賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2016年01月

自己解決型

きのうは、大急ぎで不動産を処分して欲しいとの依頼があり、前から買い取り額を打診してきていた業者さんに話を付けてきました。

まぁ 先日記事で書いたホテルのボイラー交換代金になるのですが・・・


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自分、売買案件に関わる場合、売主側の仲介業者として活動する事が9割って感じです。

実にありがたい話ですが、全て賃貸管理での繋がりから発生ですので、長年の活動は種まきだったようにも思えてきます。

10年以上の付き合いとか実にゆっくりしている感じがしますが、自分はそう言うタイプの不動産業者なのでしょう。

ここら辺、結果論的にそうなっただけかも知れませんが、空き家問題やアパートの承継、相続絡みの案件等、何かと売買系の活躍が増えると思ってます。


入口の賃貸管理が大切だとわかっていても、手が回らないとか言い出す日が近いのではないかと心配になるものです。

効率を上げる事で質が良くなるなら割り切ってみたいところですが、まだまだ進化させないといけない時期です。

考えないといけない事がたくさんありますのでじっくり悩みながら解決していきます。



さて、今週は自分の家がゴミ当番の週です。

ゴミ置き場が自治会管理でブロックごとに班が決められていて、ゴミネットの整理と、未回収ゴミの対応が当番の仕事となります。

賃貸物件の場合、未分別ゴミが置き場に残されると、名前を調べて本人に突き返したり、文書配布で注意を促す訳ですが、戸建てエリアのゴミ置き場では、ルールを守る人が多いので未分別ゴミを出す人自体珍しい感じです。

DSC_2427昨日は、プラスチックゴミの日だったのですが、珍しくゴミが残置してありました

中身はビニール製の子供用プールです。
真冬なのに実に寒い感じ・・・





DSC_2428ゴミ回収業者が貼り付けた警告文書によると、「大きすぎるものは50cm以下に切って下さい」と、書いてありました。
こう言うのは当番が対応するのでは無く、出した人に対処させるべきだと思うのです。



うちの奥さんにどうしたら良いか聞いてみました。

クマ  「ゴミが警告シール貼られて置いていかれてたんだよ」

奥さん  「未分別?」

クマ  「いや、ゴミが大きくて50cm以下に切れって書いてある」

奥さん  「分別してあるなら持ってってくれてもいいのにね」

クマ  「何もせずに放置しておけば出した人が気が付くと思うんだよね」


奥さん  「まぁ 木曜日が燃えるゴミの日だから自分で出したゴミだって気が付くでしょ」

クマ  「まったくさぁ 子供用のプールだけど小さい子がいる家なんてあったかな?」

奥さん  「それうちが出したゴミ・・・」



何か、スタッドレスタイヤを購入して夏タイヤを庭の物置にしまった際に物置の整理してプラスチックゴミの日に出したそうです

自己解決型の結末でした


さて、本日(27日)は定休日です。

家で、いろいろと考えたり作業する日にしようと思っています。

ではまた明日



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デジ物好き・・・

今月に入って関東でも雪で混乱がありましたが、今回は九州や西日本で雪や凍結の被害が多く出ているとの事で、どこにいても自然現象はコントロールできないものだと強く感じます。


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DSC_2424きのうは、月に1度の賃貸管理研修で、都内に行ってきました。
すごく寒かったけど冬場は空気が澄んでいて遠くまで見渡せるものですね。




研修は、主に管理系の取り組みを実践している会社が集まっているのですが、どうも最近の自分は、純粋な管理では無く売買系の仕事が多くなっている感じです。

ただ、考えてみれば賃貸管理からの流れで売却する話が出ている訳なので、やはり基本は賃貸管理の仕事なのだと再認識します。


DSC_2426で、研修時間中に何度か大きめの案件電話が入ってしまい、デジタル物好き仲間の新井社長の説明の大部分が聞けなかったのですが、ホント自分が欲しいと思っている小物を既に手に入れている感じなのが羨ましいところです。




LSPX-P1_img005最近のデジタル物で自分が注目しているのが、先日発売されたソニーの短い距離でも壁や机に映像を出せる超単焦点プロジェクターと、テレビのHDMI端子に付けてPCやスマホの画面を映し出せるEZ Cast proです。






無題両方とも、お客さん宅を訪問した時に大きな画面で写真を見せるとか、プレゼン系の道具として使える訳ですが、金額の差が結構あるのと、持ち運びの事を考えるとEZ Cast Proを導入してみようかと思っています。

そこら辺、またの機会で報告しますね。


さて、本日は急ぎで売却する土地の案件が出てしまったので、朝から予定を変更して取り掛かります。

まぁ 急ぐと良くないのは承知の上ですが、急がないといけない事もあるのですね・・・


と、言う事でまた明日




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聞いたこと有るとやったこと有るの違い

自分の受け持っている管理物件の大家さんは、90%近くが地主系の大家さんな感じです。

と、何度か書いてきましたが、世代交代の影響でサラリーマンや専門職の大家さんが増えてきている感じがします。


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医師、弁護士、大学教授、等々お陰様でご縁があるもので、好奇心旺盛な自分は、ちょっと親しくなると素朴な疑問を聞いてしまいます。

でも、調子に乗ってプロ中のプロに余計な事を言うと自分の知識の無さが露見するので、恥をかかない様に気を付けている感じです。


昨日は、管理課S君と先月から取り掛かっている昭和50年代築の物件のリニューアルプロジェクトの件でオーナーさん宅を訪問しました。

滞納者の追い出しをして関わりをもったのが5年前でしたが、本格的に資産活用提案をしたのが、去年の2月

全部売りたくないとの事で、3棟あったアパートのうち2棟を解体して土地を売却し、残った1棟をリニューアルして運用すると言う方向で進みだしたのです。

自分の役割として土地の売却を完了させたので、今度は管理課S君担当のアパートのリニューアルとなります。

自分も同行してオーナーさん宅を訪問しました。

オーナーさんは60代のプロの男性声楽家です。


図52DKの部屋を1LDKに改造する計画なのですが、昭和50年代築の襖だらけの物件は何となく新鮮に感じてしまいます。

「このまま和室を残してダイニングキッチンにも畳を敷いてみましょう」






図6と、言った提案が出来るほど自信が無いので、洋室化の提案書を持っていきました。

管理課S君、事前のオーナーさんとのメール打ち合わせで予算を抑えたいと言われていたので、かなり努力して提案書を作っていました。




図1S君  「今回、一番お金がかかるのが、水回りなんですよ」

オーナー  「バランス釜なんて今時珍しくなっちゃたからね」









図2S君  「お風呂場の広さはそのままですけど、タイルとか全部壊してユニット式の浴槽に交換します」

オーナー  「そうだよねぇ お願いしますよ」








図3S君  「で、玄関入って丸見えのダイニングも改造しようと思います」

オーナー  「キッチンも交換するって感じかな?」









図4S君  「キッチンだけで無く、仕切壁付けて玄関入って中が見えないようにしちゃいましょう」

オーナー  「わかりました、これだったら見た感じ新築と変わらないよね」





S君  「ですが、さすがにかなりのお値段になっちゃいまして・・・」

オーナー  「そうですか、おいくら?」

S君  「先日言われてた〇〇〇万円をオーバーしちゃうんです」

オーナー  「思ったより高くクマさんが土地売ってくれたから全然OKだよ」

クマ  「ありがとうございます、賃料も上げられるように頑張りますよ」

オーナー  「あまり無理しないで満室だったらOKだから」


S君  「ありがとうございます、ではこれで話を進めさせて頂きます」


と、いう事で無事に2室の贅沢リフォームを承って雑談モードになりました。

S君  「先日まで海外公演だったそうですけど長かった感じですね?」

オーナー  「うん、4週間イタリアにいて和服着て出演したよ」

S君  「オペラとかって良くわからないんですけどおススメって何ですかね?」

オーナー  「う〜ん 人によって感じ方が違うし難しいねぇ」

クマ  「前から言おうと思ってたんですけど、自分かなりクラッシク大好きなんです」

オーナー  「そうなの? 早く言ってよ〜」

クマ  「いやぁ プロの方に話すなんて恥ずかしくて・・・」

オーナー  「音楽聴くのにプロも素人も無いよ」

クマ  「若い頃は秋葉原の石丸電気のレコードセンター通ってました」

オーナー  「お〜 懐かしい、自分も石丸電機のレコードセンター通ってた」

クマ  「ちょうどCDが出始めた頃で、1枚3500円とか3枚組のオペラで1万円とかしてましたよね」

オーナー  「そうなんだよね、レコード、カセット、CD、と来たよね」

クマ  「石丸電機の脇にあった漢方薬屋さんの臭いを思い出します」

オーナー  「そうだった、懐かしいなぁ クマさん、自分と同年代?」

クマ  「いやいや、見た目はふけてますけど46歳です」

オーナー  「え〜 僕は60歳過ぎたけど、若いんだねぇ」

・・・


その後、管理課S君には申し訳なかったですが、マニアックな話が大爆発・・・

クマ  「最近は曲のばら売りで1曲150円でダウンロードとかありますけど、自分今月から定額制のグーグルプレイミュージックってので曲を取りまくってます」

オーナー  「そっかぁ 時代が変わったんだね、今お気に入りは何?」

クマ  「若い頃聞きまくってたベルリオーズのファウストの劫罰ですけど」

オーナー  「お〜 実に素晴らしい、やったことあるよ」

クマ  「自分、聴くだけで大満足なんですけど、やったことあるって言われちゃうと恐れ入りますよ」


オーナー  「そんな事無いって、話が盛り上がれるだけ嬉しいよ」



その後、話が進み、リビングから、発声練習しているスタジオルームへ移動。

写真は撮りませんでしたが、グランドピアノが普通に置いてあって半端でない量のレコードやCDが並んでいました。

やっぱりプロの方は違います。

オーナー  「クマさん、音楽聴きたくなったらうちにきなよ」

クマ  「ありがとうございます、こうやって話ができるだけでも嬉しいです」


子供の頃からピアノをやっていて、音楽大学を卒業して声楽家になったそうですが、自分が3500円のCD買うのも大変だったとか言っている事を哀れに思ったのかも知れ無いと大量のレコードやCDを見て悟りました。

防音設備を完備した豪邸にお住まいですので、わかってはいましたが育ちが違うって事ですね


家に帰ってから、話題に出た自分が好きなベルリオーズの曲について、ネットで探してみたのですが、同じ曲でも指揮者によって全然雰囲気が違っていて、自分はショルティー指揮の版をダウンロードで取りたかったのに無いのです。

まぁ 25年前からCDで持っているので構わないのですが、ふとアマゾンで調べてみると・・・

DSC_2419中古品で29,800円で発売している人がいました。

絶版につき入手困難・・・





確かに、手に入らないと欲しい方がいる事でしょう。

自分も、もし無くしていたら29,800円で買う気持ちはわかります。

何か他にも自分のコレクションの中に貴重なCDがあるのかも知れませんね。


と、変な方向で書いてしまいましたが、リフォームの話をしっかり進めさせて頂きます

さて、本日は月に1度の賃貸管理に関する研修に参加の日です。

お休み頂いて六本木まで行ってきます。

ではまた明日



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埋めちゃったの?

ここ掘れワンワン

何て書いたら怒られちゃいます・・・

昨日は売買予定の土地に関して確定測量の為にお隣さんと境界確認してきました。

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DSC_2398境界石が見当たらないので土地家屋調査士さんとスタッフさんに来てもらって、測量器を用いて境界石が埋まっているであろう地点を探してもらいました。








DSC_2400長年住み続けているお隣さんは「境界石など一度も見たことが無い」との事で、売主さん側が塀を作った時に無くしたか、石の上にブロックを乗せたのでは無いかと想像している感じです。







DSC_2401「ここにあるはずです」と、測量して地点を割り出し掘り続けること5分。

やっぱり出てこないない・・・

と、諦めかけた時に




DSC_2402出てきました
何で、こんな深いところにあるんだろ?

お隣さんが不思議がっていましたが、多分、家を建てた時に盛土したのかと思われます。


ブロックに関しては、基礎部分での越境はありませんでしたが、上部に行くほど斜めになっていて、少し越境していました。

売主さん側が自分の敷地内に作った塀ですので、取り壊す事になります。

いろいろと質問が出たりして1時間もかかってしまいましたが、一部納得いかない事があるとの事で後日再度打ち合わせする事になりました。

まぁ 詳しくは書きませんが、この件は問題なく解決できると思ってます。


昨日も書きましたが、自分別件で重たい案件を抱えていまして、本日当事者の一方を呼び出していて、会社で今後の事を打ち合わせます。

そこら辺、内容を書きたくてウズウズ状態なのですが、騒音トラブルの応用編的な案件を道具を用いて解決しようと思っています。

ただ、被害を受けている側が、「覚悟を決めた」とか言っているので、加害者になるのを防ぐ為にも短期間で終わらせようと頑張っている状態です。

自分、A型なので考え出すと考えすぎちゃう部分があります。

そこら辺、もっと楽観的になれると良いのかも知れません。

管理の仕事は疲れるものですね


ではまた明日



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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
行政書士
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com