賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2016年10月

ブログだけは・・・

きのうは事務処理の日だと宣言していましたが、見事にその通りになりました。

いろいろ捗って良かったのですが、ずっと会社内にいるというのも不健康な感じです。


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ほとんど歩いていないし、お昼も机の下に置いてあったカップラーメンだったので、何となくストレスが溜まるものです。

まぁ そういう日はブログネタにも困ってしまうのです・・・

困った時は、社内で流れている報告メールにヒントを求めます。 

修理業務の方は、管理課S君と管理の新人君が外回りをしてくれているお陰で、自分の出番はほとんどありません。

トイレタンク修繕系の作業に関しては、二人から作業後に報告メールが来るので、どんな事があったか確認できる仕組みなのですが、給湯器が壊れたり駐車場の区割りロープが切れちゃったりトイレの水が止まらなくなったり、いろいろ忙しそうです。

 

提案、交渉、調整が中心となった自分の仕事から見ると、外作業系の忙しさってのはスポーツに似ている気がします。

もちろん、辛い事もたくさんあるのは知っていますが、何となく健康的に思えるものです。

考え方の問題でもありますが、スポーツやゲーム気分で仕事するってのもストレスを溜めない方法なのかも知れませんね。
 

と、言うことで変なストレスを感じていたので、早めに家に帰って真田丸を見た後に読書開始。

_SX351_BO1,204,203,200_ゼロから学べるブログ運営×集客×マネタイズ 人気ブロガー養成講座と言う、内容がそのままわかる題名の本なのですが、自分が思っていた事に共感できたり、気が付かなかった事を気が付かせてくれたりと、素晴らしい本でした。
「記録する」、「まとめる」、「伝える」がブログでも仕事でも基本だと思って来ましたが、そこら辺を更に深くわかりやすく学べたと思います。




自分の本の第二弾も、このくらいわかりやすく書きたい・・・


先日もお伝えしましたが、拙著「助けてクマさん賃貸トラブル即応マニュアル」が、在庫切れのためAmazonでも楽天でも取り寄せられなくなっています。

出版社さんには、「6年も経過しているので、新作で書く」と、約束しているのですが、なかなか捗っていません。

ブログを書くのと本を書くのは、自分としては全然違うものだと感じているのですが、ブログだけは毎日書き続けて来た事実がありますので、後は応用なのだと、やる気になってます。



IMG_0068で、先日やる気を出すために購入した執筆マシンのポメラDM200ですが、まだ本格的に使っていません。

開くとカレンダーに入力できる設定にしておいて、寝ている時に見た夢を朝起きた途端に書き込んでいます・・・




そんな事をする為のマシンではありませんが、慣らし運転だと前向きに解釈しています


と、言うことで本日も頑張ります!

ではまた明日



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やっぱりカメラですか

IMG_0035こうやって自転車を置くと倒れにくい?

駅の近くに駐輪してあった自転車ですが、こんな停め方する人は珍しいと思うのでイタズラされたのかと思います。

写真を撮っている時に持ち主が戻って来たら自分が疑われた事でしょう・・・


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たまにですが、アパートの駐輪場で自転車の盗難があったりイタズラされた等の報告が入ります。

アパート敷地内での盗難であれば、入居者さんの加入している家財保険で対応出来るのですが、サドルを外されたり、タイヤの空気を抜かれたり、カゴにゴミを詰められたりしたイタズラの場合は不愉快な思いをするだけです。

今までの経験から犯罪やイタズラ対策には防犯カメラが良いと強く思っています。

物件のオーナーさんには積極的に設置を薦めたいと思っていますが、どんどん進化していると思うし、価格もピンきりな感じが難しいところです。

カメラで思い出しましたが、アンドロイド携帯からiPhone7Plusに機種交換して3日が経過しました。
 
7Plusにして5.5インチと、かなり大型になったのですが、スマホ老眼の自分には実に快適です。

無題一番便利だと、思ったのはカメラレンズの光学2倍切り替えです。

レンズが一つ増えて、システムのバージョンアップ後にいろいろできる予定みたいですが、現況の状態でもすごく良い感じなのです。


 

IMG_0052建物や境界石など、遠景と近景を撮影する場合に、以前だと遠くから撮影した後に近づいてもう一度撮影していましたが、通常のレンズと、2倍のレンズがあるお陰でボタン操作一発で切り替え撮影が出来ます。





 


IMG_0054当初、2倍なんて大した事ないだろうと考えていましたが、これがまた実に便利でカメラを構えた位置を動かさずに倍率だけ上がるスタイルは仕事でバッチリ使えそうです。

←雨漏り修理工事、足場掛けから始まりました。





機種変更して、自動で移行できなかった設定をしたりアプリを取ったり寝不足気味でしたが、ほぼ普通に使える環境になってきました。

自分的には、ブログに掲載する写真の質が上がると嬉しいので、いろいろ活用してみたいと思っています。


さて、本日は事務処理系に専念する予定の日です。

集中できるとよいのですがね。

ではまた明日



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管理業務をやめられない理由

きのうは朝から、滞納系の打ち合わせでオーナー宅を訪問してきました。

数年前に実施した滞納者一掃作戦の際、きっちりお金を保証人から回収できた相手がいたのですが、その後ズルズルしては回収する事を繰り返しているのが2人いまして、そのうちの1件は本人訴訟で、強制執行の催告まで完了して断行待ちの状態です。


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で、もう一人の滞納者について自分としては早期に明け渡し訴訟をして追い出すべきだと考えています。

しかしながら、自社物件や借上げ物件でない限り、管理会社は貸主では無いので、代わりに訴訟をすることができません。

大半の貸主は、滞納された上に裁判費用を払ってまで訴訟する事を嫌がります。

管理会社→「契約解除して法的手続で退去させるべき」

貸主→  「最終的に回収できれば契約解除しなくても仕方ない」

こんな感じで、ズルズル行く事が多いものです。

今回の大家さん(70代ご夫婦)もそのタイプなのですが、滞納者の方は、ここ最近内容証明郵便を受け取るけど電話を無視するようになり、留守電のメッセージに自分が一方的に「年末の引越しでお正月は新居で迎えてもらいます」等、いろいろ寒くなる言葉を吹き込んでいる状態です。

その昔、この滞納者と大喧嘩してから、お互い口のきき方に気をつけて丁寧な言葉で話していますが、丁寧な言葉でも、やっている事がいい加減すぎるのがムカつくところです。

クマ 「開き直って、こちらが何も出来ないと思われているので明け渡し訴訟をやるべきです」

ご主人 「入金無いと生活に困るけど、保証人に払ってもらえばいいよ」

クマ 「保証人も、100万円以上立て替えましたから限界だって言ってますし、訴訟やるって通告してやらないから口だけだと思われてます」

ご主人 「そう・・・ でも滞納されてるのに裁判でお金かけるって割に合わない話だよね」


クマ 「弁護士さんに依頼しないで、ご自分で訴訟すれば明け渡し訴訟の判決もらうまでなら、2万円かからないですよ」

奥様 「クマさん言う通り、◯◯さん(滞納者)いい気になって足元見てるから裁判やって追出しましょう」

ご主人 「裁判所なんて緊張して話せなくなりそうだけど私で大丈夫かなぁ・・・」

クマ 「大丈夫ですよ、大家さん何も悪いことしてないし、裁判官も素人相手には、わかりやすくやってくれますから」

IMG_0018この大家さんご夫婦、元自宅の戸建てを定年退職を機会に貸しに出して、節約の為に家賃の安いUR賃貸に住んでいます。

そんな感じなので、家賃を払っていない借主の方が大きな家で暮らしている状態なのです。




ご主人 「今まで、何とか回収してくれてたから、今回も回収出来ませんかね?」

クマ 「督促状とか電話を無視して開き直っている相手には裁判所しか勝てませんから、これ以上は管理会社の行えるレベルの督促を超えちゃったって事です」

奥さん 「わかりました、主人に裁判所行かせますから、サポートして下さい」

ご主人 「もう、あの家には自分たちは戻る気にならないから、追出したら売却しちゃって下さい」

クマ 「わかりました、とりあえず追出し頑張りましょう」


と、言うことで月曜日に2人で申し立てに行ってきます。

訴状が滞納者に届いて慌てて電話が入ると思いますが、強制執行になる前に明け渡してもらいたいところです。


そして、午後は「相談がある」と言っていたアパートの入居者さんの訪問がありました。

長くなるので、電話では話にくいと言っていた相談事の内容は「賃料を下げて欲しい」&「騒音トラブル」の件でした。

まぁ いろんな交渉の仕方があるものです。

IMG_0032結局、30分くらい話を聞いてお帰り頂きましたが、この方4年前に上下階の騒音トラブルで、当事者同士を会社に呼んで話し合いした経緯がある上階の方でした。

身の上話が9割と言う感じでしたよ。

また更新の時期に来社されるかと思います・・・



と、管理系2連発な1日でしたが、売買系でも大きめの交渉していましたので、かなり疲れる1日でした。

そろそろ、誰かに滞納とか騒音のトラブル対処を教え込んで引き継がないと効率悪いと思っていますが、賃貸管理に首突っ込まないとブログネタが減るので、やめられないのでしょうね。

ではまた明日



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どこなんだ!

来週行われる決済の前に、売主さんに権利証を持ってきてもらい、確認させてもらいました。

自分、何度か権利証(登記識別情報)を無くした人の対応をしたので、けっこう敏感です。


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営業の新人君に対応を任せたところ、変な事に気がついてくれました。

新人君 「あれ? が一つ増えてますよ?」

クマ 「全部で6筆だよね、 隣接地と共同担保調べてるんだろ?」

新人君 「間違いなく調べてます・・・ この地番町名が違いますよ」

クマ 「ホントだ、でもこの物件、町名が入り組んでるエリアだから、隣接してるんじゃないかな?」


BlogPaint問題の土地は、最近相続で作られた登記識別情報と一緒にセットされていました。

久喜市◯◯町660番12と書いてあり面積は9.9平米ですが、その所在地が見つかりません。

現在の登記情報を見ると確かに売主さんの所有となっていますが、場所がわからないなんて・・・



売主さんに心当たりを聞いてみても全く知らないとのことです。

9.9平米とは言え、売り残しになったり隣接している場所なのに見落としてしまうと面倒な事になってしまいますので、必ず探し出さないと売主にも買主にも迷惑が掛かってしまいます。

この土地、登記情報はネットで取れたのですが、なぜか公図(地図)が出てきません。


クマ 「とりあえずこの地番に近い番号で公図を出して地形から探って見よう」

忙しい中、パズルのような作業をすること30分。

まったく手がかりが掴めないので、法務局で調べてもらう事にしました。

ちょっと長くなるので途中を省略します・・・


登記官 「この土地は存在していない土地ですね」

クマ 「え〜 登記簿には載ってるし所有権移転した権利証もありますよ」


一時間程かかって登記官が調べてくれた結果は以下の通りでした。

BlogPaint現在の公図だと売却物件の隣接地に△△町660番3の筆があります。

この筆、現在は県が所有者となっている公衆用道路で、明治時代に合筆されて353平米になっているのですが、なぜか公図上には現在も合筆前の小さな三角形の土地として表示されているのです。






2角度補正現在の公図この小さな三角形の土地660番3が売買する物件に隣接していて、ちょうど面積的にピッタリ・・・

登記官の話しによると、明治時代に作られた和紙の旧公図にヒントがあったそうです。







2和紙の公図和紙の旧公図には、漢数字で660番の後の数字が「三」と書いてありました。

これを昔の登記官が、現在の公図に直す過程で「一と二」に分けて考えて「12」と読んでしまったとの推定なのだそうです。






透明合体図法務局では、バサッと渡されたので、ピンと来ませんでしたが、会社に帰ってパソコンで旧公図と、現在の公図をスキャンして透明化して角度と大きさを昔からある道路と川に合わせてみたら見事に一致しました





で、こんな3坪しか無い土地なのに、評価額が付いていて、少なからず固定資産税が掛かっていたのは問題です。

クマ 「この土地って、合筆されて存在してないのに所有権があるってダメですよね?」

登記官 「ですね、仮に第三者に所有権を移転する事が出来ても存在していませんから」

新しい公図を作る過程で、間違いがある事が稀にあるそうですが、発見される度に修正しているとのことです。

クマ 「では、職権で消して頂けますか?」

登記官 「それがですねぇ、他に影響が出る土地があったりしますので申請をして頂いて、調査して問題が無いと判明したら消せる感じなんです」


何か、すごくレア物の土地だったのですが、実に迷惑な話です。

その後、決済に立ち会ってもらう司法書士さんにその事を説明しに行ったり、売主さんと買主さんに説明したりで、トータル3時間掛かりましたが、こんなのが、決済当日に発覚しなくて良かったのでしょう。


パズル好きな人にはたまりませんね。


さて、本日は重たい系の打ち合わせが3連発です。

その内の1件は、入居者さんからの交渉事らしいのですが、「話が長くなるから御社へ訪問します」と予告されている案件で、来社するまでどんな内容かわかりません。

まぁ 良い話では無いのでしょう・・・

ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社   管理部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載

連絡先
kumakiri324@gmail.com
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