賃貸管理クレーム日記

賃貸管理担当者による日記です。 不動産コンサル会社に転職後もいろんな出来事に遭遇してます。

2016年11月

よかった〜

きのう、ブログで地目変更登記が終わらない可能性があるために、決済を延期する必要が出てきた事を書きました。

11月30日午前10時が決済予定で、地目変更登記は「どんなに早くても30日が完了予定」とのこと。

しかも現地調査が必要な場合だと更に延びて12月12日になってしまうと言われていました。

決済を延ばすべきか28日(月)の法務局からの返答で判断しようと思い売主さん買主さんの仲介さんにお詫びしながら下話ししていたのですが・・・


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自分、心配性&せっかちなので昨日の夕方も法務局に電話してみたところ・・・

クマ 「受付番号◯◯◯◯番なんですけど、現地調査するかしないか決まりましたか?」

職員 「22日に申請の地目変更登記でしたら終わってますよ」

クマ 「えっ ホントですか? 早くても30日と聞いていたので・・・」

職員 「何か問題ありました?」

クマ 「いえいえ、全く問題ないですホントありがとうございました」


無題222念のため登記情報を確認したところ、ちゃんと「田」から「宅地」に変更されていました。
もっとも、平成元年に建物を建築した段階で「田」じゃ無いことが明らかなので現地調査なんて不要だと判断したのでしょうかね?



申請から3日で完了してくれた事に感謝です


IMG_0587昨晩は、昔一緒に働いていた仲間と飲んできました。
行政書士に続いて社会保険労務士の試験にも合格したとの事で、お祝い&忘年会&今後のビジネスに関しての打ち合わせです。




結構な時間飲み続けて、午前様になってしまいましたが、頑張っている人の話を聞くと刺激になるものですね。

自分も頑張らないといけません。

と、言うことで本日も頑張ります!


ではまた明日



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ダメでしょ・・・

IMG_0575きのうの埼玉は記録的に早い時期の降雪がありました。

元々、雪に弱い地域なので朝の勢いから大混乱になると思ってしまいましたが、午後には雪が止み、道路の雪は溶けたので助かりましたよ。
 



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IMG_0576そんな感じで寒かった午前中ですが、修理工場を貸し出したいとの事で地主さん宅を訪問してきました。

雪は道路より土の方が積もるんですね。

積もって嬉しかった子供の頃に戻りたいものです・・・





IMG_0581修理工場は、築42年の鉄骨2階建。

営業の新人君が「板金屋さんで探している人がいる」との情報を持っているので当たってみる事になりましたが、どうなりますでしょうか。






午後は、今月末に決済を予定しているアパートに関して、地目変更登記が完了しない見込みが出てきた件でバタバタ状態になりました。


この物件、契約時に相続登記が未登記だったので急いで登記をしたのですが、同時に「田」になっていた土地の地目を「宅地」に直すように農地法上の手続き(市街化区域内なので届け出)をしました。

この手続が終わったのが、22日(火)で、農業委員会から受理証をもらってすぐに地目変更の登記を申請したのですが、30日(水)の決済までに登記が完了しない可能性があると土地家屋調査士さんに言われてしまいました。

法務局に電話してみました。

クマ 「他の法務局では数日で終わった記憶がありますけど、30日の決済に間に合うようにお願いできませんかね?」

職員 「現地調査が無ければ30日に完了ですね」

クマ 「30日の午前中にわかりますかね?」

職員 「その時になってみないとわかりません」

クマ 「決済担当する司法書士さんから、登記を動かせない状態だと融資の絡みがあるので決済できないって言われてるんですよ」


職員 「そう言われても今の段階では現地調査の有無も決めてませんのでわかりません」

クマ 「現地調査があったら、もっと延びちゃうんですか?」

職員 「そうですね、現地調査があると12月12日が完了予定になります」

クマ 「え〜 30日に完了するようにして頂けませんか・・・」

職員 「決められた手続きで動いてますから、そちらの都合には合わせられないですよ」



いろいろ話しましたが、法務局に早くして欲しいと言っても無理な事がよくわかりました・・・

28日(月)にはどうなるかわかるとの事で、「その段階で決済を延期する可能性が出ました」と、買主側の仲介さんにお詫びして調整を取らせて頂きました

売主さんの共有者が3人、買主さん、仲介会社さんも30日の予定で動いていましたので30日に集まって司法書士さんに全ての必要書類を預けて、地目変更が終わった時に電話で入金と所有権移転登記を指示して決済する形にするとかも検討しています。

現地調査があると言われたら2週間も決済を延ばす事になるので、実に気まずい感じになりそうです。

こう言う感じで自分の側にミスがある時は凹みますね・・・

決済日は余裕を持って設定しないとダメだと勉強になりましたよ

ではまた明日



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感謝してます・・・

先日、強制執行断行日の前日に追出しが完了した滞納者の話を書きました。

お子さんの学区だけでなく室内犬も飼育していて、唯でさえ引越しの難易度が高い上に、嘘を平気でついて何度も裏切られた相手ですので、元々の担当である営業課N君は眠れない日が続いたそうです。

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そんな感じだったので、N君は追出しが完了して「安心して眠れる」と喜んでいました。

確かに「ひと山」越えたのは間違いありませんが、滞納者の追出しを終えるには全部で3つ山があります。

1.追出し    (先週の月曜日に完了)
2.滞納金回収 (8ヶ月分と日割)
3.原状回復費 (汚部屋並の状態なので見積もり中)

いずれも、連帯保証人である滞納者の義理の母(70代)からは、「追出しさえ完了したら払う」と言われていたのですが、自分はちょっと不安に思っていました。

確かに、今回訴訟に掛かった費用は全て連帯保証人である滞納者のお義母さんが負担していますし、強制執行を断行した場合は、執行費用を追加で53万円負担するとまで言ってくれていました。

何と言うか自分が気にしていたのは、「追出してくれたら死ぬまで分割で支払う」と、お義母さんが言っていた事です。

年金暮らしとの事で、いくらお金を持っているのかわかりません。

保証人に督促をすると、お金がありそうな人でも「私も生活が苦しいんです」と、定型句で言ってくるので、見抜くのは難しいかと思いますが、今までお義母さんは40万円以上の支払いをしています。

こちらは、分割払いでは無く一括で回収したいのですが、滞納金だけで70万円ほどありますし、失礼な話し死んじゃうかも知れません。

原状回復の見積もりが確定してから滞納金と一緒に支払ってもらう予定でしたが、見積もりに時間が掛かっているで、滞納金だけ先に回収する交渉を電話でしました。

クマ 「原状回復の見積もり、修理するところが多くて時間が掛かっているので、先に滞納金を持ってきて頂きたいんですけど」

義母 「◯◯(元借主)に請求はできないのかしら?」

クマ 「お義母さんは、◯◯さん(元借主)に請求する権利がありますよ」

義母 「お宅から◯◯に請求するとかできないの?」

クマ 「払えないのわかってますからね、お義母さんが払って頂くって裁判所に言われましたでしょ?」

義母 「◯◯の母親に請求も考えてるけど・・・ まぁ保証人になった私がバカだったってことよね」

クマ 「バカは◯◯さんですよ、自分はお義母さんにはホント感謝してるんです」

義母 「滞納金払った後に原状回復費用の請求がくるのね?」


クマ 「はい、家賃に関しては確定してますので、先にお願いします」


その後、お義母さんが会社に来てくれてキッチリと滞納金を一括でお支払してくれました。

クマ 「ホントありがとうございます。 原状回復の見積もりは大家さんが負担するべき部分に関しては公平に負担してもらいますので、あと数日お待ち下さい」

義母 「部屋の中、私も見たことあるけどゴミ溜めだったでしょ?」

クマ 「室内もお庭も、大家さんが見てショック受けてましたよ」


義母 「人様に迷惑かけて平気な人間は、全てにおいてだらしないのよね」

クマ 「全てはお孫さんの為と思って、乗り切って下さい」



お義母さん、何とも辛い思いをされている事かと思います。

ホント、今回の件だけでなく、今まで追出した滞納者に関しては9割以上が保証人からの回収です。

保証は人じゃなくて保証会社に頼む事を徹底したいのですが、いろいろあって完璧にはできない感じです・・・


きのう(23日)は、久しぶりに走ってきました。

IMG_0553ちょっと、サボって12日ぶりだったのですが、10kmほど走ってお世話になっている神社にもお参りしてきました。

走っている時は汗をかくほど暑いのですが、走り終えた後は通気性の良いウェアのお陰で震えるほど寒くて復路を走る気力が無くなったので近くの駅から電車に乗って家まで帰りましたよ・・・


埼玉は朝から雪が降っていますが今日も1日頑張りましょう!。

ではまた明日



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254ヶ月

IMG_0540マンションのお風呂に窓があるだけでも良い感じですが、透明なガラスってのがオモシロイです。

一応、バルコニーには壁とスリガラスがありますが、露天風呂感覚で開放感があるのでしょうね




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市内でも高級な分譲マンションを賃貸に出したお部屋なのですが、こう言う物件を最初に案内しちゃったら他の物件見ても感動しなくなっちゃいますね。

・・・

きのうは、アパートの売却相談で、オーナーさん宅を訪問してきました。

数日前に、管理課の新人君がアパートの一室を解約立会して、これからリフォームの提案をするところなのですが、解約の連絡をした際に「売りたくなった」と言われたのです。

昭和62年築、2DK4室の木造アパートで、今回退去する部屋以外は、和室を無くして1LDKタイプにしてあるそうですが、今回退去のお部屋は21年間ご入居されていたとの事です。

間違いなくリフォーム費用が高額となるので費用を掛けるのが惜しくなったようなお話でした。

IMG_0517オーナーさん宅へ行く前に退去後の室内を見てきました。

さすが、昭和の時代から手を入れて無い部屋だけあってバランス釜や、湯沸かし器のキッチン、二槽式洗濯機しか置けない洗面所、21年間自然損耗した壁紙や建具等々、リフォーム屋さんが喜ぶ状態でした。




IMG_0529この入居者さん、21年前に築9年で入居したのですが、入居した際に前入居者が引き戸に穴を開けていた状態で、穴をふさぐ為にミッキーマウスのシールが貼ってあったそうです。







IMG_0527ミッキーマウスじゃ恥ずかしいとの事で、市内の医療機関マップを貼っていたそうですが、当時は引き戸に穴が開いていても許された時代だったのでしょうかね・・・

いずれにしても、この入居者さん254ヶ月も賃料を支払い続けてくれた方ですので、こんな事は小さな話です。



オーナーさん宅で、リフォーム費用を掛けた分売却価格が上がるか否かの話を聞かれましたが、そんな事は売り出してみないとわからないと言うか、買い手次第なので売り出す前に答えるのは「自分の勘」以外何でもありません。

いろいろ説明したところ、「リフォームして持ち続けて高く買ってくれる話があったら売る」と、これまた微妙な結果となりましたよ・・・


入居者さんが何年居住してくれるか年数を当ててくれと言われても、平均的な事は言えても答えは退去通知が来るまでわかりません。

「254ヶ月住みますよ」何て住む前に言われていたら大喜びした事でしょうね。

まずは、今風にリフォームする見積もりを出す事になりましたよ。



さて、本日は抱えている案件を進めるために1日PCに向かおうと思っています。

11月も下旬となってしまいましたので、今まで「年内に終わらせればいいや」と考えていた事が「1ヶ月で終わらせないといけない」に変わっちゃった感じで焦ってきましたよ。

ではまた明日



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Profile
クマ
不動産販売会社で7年間マンション・一戸建販売を経験。
その後、賃貸管理が中心の不動産会社にて10年間クレーム対処担当者として経験を積みました。
平成18年10月16日より株式会社シーエフネッツに転職。
平成18年12月1日〜平成19年5月31日まで株式会社月極倶楽部に勤務してサブリース・マンスリーマンション運営業務を行う。
平成19年6月1日〜8月31日まで。
オーナーズエージェントオペレーションセンターにて全国区でクレーム受付業務を行う。
平成19年9月1日よりシーエフネッツ本店勤務
プロパティマネジメント事業部元マネージャー
平成21年12月1日より埼玉県久喜市シーエフネッツ加盟店ベルデホーム株式会社 統括部長

(保有資格)
全米不動産管理協会認定
CPM(不動産経営管理士)
マンション管理士
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
相続対策専門士
宅地建物取引士
管理業務主任者
ファイナンシャルプランナー
賃貸不動産経営管理士

IREM JAPAN 会員
日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員

本名:熊切伸英


取材履歴
(平成20年11月)
フジテレビ カスペ「お客様は王様かよ」に「賃貸クレーム担当者密着」で約17分出演。
(平成21年2月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に「クレーム担当者密着」で約13分出演
(平成21年4月)
テレビ朝日 「スーパーモーニング」に上下階騒音トラブルのインタビュー出演
(平成21年5月)
テレビ朝日 「スーパーJチャンネル」「薄型テレビ購入者密着取材」で約5分間出演
(平成22年2月)
日本テレビ 「NEWSリアルタイム」「クレーム担当者密着」で約15分間出演

出版関係

平成22年4月から平成23年3月まで「月刊満室経営新聞」連載
平成22年10月「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
平成23年5月より平成24年5月まで「週刊住宅」連載
平成30年2月「帰ってきた 助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」出版
連絡先
kumakiri324@gmail.com