賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2016年04月

日記ブログと言っても・・・

「変な出来事が多いよね」

と、ブログ読者さんに言われる事があります。

管理の仕事と売買の仕事をしていれば、何かしらあるのが普通だと思いますが、ブログで報告している人が少ないからそう感じるのでしょう・・・


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壊れない設備に老朽化しない建物、めったな事では怒らない我慢強い入居者と大家さん、お互い譲り合う売主と買主・・・

そんな感じだったらブログなど書けない事でしょうね。


実は昨日もいろいろありました

ホント何でもかんでもブログに書いてみたいものですが、大変な状態になっている真っ最中は終息させる事しか考えられないですので、途中経過な状態を書く気にもなれないものなのです。

ただ、時間が解決と言うか放置して逃げ出さない限りは必ず進展があり終わる日が来るのです。

終わってみると良い経験になったと思える時が来ますので、その時にでも書かせて頂きたいと思います。


IMG_8594さて、本日は3年間保有していた社有地の売買決済があります。

「これから値段が上がるからしばらく持っておけ」

と、購入時に言われていたのですが、しばらくってどの位の年数だったのでしょうかね



まぁ 損はしていないし、除草作業が無くなったので次のステージに進ませて頂きたいと思います。

ではまた明日




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どうしちゃった?

DSC_3424うちの自宅は、数年前にインターロッキングと砂利で土を無くして以来、草取りが嫌なので植物とは無縁でした。

が、数日前から植木鉢が増えて花がたくさん置いてあります。

どうしちゃったんでしょうね・・・

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きのうは、売却先が決まった土地の売主さん宅を契約書の事前説明で訪問してきました。

今回売主さんは持分2分の1で2名の共有登記がされていいます。

時系列で説明すると

昭和34年 先代が、土地を取得して所有権移転登記。

昭和45年 最初の相続が発生したが、登記名義は放置。

平成20年 最初の相続に関しての登記を子供2人(Aさん・Bさん)共有で行う。

平成27年 共有者の1人(Bさん)が亡くなったので、その息子(Cさん)が相続を原因としてBさんから持分2分の1を全部移転。 

現在の登記 Aさん2分の1 ・ Cさん2分の1。

で、問題なのがAさんの権利証が無いのです。

現在の登記識別情報の場合は、共有だと各共有者に登記識別情報が発行されるのですが、登記済権利証だった時代は、共有の場合でも権利証が1冊となっていて、共有者それぞれに渡されなかったと少し前の取引でに聞いたことがありました。

「だからAさんのが無いのかな?」と、自信なさげに答えていたのですが、Aさんの家にもCさんの家にもAさんが所有者である事が記載されている書類はありませんでした

で、会社に帰ってからネットで調べましたが、登記識別情報の新制度に変わったのは平成17年以降となっていました。

と、言う事は平成20年に先代からの相続登記を行っていますので、Aさんの分も識別情報の形であるのだと思います。

AさんもCさんも「全くわからない」との話なので、平成27年にBさんからCさんに相続登記を行った司法書士さんに聞いてみようかと思います。

自分、もし今回も単純に紛失だったとしたら、たった1年の間に3回も権利証の紛失に関わっている事になります

1回目2回目

こんなに無くす人に関わる事が多いってのは普通じゃ無いと思うのですが、どうしたちゃったのでしょうかね・・・

さて、本日も別件の売買でバタバタしそうな感じですが、トラブルでバタバタと違って実に心地良い忙しさです。

と、言う事で本日も頑張ります!



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小銭とお札どっちがいい?

DSC_3413きのうは月極駐車場の借主さん宅を訪問してきました。
貸主=地主さん宅には良く行きますが借主さん宅に行くのは珍しいです。
太郎君にも会ってきましたよ・・・



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今回は、駅から3分の好立地にある60坪の月極駐車場の売却が決まり、ご利用者全員との契約終了をお知らせする為の訪問でした。

郵送で通知でも良かったのかも知れませんが、この駐車場は自宅の近所だから借りるのでは無く、駅を利用するために利用する方ばかりの駐車場なので利用者の方が契約時の住所から引越てしまっている事が多くあります。

うちの駐車場利用契約書は更新の項目が無いので、滞納でもしない限りは利用者さんと接点が無いのです。

特に今回の駐車場は長く使って頂いている利用者さんが多いので、契約終了の挨拶を直接した方が良いかとも思い、8人の利用者さん宅を訪問してきた感じです。

DSC_3135先月、隣地との境界にある大谷石の塀を壊した際に、塀の側にある4台分の利用者さん宅を同じ理由で訪問したのですが、住所が変わっていた方が2名いました。




うち一人は電話番号も変わっていたので、ワイパーに手紙を挟んで連絡をもらった感じです。

今回初めて連絡する方が4人だったのですが、うち一人は電話もつながらないし、住所地にも表札が無かったです。

今回もワイパー経由で連絡を取るしかないですね


駐車場の利用契約とはいえ、契約条項に基づき2カ月前通告をして契約を終了させます。

アパートの更新拒絶のように面倒な事は起きませんが、駅の近くは軒並みコイン駐車場になってしまい、昔ながらの月極駐車場の空きがほとんどありません。

訪問した先々で、「近くで駐車場を探してよ」と言われましたが、「申し訳ないですが、当社の扱いが無いのでご自分で探してみて下さい」と言わざるを得ませんでした。

現在が、駅3分の立地なので、もっと駅から離れれば月極駐車場自体はあるのですが、自分が探したところ、同じくらいの距離では空きが無かったです。

やっぱり駅に近い場所ではコインパーキングの方が収益がUPするのでしょう。

駅近の月極が1万円で、コイン駐車場の1日最大が800円位なので、コイン式になってしまうのは仕方ない話ですね。

ちなみに当社の近所で一番安いコインパーキングは駅から7分で1日最大300円でした。

それでも満車になるなら月極で5000円よりマシなのでしょう。


2カ月の間に駐車場が見つかる事を祈ります・・・


ではまた明日




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良い人がいいよ・・・

「あいつが同席するんじゃ行かない」

と、滞納者に言われた前回の打ち合わせから2ヶ月。
「あいつ」呼ばわりされて同席を拒まれた自分ですが、昨日同席してあげましたよ。


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DSC_2604 (1)2ヶ月前の交渉では、滞納者である借主が、大家さんを恫喝した事で、耐えられなくなった大家さんが退場し終了・・・




自主管理の大家さんなので、管理物件のように強引に再打合せする事も無く、大家さんが交渉できる状態となるのを待っていたら2ヶ月経過してしまった感じでした。

争っているのは、滞納金の支払いと店舗の原状回復の範囲なのですが、借主はかなり強気の態度で値切交渉と譲歩を迫っています。

この案件、自主管理物件ですが、営業課N君が数年前に飲食店として客付けしてからは、いろいろ有りすぎてN君のストレス原因のトップだった案件です。

開店当初は、お店に飲みに行ったり、料理のアドバイスをしたり、親身になってアドバイスしていた「お客様」だったのですが、転貸問題で揉めた以降は、優しく丁寧に応対しているN君に対して恫喝的な圧力を加えてくる「不良テナント」になってしまいました。

「ガツンと言ってやんなよ」 と、理不尽な話を聞く度にN君に言ってましたが、借主は場慣れしていて口が達者な60代後半のおじさんです。

どちらかと言うとN君は誰にでも気をつかい、思いやり精神旺盛な情に厚いタイプです。

自分は、そう言う部分がN君の良いところだと思っていますが、滞納している借主もそう思っている事でしょう。

見事、調子に乗って思いっきり上から目線で言いたい放題自己主張してきます。

痛々しいくらいN君が辛そうだったので自分が敵討ちしてあげようと思い参戦しました。

突然担当を変えると相手もやりにくくなるようで、90分のやりとりで、話がまとまりました。

ここら辺、合意書を作成してサインさせたのですが、保証金が賃料の6ヶ月分あったので、その分はキープできてましたが、そこから先の部分の支払いと、お店の原状回復を含めた明け渡しが終わるまでの事は、合意書での約束を守るとも限りません。

そうなったら場所を変えて話し合ってもらいますが、調停の申し立ては2ヶ月くらい待たされるのが痛いところです。

今回かなり大家さんに喜んでもらえたのですが、今月末までの明け渡しとなっていますので2週間程度で答えがわかる事でしょう。


さて、本日は月末に売買契約の決まった駐車場の打ち合わせで売主さんと打ち合わせしてきます。

持ち分2分の1の二人共有なのですが、一人は「安くても良いから早く売って欲しい」との希望で、もう一人は「ゆっくりで良いから高く売って欲しい」との希望で実にやりにくい感じでしたが、想定していた一番高い金額で売れたので助かりましたよ

DSC_3127打ち合わせの後は、駐車場利用者さんに「駐車場使用契約終了のお知らせ」をしてきます。

7人だけなので郵送では無く土日を使って解除通知を手持ちして来ようと思っています。


ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com