賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2015年11月

壊さないで・・・

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きのうは、先週自分のスリッパが足りなくて靴下で案内した古戸建へ再度打ち合わせに行ってきました。

DSC_1563リフォームもクリーニングもしていない解体予定の物件ですが、躯体を生かして内装をリフォームして住みたいと言うお客様が検討中です。







DSC_15551 (2)一番の問題は、購入される若夫婦のお母様がこだわる鬼門にある風呂場の移動です。
知り合いの大工さんに見積もりを取ってもらう話でしたが、どうも進みが悪いようです。



売主さんは、既に解体業者さんと契約をしてるのですが、壊すのは来年1月にしているので、早めにこのお客さんで契約ができれば家を壊さなくて済みます。

ですが、直前になってからの解体キャンセルは違約金を取られる契約なのだそうで、少し急いで頂かないと困るのです。

きのうは、先日いらっしゃらなかった、お父様が打ち合わせに参加しました。

お父様  「なんか、若夫婦の方は銀行の借入とか良くわからないから、お宅でやって下さいよ」

クマ  「では、早いうちに銀行に打診しないと」

お父様  「あと、リフォームの方なんだけど大工に知り合いいるんだけど配管とか電気とかやらないって言うんだよね」

クマ  「工務店さんじゃなくて大工専業の方なんですね」

お父様  「そうなんだよ、見積もり出ない感じだから、お宅で見積もってみてよ」


クマ  「わかりました、その前に融資が付くのか確認したいので早めに収入証明取ってもらえますかね?」


当初、銀行さんの融資のあてがあるとの事でしたので、何も動いていませんでしたが、早急に打診しようと思います。

売主さんの解体契約の話もあるし、募集をストップしている訳では無いので別の話が来たら終わってしまう事も伝えました。

お父様  「もう、買う気になってるから後はお宅が出すリフォームの金額次第でしょ」

クマ  「融資の内定が下りないと契約できませんので、その間に別の申し込みが入ったら、リフォームの見積もりも意味が無くなっちゃいますよ」

お父様  「・・・ そうなんだ、ちょっと待ってくれればいいのに」

クマ  「現金でご購入頂いて、後でリフォームローン組むって形ならゆっくりできますけど」


お父様  「いや〜 それは無理だなぁ」

若奥様  「急いで収入証明取ってきますからよろしくお願いします」

と、言う事で近々手続きしてきます。

今回は、土地建物入れて500万円切っているのですが、リフォーム代が300万円以上掛かりそうな予感がしてます。

融資が組めるなら別の物件探した方が早いような気がしてきましたよ・・・


さて、本日は午前中が管理課の新人君と同行してウォシュレットの取り付け指導、午後からは千葉県まで行って農地法関連で、お医者さんの実家を訪問して農機具小屋の写真を撮影してきます。

その他、ちょっと大きめの案件を進める事になったので、今週は忙しい週になりそうです。

ではまた明日



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監禁ですか?

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きのうは、ちょっと変な出来事がありました。

たまにある安否確認の出動依頼なのですが、九州地方の県警さんから、地元の埼玉県警経由での安否確認依頼でした。


で、安否確認になると必ず呼ばれる自分は営業課N君と出動。

車の中で、N君より経緯を聞いてみると・・・

クマ  「何で、警察からの依頼なの?」

N君  「入居者(20代女性)の母親が、娘と連絡取れなくて監禁されてる可能性があるって言ってるみたい」

クマ  「え〜 それはヤバいね」

N君  「いや、うちの店長の話だと前にも母親から娘と連絡が取れないって言われて電話したら、単純に電話にでたくなかっただけだって言われたらしいから」


クマ  「そうなの・・・ 今回も単純に電話に出ないだけで警察を出動させちゃったとか?」

N君  「こっちから入居者に電話したけど出なかったんだよ、多分土曜日だから仕事中なんだろうね」


入居者さんは、大手サービス業のお店で働いている女性なので、土日は忙しくしていると思われます。


クマ  「だったら、部屋の鍵なんて開けられないよ」

N君  「だよねぇ でも警察からの依頼だから」

クマ  「いや〜 警察が開けろって命令するならいいけど、うちが開けるのは慎重にしないと」


現地で鍵を開けずに待つこと20分。

BlogPaintお巡りさんが到着しました。
基本的に、生命の危険があるとか、包丁持って監禁している等、緊迫している状態であればすぐにでも鍵を貸し出しますが、何か今回は違う感じがします。



警官  「鍵は開けられましたか?」

クマ  「いえ、だいぶノックしましたし自転車も無いから仕事行ってるんだと思うんですよ」

警官  「職場に警察署から連絡してみますよ」


BlogPaint携帯から連絡すると番号で怪しまれるので、警察署の固定電話経由の下3桁が110の番号から職場の総務担当へ連絡してくれました。




が、すぐに返答が無いので、お巡りさんに安否確認ネタでいろいろ質問してみました。

クマ  「管理会社としては、勝手に鍵を開けて入る事は生命に関わるような緊急事態だけにしたいんですよ」

警官  「ですよね、ましてや今回は女性の部屋だから余計ね」

クマ  「やっぱり鍵を開けるのは問題ありますよね」

警官  「通常はそうですけど、あの時1時間でも早く開けていれば助かってたとか、警察は何もしてくれ無かったとか、開けない事で問題になる事もあるんですよ」


クマ  「じゃぁ 会社に連絡して出社してないって言われたら開けてみますか・・・」

BlogPaint会社の総務から返事がなかなか来ないので、お巡りさん待ちきれなくて隣の部屋の人に聞き込みを始めてしまいました。





警官  「隣の人、特に変わった物音はしなかったって言ってますね」

クマ  「入居者さんのFacebook見たら2日前に更新してますよ」

警官  「そうなんだ・・・ 」


ここで、やっと会社から連絡が入りました。

勤務場所が以前と違うお店になっていて時間が掛かってしまったそうですが、本人さんと電話連絡が取れたそうです。

警官  「何か、お母さんが心配しすぎる人なんですって」

クマ  「迷惑な話ですね」

警官  「事件じゃ無くて良かったと思いましょう。また何かありましたら出動しますのでよろしくお願いしますね」



何とも優しいお巡りさんです。

今回は、鍵を開けずに済みましたので、鍵開けしなかった事例もあると言う事で、ブログに書かせて頂きました。

自分、お巡りさんの言う通り事件だったり生命の危険がある時には躊躇せず入室する事が、入居者さん大家さんの為になると考えるタイプです。

ですが、結果論的なことなので、開けて見ないとわかりません。
軽々しく入室出来ない事は承知していますので、そういう意味でも安否確認は大変な業務ですね。


さて、本日は夕方まで事務作業に専念した後は、築古物件を検討している買主さんの家族会議に参加してくる予定です。

ではまた明日


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内製化とアウトソーシング

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業務を内製化するのとアウトソーシングするのはどちらが良いのか?

その昔、じっくり考えさせられた経験があります。

ミックスすれば丁度良いのでしょう・・・



DSC_1539きのうは、朝一番でファミリータイプマンションの共用電灯のスイッチを切ってきました。

まぁ電源スイッチを切ってくるなんてのは誰でも出来ることなんですが、自宅のすぐそばだったので・・・


この案件、木曜日の夜間にアウトソーシング先のコールセンターへ連絡が入り、管理課S君が緊急出動したものです。

「共用廊下が真っ暗です」

との連絡でしたので、一番考えられたのは共用ブレーカの電源落ちです。

漏電が原因だと原因個所特定で時間が掛かりますが、自分の経験では原因不明で落ちる事が多く感じてます。

どんな原因でも、まずは入居者さんの生活第一で、仮設でも応急でも良いので復旧させて後から専門業者で調査と修理を行う形になる訳なので、求められるのは迅速な現場対応力なのでしょう。

今回は、共用電灯だけでしたが、テレビのブースターだったり受水槽のポンプであったりすると結構な騒ぎとなります。


c63ae588稀ですが、何を調べても原因がわからず、結果として東京電力の電柱に付いているヒューズが飛んでいたなんて事もありました。

そんな感じですので、結構奥深かったりするのです。






無題1前置きが長くなりましたが、今回の案件は現地からの報告で共用廊下電灯用の明暗センサー(明るさで入切するスイッチ)の故障でした。






で、とりあえず強制的に電灯スイッチが入るタイプだったので、スイッチを入れっぱなしにして、自分が朝の出勤前にスイッチを切って、その後S君が明暗センサーを買ってきて交換しました。


無題2ここらへん、今までは電気工事業者に依頼していましたが、S君の電気工事スキルが上がり内製化できるようになって助かってます。







昨日は、午前中に土地の決済がありました。

長く対応していた案件なので、ホットひと息と言う感じですが、別に行っている戸建ての方にも買付が入り、他の案件も重なってバタバタ状態だったので、重要事項説明書と契約書の作成を営業課の新人君にアウトソーシングしてしまいました。

今回で2回目の社内アウトソーシングなのですが、前回も中古戸建ての仲介で、フラット35の適合証明を申請するとか自分も経験したことが無い案件だったでほぼ、自分がやってしまいました。

営業の新人君には、あまり勉強になっていないと思ったので、決済の時にドキドキさせてあげましたが、今回は最初から決済まで担当してもらう予定です。

火曜日が契約なのでちょっと楽しみです。

ではまた明日



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他県へ

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きのうは、埼玉の勤務先から茨城県と千葉県へ移動して交渉事を進めてきました。

DSC_1531何だか県が変ると遠くへ来たような気がしますが、自分の活動エリアって利根川と江戸川が県境なので、両方とも30分あれば行けちゃう感じです。




茨城県の方は、夏場から手掛けていた相続絡みの案件で、「駐車場契約のはずなのに建物を建てられていた案件の適正化」です。

昔ながらの契約書で、造成屋さんのダンプを置く駐車場の認識だったのですが、賃料的には建物の建築を認めていてもおかしくない賃料を取っていました。

そこら辺、今後相続が発生して土地活用しようと思った時に足かせと成りかねないので、交渉した結果、建物の撤去を完了したのでした。

しばらくの間、ダンプを置かせて欲しいとの事で、賃料を安くして月極駐車場使用契約に契約のやり直しをしました。

ここら辺、借地法も関係ない貸主側に寄った契約書を作りましたので、「郵送してハンコ押して返送して下さい」なんて処理をしようかとも思いましたが、訪問して丁寧に説明してきた感じです。

DSC_1534やっぱり、訪問して説明して正解でした。
借主側には20年以上も借りている歴史があるので、いろんな思いがあり、貸主側にはいつでも契約が終了できる形が必要なのです。




契約書の要点をじっくり説明して、ダンプの車検証と運転手さんの免許証が揃ったら郵送してくれる事になりました。



無題その後は、利根川に沿って南下して江戸川を超えて千葉県へ

こちらも夏から継続している案件で、農地の売買で苦労しています。







IMG_1881話すと長い、道路付が全くない市街化調整区域の畑の話なのですが、買主側は、先祖代々農地を広大に所有している地主さんで、本業はお医者さんです。

お医者さんは農業なんて兼業できないでしょ・・・




と、いう事であまり詳細は書けませんが農地法の規定に合致できるように苦労している最中です。


前回訪問した時は、夕方には患者さんが少なくなっていたので、午後4時頃に訪問したところ、めちゃくちゃ混んでいました。

c18e1f86仕方なく、病院から30分離れている売主さん宅に先に行って状況説明した後、閉院時間の午後6時5分前に病院到着。

打ち合わせは診察室で行われます。




買主の先生には、農業従事者資格の件で、今度の月曜日にお忙しい中休憩時間に病院を抜け出して頂き、立会いで所有する農機具小屋を写真撮影する事になりました。

去年一昨年も農地で大変な思いをしましたが、ホント農地法絡みは苦労しますね。

クマ  「今日は、患者さん多かったですね」

先生  「インフルエンザの予防接種とか風邪ひく人が多い感じだよ」

クマ  「ホント忙しくてお疲れのところスミマセンね」

先生  「不動産売るのも大変だねぇ うちの土地も売り出して全然売れないのあるんだよ」

クマ  「農地ですか?」


先生  「いや、市街化区域で東南の角地なんだけどね」

クマ  「お値段が合わないとかですかね?」

先生  「いや、値段は特にこだわって無いんだけど売れないんだよ」

クマ  「どんな理由で売れないとか不動産業者に言われてます?」

先生  「もう、1年くらい連絡も無いよ」

クマ  「えっ どれだけ前からやってるんですか?」

先生  「5年くらい経ったかなぁ」



何だか焦っていないみたいですけど、現在依頼している不動産会社に話を付けたら自分に売却を任せてくれる事になりました。

しばらくしたらブログで報告させて頂きます。


さて、本日は、朝一番で、明暗センサーが故障したファミリータイプマンションの共用電灯のスイッチを切ってから出社します。

その後は、土地の決済、終わったらオーナー訪問3件です。

ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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