賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2015年09月

Google フォト

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きのうは、漏水修理の見積もり立ち合いで、歩いて物件まで行って来ました。

DSC_01163 (1)歩きだと普段車では気が付かない植物にも目がいくものです。
子供頃に友達から教えてもらったヨウシュヤマゴボウ
ホントにそんな名前なのか?
Googleで確認したらあってました。


「毒があるから食べたらダメだ」とまで言われていた記憶も本当の事だったと30年以上経って確認できましたよ。


たまたま、管理課の車が出払っていたので歩いて行ったのですが、大変な失敗をしてしまいました。

DSC_01781階の汚部屋に関しては土足でOKだと入居者さんに言われているのですが、2階の元汚部屋は、土足はダメです。
入居者さんもスリッパ着用しないと気分が悪い状態なのですが、来客用のスリッパはありませんでした。


来客する人なんていないのでしょうね。


DSC_0176業者さんはマイスリッパ持参。

普段、車の中にスリッパが積んであったので油断していましたよ・・・





今回の漏水復旧工事、入居者さんの都合で29日(火)になりました。

その日は自分が朝から遠方地で決済の立会、午後から契約と忙しく予定が入っているので、新人君に立ち合いをお任せです。

f46215c0恐らく、排水詰まりの他にピンホールがあると思うのですが、漏水個所の特定ってすごく大変なので、勉強になる事でしょう。








以前少し書きましたが、ここ最近、写真の保存にGoogle フォトを使っています。

iPhoneの中に保存してあった写真だけでなく、パソコンの中に保存していた画像まで全部クラウド保存してくれたので、早々にicloudの有料契約を打ち切っていました。

今回、iPhoneからアンドロイドスマホに乗り換えた時も全く問題なく使えていますので、ホントに良かったと思っています。

まぁアンドロイド=Googleですので当然でしょう・・・

一昔前では考えられない高容量で検索性も高いサービスですが、こう言う出だし無料のサービスで、囲い込んだところで有料化するのか、あるいはその会社以外選択できなくすることが目的なのでしょうね。

昨日も、Googleフォトに入っていた過去データに助けられました。

某、管理マンションの入居者さんから「便器と床の間から水が漏れてくる」との連絡があり、便器の型番を確認しようと聞いたら、「勤務先からの電話なので、家に帰らないとわからない」との返答でした。

便器と床の水漏れに関しては、自分たちでやって失敗するとトイレが使えなくなるので、オーナーさんから指定が無い限りはメーカー手配します。

メーカー名がわからないと手配できないのですが、過去に修理したデータがあるだろうと思い「こちらで調べます」と答えて電話を切りました。

当社の場合は、過去の履歴が全て引っ張り出せる仕組みなのですが、修理した事がなければ履歴が無いのは当然な話です。

新築時にトイレや水栓等、住宅設備系の型番を控えるか、取り扱い説明書を保管しておけば良いのですが、この物件の場合は、部屋に説明書が置いてあるのでした。

TOTOかイナックス・・・

だいたいこの2社なのですが、型番が不明でも受付けてくれますが、メーカー名が不明だと断られてしまうか、現地へ行って修理不可と言われて出張料だけ請求されてしまいます。

IMG_3933と、思っていたら先日このマンションでパイプスペースから漏水した案件があり、トイレの写真を撮影した事を思い出しました。

ピントが天井のバケツに合わせてあったので、型番までは読み取れませんが、写真を拡大していったところイナックスの電話番号が読み取れました。








IMG_391133←(拡大)
と、言う事でイナックスに手配ができたのですが、写真はホント大切なデータなのですね。
これから型番関係を注意して撮影するように心がけます・・・





ではまた明日


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目が慣れる・・・

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「前に見た時よりきれいになった気がする」

久しぶりに会った女性に伝えた言葉ではありません。

昨日新人君と汚部屋に行った時に言われました。


DSC_0085 (2)「それは目が汚部屋に慣れただけなんだよ」

汚部屋は1日にしてきれいに成らず。





汚部屋入居者が長年溜めこんで来たゴミを自ら片付ける事はできないものです。

先週、この仕事をして初の汚部屋体験をした新人君は、「これはないでしょ!」と顔を真っ赤にして汚部屋入居者に激怒。


IMG_4361しばらく興奮していましたが、「とりあえず台所の下の水漏れ具合確認から初めて」と、の言葉に「まじかよ」と言う顔をしながらも覚悟を決めて汚部屋と向き合う事になったのでした。

で、昨日は保険会社が差し向けた鑑定人さんと立会いでした。




新人君  「何か前よりきれいに見えますね」

クマ  「目が慣れたんだよ」

新人君  「初めてだったんで衝撃的でした、何で驚かないんだろうって思いました」


クマ  「俺? もっと凄いのたくさん見てきたからこの程度は驚かないよ」

うちらが、玄関の前で話している間に鑑定人さんは、汚部屋写真展でも開けるんじゃないかと思うくらいじっくりと部屋の隅々まで写真撮影。

とりあえず、漏水の原因が床を開口しないとわからないので、業者の工事を待って保険の適用内容が決まる予定です。

鑑定人さん、結構な汚部屋具合に顔が引きつっていました。


新人君には会社で自分が過去に経験した最強の汚部屋写真をボカシ無しで見せてあげました。

BlogPaint汚部屋物語2

この部屋は、積ゴミの高さだけでなく、動物が住んでいたのでは無いかと思えるくらいトイレの使い方が酷かった汚部屋でした。





多額の賠償金を保証人である父親に払ってもらった苦労話も、ブログの過去記事に書いてあるとリアルに説明できるものです。


と、新人君に強烈な汚部屋ワクチンを予防接種しておきましたよ。

こうやって成長していくのでしょう。


ではまた明日



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通話の録音

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この仕事をやっていると、「言った言わない」系のトラブルや、「それって脅迫?」みたいな出来事に遭遇する事がたまにあります。

まぁ 脅迫的なのがしょっちゅうあったらやっていられませんが、中でもよくあるのが、滞納者の嘘つき報告です。

5df0a4e6自分は、かなり昔からトラブル系の場面ではICレコーダーを使って会話を録音していました。

このタイプのレコーダーが出る前は、カセットテープの小さい版のタイプが会社に1台とか置いてあった記憶がありますが、実にコンパクトでカセットもいらなくなって技術の進化を感じたものです。








c9438eeeその後は、iPhoneの録音機能の方が、気軽に使えるので、ICレコーダーの出番が減っていましたが、ICレコーダーでもiPhoneでも面倒だったのが電話での通話録音です。

イヤホンマイクを耳に付けて通話しないといけないので、突然かかってきた電話に対応できない事があったりするのです。







iPhoneのアプリで通話録音できれば良いのにと思って探してみましたが、法的に問題があるとアップルが判断したのか、直接の通話録音は認めない考えらしいです。

第三者にかけ直して通話録音するアプリはあるのですが、面倒な感じがしますのでイヤホンマイクを利用していました。

通話の無許可録音は、法的に問題があるのでしょうか?

パソコンメーカーや、住宅設備の修理受付センター等に電話をかけると、「この通話はサービス向上の為に録音させて頂いております」なんてアナウンスが流れますので、相手方に伝えないといけないような雰囲気です。

そこら辺、Googleで調べてみると、「通話内容を無断で公開する」とか「盗聴器を仕掛ける」なんて事をしなければ法的にはセーフのような事が専門家の話として多数出てきます。

そんな感じなので、「言った言わないに自信を持つ」と言った目的なら良いのでは無いかと自分は考えます。

ただ、「録音してますよ」と伝えた方が、礼儀として良いとは思いますが、脅迫的な言動をする相手には録音予告していない事は小さな話なのでしょう。

ここら辺、自己責任で各自ご判断頂きたいと思います。

メーカーのコールセンターなどでは「録音されている」と言う事で、怒鳴りつける人を減らす事も目的となっているのでしょうね。


で、先週スマホをiPhoneからソニーのXperiaに変えたのですが、アプリがアップルからGoogleの管轄に変わり、普通に通話録音アプリが存在していました。

BlogPaint何種類か出ていたのですが、自分が使ってみたのは、こちらのアプリです。
アプリを入れておけば、特に操作をする事なく、自動で録音して、記録してくれます。

通話も鮮明で、イヤホンマイクを利用する事も無く実に自然な感じです。

必要なデータだけPCに移し替えて保管するとかも簡単です。

これは実に使えます。





これで、長年使ってきたICレコーダーとイヤホンマイクが現役を引退した訳ですが、アプリが突然禁止になった時の事を考えて大切に保管しておこうと思います。


何か、書かなくても良い事を書いてしまった感じがしますが、これも管理会社社員が身を守るテクニックの一つなのでしょう・・・


さて、本日もバタバタしそうな予定組みとなっていますが、1日頑張ります!

ではまた明日



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アリのように・・・

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きのうは、先日発覚した汚部屋の漏水修理対応をしてきました。

ワンルームマンションの2階から1階の洋室天井に漏水したのですが、2階は5年前に発覚した元210cm級の汚部屋です。

過去の物語はこちら


そして、1階は5年前よりゴミが増えた20cm級の汚部屋・・・

なぜか上下階揃っている訳ですが、3階まで一直線に汚部屋だったらビンゴな感じです。

2階の部屋に関して言えば、5年前に「まずは部屋のゴミを撤去して」と言って専門業者に56万円で撤去してもらい、撤去費用を払わせた後に「賃貸借契約を解除します」と通告したまでは順調でした。

入居者に大反発されて、強引に押し切れる直前で、大家さんが「かわいそうだから住ませてあげなよ」と、入居者の味方に・・・

かなり悪者になってからハシゴ外しされた気分だったのですが、その後5年間、賃料の滞納も無く住んでくれていますので良かったのかも知れません。

先日、2階に入室した際には、きれいではありませんが、汚部屋にはなっていませんでした。


問題は1階入居者のAさん宅です。

5年前は、散らかっているけど「自分で片付けられるレベル」と判断し、厳重注意で済ませたのです。

人物的にも、大手の会社に勤務していて礼儀正しく、見た感じまじめそうに見えたので「自分で必ず片します」の言葉を信用してしまった訳です。

DSC_0085まぁ 自分の判断が甘かったと思いますが、他人の家の中を常時監視する事などできませんし、滞納して安否確認するとか今回みたく漏水の報告がある場合でないと発覚しないのが汚部屋の怖さなのです。




1階入居者のAさんには

1.漏水個所の完全修復
2.部屋のゴミを完全撤去(業者見積り)
3.内装の復旧工事

の順番だと説明してあります。

その後、大家さんと相談の上、賃貸借契約を解除するのか判断しますが、恐らく今回も「リセットして再出発」の道が選ばれる事でしょう。

Aさんの部屋の天井を開口して濡れた石膏ボードを回収してきたのですが、汚部屋の臭いまで染み付いています。

石膏ボードは、通常のゴミ捨て場に捨てられないので、クロス屋さんに回収してもらう事になっているのですが、きちんとビニールに入れても何となく臭うんですよね・・・


とか新人君と車に乗って話していたら、別の現場で漏水の連絡が・・・

DSC_0097こちらは某マンションのエントランスの天井。
天井の上は屋根で、住戸とは階段を挟んでいますので水道や下水管は無関係です。




こちらもジプトン天井と石膏ボードをはがして漏れている個所の特定作業をしました。

石膏ボードを外して水が抜けるかと思いましたが、その更に上のコンクリート部分から水がポタポタ垂れてくるので、間違いなく雨漏りでしょう。

DSC_0100取り急ぎ、雨漏りの水を受けるバケツを置いて、入居者さんの頭に水滴が落ちないようにポールと注意文書でバケツを囲いました。







DSC_0105ここでも石膏ボードを大量に回収したのでビニールでは重さに耐えられなくなり、プラスチックの入れ物に詰め替えました。

これがまた、汚部屋のボードも混ざっているので車の中が最悪の状態です。



新人君と「今日は石膏ボードに縁がある日だな」とか話しながら、車で会社に戻っていたところ・・・


クマ  「何か、汚部屋の臭いが車について気持ち悪いな」

新人君  「会社に着いたらすぐにボードを下しますのでそれまでの辛抱です」

クマ  「何だか、気持ち悪くなってきた」

新人君  「ですよね・・・」

クマ  「後ろで音がしないか?」

新人君  「・・・シュ〜って音ですね」

クマ  「ちょっと車止めて」


DSC_0104音が聞こえてきたのは、荷台付近です。

シュ〜と言う音はスプレーが出ている音でした。







DSC_0101荷台部分には、スズメバチジェットや、潤滑スプレーなどの缶が多数積まれています。

荷崩れしてスプレーを直撃・・・






DSC_0102正体は、アリアースでした。

臭いはしない感じでしたが、結構な時間噴射されたので、実に不愉快。






巣ごとせん滅されたアリのタタリでしょうか・・・


いろいろありますね



DSC_0110そして夜は、長年交流のあるシーエフネッツ服島さんが家の事情で退職するとの事で都内の品川で開かれた送別会へ参加してきました。

←なぜか15分前到着で誰もいない・・・





DSC_0118服島さんとは、2008年11月に当ブログにコメントをもらってから交流が始まりました。
主に空室対策に力を入れている仲間なので、自分もいろいろ勉強させてもらってます。




実家のある鳥取県でご親族が経営している会社の仕事をするそうですが、今時はフェイスブックやスカイプもあるし距離は関係ありません。

そう言えば以前スカイプで服島さん他数名とスカイプ飲み会やった事がありました。

各自、缶ビールとかツマミをパソコンの前に置いて飲みながらPCのモニター見て話す訳ですが、これがまた全然盛り上がらないので、1回で終わりました

DSC_0111バーチャルな飲み会よりリアルな飲み会の方がはるかに楽しいものです。

と、いう事で楽しく飲み放題・・・






上野東京ライン開通後、品川からも一直線の乗り換えなしで自宅の最寄駅まで帰れるようになったのがいけません。


DSC_0141品川から座って、アラームかけて爆睡。

アラームが鳴った事には気が付かず、目が覚めたら栃木県の野木駅。
上りの電車は終了・・・



辺りにはビジネスホテルやネットカフェはありません。


ここで酔っぱらいは考えました。

「タクシーで帰ったら1万円超えるから歩いて帰ろう」


DSC_0144実は、野木町は自分が若い頃勤務していた会社で担当した大型分譲地があります。

懐かしい街並みを昔を思い出しながら自宅に向かい歩き出しました。





DSC_014630分くらい歩いて住宅地を抜けると街灯も無い暗闇地域に突入。

エクスぺリアのカメラで撮影しても真っ暗です。




遠くに街の明かりが見えるなぁ・・・


電車で行くと次の駅まで5分くらいなのにおかしいな?

ここでやっと酔いから覚めて気が付きます。

Screenshot_2015-09-23-00-22-05スマホのグーグルマップで距離を調べてみると自宅まで徒歩だと4時間もかかります。

さすがに、これには歩く気力がなくなりましたが、せめて次の駅までくらいは歩きたいものです。

分譲地経由で来てしまった事もあり、かなり遠回りしてしまいました。

最初から、スマホのナビ通り歩けば良かったと後悔しましたが思考能力が低下しているものです。

普段、車や電車がどれだけ役に立っているのかをアリのように歩いて思い知りました。







DSC_0154結局、1時間以上かけて隣の駅まで到着。

あと3時間歩こうかとも思ったのですが、スニーカーじゃなかったので足の裏が痛くなってギブアップ。
タクシーで帰りました


寝過ごしには気を付けましょう



さて、本日は定休日です。

夜中にウォーキングしたお蔭で二日酔いも無い感じですので、1日宿題を頑張りたいと思います。

ではまた明日


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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
行政書士
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com