賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2015年10月

終わりの日

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きのうは、15年以上お付き合いさせて頂いている自主管理の大家さん(80代女性)宅へ行ってきました。

自主管理なので、基本的には客付するだけなのですが、長年のお付き合いで、大規模リフォームをさせてもらったり、不良入居者を追い出したりといろいろな思い出があります。

DSC_0905鍵BOXを渡したいから・・・

と、言う事で案内用に空き部屋に取り付けていたダイヤル式の鍵入れを回収。





先日、所有していた一棟物マンションを売却したのです。


深い話は差し控えますが、先代から引き継いだ賃貸経営に疲れを感じ、次の世代のお子さん達も、苦労を見てきたので承継するのをやめて売る事になったそうです。

多分、ここら辺の物語を書き出したら1時間くらいかかると思うのですが、とにかく辛かったとの感想でした。


大家さん  「今までホント良くしてもらってありがとうね」

クマ  「いえいえ、こちらこそお世話になりました」

大家さん  「これで、お別れって訳じゃないから近くに来たら寄ってね」

クマ  「はい、また寄らせてもらいます」

大家さん  「決済が終わって、ローンも精算してほんとスッキリした」

クマ  「そうですね、 やること無くなって気が抜けちゃったんじゃないですか?」

大家さん  「うん かなり楽になったから、ぬり絵始めたのよ」



DSC_0903子供の頃にやった「ぬり絵帳」を想像しましたが、「大人のぬり絵」ってのがあるそうです。
カラーのお手本を見ながら白黒の元絵に色を塗るそうで、流行っているらしいです。





かなり細かい絵もあって、頭を使うそうですが、色鉛筆とクーピーを使い分けて結構な枚数描かれていていました。


たま〜に 年配の大家さんで暇でしょうがない方がいるので、手土産代わりに大人のぬり絵を持って行くと良いかも知れませんね。


と、今日のブログはここら辺にしておいて、この後は一仕事してから都内に行ってきます。

午後から自主管理大家さんの代表的存在である必殺大家さんが主催するセミナーで講師をさせて頂きます。

必殺さんの方が経験豊富だと思うのですが、お願いされた以上は頑張らせて頂きます。


と、言う事で今日はこの辺で失礼しますね。


夜は懇親会なのだそうで、家に帰れるか心配です


ではまた明日



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使える?

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先日、売り出している中古戸建に買付が入りました。

この戸建は10年くらい貸家にしていて2年くらい空家になっていました。

前回の賃貸での入居者が退去した時に、結構お金かけてリフォームしたので中はきれいなのですが、築25年くらいなので設備などは怪しい所があります。

売主さんは都内にご自宅をお持ちで、この家に関しては新築時から10年くらい暮らしていて思い出がたくさんあるそうで、「安売りはしたく無い」とのお考えでした。

そんな感じだったので、相場の金額より強気な出し値で売却活動をしてきたのですが、さすがに1年もやっていると相場の意味が分かって頂けるものです。

今回の取引では売主さんとしては大幅な金額の譲歩をした形なのですが、売主の瑕疵担保免責での取引となりました。

取引に慣れている人が相手だと指値が通ったんだからしょうがないと考えてくれるのですが、初めて物件を買う個人の方は、すごく不安になります。

そこら辺、買主側の仲介さんに上手く説明して頂きたいところですが、最低限、電気ガス水道のライフライン系が使えることを保証して欲しいとの話になりました。

まぁ 居住することが目的な個人の買主さんなので気持ち的には理解できます。

「使える事を確認して引き渡すけど、その翌日に壊れても責任持ちません」

的な事でつり合いが取れたので、現地へ行って確認してきました。

DSC_0875電気と水道は、開栓手続きしてみればわかる事なのですが、問題はガス関係です。

ガス会社に試験をしたいとお願いして来てもらいました。





DSC_0879一酸化炭素用のテスターで漏れが無いか確認したりするのですが、コンロとオーブンは問題なし







DSC_0884問題なのが、お湯です。

11年前に交換した微妙な年数の給湯器なのですが・・・





ガス屋  「お湯はでますねぇ」

クマ  「そうですか、良かったです

ガス屋  「でも、温度計ではかると45度くらいあるなぁ」

クマ  「えっ 設定温度40度ですけど・・・」

ガス屋  「36度くらいにすると40度になるからセンサーがダメなんでしょう」



クマ  「・・・」


ガス屋  「自動お湯張りもOKですね」

クマ  「良かったです

ガス屋  「でも、追い炊きボタンが反応しないですねぇ」

クマ  「えっ 自動お湯張りって追い炊きしてるのと似てますよね

ガス屋  「ですね お湯の量を合わせて追い炊きしているようなものだからボタンが反応しないだけでしょ」


と、言う事でお風呂としては使えますが、何かと条件が付いちゃう形となりました。

ここら辺、基盤の交換とかで直るのかも知れませんが、給湯器の寿命を考えると全交換した方が良いと思います。

「お湯は出ます、自動お湯張りもできます、でも温度調節と追い炊きボタンが壊れています」

みたいに説明して契約するって感じなのですが、ご納得頂けるでしょうかね・・・


11年物の給湯器なんていつ壊れてもおかしくないと思いますが、前の入居者さんの時は異常なかったので、2年間使ってなくて微妙に壊れちゃったのでしょう。



午後からは、都内の某所に行って、インタビューを受けてきました。

DSC_0888サラッと終わるかと思いましたが、100分ほどしゃべってしまいましたよ。

こちらも使えるのか不明です





この件は、詳細がわかりましたら報告しますね。

で、終わってからは最近親しくさせて頂いている新井社長と飲んできました。

いろいろ勉強になりました。


帰りの電車で爆睡しましたが、スマホのアラーム音を最大にしてイヤホンして寝たので起きられましたよ。


ではまた明日



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知らなかった・・・

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きのう(28日)の定休日は、いろいろやる事があって会社でパソコンに向かっていました。

家にいるとテレビ見たり昼寝してしまうので、先週は集中できる場所を求めてカラオケ屋さんでパソコンしていましたが、よ〜く考えたら休みの日の会社が一番捗るのかも知れません・・・


と、PCに向かっていたら管理課S君が出勤してきて何やらテレビモニターホンの加工を行っていました。

クマ  「モニターホンどうかしたの?」

S君  「セキスイさんの高級アパート用モニターホンが壊れちゃって白黒からカラーに交換しようとしたら、表札と一体型になってたんで加工しようと思って」


DSC_0866クマ  「何これ プラスチック切るカッターがあるんだ?」

S君  「えっ? 知らなかったんですか・・・」




自分、今までプラスチックを切る作業をしたことが無かったのでしょう・・・

S君  「これオルファのアルミ製でノコギリ&通常カッターで廃番になってるタイプなんですよ」

クマ  「へ〜 珍しいもの持ってるねぇ」




インターホンこの物件のモニターホンは表札と一体型で既存品だとボタンの位置が最新型モニターと違うので、ちょっと加工して使えるようにしたそうです。








インターホン2このカバー特注品で高くつきそうなのと、入居者さん待たせちゃいけないとの事でオーナーさんと相談して改造しましたが、中身のモニターホンは普通のアイホン製ですが、ピッタリです。





昔からそうですが、オリジナル商品のような特注品は壊れた時に苦労しますので、メーカーさんにはサポートを長くしてもらいたいものです。


それにしても、管理課S君には、シャワーパッキンの件と、足伸び脚立に続いて知らない事を教わりました。

他にもたくさんありそうなので、今後が楽しみです


さて、本日は午後半休を頂いて都内へ行ってきます。

いろいろやり掛けている案件の第一弾なのですが・・・

動きがありましたら報告しますね。

ではまた明日

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代わりに書いてよ

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DSC_0845きのうは、大地主の大家さん宅を訪問して世間話と不動産の話をしてきました。

長いお付き合いなのですが、月に数回しか顔を出していない感じなので、意外と話すことがあるものです。




DSC_0852「柿のシーズンだから少し持っていきなよ」

自宅の敷地だけで300坪もあるので、季節ごとにいろいろな果実を頂けます





DSC_0853クマ  「この柿の種類は何です?」

地主さん  「ふゆ だよ」

クマ  「冬ですか・・・」




帰ってからネットで調べたら富有柿と言う、何ともお金持ちらしい名前の品種でしたよ。


と、ノンビリとしたブログを書いてしまいましたが、基本的に自分が、地主さんまわりが出来るのは、優秀なスタッフが管理業務を頑張っているからなのです。

会社に帰ってから新人君がボヤイていました。

新人君  「何か立て続けに、セコイ出動しちゃいましたよ」

クマ  「どんなの?」

新人君  「設備品のテレビが突然映らなくなったって言うから電話でコンセント抜けて無いですかって聞いたんですけどね」

クマ  「抜けて無かったら故障かね?」

新人君 「そう思っちゃいますよね?」

クマ  「違ったの?」

新人君  「コンセントは抜けてないから見に来てくれって言うので出動したんですよ」

DSC_0863新人君  「行ってみたら主電源が入って無くて、ボタン押して完了でした」

クマ  「主電源なんて気が付くでしょ・・・」

新人君  「主電源ボタン初めて見たらしいですよ」



新人君  「もう一件は、別の物件で玄関ドアの閉まりが突然悪くなったって焦った声で電話が来たんです」

クマ  「ドア枠がゆがんだとか?」

新人君  「閉まらないからすぐに来てくれって言うんで出動したんですよ」

無題新人君  「そうしたら小さな石が挟まってただけでしたよ」

クマ  「いいじゃん、そう言う小ネタが大切なんだよ」






新人君  「そうですかねぇ? 余計な出動かと思いますけど」

クマ  「今度から電話来た時に確認できるでしょ」

新人君  「そうですね・・・」

クマ  「こう言う小ネタは実に貴重だから、確実に記録してメールで流してよ」



と、ブログネタの種まきをしておきました


続いて新人君の兄貴分、管理課S君からは、重たい内容なんだけどトラブル連絡を受けてから数時間で解決した漏水案件の報告書が流れてきました。

うちの管理課は、オーナさんに報告する為と、記録を残す用に現場の様子をまとめてメールで流す仕組みとなっています。

漏水発生の連絡受付から、漏水個所の突き止め、応急処置、業者による水道管交換の立会いまで、全て一人で、しかも実に手際良く終わらせてくれました。

一部、物件名を消して報告書をお見せします。

BlogPaint









漏水2








漏水4








漏水3









うちは、ピンホール漏水がトップレベルに多い特殊なエリアなのですが、ここまで手際良く対応して業者さんと連携しながら終わらせて、立ち会っている時間にiPadで報告書書いて送ってくるなんて実に頼もしいです・・・


新人君にも管理課S君にもブログを書くようにすすめていますが、そんな暇無いとの事です

と、いう事で暇な自分がブログ頑張ります。

ではまた明日


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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com