで東京に行くので会社には寄りません」と言われていたので、自分自身はお会いする予定を作っていませんでしたが、夕方になって、オーナーさんから「先生が家に来たからクマさんもおいでよ」との電話があり訪問してきました。


c27a446834410bccdafd3ddd5ffe3d4e_sオーナーさんのご自宅を訪問すると、お医者さん、ご両親、元大学教授ご夫妻で、すごくセレブな雰囲気のお茶会をしてました。

←写真はイメージです。

お茶菓子と言うか見かけない高級そうな食べ物がテーブルに並んでいて奥様が、チーズを切ったところでワイン登場。







オーナー  「クマ君、ワイン好きだろう 遠慮しないで飲んでよ」

クマ  「実に飲みたいんですけど仕事が終わってないので・・・」

オーナー  「え〜 すごく美味しいワインなんだよ」

奥様  「飲酒運転なんてしたら大変な事になるから別の機会ですね」

オーナー  「じゃぁ 先生は電車なんだから飲んじゃってよ」

先生  「はい、頂きます。 いや〜 美味しいワインですねぇ」



何か、写真撮れませんでしたが、実に美味しそうなワインでした。

高そうなチーズを美味しく頂いて来ましたが、ワインが飲めたら更に美味しかった事でしょう・・・

先生からは、帰りがけに「今度、飲みに行きましょうね」とフォローして頂きましたので楽しみにしてます

何か、いつもは農家の納屋でお茶を頂いているのが自分の普通な状態なのですが、こう言う事もあるってのが奥深いところです。

さて、本日は売買系の下準備と境界トラブル案件の打ち合わせをしてくる予定です。

朝からすごく天気が良いので、ゲリラ豪雨が心配です・・・

間もなく7月ですので夏になっちゃったってことなのでしょうね。

ではまた明日



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安い手数料で・・・

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きのうは事業用定期借地契約の打ち合わせで公証役場に行ってきました。

IMG_2037自分、今まで縁が無くて公証役場初体験だったのですが、何とも想像していたより気楽な場所でした。

担当してくれた公証人の先生は、元検事さんだと名刺に書いてありました。





すごく事務的で堅い感じなのかと思いましたが、驚くくらい腰が低い先生で、話がわかりやすかったです。

今回は、診療所と調剤薬局さんの話がまとまり、いろいろ調べて「定期借地権(事業用)設定合意書」と言う書類を作ったのですが、自分、この書類がそのまま公正証書になるのかと思っていました。

公正証書の方は、かなり書式が決まっていて、当然ですが公証人さんが作ります。

と、いう事で設定合意書と言う形で貸主・借主の契約条件をまとめてから公証人さんに公正証書にしてもらうのだそうです。

そこら辺、既に煮詰めてありましたので、先生にチェックしてもらって問題が無いか1週間くらいで連絡くれることになりました。

安い手数料で法的に強力な契約書ができるのですからこれからも使ってみたいと思いましたよ。

何か初めて経験する事ってトキメクものです。


さて、本日は木曜日に「マンションを売って欲しい」との相談があったので現地へ調査に行ってきます。

分譲マンションの1室なのですが、106平米もあるって事ですので見ごたえがありそうです。

なぜか最近、売買系の案件が不思議と寄ってきてくれます。

この他にも昨日、「伊豆の土地を売ってよ」と、普段お付き合いさせてもらっている地主さんのお友達から正式に頼まれたところですが、50坪ちょっとの原野っぽいので、現地まで往復したら手数料割れしそうな予感がしてます。

200万円以下の仲介手数料の上限は3%+6万円ではなく、5%なのですが、仮に50万円で売れた場合の手数料は25,000円+消費税・・・

まぁ、地主さんのお友達も地主さんなので、頑張れば次に繋がるって下心を持って頑張ります

ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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