賃貸管理クレーム日記

2005年より続いている賃貸管理担当者による日記です。 賃貸管理の他に売買、相続案件の対処等々いろいろ経験中。 人間ドラマ連続のブログ記事には同じような状況の方も多くいらっしゃることでしょう。 日記の枠を超えた考えさせられる物語を毎日更新でお届けしています。

2016年05月

実務ですねぇ

きのうの午前中、埼玉は夏のように暑かったです。

DSC_0031会社から徒歩8分の場所にある物件に行ってきたのですが歩いて行くか車で行くか迷って徒歩にしました。

夏を思わせる暑さで汗かきましたよ



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きのうは、午前午後と打ち合わせや物件調査で出かけていました。

DSC_0248調査の方は、市役所が中心なのですが、相変わらず調べたい項目によって庁舎が違うので時間がかかります。
特に、法令上の制限を調べる庁舎と上下水道の埋設管を調べる庁舎は6.5km離れてるので、車を使わなければ無理な距離です。


うちの市は上水道と下水道の埋設管図面が電子化されているので、役所の窓口で住所を入力すると簡単に図面が取得できます。

確認だけなら無料ですが、コピーをしてもらうと300円かかるのが、他の行政より高い気がします。

まぁ 毎日調査している訳では無いので、これが普通だと思うようにしていますが、一工夫してもらってネットを使って取得できる仕組みを開発してもらったら窓口の方の効率も良くなると思うのですが、何年後になるのでしょうかね・・・


きのうは司法書士の先生と地主さん宅を訪問してきました。

こちらは、先日準備が終わった事業用定期借地権登記に関しての問題が発生するかも知れない事で緊急の説明です。

と、言うのは公正証書では、「地代月額〇〇万円、対象地番が3筆」となって問題ないのですが、借地権登記の際はごとに地代を分けろと言われる可能性があるとの事です。

クマ 「え? 地代は筆ごとに決めた訳じゃなくて、たまたま貸した土地が3筆あるってだけなんですよ」

先生 「ですよね、そんな事は実務上いくらでもある話で違法でも何でもないんですよ」

クマ 「誰がダメだって言ってるんですか?」

先生 「いや、まだ言われて無いけど登記書式精義って言うマニュアルみたいな本に書いてあるんですよ」

クマ 「じゃぁ 公正証書作り直しですか・・・」


先生 「いや、自分は何度も筆ごとに分けない登記した事があるし、登記はあくまでも手続きなのだから、実態と違うことするのはおかしいでしょ」

どうも、先生が言っているのは、自分のやり方では通るはずなのに、マニュアルに書いてある事が実務に即していないとの事です。

こちらとしては、地主さんと借主間で問題が起きない方法で解決できれば良いのですが、契約上問題ないし、仮に筆ごとに地代を分けていても合計が同じなのだから税務上も問題無いと思うとの事でした。

クマ 「先生、手続き的な話って結論でしたら貸主借主に説明すればいいですよね?」

先生 「そうなんですけど、うちの娘からお父さんのやり方違うって指摘されて驚いたんです」



先生のお嬢様は、最近司法書士試験に合格したばかりなので、すごい知識が頭に入っている状態なのだそうです。

クマ 「凄いですねぇ そんなところまで頭に入ってるなんて頼もしいじゃないですか」

先生 「そうなんですけどねぇ 自分は違う解釈なので登記所に言われたら自分の考えを主張しますから」


「実務に即してない」と、憤る感じなのかと思いますが、先生の中では大変な問題になっているのかと思います


わかりやすく書くと 地代100万円 土地面積が3筆で100坪の契約を締結した状態なのを

土地A50万円(50坪) B30万円(30坪) C20万円(20坪) のように分けて申請しなさいとの決まりがあるとの事です。

ですが、うちの先生は、「分けなくても全体でいくらの登記が通るはずだけど、登記官によっては分けろと言われる可能性がある」との事で、事前に地主さんに説明したいとの事でした。

そんな事を地主さんに言っても、「何が問題なのか見当もつかない」と言われるのがオチですが、わかりやすく説明して納得してもらうのがプロなのでしょう。

a975752315分ほど、先生がじっくり説明したあと、地主さんが自分に「大丈夫なの?」と目で合図してきたので、「手続きの問題ですから契約上は問題無いと思います」と答えて終わりました。




結局、登記所に判断してもらって今回のケースでは筆ごとに賃料を割り振る必要までは無いとの事が確認とれたそうです。

何だったのだろうと言う感じですが、やはり問題になりそうな事が判明した時点で正直に説明すると言うプロの姿勢が立派だと思いました。

多分、自分が思っている以上に深い話だったのかも知れませんが、ほんといろいろあるものですね。


さて、本日は受託したアパートの現地調査をしてきます。

今朝の埼玉は小雨が降っていて涼しいです。

そう言えば夏の前には梅雨の季節があるものかと思いますが、すぐに夏が来そうな勢いですね。

ではまた明日



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感謝されたけど・・・

床ホントに嬉しいです。

以後気を付けて使わせて頂きます。

ありがとうございました!






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他人様に感謝されると言う事は、悪い事では無いと思いますが・・・

数日前、管理課の新人君宛に掛かって来た電話を受けました。

電話の主は、汚部屋入居者A氏(30代男性)です。

さかのぼる事8ヶ月。

DSC_0180上階から漏水するのに、汚部屋である事を知られたくないが為に放置していて限界に来たA氏。
呼ばれて部屋に入った時には汚部屋初体験の新人君が顔を真っ赤にして激怒したのでした。





DSC_0182A氏は天井から垂れてくる水を45Lのゴミ箱で受けていて、だんだんと垂れてくる水量が増えてきたので「言わなきゃいけない」と思い当社に連絡してきたとの事です。




滞納者と汚部屋入居者はルーズなのが共通点ですが、汚部屋入居者は滞納者と違い真面目に働く正直な人が多いような気がします。

あと、どこの汚部屋にも必ずファブリーズがあります

これは、部屋に使うものでは無く、服に使うのです。

よくゴミの中で生活できるものだと毎回不思議に思いますが、服に付いた臭いを消すファブリーズの存在が大きいのかも知れませんね


IMG_4371
今回の対応を手順的に書くと
1.漏水を止める
2.保険会社との漏水被害復旧交渉
3.汚部屋のゴミ撤去
4.部屋の修復
と、言う流れなのですが、結果的に上階入居者の過失が無い部分での漏水だったので、オーナ側の保険を申請しました。


漏水を止めるまでの対応は早期にできたのですが、問題はA氏宅の原状回復です。

「全部が漏水での被害では無いですよね」と現場を見た保険会社の鑑定さんに見抜かれましたが、それでもオーナー側の負担が無い程度で保険金が出ました。

そこまで自分が対応した後は、良い経験が積めるチャンスだと思ったので新人君にやってもらいました。


IMG_4327原状回復にあたっての問題は、A氏宅が汚部屋である事です。

まずは水を止めましたが、ゴミ部屋となっている事を黙認する訳には行きません。

が、A氏が片づけられない人だから汚部屋になっている訳です・・・


新人君 「ゴミを全部撤去して何も無い状態にしてくれないと工事できませんから」

A氏 「申し訳ありません・・・  何とか今月中にやります」

新人君 「天井とか壁の修復費用は保険が下りたけどゴミはAさんの責任ですからね」

A氏 「はい、半分くらいは片せたのですが、最後まで頑張ります」


と、言って何度も引き延ばされたので、専門業者を使うように促したのですが、予算の関係で無理だったようです。

GWの連休を使ってやっとゴミを全て捨てて、生活道具に関してはバルコニーと浴室に一時的に避難させました。

玄関ついでに、A氏にも一時的に外泊してもらい、外泊から帰ってきて見違えるほどきれいになった部屋に感動して冒頭の感謝の電話となったのです。

クマ 「これを機会にゴミ溜めるのやめて下さいね」

A氏 「はい、絶対に溜めないようにします」





これに懲りて汚部屋病が完治してくれると良いのですが、どうなりますでしょうかね・・・


管理戸数1千数百室でも年に1度くらい汚部屋を発見しますので、全国的には凄い件数の汚部屋がある事でしょう。

怖いのは部屋の中の事なので、管理会社も大家さんも勝手に確認できない事です。

発見されていない潜在的な汚部屋
がたくさんあるのでしょうね。

・・・

ではまた明日

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いずれ退去の日が来るので・・・

「二人ともダイエット中なので、お茶だけ頂ければ十分ですので」

失礼な前置きを玄関入った直後にさせてもらえる程、親しい付き合いの大家さん宅を訪問してきました。


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いつも、ケーキや果物、お漬物その他いろいろ出して頂いてホント感謝しているのですが、ダイエット中なのが痛いところです。

出されてから残しちゃうなんて事になると申し訳無いので玄関入った段階で、申し出をさせて頂きましたよ

DSC_0020「カロリー控えめにしておいたから」

と、奥様に出して頂いたのがスイカ。

夏を感じさせて頂きました 

 

昨日(24日)は、営業課N君と一緒にテナント退去に伴う募集&月極駐車場の受託をする為にオーナーさん宅を訪問してきました。

テナントさんの方は、30年も経営されていた美容室を閉店して原状回復する話でしたが、何やら既にN君の方で同業種からの引き合いがあるようです。

クマ 「一応は建前通りの元の状態に戻す話で業者の見積もり待ちになっていますけど、結構な金額になっちゃた時は、貸主側で負担した方が良いような雰囲気ですよ」

オーナー 「そっか・・・〇〇さん何か言ってますか?」

クマ 「元の状態ってのがトイレとミニキッチンしかない箱だけ状態なので、すごい金額になったら辛いと言ってます」

オーナー 「床と壁と天井の状態で貸したからねぇ・・・」

クマ 「無難に終わらせる場合は敷金超え部分を貸主持ちにするってところでしょうかね」

N君 「もし、今話が来ている美容室さんが同じ配置で使うってなったら内装程度のリフォームで済むかも知れないです」


と、一瞬にしてラッキーな雰囲気となったのですが、客付け側と管理する側では、ちょっと感覚が違うのです。

店舗物件の場合、次に入るお客さんを解約するに当たって探してきてくれたり、同業種のテナントが入居希望してくる事があるのですが、そんな時には居抜きの状態で使える事になるので、退去者の物理的な原状回復が無くなり、リニューアルに掛かる時期が短縮できる事により賃料の空白期間も短くなります。

その時はメリットがあるのですが、次に居抜きで入ったテナントが退去する時に、前の方の原状回復範囲を引き継ぐのか、貸主さんで修復費用を支出するのか、しっかりと決めておかないと後になって揉めます。

そんな部分が曖昧な契約を何度か引き継いだ事があるのですが、ホント先送り的な解決方法は混乱の元となります。

気が抜けると何年も後にブーメランとなって返ってくるのですね・・・


まぁ こう言う時に営業担当と管理担当で話をまとめるとバランスが良くなるものですので、「客付」+「管理」の共同作業が重要なのでしょう。


DSC_0017その後は、月極駐車場の管理受託。

先月、8台分扱いが減ってしまったので、実に嬉しいところです。





そして、夜は都内に行って戸建ての売主さんと打ち合わせしてきました。

「食事しながら話しますか?」


と、言う事で居酒屋で飲んできてしまいましたよ


さて、本日は水曜日で定休日です。

いろいろ案件を抱えているのですが、午前中に片づけて午後はゆっくりしたいと思っています。


ではまた明日


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使いみち

しばらく前に当社の社長から、ご友人(70代男性)が所有する不動産について、調査するように頼まれていたので、まとめていました。
ご友人は、お仕事の方ではお子様への事業承継も順調との事で、プライベートで所有するアパート3棟、貸家3棟について、どうしたら良いか考えたいとのご希望です。

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お友達が来店する前に社長と打ち合わせしました。

クマ 「不動産は調べましたけど、ご商売が順調なんだから現金が多いんでしょうね」

社長 「多いだろうな」

クマ 「相続税で持っていかれる前に現金を不動産に変えたいって事ですね?」

社長 「いや、税金払うなら使っちゃう方が良いって事で不動産売却するつもりだよ」

クマ 「え・・・ 大丈夫ですかねぇ 現金が増えちゃうじゃないですか」

社長 「ちゃんと有意義な使い方するつもりだからいいんだよ」

クマ 「何に使うんですかね?」

社長 「心配しないで不動産の事だけ専念すればいいから」

・・・

何でしょうか?

ちょっと今までと違うパターンなので実に興味があるのですが、まずは不動産の話しだけしました。

DSC_0008「じゃぁ  このアパート売っちゃって」

と、言う事で1棟売却を承りました。

・・・いろんな事があるものですね。



引き続きいろいろ受託しそうな感じですが、現金にチェンジした後にどうするのか、そのうち教えて頂こうと思います。



DSC_0016夜は、「玉ねぎが採れたので寄りなさい」との事で、別の地主さん(70代)を訪問してきました。

「紫色の玉ねぎなんて珍しいですね」と言ったら全然珍しく無いとの事でしたよ・・・



いろいろ勉強になりますm(_ _)m

さて本日は、店舗の原状回復打ち合わせと駐車場の新規受託の打ち合わせをしてきます。

休みの前日なのでひと頑張りです



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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
行政書士
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者試験合格(未更新)
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
2級FP技能士・AFP
第四級アマチュア無線技士
第三級陸上特殊無線技士
第二種電気工事士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com