賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2016年05月

罠だとわかっていれば・・・

図2先日契約が終わった中古戸建ですが、リビング窓のクレセントが壊れていました。
現況有姿売買で、付帯設備の項目にも「破損」と書いておいたのですが、契約時に買主さんに説明して何だか申し訳ない気分になったので取り替えてきましたよ。


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図4この仕事をしている人には常識なのですが、クレセント交換をする場合、2か所あるネジを両方外してしまうとネジを受ける金具が落下して恐ろしいほどメンドクサイ事になります。



若い頃に実際に失敗した経験があるので、二度と繰り返さないようにしていますが、修理系の仕事には罠が潜んでいるものです。

まぁ 修理だけでなく売買や資産活用系の仕事にもたくさんありますね・・・

今度、そんな罠の特集をしてみようと思います。


きのうは、保険絡み案件で罠にハマりました。

まだ軽くハマった程度なので巻き返しはできると思っています。

保険が適用になるかならないかの話は、建前と本音と言うかテクニック的な事をブログに書けなかったりします。

意外としっかりルールが決まっている訳ですが、解釈の問題や見る角度の問題があるので、いろいろ意見を言わせてもらう訳です。

と、調子に乗って書いてると罠にハマるかも知れませんので控えないといけませんね・・・

さて、本日は5月の最終日です。

抱えている案件が増えてきたので焦っていますが、とりあえず定休日前の火曜日なのでひと頑張りって感じですね。

ではまた明日



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ビビる

図1いつもお世話になっている地主さん宅のワンちゃん(生後5カ月)ですが、かなり自分に慣れてくれて、吠えずにジャレてくれます。
子供の頃から犬が苦手だったのですが、ワンちゃんに慣れて頭を撫でられるようになりましたよ・・・
 


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図2恥ずかしながら子犬相手でも噛まれるのが怖くてオドオド状態だったのですが、ビビりながらもエサを手のひらであげる事が出来るようになって、やっと人並みになれた気分です。

優しいワンちゃんに感謝です



この地主さんとは、おばあちゃんの代からの長いお付き合いなのですが、半年前にご主人さんが突然他界されてからは頻繁に息子さん(30代)と打ち合わせをしています。

打ち合わせの大半は、相続税納税に伴う物件売却の話で、着々と準備を進めているところです。

が、そんな時に、今回の売却予定地でもある所有地の買い手が付いたと、大手のハウスメーカーさんから連絡が来たのです。


まだ売りに出していないのに・・・


実に不思議な話なので、ハウスメーカーの担当さんを呼んで自分も同席して話を聞いてみる事にしました。

息子さん 「お客さんが付いたって事ですけど、父が生前売るって言ったんですか?」

担当 「去年の9月頃に、銀行さんの紹介で相続対策の話をした際、隣の市にある物件なら使い道が無いからとのお話しでしたので・・・」

息子さん 「父は相続対策とか資産活用のセールスが大嫌いだったと思うんですけど話聞いてくれたってのは驚きですね」

担当 「ええ、確かに相続税なんて現金で払えばいいからって言ってましたけど、隣の市の土地は買いたがっているお客様がいてプラン立てたんです」


自分、ご主人さんが亡くなった後、息子さんに「いろんなセールスが来るから気を付けて」と儲け話や節税話をする人に警戒するよう話をしていましたが、わからないのを良い事に「お父さんと話が付いてる」とか「約束をした」なんて言う人が現れたら連絡するように伝えていました。

今回その類であったとしたら、いろいろ追及しようと思い同行した訳です。

クマ 「プランまで出したと言う事は土地の金額もお父さんが伝えていたんですか?」

担当 「いえ、そこまでは話していませんでしたが、何度か訪問して雑談的には話していたんですよ」

息子さん 「父に資料を渡したとか無かったんですかね?」

担当 「あまり不動産の話は乗り気では無かったようですけど、ご自宅のキッチンを交換する話では承諾頂いてました」

息子さん 「確かに、キッチン交換の話は進めていたようですね」

担当さんによると、この地主さんが所有するアパート3棟とご自宅を建築したメーカーなので、定期点検の絡みで不具合個所の確認訪問を行っていたそうです。

クマ 「で、そのお客さんはいくらで購入するって言ってる感じですかね?」

担当 「はい、周辺の相場が坪〇〇万円かと思うのでその位を考えてもらっています」


何か、かなり安く言われてしまうのか身構えていましたが、実に妥当な金額です。

これだと、自分が売り出しをかけるよりも高く売れる事になりそうです。

で、あるとするなら自分はこの土地の件から手を引かなくては・・・


担当 「もちろん、土地の仲介は御社で買主さんと締結して頂いて結構ですので」


悪く無い話かと思います


息子さん 「今、税理士さんと全体の打ち合わせしているので、意見聞いてから返事しますよ」

担当 「わかりました、よろしくお願いしますね」



どうやら、お父様と話していたのは事実かと思いますし、金額も問題無い感じです。

「お父様乗り気でしたよ」とか話したら怪しんだと思いますが、担当さんの口から「乗り気には見えなかった」との言葉が出たので、息子さんも自分も担当さんが正直に話していると納得しました。


「相続のゴタゴタで話に入り込もうとしている」とか疑っていましたが、疑い過ぎだったような感じでしょうか・・・

ほんと、いろんな事が起きる仕事だと思っていますが、疑い過ぎて良い話を逃すのも問題かと思いますので話を進めることになりそうです。

亡くなったご主人さんと話ができたら迷わないのに・・・

と、出来もしない事を考えてしまいますが、ホント相続対策は生きているうちにしないといけませんね。

ちょっと思い出したのですが、その昔ダイヤルQ2が流行った時代に恐山のイタコと話が出来るサービスがあり、興味本位で電話した事がありました。

自称イタコさんが出てビビってすぐ切っちゃいましたけど・・・


ではまた明日



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そっちか・・・

うちの管理課スタッフは、漏水対応するのが早い方だと思っています。

長年の経験が積み重なっての結果かと思いますが、毎回同じパターンとも限らない訳です・・・


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きのうの案件は、木造1Kアパートの1階にお住いの入居者さんより「キッチンの天井から水が垂れてくる」との連絡から始まりました。


漏水の連絡が来た場合に考えるのは排水・給水・雨漏・水こぼしの4通りです。

一番わかりやすいのは、「上階の水こぼし」なのですが、まず一報をもらった段階で、2階の入居者に確認をとります。

「まったく心当たりが無いです」

との事でしたので、別の理由を探る事になるのですが、上階の入居者さんが目視で漏れがわからない部分での漏水かと思うので、1階と2階両方の同時調査が必要となります。

これがまた汚部屋入居者だったりすると入室を拒まれてしまう事があるのですが、今回は問題無く協力して頂けました。


図4ベテランの管理課S君が、漏水個所を特定して管の交換が必要であれば水道業者さんを呼び、内装業者さんに開口した穴を塞ぐ段取りをする訳なのですが、午前中から始めて午後3時を回っても漏水個所が判明しないとの事です。

「全ての給水管と排水管を確認しましたが問題が無いです」

との事でしたので、そうなると共用廊下からの雨漏り?

いろいろ考えてしまいますが、自分が状況確認で現地へ到着する直前に答えが判明しました。







図1この物件は、キッチンの隣にある玄関の土間部分が洗濯機置場となっているのですが、防水パンがありません。
排水の穴から大量の水を流しても下階の管から漏れなかったので見落としました。





図2作業しにくいので廊下に出していた洗濯機の排水ホースを良く見ると小さな穴が開いていました
ちょうど穴の位置が土間の一番奥のコーナーにあり、段差に押し付けられていたのです。




到着した時には気がつかないほどの濡れだったのと、洗濯機を外した際に漏れた給水ホースの水かと勘違いしてしまう位置での漏水でした。

洗濯機を使って再現すればわかったのかと、後になると気が付くものですが、排水の穴を確認するためには洗濯機をどけるものなので仕方ないのです。


無題4と、言った感じで大掛かりに1階の天井開口をしてしまったのですが、今度からは「洗濯機の排水ホースも怪しむ」と言った工程が確認手順に加わる事になります。

今回の件は、保険申請する形となりますが、過剰な工事だと言われたら「漏水の原因特定は簡単じゃないですから」と、反論します。


いろいろ経験してテクニックが向上するのかと思いますので、良い案件だったのでしょう。


DSC_0088 (1)で、かわいそうに管理課S君は、この件の復旧作業が長引いてお呼ばれして頂いた飲み会に参加できず・・・

美味しく飲ませて頂きましたよ






さて、本日は古家付170坪の物件について大手建築メーカーさんと打ち合わせしてきます。

所有者の方が亡くなり、相続人の方と話をして斡旋しようと思って確定測量から始めたところなのですが、メーカーさんは所有者さんが亡くなる前に売却の話を聞いてお客さんも付けたそうです。

亡くなったのは半年も前の話なのですが、なぜ今頃になって?

不思議な話なので、何を言うのかじっくり聞いてみようと思います。

ではまた明日



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謝れよ

「保険会社から私に直接連絡があったんですけど、そう言うのはお宅の方で窓口になって頂きたかったです」

と、戸建貸家の大家さん(奥様)に言われてしまいました。


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クマ 「すみません、保険会社って事は入居者さんが物損事故を起こしたって事ですかね?」

貸主 「えっ? お宅聞いてないんですか?」

クマ 「当社では連絡があったら履歴を残す事になっているんですけど残っていないんです」

貸主 「修理が終わったから示談書に署名捺印するように書いてあるんだけど何だかわからないのよ」


ご立腹の様子だったので、自分が直接入居者に確認することにしました。

当社のスタッフは、修理依頼やトラブル系の報告があったら小さな事でもメールで流して情報共有しているので、このような場合は貸家の名称を入れると履歴が出てくるはずなのです。

一応、管理課スタッフと営業スタッフに聞いてみましたが、心当たりが無いとの事です。

もしかすると連絡を受けていたのに記録するの忘れたかな?

と、自分も含め誰もが嫌な気分になりました。

もう一つ気になったのが自動車保険の仕組みです。

以前貸家の入居者がブレーキとアクセルを踏み間違えて自分の借りている戸建てに突っ込んでしまった事があるのですが、アパートの共用部分と違い戸建て貸家だと100%自分が借りている対象となるので、借主が起こした事故だと対物保険の対象にならなかったのです。

そこら辺も心配でした。
 

すぐに入居者さんに電話したら留守だったので現地を訪問したところ物損個所がわかりました。

DSC_0047建物に当たったのでは無かったのが不幸中の幸いでしたが、修理してあったブロック塀は結構な色違いです・・・

経年で色が違うのはわかりますが、もう少し似た色のブロックを選んで欲しかったものです。

 

「事故の内容を報告して下さい」と、置手紙に書いてポストに入れておいたところ、数時間後に入居者のご主人さんから電話がありました。

ご主人 「何ですか、この手紙は・・・」

クマ 「保険会社から大家さんに連絡が来まして話を聞いていないので確認したんですよ」

ご主人 「はぁ? そんなのはとっくに保険会社から連絡行ってるって!」

クマ 「いえいえ、うちでは受けた記録が無いんですよ」

ご主人 「いや、保険会社には借りてる家だから管理会社に連絡しろって伝えたんです」

クマ 「そうでしたか、どんな事故だったんですか?」

ご主人 「思い出したくも無いけど、3月にマイクロバスに突っ込まれたんですよ」

クマ 「ご自分でぶつけた訳じゃ無かったんですね・・・」

ご主人 「そのバスの運転手が態度悪くてインターホン鳴らさないで雨戸バンバン叩くし、保険で直すからって謝らないし、凄くムカついたから怒っちゃったんですよ」

クマ 「なるほど・・・ そこら辺当社に連絡が無かったので詳しく連絡先教えてもらえますかね?」

ご主人さん、だんだん冷静になってきて、いろいろ教えてくれました。

問題なのは、マイクロバスの運転手と保険会社です。

すぐに、マイクロバスを所有している会社に連絡して状況と保険会社の連絡先を聞き出し保険会社の担当(男性)に電話しました。

クマ 「3月起きたマイクロバスの物損事故の件で話が聞きたいんですけど」

担当 「あ・・・この度はご迷惑をお掛けしております」

クマ 「何か大家さんに直接連絡されたようですけど、入居者さんから当社の連絡先聞いてますよね?」

担当 「はい、実は当初、借家だとは思わず所有者の方だとばかり思っていたので対応が遅くなってしまいました」

クマ 「遅くなって当社に連絡したんですか?」

担当 「・・・していません」

クマ 「大家さんの連絡先どうやって知ったんです?」

担当 「うちの調査担当が調べました」

クマ 「あと、あのブロック隣と共有になってるんですけど、隣の家の方とは話がついているんですか?」

担当 「えっ 隣は道路でしたよ」

クマ 「あそこは、道路じゃ無くて、奥にある家と共有の通路なんですよね・・・」


何か、担当さんその事を知らなかったらしいので、ブロックの色の件も含めて振り出しに戻る事になるでしょう。

貸主さんにその旨報告して状況を把握してもらいましたが、元はと言えばマイクロバスの運転手が、「保険で直します」と言う前に「頭を下げて詫びる」べきだったのでしょう。

お詫びには直すと言った「物理的な部分」と謝ると言った「気持ち」の部分があります。

「気持ち」に関しては「言葉」「表情」「態度」が大きなポイントなのかと思いますが、本当は「心の中身」を見てもらう事が重要なのでしょうね。

勉強になります。


さて本日は仕事の後に投資家系大家さんと飲んできます。

飲み過ぎないように気を付けます・・・

ではまた明日 



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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