賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2016年03月

自然と・・・

DSC_3179きのうの定休日は三男(今日まで小5)に以前から頼まれていたサバゲーに参加してきました。

広大な自然の中で全身筋肉痛になるほど動いてきましたよ




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自業自得と言えばそうなのですが、日頃運動不足なのに無理をするとガタガタになっちゃうもので、もっと鍛えないといけないと思った次第です。


で、ガタガタで弱っているところに漏水案件発生・・・

見えない部分からの漏水が発覚する理由はいろいろあるのですが、1階の住戸や一戸建ての場合、床下での給水系漏水だと水道局から「漏水しているのでは?」と、指摘されて発覚する事がたまにあります。

いつもの水道使用量が倍くらいになっていると親切に教えてくれるものですが、恐ろしいのは排水系や、すごく微量のピンホールです。

2階から1階に漏れるとか、目に見える現象があれば発覚が早いのですが、1階の床下は発見が遅れるものなのです。

「なんとなく湿気が多い」とか「水滴が垂れる音が聞こえる」なんて事で気が付けばマシな方で、もしかすると建物の寿命が来るまで排水管の外れが放置されていた何て事が有るのかも知れません。

DSC_3185今回の発覚理由はフローリングの水ジミです。
洗面室から出た廊下なので、風呂上りに水分を拭き取らないで出てきた程度にも思える量でしたが、足踏みすると水が染み出てきます・・・





DSC_3171で、洗面室(クッションフロア)にある床下点検口を開けてみると

洗面台の下部、給水・給湯・排水・風呂場、台所、トイレへの給水、全部の配管が集中している部分のベタ基礎が濡れてます。



自分、ピンホール漏水対応の経験が多い方だと思うので、慣れてはいるのですが、箇所を特定する作業が実に大変なのです。


まだ、床下点検口があるだけマシで、アパート等は、浴槽の点検口程度しかありませんので、壁や床の開口が必要となったりします。

床下をじっくり観察すること3分。

ピンホールにしては、濡れ具合にムラがあることに気が付きました。

で、次に試したのが洗面台の排水状況チェックです。

洗面台の下って収納になっていて、いろいろ使わないような物まで入っています。

入居者の方も、漏水チェックする時は事前に中を空にして頂けると作業がしやすくなるのですが、結構な量の内容物を取り出していると、洗面台の下が濡れている事が判明しました。

・・・

DSC_3172結論は、洗面台にあるハンドシャワー型の蛇腹金属ホースからのボタボタ漏水・・・

見事に洗面台下にあった荷物が水分をせき止めて、壁側のコーナーから床下に水が流れている状態でした。



まぁブログで書くと、1分も掛かりませんが、これを発見するまでに40分は掛かっています。

今後の修理手順は、洗面化粧台のメーカーに型番を伝えて、ハンドシャワーの蛇腹ホースを器具ごと交換する訳ですが、心配なのがクッションフロアとフローリングに染み出た水分です。

クッションフロアは、一部黒くなっていますので、漏水が始まってから結構な日数が経過している事でしょう。

「シャワーホースだけじゃなくて、クッションフロアとフローリングは直さないの?」


と、漏水調査の大変さをしらない奥様には軽く言われちゃうものです。


クマ 「床をはがして張り替えるなんて大掛かりで高くつくから自然乾燥でいいでしょ」

奥様 「ホントにシャワーホースだけで、廊下まで水が染みるのかしら?」

クマ 「明らかにホースからボタボタ漏ってるから・・・ ホース交換しても廊下の水分が減らなかったら再調査するって感じ」

奥様 「ふ〜ん そんなものなの?」

クマ 「そんなもんだよ」


・・・


漏水発生は自宅でした


まぁ、夜間に他人宅へ出動するストレスは有りませんでしたが、修理費用は全て自分持ちなので、クッションフロアやフローリングは自然乾燥で我慢です


なんともバテバテの1日となりましたよ。

さて、本日(31日)は、朝の9時から1件目の解約立ち合いがあり、全部で4件ほど対応してきます。

と、いう事で大急ぎでブログを書いてしまいましたが、この辺で



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壊れてるのに正常ですか?

DSC_3153きのう書いた、空き部屋から煙感知器の音が深夜に鳴り響いた件ですが、確認に行って来ました。

煙感知器はパナソニックの2010年製で10年持つ専用電池が入っているタイプです。



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一応、取り外して中身も確認してみましたが、壊れている感じはしません。
でも、夜中に警報が鳴り響いたと言うのだから何か異常があるはずです。

ブレーカーが落ちていていても作動して音が出るもの・・・

どう考えても煙感知器だけだと思います。

夜中に出動して頂いた消防署の方へ電話してみました。

クマ 「夜中に出動して頂いたそうで申し訳ありませんでした」

消防 「どうです、やはり煙感知器でしたか?」

クマ 「それが、故障判断のボタンを押しても・・・」

「正常です・・・ 正常です・・・ 正常です・・・」

クマ 「って言ってるんですよ」

消防 「私が現地で外から確認した時は音はして無かったんですよ」

クマ 「このタイプ、警報音じゃなくて日本語で火災とか故障を知らせるんですけど何て言ってたんでしょうかね?」

消防 「そうなんですか、警報音とは言ってましたけど・・・通報してきた2階の方に聞いてみてください」


DSC_3158もし、アラーム音だけだったら違う原因かも知れません

で、通報した2階の入居者さん(女性)に聞いてみたところ・・・



クマ 「夜中に警報器が鳴った件で電話したのですが」

入居者 「なんか大騒ぎになっちゃってスミマセン」

クマ 「いえいえ。こちらこそご迷惑をお掛けしましてスミマセン」

入居者 「ピーピーピー火事ですって言ってたのでびっくりしちゃったんです」

クマ 「そうでしたか・・・確認しに行ったら異常がなかった感じだったんです」

入居者 「火事じゃ無くて良かったですけど故障って事ですね」

クマ 「う〜ん 壊れると 故障です って教えてくれるんですけどねぇ」

入居者 「え〜 やだぁ 幽霊がいるとか?」

クマ 「いやいや、煙感知器鳴らす幽霊なんて聞いたこと無いですよ


と、笑ってゴマかしましたが、原因不明です。

ちょっと様子見してもらって再度鳴った場合は警報器を交換しようと思いますが、この警報器「正常です」って嘘ついてるのでしょうかね・・・


さて、話が変わりますが、28日に福岡の賃貸不動産会社の社員が男に斧で殴られ重傷になった事件があったとのニュースを見ました。

詳細はこれから明らかになってくると思いますが、何やら賃貸管理絡みでのトラブルがあったとの話らしいです。

数年前には栃木県で不動産会社の社員が日本刀で切りつけられた事件があったと記憶していますが、正常では無い状態の人と接してしまったのか、正常で無い状態にしてしまったのか・・・

正直言って、自分の仕事では「正常じゃない相手」と対応する事がたまにあるので、ホントに他人事ではありません。

自分も対応する時は気を付けていますが、正直言ってどこの地域でも起き得る出来事です。

この件、別の機会に書かせて頂きたいと思いますが、被害に遭われた方の一日も早い回復をお祈り致します。




本日の定休日、朝7時前に三男(小5)と出かけてきますので、この辺で



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管理業務の日

DSC_3145きのうは管理課の新人君と一緒に、塩漬けにしている社有地の除草剤散布作業を行ってきました。
早く売っちゃえば良いのですが、いろいろとあるので、年に2回の除草作業が恒例行事になっちゃいましたよ。



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管理課の新人君が入社してもうすぐ1年経過します。

営業の新人君は更に+2年くらい経過しているので、そろそろ新人君と言うのはやめようかと思ってますが、ブログでは呼び方が定着しているので更に新人君が入って来るまではこのままで勘弁してもらいます。

DSC_3152ほんと新人君のお陰で、今年の繁忙期は管理業務に関する出動が大幅に減り、その分を売買や資産活用系の仕事に振り分けられています。




実にありがたい話ですが、本日(火)と明後日(木)は、管理課の新人君が以前より予定していた休暇の為、管理課S君と共に自分が出陣する予定です。

この2日間で、自分に割り当てられた解約立ち合いの予定が7件。

恐らくその他に修理や苦情系の出動が加わると思いますので、運動不足の自分には肉体労働をすることで健康的な二日間となる事でしょう。


BlogPaintと、思って朝、PCを開いたら夜中の1時半に消防署から夜間緊急連絡センター宛に「アパートの空き部屋で煙感知器が作動したとの通報があり出動した」との報告が届いていました。

空き部屋ですので、煙感知器の故障だと思いますが、ちょっと不気味です。


と、いう事で本日朝一番の仕事として確認に行ってきます・・・

明日の水曜日は春休み中の三男(小5)と以前より約束しているイベントがあり、午前7時には家を出ますので、宿題を作らないように頑張りたいと思っています。

ではまた明日



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さわがしだった?

先日、某建築会社系のセールスさんに新築プランの下話を地主さんにして欲しいと頼まれた事をブログで書きました

まぁ セールスさんに頼まれたと言うよりは地主さんが、付き合いの長い自分の事を通すようにと伝えているので、フィルター的な役割を頼まれている感じです・・・


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さっそく、地主さん(70代男性)宅に報告しに行ってきました。

クマ 「こないだの〇〇さん、話し聞いときましたよ」

地主 「悪いねぇ、初対面の業者は怪しくてイライラしちゃうんだよね」

クマ 「簡単に言うと500坪の所で介護施設建ててくれたら借上げるって事です」

地主 「あいつら借上げで丸め込むのが手だからな」

クマ 「まぁ 建築費+借上の利益で商売してるんですからね」

地主 「老人ホームを俺が建てるって事なんだ?」

クマ 「そうですね、ショートステイとかこの場所だと良い感じなんですって」

地主 「アパートより設備費が高く付くから建築費に見合った賃料もらっても維持費で苦労するようになるんだよ」

クマ 「年数が経つとメンテナンスや修理、外壁塗装も借上額見直しの条件にしてくるでしょうね」

地主 「俺の友達が、この業者の悪口言ってたから良く知ってるよ」

クマ 「長期修繕計画とか収支のシミュレーション出すって言ってましたけど」

地主 「いや、この土地はもっと単純な建物で普通の店子(たなこ)がいいから、断っちゃって」


思っていた通りの反応でした。

建築業者のセールスさんには、ありのまま報告しましたが、この世代の地主さん達には一括借上の悪いイメージが浸透しているようなので、次の世代に承継された後に入り込めるように頻繁にセールスを送り込んで御用聞きしているのでしょうね。

DSC_2995帰りがけに、賃貸物件の斡旋を頼まれました。

築8年、広めの1LDKで設備も環境も良い物件です。




地主 「これ募集していいよ」

クマ 「えっ これ〇〇さん(他業者)の管理物件ですよね?」

地主 「決めたら、クマちゃんのとこで管理すればいいよ」

クマ 「ありがとうございます、早速募集させてもらいますよ」


何とも、想定外の頂きものでしたが、頑張らせて頂きます。


さて、本日は午前中に高齢入居者の引越しの件で市役所と打ち合わせ、午後は社有地の除草剤散布作業、夜はお通夜に参列してきます。

ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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