賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2016年07月

二日酔いじゃ・・・

DSC_0588昨日は、店舗の管理物件に居抜きで入居してくれた居酒屋さんへ飲みに行ってきました。

年に何度か新規開業したテナントさんに食べに行ったりしますが、繁盛して頂きたいものです。


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この店舗、20年くらい前にうちのS部長が仲介した買主さんが焼き物系の居酒屋をオープンして、10年くらい頑張ってお金を貯めて引退。

その後、貸し店舗にしたところ借主がすぐ付いて、その借主さんも大繁盛して近所に店舗を購入して退去と、繁盛する場所にあるようです。

代々居抜きで引き継がれているので、室内の雰囲気が同じなところも良い感じです。

長く借りているテナントの解約とか、原状回復の範囲で揉める事がたまにありますが、居抜きで代々続くと言うのは実に経済的な感じがします。


DSC_0594料理の写真が焼きタラコしかありません・・・

かなり飲み過ぎたようで、朝から頭が回っている状態です




定休日前だったので、気が抜けたのかと思いますが、久しぶりの二日酔いで、ブログを書くのも厳しい感じです・・・


Screenshot_2016-07-27-08-05-15で、習慣化させるために日課としていたランニングですが、ここ最近6kmコースで続いていたので、よせばいいのに走ってみました

二日酔いで走るって経験が無かったので、どんなものか経験したかった感じですが1分走って諦めました・・・

アルコールは一晩経っても抜けないって事ですね。

130mでも記録されてしまうと言う事がわかりましたが、記録が途切れて残念です。





さて、本日は自宅の洗面所とトイレのクッションフロアを張り替えします。

まぁ 自分でやる訳では無く、業者さんにお願いしたのですが・・・

ではまた明日



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出口を確認しておく・・・

「売ったらいくら儲かるか計算出しといてよ」

いくらで売れそうか程度の査定依頼は頻繁にありますが、物件の売却予想額と、取得額、保有期間中の経費、賃料収入を出して収支予想を立てて欲しいとの事までは滅多に言われません。

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ほとんどが、「いくらで売れそうか?」「諸費用と譲渡所得税の見込み」程度の計算をして、保有期間中の収益計算までは所有者の方にしてもらっている感じなのですが、管理している物件であれば、年間のレポートをさかのぼる事で、賃料の記録と管理費やリフォーム費用等で出て行った金額を算出することができます。

それ以前の取得費や建物の建築費となると、管理会社では把握していない事が多いので、「出してくれ」と言われても出せないものです。

「もう売っちゃうんですか?」

外観2全空で手入れの悪かった築古3DK4世帯のアパートを購入して5年。

購入に当たっては、450坪の敷地に3棟のアパートが建っていて、1棟を解体して更地で売却、残りの2棟をアパートのまま売却したうちの1棟でした。





キッチンギリギリ昭和築の微妙な築年数に加えて、無管理状態の全空物件でしたので、外壁・屋根・室内リフォーム・外構修理等、購入価格とは別に800万円の経費が掛かっています。

現在は満室だし、やっと設備系の不具合が出なくなった時期なのに・・・



ローンも無いし、あと5年持っていれば物件の取得費から含めて全部回収出来るので、その後に売れば良いと思うと答えたのですが、他にお金の使い道があるようです。

クマ 「今、満室だし、やっと安定してきてこれから儲かる優良物件ですよ」

社長 「そうか、他の投資先に現金が必要になりそうなんだよね」


あえて、何に投資するのか聞きませんでしたが、それなりの話なのでしょう・・・

235c8b41この物件、当時自分がローンを組んで購入しようと思っていた物件なのですが、あまりにも無管理状態で程度が悪く、リフォームやメンテナンス費用が重たすぎると思ったので、会社で購入した物件です。

多分、自分が購入していたら、持ち出しだらけで子供の進学費用が払えなくなっていた事でしょう・・・


そんな思い入れのある物件なのですが、近いうちに売却するのか保有し続けるのか結論を出す予定です。

自分としては売らない方が良いと思っていますが・・・

いろいろありますね

さて、本日は退去するテナントさんと原状回復範囲の打ち合わせをしてきます。

30年前の契約書には「原状に復すること」とお決まりの曖昧言葉しか書いていないのですが、ここら辺貸主と借主の間に入って交渉が必要となります。

どうなりますでしょうかね・・・

そして、夜は店舗の管理物件で新規オープンした居酒屋さんをお客さんとして応援してくる予定です

ではまた明日 

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習慣にする?

4月の終わり頃から、夜寝る前にランニングしていたのですが、ここ最近は仕事を終えて帰宅して座椅子に座ってテレビ見ながら寝てしまい、明け方に起床して走っています。

朝4時前に起きて運動するから夜には疲れてバタリと寝てしまう訳です。

何とも良くないパターンになってきましたよ・・・


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mockDrop_I still use a CD drive自分の場合は、毎朝9時くらいまでにブログを更新する事が日課となっているのですが、こんなブログでも1時間くらいPCに向かう事になります。

更にランニングまで日課にプラスすると、結構な時間を取られてしまうのですが、好きで日課にして習慣化する事は続くものですね。




_SX351_BO1,204,203,200_きのうは、倉橋社長出版記念講演を受講してきました。

撮影禁止だったので写真がありませんが、共著の生島ヒロシさんも出席する豪華な講演会でしたが、ホント二人とも話が面白くて実務的な事例の解説も含めて大変勉強になりました。





今回、自分は「名義預金」「暦年贈与」の話が気になりました。
名義預金は、子供名義の通帳に親が貯金して、実際には贈与しているのに子供が大金を貯金していた事にしている預金なのですが、思っていた以上に税務署が調査出来るようで危ない感じです。

小学生の頃から長年名義預金してもらっている息子さんも50歳くらいになると預金額が数千万円になっていたりしますので・・・

暦年贈与の方は、年間の贈与税の非課税枠が110万円だからと言って、毎年誕生日プレゼント的に同じ日に10年間とか贈与を繰り返していると、1100万円を贈与したとみなされて、1年毎に分割していたにすぎないとされてしまう話です。

なんとも羨ましい話ではありますが、自分のお客さんにそう言う状態の方が複数名思い浮かんでしまいますので大丈夫なのか確認しようと思います・・・


ではまた明日


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伸びる分野

「キッズ携帯じゃ、ポケモンGOができないんだよ」

テレビのニュースを見ている三男(小6)が寂しそうにつぶやきました。

ほんと、自分が子供の頃からお世話になっている任天堂ですが、すごいゲームを作ったものです。


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ゲーマーの三男(小6)が真っ先に飛びつくと思っていましたが、今時の小学生は通話料が激安なキッズ携帯が主流なようで友達もほとんどやっていないそうです。

キッズ携帯も一昔前の通話だけできるタイプから写真とメールができるように進化したと喜んでいたのに、ポケモンGOの配信開始を機会にスマホが欲しいと言う小学生も増えることでしょう。

街中を歩く人達のポケモンGO率がすごく高いような気がしていますが、歴史的な出来事になりそうな勢いを感じます。


BlogPaint自分もダウンロードして試しましたが、ハマりそうなので早々に自主規制しましたよ


まぁ 上の兄貴達は中学校に入ってから携帯デビューだったので三男も来年まで我慢させようと思っています。

小学生向けにポケモンGOがインストールされたキッズ携帯が発売されたらバカ売れなのでしょうね。

ホントいろいろな事に派生しそうな所が素晴らしいです。




きのうは、売買系4連発の処理を行っていました。

全て営業の新人君を絡ませたので、一昔前に比べると処理能力がアップした感じなのですが、そこらへん油断すると失敗の基ですので自分自身でもかなりチェックします。

まぁ 1年もしたら、かなりの対応件数となっているでしょうから、自分は違う分野に進出させてもらいたいところです。


c77cddd9で、昨日は1000平米超えの古家付き土地の件で現地へ行ってきました。
←2月に撮影した時のお庭はこんな感じで1000平米って広いなぁと思っていましたが・・・





DSC_0568雑草が伸びまくっていました

売主さん、別の場所に住んでいて、売却依頼をしてから全く手入れしなかった状態です。
現況有姿売買なのが申し訳ないところです・・・




_SX351_BO1,204,203,200_さて、本日は午後から都内で行われる倉橋社長が出版された相続一直線の出版記念セミナーを受講してきます。

相続系は、自分が鍛えようと思っている分野の一つですので、じっくり学ばせて頂きます。

共著の生島ヒロシさんも、お話されるとの事で楽しみです。



ではまた明日
 

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クマの書籍
第2弾発売中!
あやちゃん先生と対談させて頂きました。
株式会社シー・エフ・ネッツ
不動産投資のCFネッツ
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引き続き相互リンクも受付しておりますのでよろしくお願いします。
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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com