土地は永遠？

７月の中旬から始まった古家の解体工事ですが、予定通り完了しました。

１７０坪の敷地に平屋が公道に沿って配置されて南側を公園のような庭にした贅沢な邸宅でした。





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「ぶっ壊す！」的にバリバリやっている現場を見ていると、家を解体すると言うのは気分が良いものではありませんが、目的を終えて新しい利用法が決まった訳ですので生まれ変わると思えば悪い事では無いのです






建物が無くなってみると、１７０坪の敷地は実に贅沢な広さです。

既に売却が決まり、来年には新しい家族の生活が始まることでしょう。




考えてみれば、建物は無くなる日が来る訳ですが、土地が無くなった現場に立ち会った事はありません。

自分、海とは無縁の埼玉県に住んでいますが、自宅の近所でも縄文時代には海があったらしいです。

埋め立て以外で「大昔は海だった」って話を聞くと、遠い昔は地球温暖化で海面が上昇していたのでしょうかね？

海面が上昇するとか突然噴火口ができる何て事が無ければ土地は無くならないのでしょうから、少なくとも自分が生きている間程度の期間では土地は無くならないものなのでしょう。


さて、７月最終日の本日は、市街化調整区域にある３００坪超の土地の売買契約があります。

再建築に関してクセがある物件なので、いろいろ大変な感じなのですが、こちらは、古家を残しておかないと再建築の申請が出来なくなると市役所に言われていますので、古屋付きでの売買契約となります。



ホントこの仕事はいろいろあるものですね。

ではまた明日


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毎月４００円・・・

「えっ〜　賃料の滞納は無いってお話でしたよね・・・」

決済の１週間前で変な事が判明しました。


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きのうは、来週の金曜日に決済予定の一棟ものアパートの件で、売主さん（７０代男性）と打ち合わせしました。

売主さんは、６年前に当社から管理離れして以降、自主管理をされています。

売主　「悪いねぇ、通帳じっくり見てたら◯◯さんの入金が無い月があったんだよ」

クマ　「ご自分でたくさん管理していると通帳を見逃す事もあるのでしょうからね」

売主　「自分なりに調べたら６年間で４ヶ月分滞納なんだけど、通帳のコピー取ったので念のためチェックして下さいよ」


と、言うことで過去６年分の通帳のコピーを借りて滞納状況を調べる事にしました。
チェックは、間違いなく滞納が無かった６年前に遡り、他の物件の入居者も混じっている通帳からピックアップして行きます。




調べた結果、売主さんの一部勘違いもあり、滞納額は３ヶ月との事が判明しました。

これに関しては、決済後の新オーナーに迷惑をかけないような対応が必要となるのですが、どうやら管理会社で管理していた頃は口座振替であったのに、自主管理大家さんへは銀行振込する事になったので、うっかり忘れていた事があったのかと思われます。

元々、賃料が安い物件なので、滞納金に関しては回収するのは簡単だと思っていますが、もう一つ変な事を見つけてしまいました。

クマ　「何かこの方、毎回４００円少なく振込んできていますけど勘違いですかね？」

売主　「これは、自主管理に変わった時に銀行の手数料引いて振込するって言われたんでOKしちゃったんですよ」

クマ　「え〜　それはまずいですよ、賃貸借契約書の通りだからって事で買主さんに伝えてあるんです」

売主　「４００円だよ・・・　大丈夫じゃない？」

クマ　「相手は投資家なんだから、契約時の説明と話が違うって事で補填しろとか言うかも知れません」

売主　「１ヶ月でタバコ１箱って程度だよね？」

クマ　「そうですけど、買った側にしてみたら気分悪いじゃないですか・・・」

売主　「じゃぁ そこら辺はクマさんに任せるよ」


と、言うことで実に小さな話ではありますが、蟻の一穴的な事になると嫌ですし、笑ってごまかす訳にも行かないでしょうから任されると言うのも気が重いものです。

買主さんに伝える前に、滞納金の事もあるので入居者さん（５０代女性）へ電話をしてみたところ、ビックリして会社に来てくれました。

入居者　「３ヶ月も滞納してるなんてすごいショックです・・・」

クマ　「うっかり忘れたのが６年間で３回ほど有った感じですね？」

入居者　「大家さん、早く言ってくれたら良かったのに」

クマ　「まぁ　誰でもうっかりはありますので、お支払い頂ければ結構ですよ」

入居者　「払って無いんじゃ払うしかないですから・・・」

クマ　「あと、９月から家賃の振込先が変わるので新しい大家さんには契約書の家賃通りに４００円引かないで払って頂きたいんですよ」

入居者　「え〜　振込手数料分ですよ、話が違います」

クマ　「最新の契約書でも更新前の契約書でも振込手数料は借主負担になっているので、お願いしますよ」

入居者　「そうなんですか？　今の大家さんはOKしてくれましたよ」

クマ　「いや〜　そう言われても私から見ると契約書の通りってのが筋だと思います」

入居者　「わかりました・・・　今度の大家さん何銀行かしら？」

クマ　「◯◯銀行ですので、口座をお持ちでしたら今より振込手数料が安くなりますよ」

入居者　「私、その銀行使ってるから助かりますよ」


と、言うことで自分も助かりました


何か、決済の１週間前にわかったので対処できましたが、決済後に発覚していたら危ないところでした。

自主管理の大家さんには、念押ししないといけない項目ですので以後気をつけます・・・


さて、本日は年末からやっている建物老朽化に伴う明渡し案件を進めてくる予定です。

お盆休み前に形にしたいところですよ・・・

ではまた明日



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イメトレ好き・・・

こんな大きな石が出てきました・・・

先日売買契約を締結して解体工事を開始した現場の様子です。
と、予定外の地中埋設物だったら大変な事ですが、庭に飾ってあった庭石で全部で７個あり見積もりに入れていましたよ


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きのうの午前中は土地の売買決済がありました。

今回の契約でも営業の新人君に緊張感を持ってもらおうと、待ち時間の場を仕切って見るように事前に伝えていました。

決済では、司法書士さんの書類作成をして準備を整えてから送金・着金を待つまで１時間とか待たされる事があります。


が、今回は大手建売業者さんが購入してくれたので、銀行での決済では無く買主さんの事務所で本社の経理に電話して即振り込みですので、書類作成時間だけで２０分も掛からず完了しました。



近所の銀行で着金確認する時間を入れても３０分で終了。

クマ　「いつも決済は１時間以上かかるのが普通なんだけど、あっけなかったな」

新人君　「思ってたより早くて良かったです」

クマ　「昔、決済で嫌な思いした事が何度もあるから未だにドキドキするよ」

新人君　「無事に終わって良かったです」

クマ　「もっと、ピンチになって緊張する場面が無いと経験値が上がらないよ」

新人君　「いつものトラップは勘弁して下さいよ」


と、言われると何か驚かせてあげたくなるものです。


会社に戻ってきて一言。

クマ　「さっき預けた仲介手数料、経理に渡しといてね」

新人君　「えっ〜　自分は預かって無いですよ！」

クマ　「いや、カバンに入れてたろ」

新人君　「絶対自分じゃ無いですよ！」

クマ　「緊張感出た？」

新人君　「またですか・・・　血の気が引きました」


イメージトレーニングで鍛えているつもりですが、あと数年すれば、自分が引っ掛けられる側になっているかも知れませんね・・・


夜は、親しくしている地主さんご夫婦と、地主さんのお友達の地主さん３人の合計６人で食事してきました。

自分は運転手だったので、お酒を飲めませんでしたが、４時間ほど盛り上がりました。

かなりの不動産をお持ちの地主さんなのですが、世代交代の準備と、余剰な土地の売却を進める事について、近いうちに続きの打ち合わせをする予定です。


関東地方は、やっと梅雨明けしたようですので、これから暑い日が続く事でしょう。

熱中症に気をつけて頑張りましょう！

ではまた明日



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開けてビックリ・・・

３月下旬に自宅の洗面化粧台から漏水したとブログに書いた事がありました。
ハンドシャワーへの給水管からの漏水だったのですが、洗面化粧台の正面に漏水すれば、すぐに気がついたのに、奥の壁側沿いに洗面化粧台裏へ水が流れたのです。


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洗面室はクッションフロア（CF）なのですが、CF部分を通り越して廊下のフローリングから水がしみ出てくる状態だったので、相当な量の水分をCF下部に含んだものと思われます。




その状態になるまで、気が付かなかったと言うのが残念だったのですが、給水系漏水の中でもピンホール漏水であれば、ずっと水が漏れっぱなしなので発見が早いと思います。

この漏水は止水するハンドルより先の管からの漏水だったので、水道を使った時だけ水が漏れる排水系漏水に近いような状態でした。

３月のブログを読むと、「漏水は止まったから床は自然乾燥すればいい」と書いてあります。

この段階では、床下に洗面化粧台の下部から水が垂れている状態になっている事を確認していて、管を交換してからは完全に床下が乾いている状態です。
←（３月の写真）






で、ここ最近洗面室CFの黒シミが気になるようになって、貼り替えようと思い、昨日業者さんを呼び作業してもらいました。

洗濯機をどけて、CFをはがしてみたところ・・・



業者　「これ、まだ湿ってますよ」

クマ　「え〜　漏水止めてから４ヶ月経ったのに乾かなかったかな？」

業者　「現在進行形の濡れ具合にも見えますねぇ」

クマ　「まいったなぁ・・・」

考えられる事は２つ

（１）前回の漏水でCF下のボードに含まれた水分が乾かなかった。

（２）別の漏水がある。


（１）に関しては、洗面室を通り越した廊下のフローングの継ぎ目から水が染み出る程の漏水量なので、防水性の高いCFの下にあるボード部分に大量の水分を含んでしまった事は確実です。

ただ、そうは言っても４ヶ月経っても乾かないものなのでしょうか？


（２）に関しては、給水と排水管が洗面台と洗濯機部分にあります。
給水や排水が原因であれば、床下が濡れると思いますし、今でも廊下のフローリングへの漏水が続いている事でしょう。

もしかすると、洗面室に隣接している浴室からの漏水？

浴室入口は、３連引き戸のバリアフリータイプなのですが、浴室のドアに水が掛かると敷居レールの部分を伝って外側に水が出てきます。
この部分も怪しいような気がしますが、レールの穴に水が引き込まれているので正常な状態なのでしょう。


クマ　「どっちにしても、こんなカビてるんじゃ床板交換しますよ」

業者　「ボードまで外せば更に漏水があるかハッキリしますね」

クマ　「ですよね・・・　大工工事絡むでしょうけどお願いします」

業者　「はい、もう一度詳しい者に見せて見積もりします」


痛い出費になりそうです


さて、本日は４月に契約した土地の決済があります。

いろいろ物語ができた月極駐車場でしたが、建売２棟現場となる予定で、既に建物の買主も決まっているそうで建売屋さんも喜んでいます。


ではまた明日



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